ドレッセ青葉台 Part2

[購入検討中さん]

何だかんだ言いつつ、スレもいい感じに伸びたので
2つめ立てました。

【おやくそく】
青葉台のMSは叩かれやすいので他地域との比較や批判はほどほどにお願いします

【wikipedia：青葉台駅】
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%92%E8%91%89%E5%8F%B0%E9%A7%85

【青葉台の駅リョク！！】
http://mansion-db.com/eki/78/a1/1/

【過去スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9175/

所在地：神奈川県横浜市青葉区つつじが丘9番1他（地番）
交通：東急田園都市線 「青葉台」駅 徒歩3分

[634: 物件比較中さん]

例えば、十数畳のLDのフローリングを張り替えるのに
いくらかかるんだろう？
そしてその広さのコーティングにいくらかかるのだろう？
仮に前者がせいぜい30万（合板張替えの標準的価格）、
後者が15万（ハイグレードフローリングとやらの実例）として
（詳細は知らん、概算な）
じゃあ300万の国産中級車に150万かけてポリマー
コーティングしますか？
ちょっと乱暴だけど、おれはそう考えてコーティングなぞ
一切していない。(無論、人それぞれだけど）

[635: 匿名さん]

634様
ありがとうございます。とても参考になりました。
うちは、コーティングはやめるほうに傾いていたのですが、決めきれなくて悩んでいたのですけど、そう考えれば決断できますね。
普通のワックスくらいでいいかなーってことにします。

[636: 契約済みさん]

よい例えですね。
車のコーティングは高くても10万。乗って3〜10年。そして10年後は二束三文。
マンションは住んで10年〜30年。消費材と考えると結論は人それぞれだね。

[637: ご近所さん]

お邪魔します。時々拝見させてもらってます。
来春他物件に入居予定ですが、コーティング検討の結果
ＯＰは３０万以上（５〜７年保証のウレタン系）でしたが
同じ保証年数のウレタン系がコープのおうちクリーニングで
扱いがあり、こちらだと１２万ほどだとのことなので
こちらに決めようかと思っているところです。
色々な業者があり、７年後も会社があるのかさえわからなかったり
不安も多かったのですが・・・万が一はコープが窓口なので
だいじょうぶかな？と。掃除マメじゃないので。

[638: 契約済みさん]

コープが窓口だと安心な感じがしますね。クレームになるとコープそのものの名前にも傷がつくし。実際に既にマンションに住んでいる先輩方のコメントを聞いてみたいですね。

[639: 匿名さん]

ずいぶん前となってしまったインテリアオプション相談会では土曜の回だったのですが結構人がいましたね。
ローン説明会は悪天候ということもあって人の少なめでしたが。
思ったより幅広い層の方がいるんだなあと思いました。

ウチは食洗機はつけて、食器棚をどうしようか検討中です。
食器棚は微妙に高いっすよ。。。（笑

>>625さん
超遅レスで恐縮ですが626の写真も合わせてありがとうございます。
青葉台はちょっと歩くと文字通りの田園風景が広がっているのも魅力ですね〜

[640: 匿名さん]

もう２８０以上売れてますからねー、年齢層も幅広いでしょう。

[641: 契約済みさん]

5000万台から１億オーバーですから、年齢層も幅広いでしょうね。
そろそろ真剣にインテリア系については、一般の業者も調べて見積とろうかな。

食器棚高いですよね。
後から部屋の雰囲気と似たようなの探すの大変かと思って、私は買いました。

[642: 匿名さん]

ここって24時間換気システムついてましたっけ？
なければつけて欲しいです。

「沿い」は？？？
幹線道路沿い⇒排気ガスと車両騒音の防波堤
鉄道沿い⇒鉄道騒音と金属磨耗による鉄粉飛散の防波堤
川、湾岸沿い⇒まさに防波堤！とくに湾岸は地盤すら心配

[643: 物件比較中さん]

ここ売れているんですかね？

一時の勢いはなくなって、最近すごくひっそりとしているのが非常に気になります。

田都ブランド、青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが
検討者に気づかれてしまったのでしょうか？

[644: 匿名さん]

多くの住人がいてにぎわっている街に対して、中身のないイメージの街って？？？
病院もスーパーも書店も飲食店もたくさんあって、多くの人が集っているようにみえますが・・・。
６４３のおっしゃる意味がわかりません。

青葉区も田都も、箱や輸送手段だけあって、実は人が誰もいないゴーストタウンってこと？

また、ドレッセが売れている/売れていないことと、青葉区のイメージがいい/悪いは別物では？

[645: 契約済みさん]

MRに行くと当然売れているように見えますが・・・・実際のところ、A棟B棟は苦戦しているのではないでしょうか。一度に売ってしまっては手続きが追いつかないでしょうし何期かに分けてはいますが、需要が多いなら売り始めて１年経過したのだから完売してもよさそうに思います。
この物件は長所短所がはっきりしているので、興味があるならひやかしでも良いのでMRに行った方が前に進むことができると思います。興味が無いということでしたら、その程度の物件ということです。

新年のセールが各デパートで行われていますが、欲しいサイズと色は初日に、ってことですよ。

個人的には売れ残ってくれると、駐車場２台分確保できるので歓迎です♪

[646: 匿名さん]

>643青葉区ブランドも所詮は中身のないイメージでしかなかったということが検討者に気づかれてしまったのでしょうか？
はさすがに言い過ぎですね。
青葉区ブランドも中身はイメージほどではない、くらいが妥当な裁定では。

[647: 匿名さん]

販売が苦戦しているとしたら（そう見えますが）、その一番の理由は、青葉台のイメージの問題ではなく、このマンションの立地の悪さと、にもかかわらずの価格の高さにあると思います。
まあ、既にさんざん言われ尽くされてきたことではありますが…
それでも、Ｄ棟の上のほうの階なら検討に値すると思いました（私は検討しました）。
Ｄ棟なら、２４６へばりつき状態ではないし、下のほうの階は目の前の崖のせいでかなり暗い感じがしますが、上のほうの階なら南西向きでもあり、日照面で問題はないと思ったからです。
しかし、あまりにも高すぎました。
今残っているのはＡ・Ｂ棟ということですが、こちらはこのマンションの欠点のひとつである２４６へばりつき状態がもろに露呈している棟ですし、向きも南東向きのため、昼間のわりと早い時間に日が当らなくなってしまいます。
つまり、Ａ・Ｂ棟は、Ｃ・Ｄ棟（特にＤ棟）に比べてかなり条件が劣ると思われるのですが、その割には、その条件の悪さが坪単価に反映されていないようです。
条件が悪くなっても坪単価は他の棟と同じということでは、購入意欲をなくす人が多いのではないでしょうか。
もっとも、まだ先の話ではありますが、竣工後も売れ残っている部屋があれば（この価格では相当数の部屋が残るような気がしているのですが）、そのときはしかるべき値引きを引き出せるでしょうから、そうなったらその時点でまた考えてもいいのかなとも思います。仮にいい部屋が残っていなくても、買いそびれて後悔するような物件ではないですし…

[648: 物件比較中さん]

>>642

換気システムは数年前から設置義務化されたので
付いている（はず）

>>645

売れ残りで入居当初は2台目を確保できても、
いずれ空き住居の購入者が1台目駐車場を希望したら
二台借りている人の二台目分は無条件で明渡し、
というのが一般的な規約。勘違いなされないよう。

[649: 匿名さん]

フロラージュは完売しているのに駐車場の空きが結構あるみたいです。ここは更に駅近なので、２台分の確保は余裕で出来るんじゃないかと楽観視しています。うちも２台あるので（笑）
販売の状況ですが、６４０さんの言っている通り去年末の時点で２８０戸〜商談中をいれて２９０位だそうです。夏くらいに完売の予定と言ってましたよ。この数字が売れているととるか売れていないととるかは人それぞれですね。
それと、電鉄系のマンションは、売れ残っても値引きはなかなかしないのであまり値引きのことは考えない方がいいかもしれないですよ。

[650: 匿名さん]

>>649
電鉄系のマンションは値引きなかなかしないのですか？その理由は？電鉄系といっても、それぞれにもちろん独立採算は行っているでしょう？それでいて行わないわけは？
空き部屋は不良資産として計上されるのでしょう？

[651: 匿名さん]

総戸数が377戸ですから、290では苦戦といえるのではないでしょうか。
夏までに完売予定とのことですが、楽観的かつ強気な発言だと思ってしまいます・・・。

電鉄系は値下げしないとのことでしたが、グランディスタはかなり値下げしましたよ。
私はさらに内緒で値下げしてくれると言われましたが、結局立地が気に入らず、やめました。
グランディスタもおもいきり電鉄系なので、ドレッセの値下げの可能性は高いと思います。

グランディスタの欠点は駅から遠いこと、急な坂道を上らなければいけないこと、でしたが、
ドレッセの欠点は今までもさんざんあげられているので、言わずもがなですよね・・・。
やはり、Ａ〜Ｃの値段が246沿いにもかかわらずとても高いというのが、
購入意欲をそがれてしまう一番の原因だと思います。
個人的には、最低でも1000万ほど値が下がっていれば、少しは納得できると思いますが。

最近は、竣工後１〜2年たっても、1割ほど空室のマンションが青葉台周辺地域でもあるようです。
ドレッセも、1割ほどは売れ残るのではないかと、私は思っています。

[652: 周辺住民さん]

グランディスタは東急不動産です。

[653: 匿名さん]

実は私も、夏位に完売の予定です。って聞いたときには、無理なんじゃないー？って思いました。
営業の方が推測で言っているだけなので、そうなんですかーって感じですけど。
電鉄系っていうのは、売主が、東急電鉄、小田急電鉄（今は無き）、西武電鉄、等のことですよー。
理由は土地取得に借金しないから。