変動金利は怖くない！！その２１

[匿名さん]

前スレ（その２０）：

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/79774/

それ以前のスレは>>2に記述します。

[681: 銀行関係者さん]

６７９番さん、おわかりだとは思いますが、銀行は入口（事務手数料、保証料）、中間（金利変更）、出口（借り換え手数料等）で必ず儲かるので銀行ローンをすすめますが、今後金利があがって未払い利息が出る危険性は勉強なさって下さい。

[682: 匿名さん]

よく未払金利息を変動が危険な象徴のように煽る人がいるけど、未払利息が発生するにはどれだけの金利上昇が必用か知ってて言ってんの？

可能性としては限りなく低いよ？

[683: 匿名]

681さん。今後金利が上がるのですか？

[684: 銀行関係者さん]

毎月の返済額÷現在のローン残高×１２か月×１００
これが未払い利息の出る計算式で３０００万借り入れで毎月１０万返済とすると約４％。充分可能性はある。今後ってそのスパンは？長いスパンだと必ず上がるよね。

[685: 匿名]

どのくらい金利が上昇したら未払い利息は発生するのですか？

[686: 匿名さん]

固定は未払利息が発生しないかわりに余分に月々3万円とか利息多く払ってるでしょ？

固定で借りたと思って月々3万円づつ繰上しておけば未払利息なんて限りなくゼロに近いよ。

[687: 匿名]

フラットってメガバンクだと2％後半だし、2％前半の所は手数料が異常に高かったりするんですが皆さん一帯どこの銀行から借りてます？

外資系ノンバンクとかネット銀行とか恐くないですか？

[688: 匿名さん]

私も686さんと同じ。

毎月ばんばん繰り上げにまわすし、その分の手数料はいらないし、元本から減っていくし、そもそも
余裕無くローン組んだりしてないですから。しっかりとこの低金利で変動を利用しないともったいない。

[689: 住まいに詳しい人]

686番さん、フラット３５Ｓなら１０年間１％引きで１％台前半の金利ですよ。昔は金融公庫時代は返せなくなったお客様の相談に乗って返済期間延長も可能だった。銀行は、入口、中間、出口の手数料収入で食べてるし、旨い話には裏がある。払えなくなった奴には冷酷。

[690: 匿名さん]

660です。
具体的に金融機関に借り換えの相談はしていませんので正確な手数料はわかりませんが、
一般的には30万円くらいでしょうか？
仮に1.5％の変動に借り換えると、1200万円＋30万＝1230万を18年では月に65,000の返済でしょうか。
今現在は月に69,000円程度なので、差は4000円くらい（年間48,000円）です。
残り18年でこの金額差と金利上昇リスクを天秤にかけるとメリットが小さいのではと思っています。
借り換えが得か否か、感覚的な損得論ではなく、説得力ある解説していただける方はいないのでしょうか？

[691: 匿名さん]

>>690

なんで変動が1.5なのか意味不明ですが手数料はだいたい15万から20万です。
来月以降借り替えるとしたら0.775で借りられるところもあるでしょう、すると6万くらいです。
月1万。年間12万。その分を繰り上げに振り分ければ年々元本の差に差が付きます。
充分メリットが有ると思います。

>>686
ちょっと違うかもしれませんがこんな例が出てます。

変動金利に借り換えか・・・？それとも長期固定のまま・・・？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94113/res/3

簡単にシミュレーションすると、
30年3100万0.85だと月々97500円
現在が134000円なので差額が36500円
年間438000円繰上可能。
※変動は4月10月見直しなので来年3月まで金利上昇無しは確定。来年9月までも今の経済情勢を見ると
ほぼ金利上昇無し。よって現状の金利は1年間はほぼ安泰。

5年間今のままってのは考えにくいですが、仮にそうだったと過程します。
すると、5年後の残債
現状2765万円
変動2410万円

差額355万円

返済額軽減で繰上していた場合、5年後の月々の返済額は89000円
あとは、今後5年でどの程度金利が上昇するか？ですが、その度合いによって5年後の残債が変わりますが、
変動が今の金利を追い抜くには2.4%の金利上昇が必要であり、政策金利ですと、計10回の利上げとなります。
今後1年は利上げが無いとなると、来年後半以降、年2回以上のペースで利上げが行われないと変動のほうが
損にはなりません。可能性としてはかなり低いのかなと思います。
※ちなみに未払い利息が発生するには変動が優遇後5.5%以上、日銀の利上げ22回分なのでほぼ2ヶ月おきに
4年間連続で利上げしなければ未払い利息は発生しません。

それと125%ルールが有りますので5年後に返済額が増えたとしても12万ちょっとなので今の返済額以下での
返済額が向こう10年間は保証されます。

それでも金利上昇が不安というのであれば現状維持もいいかもしれません。あとはご自身でご判断を。

[692: 匿名さん]

>690さん

> 残り18年でこの金額差と金利上昇リスクを天秤にかけるとメリットが小さいのではと思っています。

あなたの考えが感覚的な損得論なので
説得力ある解説を期待するのは無理だと思います。

[693: 匿名さん]

1,200万 18年 3% 総返済 15,544,741円

借り換え
1,200万 18年 変動1.075% 総返済 13,203,663円
諸費用 322,718円

メリット2,018,360円

あとは自分で考えたらいい

[694: 匿名さん]

平成4年の独身時代、バブルの少し落ちた時に、4000万円で地方都市にマンション購入。
3000万円ローン35年返済で利率6％台だった。　途中銀行の3.75％に借り換え、結局
平成17年完済。　来年頭金4000万円、2700万円ローン　変動0.875％　18年間で、
東京にマンション購入。　月返済額＋管理費は、今の借家の家賃より、少し低い。

今の年収900万円は後3年、定年後は、厚生年金、退職年金、地方マンションの家賃収入、
国民年金相当部分　の計約400万円が15年間でローン完済予定。(妻の自営業収入有)

高度成長時の日本は世界8位前後？、今世界一の債権国のため円高。
日本の産業は、中国を成長させ、中国でインフレを起こしてる。
日本にインフレ再びは考えにくい。　変動が1％以下なら、予定通り返済。
もし2％を超えるようなことがあれば、繰上返済。

[695: 匿名さん]

>>693
残り1200万、18年ですが、実際の総支払はもっと安いです。
理屈はよくわからないけど、新規で借り入れる場合と、
期間短縮の繰上返済後では違うようですね。

金利上昇リスクを考えると借り換えのメリットは無さそうなので借り換えはやめておきます。
借り換えは、もっと金利差が大きいか、残金が多いとか期間が長い人向けですね。

[696: 匿名さん]

一般的な人だと、20年ぐらいだったら金利上昇リスクより
給料減少リスクや無職転落リスクの方が大きいと思うのは気のせいか。

そうなった時に借金が無いように、変動で繰り上げ返済で
万が一そうなったとしてもそうなるまでに出来るだけ返済しておくのが理想。

[697: 匿名さん]

変動で借りて固定との差額分を繰り上げして、、、なんて意味のない計算。
常に変動の方が金利は低いわけだから比較すれば変動有利になるのは当たり前の話。

[698: 匿名さん]

そう、変動金利が固定金利と比べて常に有利なのは当たり前の話。

日本のインフレ率推移
http://ecodb.net/country/JP/imf_inflation.html

2000年を100として、2010年は96.55。インフレどころか10年前よりもデフレ。
どうやったら日本は固定の言う、金利上昇リスクを意識しなきゃならない経済になるのさ？

[699: 匿名]

ところで1％台でフラット借りられる金融機関ってどこですか？

いくらさがしてもないんですが。

[700: 匿名さん]

>>699
前月だったらオススメは北陸銀行で、手数料も3万だけだった。
今月は0.1％上がってしまったのでもう無い。
来月はこのままなら9月以下になると思うが、北陸銀行の手数料キャンペーンは終わっている。