ドレッセ青葉台 Part2

[購入検討中さん]

何だかんだ言いつつ、スレもいい感じに伸びたので
2つめ立てました。

【おやくそく】
青葉台のMSは叩かれやすいので他地域との比較や批判はほどほどにお願いします

【wikipedia：青葉台駅】
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%92%E8%91%89%E5%8F%B0%E9%A7%85

【青葉台の駅リョク！！】
http://mansion-db.com/eki/78/a1/1/

【過去スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9175/

所在地：神奈川県横浜市青葉区つつじが丘9番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩3分

[634: 物件比較中さん]

例えば、十数畳のLDのフローリングを張り替えるのに
いくらかかるんだろう？
そしてその広さのコーティングにいくらかかるのだろう？
仮に前者がせいぜい30万（合板張替えの標準的価格）、
後者が15万（ハイグレードフローリングとやらの実例）として
（詳細は知らん、概算な）
じゃあ300万の国産中級車に150万かけてポリマー
コーティングしますか？
ちょっと乱暴だけど、おれはそう考えてコーティングなぞ
一切していない。(無論、人それぞれだけど）

[635: 匿名さん]

634様
ありがとうございます。とても参考になりました。
うちは、コーティングはやめるほうに傾いていたのですが、決めきれなくて悩んでいたのですけど、そう考えれば決断できますね。
普通のワックスくらいでいいかなーってことにします。

[636: 契約済みさん]

よい例えですね。
車のコーティングは高くても10万。乗って3〜10年。そして10年後は二束三文。
マンションは住んで10年〜30年。消費材と考えると結論は人それぞれだね。

[637: ご近所さん]

お邪魔します。時々拝見させてもらってます。
来春他物件に入居予定ですが、コーティング検討の結果
ＯＰは３０万以上（５〜７年保証のウレタン系）でしたが
同じ保証年数のウレタン系がコープのおうちクリーニングで
扱いがあり、こちらだと１２万ほどだとのことなので
こちらに決めようかと思っているところです。
色々な業者があり、７年後も会社があるのかさえわからなかったり
不安も多かったのですが・・・万が一はコープが窓口なので
だいじょうぶかな？と。掃除マメじゃないので。

[638: 契約済みさん]

コープが窓口だと安心な感じがしますね。クレームになるとコープそのものの名前にも傷がつくし。実際に既にマンションに住んでいる先輩方のコメントを聞いてみたいですね。

[639: 匿名さん]

ずいぶん前となってしまったインテリアオプション相談会では土曜の回だったのですが結構人がいましたね。
ローン説明会は悪天候ということもあって人の少なめでしたが。
思ったより幅広い層の方がいるんだなあと思いました。

ウチは食洗機はつけて、食器棚をどうしようか検討中です。
食器棚は微妙に高いっすよ。。。（笑

>>625さん
超遅レスで恐縮ですが626の写真も合わせてありがとうございます。
青葉台はちょっと歩くと文字通りの田園風景が広がっているのも魅力ですね〜

[640: 匿名さん]

もう２８０以上売れてますからねー、年齢層も幅広いでしょう。

[641: 契約済みさん]

5000万台から１億オーバーですから、年齢層も幅広いでしょうね。
そろそろ真剣にインテリア系については、一般の業者も調べて見積とろうかな。

食器棚高いですよね。
後から部屋の雰囲気と似たようなの探すの大変かと思って、私は買いました。

[642: 匿名さん]

ここって24時間換気システムついてましたっけ？
なければつけて欲しいです。

「沿い」は？？？
幹線道路沿い⇒排気ガスと車両騒音の防波堤
鉄道沿い⇒鉄道騒音と金属磨耗による鉄粉飛散の防波堤
川、湾岸沿い⇒まさに防波堤！とくに湾岸は地盤すら心配

[643: 物件比較中さん]

ここ売れているんですかね？

一時の勢いはなくなって、最近すごくひっそりとしているのが非常に気になります。

田都ブランド、青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが
検討者に気づかれてしまったのでしょうか？

[644: 匿名さん]

多くの住人がいてにぎわっている街に対して、中身のないイメージの街って？？？
病院もスーパーも書店も飲食店もたくさんあって、多くの人が集っているようにみえますが・・・。
６４３のおっしゃる意味がわかりません。

青葉区も田都も、箱や輸送手段だけあって、実は人が誰もいないゴーストタウンってこと？

また、ドレッセが売れている/売れていないことと、青葉区のイメージがいい/悪いは別物では？

[645: 契約済みさん]

MRに行くと当然売れているように見えますが・・・・実際のところ、A棟B棟は苦戦しているのではないでしょうか。一度に売ってしまっては手続きが追いつかないでしょうし何期かに分けてはいますが、需要が多いなら売り始めて１年経過したのだから完売してもよさそうに思います。
この物件は長所短所がはっきりしているので、興味があるならひやかしでも良いのでMRに行った方が前に進むことができると思います。興味が無いということでしたら、その程度の物件ということです。

新年のセールが各デパートで行われていますが、欲しいサイズと色は初日に、ってことですよ。

個人的には売れ残ってくれると、駐車場２台分確保できるので歓迎です♪

[646: 匿名さん]

>643青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが検討者に気づかれてしまったのでしょうか？
はさすがに言い過ぎですね。
青葉区ブランドも中身はイメージほどではない、くらいが妥当な裁定では。

[647: 匿名さん]

販売が苦戦しているとしたら（そう見えますが）、その一番の理由は、青葉台のイメージの問題ではなく、このマンションの立地の悪さと、にもかかわらずの価格の高さにあると思います。
まあ、既にさんざん言われ尽くされてきたことではありますが…
それでも、Ｄ棟の上のほうの階なら検討に値すると思いました（私は検討しました）。
Ｄ棟なら、２４６へばりつき状態ではないし、下のほうの階は目の前の崖のせいでかなり暗い感じがしますが、上のほうの階なら南西向きでもあり、日照面で問題はないと思ったからです。
しかし、あまりにも高すぎました。
今残っているのはＡ・Ｂ棟ということですが、こちらはこのマンションの欠点のひとつである２４６へばりつき状態がもろに露呈している棟ですし、向きも南東向きのため、昼間のわりと早い時間に日が当らなくなってしまいます。
つまり、Ａ・Ｂ棟は、Ｃ・Ｄ棟（特にＤ棟）に比べてかなり条件が劣ると思われるのですが、その割には、その条件の悪さが坪単価に反映されていないようです。
条件が悪くなっても坪単価は他の棟と同じということでは、購入意欲をなくす人が多いのではないでしょうか。
もっとも、まだ先の話ではありますが、竣工後も売れ残っている部屋があれば（この価格では相当数の部屋が残るような気がしているのですが）、そのときはしかるべき値引きを引き出せるでしょうから、そうなったらその時点でまた考えてもいいのかなとも思います。仮にいい部屋が残っていなくても、買いそびれて後悔するような物件ではないですし…

[648: 物件比較中さん]

>>642

換気システムは数年前から設置義務化されたので
付いている（はず）

>>645

売れ残りで入居当初は2台目を確保できても、
いずれ空き住居の購入者が1台目駐車場を希望したら
二台借りている人の二台目分は無条件で明渡し、
というのが一般的な規約。勘違いなされないよう。

[649: 匿名さん]

フロラージュは完売しているのに駐車場の空きが結構あるみたいです。ここは更に駅近なので、２台分の確保は余裕で出来るんじゃないかと楽観視しています。うちも２台あるので（笑）
販売の状況ですが、６４０さんの言っている通り去年末の時点で２８０戸〜商談中をいれて２９０位だそうです。夏くらいに完売の予定と言ってましたよ。この数字が売れているととるか売れていないととるかは人それぞれですね。
それと、電鉄系のマンションは、売れ残っても値引きはなかなかしないのであまり値引きのことは考えない方がいいかもしれないですよ。

[650: 匿名さん]

>>649
電鉄系のマンションは値引きなかなかしないのですか？その理由は？電鉄系といっても、それぞれにもちろん独立採算は行っているでしょう？それでいて行わないわけは？
空き部屋は不良資産として計上されるのでしょう？

[651: 匿名さん]

総戸数が377戸ですから、290では苦戦といえるのではないでしょうか。
夏までに完売予定とのことですが、楽観的かつ強気な発言だと思ってしまいます・・・。

電鉄系は値下げしないとのことでしたが、グランディスタはかなり値下げしましたよ。
私はさらに内緒で値下げしてくれると言われましたが、結局立地が気に入らず、やめました。
グランディスタもおもいきり電鉄系なので、ドレッセの値下げの可能性は高いと思います。

グランディスタの欠点は駅から遠いこと、急な坂道を上らなければいけないこと、でしたが、
ドレッセの欠点は今までもさんざんあげられているので、言わずもがなですよね・・・。
やはり、Ａ〜Ｃの値段が246沿いにもかかわらずとても高いというのが、
購入意欲をそがれてしまう一番の原因だと思います。
個人的には、最低でも1000万ほど値が下がっていれば、少しは納得できると思いますが。

最近は、竣工後１〜2年たっても、1割ほど空室のマンションが青葉台周辺地域でもあるようです。
ドレッセも、1割ほどは売れ残るのではないかと、私は思っています。

[652: 周辺住民さん]

グランディスタは東急不動産です。

[653: 匿名さん]

実は私も、夏位に完売の予定です。って聞いたときには、無理なんじゃないー？って思いました。
営業の方が推測で言っているだけなので、そうなんですかーって感じですけど。
電鉄系っていうのは、売主が、東急電鉄、小田急電鉄（今は無き）、西武電鉄、等のことですよー。
理由は土地取得に借金しないから。

[654: 650]

>>653さんは>>652さんにいってるのでしょう。
652さんの意味は？まさか電鉄系の意味がわからない訳ではないでしょう？東急不動産は立派な電鉄系ですよね（東急電鉄の）。昔の豊田商事のようなネーミングだったりして。
653さん　電鉄系は土地取得に借金をしないのですか？土地取得には借金をすることもあるのではないのですか？沿線に多くの自己所有の土地をもっているのはわかりますが・・・既に開発がされている青葉台やその周辺はどうなんですかね。

[655: 匿名さん]

売主が電鉄の場合は、基本的に持っている土地を利用。借金して土地を取得する場合は、売主が東急不動産。全てではないですけどね。

[656: 匿名さん]

今まで売れた分はこれから新新価格でさらにマンションの価格が上がるから、買ったほうがお得ですよ！ということでまだ値上がりすると多くの人が思って購入してましたよね。
ということは、買った人たちは将来値上がりすると思ってるからマンションを購入したとは
思ってなくて将来売ればお金が全部戻ってくると思って買ってしまったということ。

今は郊外マンションは下落傾向であるのと郊外マンションの過剰在庫で、すでにここの
ような新新価格郊外マンションは将来値下がり確実なのでこれから１００戸は売り切るのが
大変でしょうね。

そもそも、青葉台って駅１０分内の環境のもっといいとこで７０−８０平米で１５−１８万ぐらいで借りれるからどう考えても借りたほうがお得なんですよね。Perが２０倍として15万円掛ける１２カ月掛ける２０年で７０平米で物件の家賃還元法価値は３６００万ということですな。
まあそれも常に空室にならない条件の下だから空室率考えると３０００万程度という計算
になりますが。家賃収益からの切り口だと買い目はあまりないですな。
40-50%引きなら買ってもいいのかなー。シビアに見ると。
ここなら都心部で７０平米１億の物件で家賃４０万取れるとこの方が断然お得。

誰だって将来下がりそうなマンションは買いたくないでしょう。

[657: 匿名さん]

ほぼ同じころに売りに出された総戸数４５１戸の港北センターヒルズが、高い高いと言われながらも現時点で残り５戸ですから、総戸数３７７戸のドレッセ青葉台がまだ１００戸近く売れ残っているというのはかなり苦戦しているという印象を受けます。

[658: 匿名]

子供がいる家庭は青葉台より港北を選ぶ傾向にあるみたいですね。
センター北・南にいけば、少子化はどこの話かという印象を持ちます。
青葉台は大人の街といった雰囲気ですが、港北はファミリーの街といった感じ。
土地が広いだけに、値が高くても平米数が広かったりと、それなりの魅力はあったかと思います。

ただ、こちらの物件を２４６沿いというのみで切り捨てるとするならば、
私は港北センターヒルズも似たりよったりではないかと思いました。
港北は環境がいいといわれますが、何車線もある広大な道路の渋滞を見ると、
排気ガスは相当のものではないでしょうか。

また、基本的には>>656の意見には賛成なのですが、
徒歩１０分内の青葉台、３Ｌマンションで１５万というのは、かなり古い物件ですよ。
私自身、賃貸で３年前まで住んでいましたが、それなりに新しい分譲マンションだと、
１７−２０万が相場のようでした。
築年数が２０年ほどたっていると、１５万ほどでもあった記憶があります。
もちろん、賃貸物件はもっと安かったですが。

ドレッセが今後どのようになるのか、今後の郊外マンションの動向の試金石になるのではと、
とても興味を持ってみています。
個人的には、ドレッセより新百合のプライムに流れる人が多いのではと思っています。
やはり、田都の輸送能力はすでに限界を超えていますし、
余裕と未来のある小田急にかけたい気持ちは、多くの人が持っていると考えます。

[659: 匿名]

＞もちろん、賃貸物件はもっと安かったですが。

すみません、賃貸マンションはもっと安い、の誤りです。

[660: 契約済みさん]

いずれにしても余っている状況であれば、これから購入を検討している人は急ぐ必要がないので、いろんな物件と比較するチャンスですね。入居時期にこだわらないのであれば、じっくり検討できますしね。

契約者からすると、部屋が余っている状態での積立金の金額等気になりますが・・・

[661: 契約済みさん]

昨日、早朝246を通る際に、ちょっと脇見しました。
結構仕上がってますが、まだ10階くらいでしょうか。14階までとなるとかなり威圧感がありそうです。
この辺りの風向きも変わりそうです。246をはさんだ逆側のマンションはすでに暗くなってました。日中は日光当たってるのかなぁ。そう考えると本物件の南側には高層マンションは建設できないので、日照の確保は問題ないかな。

値下げの件が話題になっていますが、一度MRで交渉してみても良いのではないでしょうか。他のマンションでは、部屋の金額は据置きで、オプション30万円分サービスとかやっていますから、うまくいくかもしれませんね。

[662: 匿名さん]

そうとう出来上がってきましたね。

本日、梅の花の裏手から、ドレッセを見てみました。

周りの低層住宅地とつりあわず、すごい圧迫感で、なんだか城砦のような雰囲気ですね。
かなり異様に思ってしまいました。

東急は何故あんな物件を作ったのか、疑問でいっぱいです。

[663: 匿名さん]

本当に。もっと上品なものにして欲しかったよ。
周りの目が痛い。

[664: 匿名さん]

青葉台の風の流れが変わりますかね。
ドレッセ前の道(Ｄ棟の北側)を歩いていても、なんか日が全く当たってないし一層寒く感じます。
(たまたまその時だけだったのかもしれませんけど)
以前は、とても日当たりもよかったのですが…。
なんか、景観だけではなく、色々と弊害が出てくるような気がします。
そろそろ引越し時なのか、なんて思ってしまいました。

[665: 契約済みさん]

城砦ですか。的確な表現ですね。
元々の計画ではあと２階ほど高かったとか。14階でちょうどよかったかもしません。
その城砦のおかげなのか、低層住宅側は246の音は静かになったように思います。

崖の上の住宅地にはどんな人が住むのでしょうかねぇ・・・・

[666: 匿名さん]

＞崖の上の住宅地にはどんな人が住むのでしょうかねぇ・・・・

分譲なんですかねえ。
だとしたら絶対に売れないと思うんですよ。
いくらなんでも立地が悪すぎです。
小さい子供なんかいたら、落下の危険性もあります。
地震等の災害が起きたら家どころか土地もなくなる可能性だってあるわけだし。
また、台風の時って、高層マンションの周囲の戸建てに風の影響が大きいそうです。

ということで、賃貸か、タウンハウス、集合住宅(アパート)の可能性も捨てきれないのでは。

あの辺り、土地はべらぼうに高く、周囲は超高級住宅が建ち並んでいますから、
安い価格で売りに出すなんて絶対にできませんしね。

それにしても、こんなに大規模でありながら、ドレッセの柱(戸境壁)、細すぎやしませんか？
赤坂の衆議院宿舎に比べたら棒ほどの細さだなあと思ってしまいました。

[667: 近所をよく知る人]

666さん
あの辺り、土地はべらぼうに高く、周囲は超高級住宅が建ち並んでいますから、
安い価格で売りに出すなんて絶対にできませんしね。

って、残念ながら、青葉台に超高級住宅は立ち並んでませんよ。。

目黒区の青葉台と勘違いしてません？(笑)

[668: 匿名さん]

>>658
>余裕と未来のある小田急にかけたい気持ちは、多くの人が持っていると考えます。

う〜ん。私も先日、用あって町田から朝の小田急線急行に乗りましたが、
混雑はこっちの各停以下、スピード感もあり余裕の運びっぷりでしたね。
ただ、いかにも「小田原や箱根湯本あたりから来たよ」という感じの電車。
車内の空気は汚れまくった感じで、窓の結露もびっちりでしたけど。

きれいな街並み＆混雑　VS　割と普通な街並み＆快適通勤・・・
といったところなのでしょうか？私は結局、前者を選んだわけですが。

[669: 契約済みさん]

>667
つつじが丘は邸宅街と認識していますが。

[670: 匿名さん]

＞６６８

＞きれいな街並み＆混雑　VS　割と普通な街並み＆快適通勤・・・

きれいな街並み＆最悪な立地＆混雑　VS　割と普通な街並みの中のきれいな一角＆まあまあの立地＆快適通勤
という印象です。

[671: 物件比較中さん]

本日現地を見てきました。２４６側からだけでなく住宅地側（崖の上側）からも。
いや〜何と形容したらよいのか・・・崖上にへばりつくように整地された戸建用土地には言葉が出ませんでした。あそこには一体どんな家が建つのでしょう。

上層階は住宅街の先にそれなりの展望が期待できると思いますが、下の方はまるで谷底。それでも駅近を最優先にしている方には問題ないのかな。

[672: 匿名さん]

駅近だろうが青葉台だろうが崖下の立地がいいわけない。
普通ならあんな場所にマンションを建てても二束三文でしか売れないから東急も長い間放っておいたが、空前のマンションブームが到来し、この機を逃すなということで、街並みとの調和もへったくれもなくあんなグロテスクな建造物をこしらえたんでしょう。

[673: 契約済みさん]

672さん

とても鋭い読みですね。
しかも法外な金額で売ることができた。

まんまと東急の戦略にハマってまた踊らされた訳ですね。。とほほ。。

まさにバブルの怖さ。

[674: 物件比較中さん]

私は今青葉台に住んでますけど、ドレッセは駅近って所が最大のメリットですよね
ドレッセ前の道路は確かに危ないんですよ
ドレッセが出来るならあそこらへん整備して欲しかったけど無理そうで残念です
新築にこだわりない人なら、もうちょっと好条件の中古見た方がお得なような気もします
青葉台は駅前の充実さと駅前から自転車で10分もはしればふるさと村なんかののどかな
場所が融合しているところがいいんじゃないかなあ

[675: 匿名]

>>667

つつじが丘、青葉台1丁目などはいわゆる邸宅街と言われていますよ。
ドレッセの崖の上を散策されてみては？
そりゃあ、芦屋のようにはいきませんが。

>>672

本当、グロテスクな外観、最悪の立地・・・おっしゃるとおりと思います。
田園都市線は2年以内にマンション用の土地がなくなるといわれていますね。
東急にしたら、この契機を逃したら、という思いだったのでしょうね。
大量の売れ残りを抱えたらどうするんだろう。

[676: 匿名さん]

ドレッセ青葉台は、青葉区の田都沿線で駅近の最後の大型開発物件で、希少価値がある。価格も都内に比べたらそれほど高くもなく、手が届かない範囲ではない。問題は戸建との比較だが、青葉台近辺でまともな戸建ては１億円程度以上となり問題外。
買うべきか、買わざるべきかハムレットの心境だが、結局他にこれはという選択肢が無く、消極的ながら前向きに検討している。

[677: ご近所さん]

中古マンションでも探したらいいのに・・・・。
どれだけ駅に近くても、あの立地では。
近所でも、羨望の目で見ている人は多分誰もいませんよ。

最上階なら日当たりは確保されているかもしれませんが風が強いだろうし、
246の騒音もかなり響くと思います。
ましてや低層、中層は目の前崖ですし、246沿いの窪地です。
健康には相当悪いと思われます。

[678: 物件比較中さん]

675さん
>つつじが丘、青葉台1丁目などはいわゆる邸宅街と言われていますよ。

でも、残念なことに、超高級邸宅街ではなさそうですね。
やはり青葉台違いでしょ？

国土交通省地価公示（2007年）

標準地番号−横浜青葉-28
所在ならびに地番−神奈川県横浜市青葉区青葉台２丁目８番５
価格（円／m2）−【328,000】

標準地番号−目黒-7
所在ならびに地番−東京都目黒区青葉台２−２−１７
価格（円／m2）−【1,230,000】

[679: 匿名さん]

別に目黒区の青葉台と比べなくてもいいんじゃないの？

知人が目黒区青葉台に住んでるけど、家計は火の車だそうだよ。
それに、あの辺りは大使館とかも多いから、一概に比べられない。

[680: 匿名さん]

最近のレスを読んでいて、従来から言われていることの蒸し返しが多いように感じられますが。
あえて同じような内容を繰り返し投稿する人の真意は如何なものでしょうか。
ここを検討している人なら皆知っていることを、ご丁寧に説明してくれなくても良いと思います。
皆、メリット/デメリットを十分斟酌し、検討を重ねているのです。
検討している人の為というより、自己満足のためと見受けられてしまいます。

[681: 匿名さん]

＞６８０

同じような内容といっても、それらが全部同一人物によるものかどうかは分からないでしょう。
その可能性もあるけど、それは読み手の側で推し量るしかないよね。
明らかに同じ人物が単に中傷目的で繰り返し同じ投稿をしてると思ったら削除依頼を出せばいいんじゃない？
それに、同じような内容の投稿が続いたからといって、一概にそれが購入検討者にとって無意味とは言えないと思うよ。
１００人が同じようなことを言っていれば、それは多くの人がそう感じているんことなんだなって判断ができるしね。
また、２４６の近さの問題や、目の前に高い崖が聳え立っていることへの危惧についても、更地状態で見た時と、ある程度建物が出来上がった時点では、印象が異なることもあるでしょう。
だから、それぞれの時点で発言することは、たとえそれが結果的には同じ否定的な感想になったとしても、必ずしも無意味とは思わないよ。
自分は最近現地を見てこう感じたけど、他の多くの人たちもやはりそう感じているんだなあという確認にもなるでしょう。

[682: 匿名さん]

680です。
681さんへ。
自分の住居を決める時に、他人がどのように考えるかということが果たして重要でしょうか？
見栄で、住居を選ぶ人は、少数かと思います。
大多数の人は、自身の価値観に基づいて、決めるものと思います。
この件で、これ以上議論しても無意味だと思いますので、ここまでにしておきますが、購入検討者は、自分の目で現地を見て、納得すれば買えば良いし、納得できなければ買わなければ良い、それだけだと思います。
現地の状況は、購入を検討する人ほど、真剣に確認しているはずです。
それを他人が批難するのは、余計なお節介といえませんか？

[683: 匿名さん]

680さん

近隣に住み、246の影響をひしひしと感じている人もいるでしょう。
そういった意味で、246をあまり甘く見ないほうがいいよ、という意見も多々あると思います。
賃貸なら嫌であれば引っ越せばいいですが、高額であれば売買も難しくなります。
そのような意見を、おせっかいととるか、親切ととるかは受け手によると思います。
680さんは余計なお世話と思うかもしれませんが、見栄などの問題とは違うかと思います。
健康体の時は、体調が悪化するということを想定しにくいですからね。