ドレッセ青葉台 Part2

[購入検討中さん]

何だかんだ言いつつ、スレもいい感じに伸びたので
2つめ立てました。

【おやくそく】
青葉台のMSは叩かれやすいので他地域との比較や批判はほどほどにお願いします

【wikipedia：青葉台駅】
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%92%E8%91%89%E5%8F%B0%E9%A7%85

【青葉台の駅リョク！！】
http://mansion-db.com/eki/78/a1/1/

【過去スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9175/

所在地：神奈川県横浜市青葉区つつじが丘9番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩3分

[641: 契約済みさん]

5000万台から１億オーバーですから、年齢層も幅広いでしょうね。
そろそろ真剣にインテリア系については、一般の業者も調べて見積とろうかな。

食器棚高いですよね。
後から部屋の雰囲気と似たようなの探すの大変かと思って、私は買いました。

[642: 匿名さん]

ここって24時間換気システムついてましたっけ？
なければつけて欲しいです。

「沿い」は？？？
幹線道路沿い⇒排気ガスと車両騒音の防波堤
鉄道沿い⇒鉄道騒音と金属磨耗による鉄粉飛散の防波堤
川、湾岸沿い⇒まさに防波堤！とくに湾岸は地盤すら心配

[643: 物件比較中さん]

ここ売れているんですかね？

一時の勢いはなくなって、最近すごくひっそりとしているのが非常に気になります。

田都ブランド、青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが
検討者に気づかれてしまったのでしょうか？

[644: 匿名さん]

多くの住人がいてにぎわっている街に対して、中身のないイメージの街って？？？
病院もスーパーも書店も飲食店もたくさんあって、多くの人が集っているようにみえますが・・・。
６４３のおっしゃる意味がわかりません。

青葉区も田都も、箱や輸送手段だけあって、実は人が誰もいないゴーストタウンってこと？

また、ドレッセが売れている/売れていないことと、青葉区のイメージがいい/悪いは別物では？

[645: 契約済みさん]

MRに行くと当然売れているように見えますが・・・・実際のところ、A棟B棟は苦戦しているのではないでしょうか。一度に売ってしまっては手続きが追いつかないでしょうし何期かに分けてはいますが、需要が多いなら売り始めて１年経過したのだから完売してもよさそうに思います。
この物件は長所短所がはっきりしているので、興味があるならひやかしでも良いのでMRに行った方が前に進むことができると思います。興味が無いということでしたら、その程度の物件ということです。

新年のセールが各デパートで行われていますが、欲しいサイズと色は初日に、ってことですよ。

個人的には売れ残ってくれると、駐車場２台分確保できるので歓迎です♪

[646: 匿名さん]

>643青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが検討者に気づかれてしまったのでしょうか？
はさすがに言い過ぎですね。
青葉区ブランドも中身はイメージほどではない、くらいが妥当な裁定では。

[647: 匿名さん]

販売が苦戦しているとしたら（そう見えますが）、その一番の理由は、青葉台のイメージの問題ではなく、このマンションの立地の悪さと、にもかかわらずの価格の高さにあると思います。
まあ、既にさんざん言われ尽くされてきたことではありますが…
それでも、Ｄ棟の上のほうの階なら検討に値すると思いました（私は検討しました）。
Ｄ棟なら、２４６へばりつき状態ではないし、下のほうの階は目の前の崖のせいでかなり暗い感じがしますが、上のほうの階なら南西向きでもあり、日照面で問題はないと思ったからです。
しかし、あまりにも高すぎました。
今残っているのはＡ・Ｂ棟ということですが、こちらはこのマンションの欠点のひとつである２４６へばりつき状態がもろに露呈している棟ですし、向きも南東向きのため、昼間のわりと早い時間に日が当らなくなってしまいます。
つまり、Ａ・Ｂ棟は、Ｃ・Ｄ棟（特にＤ棟）に比べてかなり条件が劣ると思われるのですが、その割には、その条件の悪さが坪単価に反映されていないようです。
条件が悪くなっても坪単価は他の棟と同じということでは、購入意欲をなくす人が多いのではないでしょうか。
もっとも、まだ先の話ではありますが、竣工後も売れ残っている部屋があれば（この価格では相当数の部屋が残るような気がしているのですが）、そのときはしかるべき値引きを引き出せるでしょうから、そうなったらその時点でまた考えてもいいのかなとも思います。仮にいい部屋が残っていなくても、買いそびれて後悔するような物件ではないですし…

[648: 物件比較中さん]

>>642

換気システムは数年前から設置義務化されたので
付いている（はず）

>>645

売れ残りで入居当初は2台目を確保できても、
いずれ空き住居の購入者が1台目駐車場を希望したら
二台借りている人の二台目分は無条件で明渡し、
というのが一般的な規約。勘違いなされないよう。

[649: 匿名さん]

フロラージュは完売しているのに駐車場の空きが結構あるみたいです。ここは更に駅近なので、２台分の確保は余裕で出来るんじゃないかと楽観視しています。うちも２台あるので（笑）
販売の状況ですが、６４０さんの言っている通り去年末の時点で２８０戸〜商談中をいれて２９０位だそうです。夏くらいに完売の予定と言ってましたよ。この数字が売れているととるか売れていないととるかは人それぞれですね。
それと、電鉄系のマンションは、売れ残っても値引きはなかなかしないのであまり値引きのことは考えない方がいいかもしれないですよ。

[650: 匿名さん]

>>649
電鉄系のマンションは値引きなかなかしないのですか？その理由は？電鉄系といっても、それぞれにもちろん独立採算は行っているでしょう？それでいて行わないわけは？
空き部屋は不良資産として計上されるのでしょう？

[651: 匿名さん]

総戸数が377戸ですから、290では苦戦といえるのではないでしょうか。
夏までに完売予定とのことですが、楽観的かつ強気な発言だと思ってしまいます・・・。

電鉄系は値下げしないとのことでしたが、グランディスタはかなり値下げしましたよ。
私はさらに内緒で値下げしてくれると言われましたが、結局立地が気に入らず、やめました。
グランディスタもおもいきり電鉄系なので、ドレッセの値下げの可能性は高いと思います。

グランディスタの欠点は駅から遠いこと、急な坂道を上らなければいけないこと、でしたが、
ドレッセの欠点は今までもさんざんあげられているので、言わずもがなですよね・・・。
やはり、Ａ〜Ｃの値段が246沿いにもかかわらずとても高いというのが、
購入意欲をそがれてしまう一番の原因だと思います。
個人的には、最低でも1000万ほど値が下がっていれば、少しは納得できると思いますが。

最近は、竣工後１〜2年たっても、1割ほど空室のマンションが青葉台周辺地域でもあるようです。
ドレッセも、1割ほどは売れ残るのではないかと、私は思っています。

[652: 周辺住民さん]

グランディスタは東急不動産です。

[653: 匿名さん]

実は私も、夏位に完売の予定です。って聞いたときには、無理なんじゃないー？って思いました。
営業の方が推測で言っているだけなので、そうなんですかーって感じですけど。
電鉄系っていうのは、売主が、東急電鉄、小田急電鉄（今は無き）、西武電鉄、等のことですよー。
理由は土地取得に借金しないから。

[654: 650]

>>653さんは>>652さんにいってるのでしょう。
652さんの意味は？まさか電鉄系の意味がわからない訳ではないでしょう？東急不動産は立派な電鉄系ですよね（東急電鉄の）。昔の豊田商事のようなネーミングだったりして。
653さん　電鉄系は土地取得に借金をしないのですか？土地取得には借金をすることもあるのではないのですか？沿線に多くの自己所有の土地をもっているのはわかりますが・・・既に開発がされている青葉台やその周辺はどうなんですかね。

[655: 匿名さん]

売主が電鉄の場合は、基本的に持っている土地を利用。借金して土地を取得する場合は、売主が東急不動産。全てではないですけどね。

[656: 匿名さん]

今まで売れた分はこれから新新価格でさらにマンションの価格が上がるから、買ったほうがお得ですよ！ということでまだ値上がりすると多くの人が思って購入してましたよね。
ということは、買った人たちは将来値上がりすると思ってるからマンションを購入したとは
思ってなくて将来売ればお金が全部戻ってくると思って買ってしまったということ。

今は郊外マンションは下落傾向であるのと郊外マンションの過剰在庫で、すでにここの
ような新新価格郊外マンションは将来値下がり確実なのでこれから１００戸は売り切るのが
大変でしょうね。

そもそも、青葉台って駅１０分内の環境のもっといいとこで７０−８０平米で１５−１８万ぐらいで借りれるからどう考えても借りたほうがお得なんですよね。Perが２０倍として15万円掛ける１２カ月掛ける２０年で７０平米で物件の家賃還元法価値は３６００万ということですな。
まあそれも常に空室にならない条件の下だから空室率考えると３０００万程度という計算
になりますが。家賃収益からの切り口だと買い目はあまりないですな。
40-50%引きなら買ってもいいのかなー。シビアに見ると。
ここなら都心部で７０平米１億の物件で家賃４０万取れるとこの方が断然お得。

誰だって将来下がりそうなマンションは買いたくないでしょう。

[657: 匿名さん]

ほぼ同じころに売りに出された総戸数４５１戸の港北センターヒルズが、高い高いと言われながらも現時点で残り５戸ですから、総戸数３７７戸のドレッセ青葉台がまだ１００戸近く売れ残っているというのはかなり苦戦しているという印象を受けます。

[658: 匿名]

子供がいる家庭は青葉台より港北を選ぶ傾向にあるみたいですね。
センター北・南にいけば、少子化はどこの話かという印象を持ちます。
青葉台は大人の街といった雰囲気ですが、港北はファミリーの街といった感じ。
土地が広いだけに、値が高くても平米数が広かったりと、それなりの魅力はあったかと思います。

ただ、こちらの物件を２４６沿いというのみで切り捨てるとするならば、
私は港北センターヒルズも似たりよったりではないかと思いました。
港北は環境がいいといわれますが、何車線もある広大な道路の渋滞を見ると、
排気ガスは相当のものではないでしょうか。

また、基本的には>>656の意見には賛成なのですが、
徒歩１０分内の青葉台、３Ｌマンションで１５万というのは、かなり古い物件ですよ。
私自身、賃貸で３年前まで住んでいましたが、それなりに新しい分譲マンションだと、
１７−２０万が相場のようでした。
築年数が２０年ほどたっていると、１５万ほどでもあった記憶があります。
もちろん、賃貸物件はもっと安かったですが。

ドレッセが今後どのようになるのか、今後の郊外マンションの動向の試金石になるのではと、
とても興味を持ってみています。
個人的には、ドレッセより新百合のプライムに流れる人が多いのではと思っています。
やはり、田都の輸送能力はすでに限界を超えていますし、
余裕と未来のある小田急にかけたい気持ちは、多くの人が持っていると考えます。

[659: 匿名]

＞もちろん、賃貸物件はもっと安かったですが。

すみません、賃貸マンションはもっと安い、の誤りです。

[660: 契約済みさん]

いずれにしても余っている状況であれば、これから購入を検討している人は急ぐ必要がないので、いろんな物件と比較するチャンスですね。入居時期にこだわらないのであれば、じっくり検討できますしね。

契約者からすると、部屋が余っている状態での積立金の金額等気になりますが・・・