レイディアントシティ本郷台

[ニューバランス]

2006年秋　販売開始予定の本郷台駅北側斜面に建設される総戸数274戸の物件です。
既に工事も始まっているようですが、購入を考えている方、情報をお持ちの方、語って下さい。
販売元は　名前から想像どおりの「日本綜合地所」で　外見が、とても心配です。

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷2-2300-12他
交通：京浜東北線「本郷台」駅から徒歩3分

[593: 購入経験者さん]

ハマレジの中古が坪１９０で未だに売れていないことを考えると
ここの坪２３０ってホントに買う人がいるのだろうかと思うのは
私だけ？
客観的に見ても強気に出すぎたんじゃないの？
日本綜合地所さん・・・。

[594: 周辺住民さん]

マンション販売不振が本格化してきましたね。
今日の日経新聞にも記事が出ていました。
耐震構造事件もあったし、マンション全般に値下がりが加速する
のはほぼ間違いないでしょう。
とくに郊外の物件は下げがキツイですね。ここは駅近とはいえ、
都心から遠く、駅周辺のパフォーマンスもイマイチなんで、実売
価格で200万円/坪割れは時間の問題でしょう。

[595: 匿名さん]

２００割らないと買う人がいないと思いますよ。
郊外ではこれだけ在庫が増えているのだから
どうしてもここがいい人はもう少し待っても
いいのでは？個人的には日本綜合地所の販売スタンスは
遠慮したいですけどね・・・。

[596: 物件比較中さん]

モデルルームへ行ってきました。残り約90戸になりましたが、これは売れてないってことなんでしょうか？どのくらいのペースで売れるのが普通なのか基準がわからないのですが。このペースだと残り1年で完売は厳しいのでしょうか？
この掲示板を見ていると値下げされる雰囲気が見えるのですが、なんと値上げしてる部屋もあったのですが。不思議です。

[597: 購入経験者さん]

>この掲示板を見ていると値下げされる雰囲気が見えるのですが、なんと値>上げしてる部屋もあったのですが。不思議です。
そこは空気を読めない日本綜合地所ってことで・・・。
ここの値付は相場とかけ離れすぎて、結構笑えますよね。
みなさん、ゴリゴリ押されても買わない自信のある人は
モデルルーム行くと面白いですよ。

[598: 購入検討中さん]

> モデルルームへ行ってきました。残り約90戸になりましたが、
> これは売れてないってことなんでしょうか？

先週、ひさしぶりにモデルルームを見に行きました。
竣工１年前で2/3程度を売り切っているなら、
まずまず順調なのかなと感じましたが、どうなんでしょうね？

実際、南向きの低層階は、7室を残して売り切ってますね.

あと、意外と90〜100m^2 の広い物件も契約済みが多いようです。
金持ちが多いのか？共働きが多いのか？戸建てからの買い換えが多いのか？

もうちょっと検討してみます。

[599: 契約済みさん]

毎度コメント下さる「購入経験者さん」は日綜嫌いの方ですか？
随分批判的な意見が多く感じるもので・・・。
日綜購入経験者なのに、なぜココまで批判できるのかわかりません。

[600: サラリーマンさん]

竣工１年前で2/3程度を売り切っているなら、販売は順調ですね。
不動産は、年末から３月が需要期ですから、残り戸数は何とか
捌けそうですね。
売れ残る可能性もあるけど、１０戸以下でしょう。
これなら、デベの値付けが絶妙と言えるね。

[601: 購入経験者さん]

＞毎度コメント下さる「購入経験者さん」は日綜嫌いの方ですか？
＞日綜購入経験者なのに、なぜココまで批判できるのかわかりません。
５９７の購入経験者です。他の購入経験者の方のコメントは私では
ないのでわかりません。
私が購入したのは日綜ではありません。日綜は冷やかしでＭＲ行きましたが
しつこく勧誘されました。
私は日綜のマンションを買えるほどの「度胸」はないです・・・。

[602: 契約済みさん]

６０１さん
「度胸」とは何ですか？
契約済みで満足している私達として気になるところですが・・・。
また、冷やかしでＭＲに行くのは、どうかと思います。

５９８さん
うちは共働き世帯です。
ご指摘通りの方々が多いと思いますよ。

[604: 匿名さん]

＞竣工１年前で2/3程度を売り切っているなら、販売は順調ですね。
２００戸以上もあるマンションで一年切っても、1/3以上残って
いて、販売が順調というのは不動産業界に身をおく者としては
笑ってしまいますね。
ハマレジはどうだったか、覚えてませんか？
これと同じパターンで値引きが続出している物件が田都線の駅で
一杯見れますよ！！

[605: 物件比較中さん]

> 残り約90戸（竣工１年前で2/3程度を売り切っている）をベースに論議が進んでいましたが、デベロッパーが全販売状況を正直に見せなければならないとする法令などは無いのでは。

[606: 物件比較中さん]

605の続きです。
また、マンションは、気候が良くMR訪問がしやすい春秋が販売ピークシーズンで、年末から３月は寒くてあまり動かないのではないでしょうか。

[607: 物件比較中さん]

それは違います！
子供の通学等で4月から新しい学校に入れたい人などで冬も物件を探す人はいっぱいいますよ。観光じゃないんだから寒いのは気にしないです。
デベの決算の関係で３月中に引渡せる物件は冬には値引きしてでも売りたがります。

[608: 匿名さん]

＞残り約90戸（竣工１年前で2/3程度を売り切っている）をベースに論議が＞進んでいましたが、デベロッパーが全販売状況を正直に見せなければな＞らないとする法令などは無いのでは。
そうか、見せ掛けのバラか・・・、な〜んだ。

[610: 購入検討中さん]

> 609
> マンション販売は残り1/3からが難しいのです。

一般論としてyes でしょうね。
ただ、どんなマンションでも「残り1/3」というタイミングは必ずあるはずで、それが1年前なのが順調なのかどうなのか という議論では？
子供が年中の時にはマンションに興味のなかったのが、年長になると急に購入を検討しだし、入居まで1年以内の物件ばっかり探し出す家もあるわけで。(←我が家です)

> そうか、見せ掛けのバラか・・・、な〜んだ

この物件のMRを見に行ってないの丸わかりですね。
バラなんてどこにありました?
荒らしは感じ悪いですよ。削除依頼だしときますね。

[611: 匿名さん]

>バラなんてどこにありました?
バラがあろうが、なかろうがここの適正価格は
ハマレジの中古価格ででた１９０．
しかも完成まで1年「しか」ないのに、
それ以上では売れ残り必死でしょう。
便乗価格がバレバレ何だから・・・。

[612: 購入検討中さん]

下の記事のように中古価格が下がり出したとしたら、
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=11780
また、607に有るように「デベの決算の関係で３月中に引渡せる物件は冬には値引きしてでも売りたがります。」が本当だとしたら、
どのマンションも、しばらく「様子見」でしょうか。

[613: 匿名さん]

＞どのマンションも、しばらく「様子見」でしょうか。
ほかのマンションも当然そうですが、日綜物件は
ほか以上に値引きが期待できますよ。
ただ買うんであれば管理費の急上昇は考慮されて買ったほうが
いいですよ！！

[614: 匿名さん]

>>613
上昇予測をローン計算に組み込んで妥当な金額以下で交渉
（自分の目標金額）ってのが逃げ道無くて良いだろね。

[615: 匿名さん]

ここで、一生懸命値下げって頑張っているの
しょせん、気に入ったものは買えないんだろうな〜
隣のブランズで値下げ交渉してみたらいいのに

[616: 前にモデルルームに行った人]

以前モデルルームを見に行った者です。駅前でよかったのですが、やはり値段が高すぎて断念しました。
それなのに昨日夜の22時頃、日本総合地所の社員の方から電話があり、前に来ていただいたの覚えてますでしょうか？と営業トークされました。
日本総合地所の社員の方、この掲示板を見ていたら少しは考えてください。夜そんな遅くに電話してきて非常識だとは思いませんか？第一、モデルルームを見に行ったのに、そのあと乗らなかったということは、そのマンションのなにかが不満で買うのをやめたということです。買う意思があるならもっと早く契約に至りますよ！
それにこんな営業のやり方をしていては、たとえ買う気があったとしても、あまり評判のいい物件じゃないんだな・・・と思い、やめると思いますよ。
ここはそんなに切羽詰まっているんですか？営業マンの大変さはわかりますが、常識をわきまえて、そんな切羽詰まってるふうに見せない方が売れると思いますよ！

[617: 匿名さん]

>しょせん、気に入ったものは買えないんだろうな〜
>隣のブランズで値下げ交渉してみたらいいのに
ここはこの残り方だと値引きするだろうけど、
ブランズは無理でしょう・・・。
ここは日綜だけど、ブランズは東急だよ？

[618: 匿名さん]

ブランズだろうがどこだろうが、基本的に完成済み物件の場合は定価で買う必要はないって聞くけど？交渉してみる価値はあると思うけどな

[619: 匿名さん]

そろそろ各地で売れ残りが出てきてますね。
ざっと聞いただけでも、江東区の大京物件（ここは凄くて完成前で最大１０００万！！）、田園都市線のたまぷら・美しの森物件、鶴ヶ峰駅直結タワー物件等々・・。
ここもそろそろ期待して良さそうですね。

[620: 匿名さん]

↑
値引きの話ね、ゴメン。

[621: 購入検討中さん]

デベが値引きした場合、値引き前に契約した購入者が値引き分の返金を要求することって出来ないのでしょうか。
また、契約後に他の購入者へ値引きをした場合には返金を要求出来るという契約って出来ないのでしょうか。
こういった契約が出来ないと、値引きしそうな物件にはなかなか手が出しにくいと思う人が多くなるのではないでしょうか。

[622: 匿名さん]

スーパーの見切り品が安いからと言って普通に買った客が差額返金
求めることはせんだろ？

[623: 匿名さん]

>デベが値引きした場合、値引き前に契約した購入者が値引き分の返金を要>求することって出来ないのでしょうか。
民間の場合それは無理でしょう？
公団の場合は訴訟になって原告が勝訴したような気もする。
そういう契約でもしたんだろうか？

[624: 匿名さん]

そんな契約があったら夢みたいですね！
人気な間取りは売り切れてるだろうし、売れ残りの間取りだから値引きするんでしょう。
そのスーパーの値引きみたいに。
値切りを待っては売れてしまう可能性もあるから仕方がないんじゃない？

[625: マンション鑑定士]

マンションや不動産市場動向をじっくり研究・分析し、いろいろな
物件を実際見てまわり、「相場観」を養うと「売れ残って値引き
する物件」と「竣工前に完売する物件」とが区別できるように
なります。
そもそも売買は何でも、売り手と買い手が自由に交渉して価格を
決めるのが自由経済。デベの定価はあくまで「希望小売価格」に
過ぎません。じっくりと物件の売れ行きを見てから、判断しても
遅くはありません。
残念ながら、この物件は典型的な、売れ残り---＞値引き販売
の物件です。

[626: 匿名さん]

なんだかんだで結構書き込みあるよね。
何気に関心ある人多いんだね。
なんだかんだ売れ行きも気になってるみたいだし。

全く興味なかったら、ひっかけもしないだろうしね。

[627: 物件比較中さん]

> 残念ながら、この物件は典型的な、売れ残り---＞値引き販売
> の物件です。

と、断定なされてますが、そう考えた根拠を教えていただけますか？
購入を検討しているので、マンション鑑定士な方のご意見に興味があります。

ちなみに、私が購入を検討している根拠は、こんな感じ↓です。
・築3.5年のビッグオレンジの中古が坪197万、
・築1.5年のハマレジが坪190万、
・新築のブランズの残物件が坪200〜227万(1Fの中丸見え物件を除く)
なのを見ていると、この物件がそんなに高過ぎとは思えない。

てな感じです。どうでしょう？

# この掲示板では、「坪単価230万」という情報が一人歩きしてますが、
# それって、最上階のルーフバルコニ付きの部屋ですよ。。。。
# 私が狙ってるのは、坪205〜210万程度の部屋です。

[628: 物件比較中さん]

自己レスです。

> # それって、最上階のルーフバルコニ付きの部屋ですよ。。。。

「最上階」ではなかったです。orz... 11Fの間違いでした。

[629: 匿名さん]

＞売れ残り---＞値引き販売> の物件です。
＞と、断定なされてますが、そう考えた根拠を教えていただけますか？
デベが日綜だからじゃない？

[630: 匿名さん]

629さんは相当日綜嫌いなんですね（笑）
627さん、私も同感です。
この物件で高層階を考えてた訳でもないし、他物件も見たけど、どれもそれなりの金額するし、すごく高いとは私も感じません。
人それぞれだとは思いますが…。
結局、中古より沢山ある中から間取りを選べる＆やはり新しい方が…、との事で新築物件に絞りました。
625さんの意見大変興味有ります！

[631: 匿名さん]

>625さんの意見大変興味有ります！
であれば625さんの理屈で言えば必ず値引きがあるので
待つのが賢明ですね。

[632: 匿名さん]

>>631
待って、気に入ったのが残っていて、価格交渉が成立
できればよいね。
でも、待ってたら価格交渉にならないよ。足元見られる。

[633: サラリーマンさん]

>>627
この価格差だと、ビッグオレンジの中古がお買い得ですね。

大船と本郷台だと大船が便利、本郷台の価格が高すぎる
ことがよく分るね。

[634: 匿名さん]

ビッグオレンジは、位置によって日当たりの悪いところがあると
住んでいる人から聞いたことがあります。
（向きの問題ではなく、棟がたくさん建っているので、
その影になってしまうことがあるとのこと。
意外と早い時間に影になってしまう部屋があるようです）

検討する場合は注意が必要かと。

その点、ここやハマレジはそういう心配はなさそうですね。

[635: いつか買いたいさん]

>625> この物件は典型的な、売れ残り---＞値引き販売の物件です。
> と、断定なされてますが、そう考えた根拠を教えていただけますか？

625の「マンション鑑定士」さん.
ここを購入しようと検討している人も, 単なるアンチの人たちも,
みんな返事 待ってますよ!!

(もしかして、629さん = 625さんですか? )

[636: 匿名さん]

歩く距離と、同じJR線内の時間と、どっちをとるのが賢明か？
まあ通勤以外の便利さもあるので、買い物には大船は良いですね。
やはり、販売時期の問題で、こちらの方が高いですね。
まあ、待ってみるのも良しと思いますよ。

[637: 匿名さん]

>625>この物件は典型的な、売れ残り---＞値引き販売の物件です。
> と、断定なされてますが、そう考えた根拠を教えていただけますか？
マンション鑑定士さんの個人的意見で、別に根拠なんかないんじゃない？
ここの投稿もそうだけど、週刊誌の記事も全てに根拠があるわけでは
ないでしょうに。
まあ、客観的に見ても、横浜郊外・デベ・高価格・竣工までに対しての
残戸数を考えたら、そう考えるのが妥当じゃないかなとは思うけどね。
特に残戸数はここよりも１００戸も販売戸数が多かった上永谷駅前
物件は竣工まで１年の時点では残戸数１０戸程度だったことを考えても
２７６戸で９０戸近くが売れ残っていること事態、値引きの確率は
高いと考えるのが普通だと思いますよ。
俺だったらハマレジの１９０の中古買うな・・・。

[638: 匿名さん]

１度でも住むと２割価格が落ちるといわれる新築物件、
どっかの中古が１９０なら新築が２３０あたりでも比率にしたら
普通かもしれんな。

ようは時代が悪いということで。

[639: 匿名さん]

＞どっかの中古が１９０なら新築が２３０あたりでも比率にしたら
＞普通かもしれんな。
買ったとたん２３０が１９０になるんだったら、今の１９０買ったほうが
いいじゃん！！

[640: 匿名さん]

>>639
だ、大丈夫ですか？
マンション買うのにその程度の知識で。。。
ある意味暗黙の了解みたいな常識的な話なんですが。
（売り買いにかかわるものはほとんど）

[641: 匿名さん]

>640
???
君こそ大丈夫か？６３９の話は筋が通っているぞ？

[642: 物件比較中さん]

ここでも、日綜のスレでもでてきている話ですが、購入者の
みなさん、駐車場無料による修繕費の値上がり（すぐに３倍、
１０年目で４．５倍？）に対してはどのように考えているの
でしょうか？これだけ上がると我が家は購入は厳しいかな〜
という感じです。
ここら辺も考えて資金計画を組まれている方はいるのでしょうか？