レイディアントシティ本郷台

[ニューバランス]

2006年秋　販売開始予定の本郷台駅北側斜面に建設される総戸数274戸の物件です。
既に工事も始まっているようですが、購入を考えている方、情報をお持ちの方、語って下さい。
販売元は　名前から想像どおりの「日本綜合地所」で　外見が、とても心配です。

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷2-2300-12他
交通：京浜東北線「本郷台」駅から徒歩3分

[533: 物件比較中さん]

東戸塚のタワーではない徒歩１０分の物件とこちらと、鶴見の物件を検討しています。広さと価格はほぼ同じ。都心に近い駅プラス坂道徒歩をとるか、都心から少し離れた駅近にするか悩んでいますが、東戸塚のタワーはどんな感じなんだろう？タワーだと駅近ですよね？価格と広さがあうなら東戸塚がいいような気もしますが、お子さんがいるなら本郷台がいい気もしますね。

[534: 匿名さん]

５３３さん

東戸塚徒歩10分とは、グランドメゾンですか？
「広さと価格はほぼ同じ」とのことですが、この物件、４９８８万〜９４８８万円となっています。こっちのほうがよっぽど高い気がするけど違います？平均㎡を取っても価格を取っても向こうのほうがまだ割安な感じが・・・。まあ、もっとも販売センターに足を運んだわけではないですけど。

[535: 周辺住民さん]

533
鶴見とは、プラウドですか？
高台で見晴らしがいいですね。
でもブランドだけで坪単価+30万円を出すのはどうかとおもいますよ。
マンションバブルもそろそろ終わりそうだし、いまは静観がいいのでは
と思います。来年の今ごろには10％-20％程度マンションも値下がりして
いるでしょう。

[536: 物件比較中さん]

533です
みなさんさすがに詳しいですね。東戸塚はグランドメゾンです。平均価格はどちらがどうとかは知りませんが、私が迷っていた間取りの部屋は同じくらいの価格だったのでそう書いちゃいました。
鶴見はずばりプラウドです。ここも高い価格設定なのですね。でもどこも価格設定が高い高いと言われてますね。買える価格なら買い時と思って買ってしまいそうになります。
でもプラウドはあの坂がきつすぎるのでかなりやめる方向性です。
アドバイスありがとうございます。

[537: マンション住民さん]

4988万円〜9488万円
間取り 2LDK〜4LDK
専有面積 71.55m2〜120.5m2
販売戸数 31戸

坪単価２３０〜２６０万円ですね。
一番でかい部屋が、倍率何倍になるか楽しみ。
それにしても、売り出し戸数が少ない。

[538: 匿名さん]

>537

>それにしても、売り出し戸数が少ない。

「第1期即日完売」にするために、基本的に購入希望者の数よりちょっと
少なめくらいしか販売しない。

形だけ抽選して、外れた人には次の期の前の優先販売などにつなげるという
しくみだろう。

この総戸数で第1期がたった31戸の販売というのは少なすぎ、
苦戦している状況を物語っている。

特に日綜物件の場合は、営業社員の数が販売戸数に対し少ないため、
短期間で完売する営業方針を他のデベより強めているにもかかわらず、
これだけ期間がかかっているのは、価格設定を誤ったと読むべきだろう。

また東戸塚と比較されている方がいるが、そもそも駅のブランド力が
東戸塚とは比べ物にならないほど低い。
駅周辺の商業施設、街並み、品濃小に代表される私学進学熱の高さ、
横須賀線１本での都心へのアクセスを考えれば明らかだろう。

[539: 匿名さん]

537さん、これはどこの物件ですか？

[540: 匿名さん]

田舎駅同士でブランド力もあったもんじゃない。

ただ、GoogleMapで検索してみればわかるけど
東戸塚駅と本郷台駅
駅周辺の商業施設　　ホテル・パチンコ屋・カラオケ・飲み屋

どれをとっても、圧倒的に本郷台駅の方が少ない
これを、よしとする人が多く住むんですよ。

[541: マンション住民さん]

>>539
ここだよん。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[542: 周辺住民さん]

う〜ん　郊外物件はどこも苦戦していますね。
やはり2-3年前の「適正価格」に戻さないと売れないっすよ。
ここも坪単価であと30万円程度下げないと完売はムリです。

[543: 匿名さん]

>>542
いやいや、それじゃー買いたい気満々ですよ。
本郷台いいすよね

[544: 物件比較中さん]

543
果報は寝て待て。
じっと待っていたら、価格は自然に下がります。
今日のニュースで民間の所得は9年連続マイナスと出ていました。
給料が上がらないのに、マンション価格だけ上がっても、買える
ワケないしょ。

[545: 購入経験者さん]

値上がりしても完売できるのは都心のマンションだけ。
郊外は売り出し価格に需要が追いつかない現象がでてるね。
同じ駅前でみても某私鉄駅徒歩１分のタワーマンションは
相場とかけ離れた便乗値家付のため、完成した今でもかなり
空きがあり値引き販売を始めた。
ここも本郷台の相場とはかけ離れた価格だから、第一期の
販売戸数を見ると同じ道を辿るでしょうね。

[546: 購入検討中さん]

545さん
「某私鉄駅徒歩１分のタワーマンション」ってどこですか？
具体的に教えてください。見に行きたいです。

[547: 匿名さん]

↑
これって鶴ヶ峰じゃないの？

[548: 匿名さん]

駅近マンションでも、売れ行きは順調ではないみたいですね。

・鶴ヶ峰駅徒歩1分　⇒　http://meiwajisyo.co.jp/637_Tsurugamine/

・藤が丘駅徒歩3分　⇒　http://www.gn-f.jp

・藤が丘駅徒歩6分　⇒　http://www.fujigaoka-style.com/top.html

[549: 物件比較中さん]

なるほど。
「郊外で割高な物件」はかなり売れ残っているというわけですね。
9年連続民間給与下落。消費者物価指数連続下落。
一方で企業収益上昇。マンション価格上昇。
給料が上がらないのに高いマンションを買えるわけがなく、割高感
のある物件は売れ残る運命。
この物件はどうかな。かなり苦しいのでは。
やはりあと30-40万円/坪値下げしないと完売は困難か。

[550: 購入検討中さん]

このマンションの近くにまとまった空き地または駐車場はあるのでしょうか。
駅側は隣接マンションが建つことはないとしても、それ以外の方角に他のマンションが建つ計画はありますか。

[551: 匿名さん]

このマンションの北側は今も山だし東側は道路隣接、西側は横浜市水道局の施設だから、他の建物の建つ可能性は低いのでは？強いて可能性を挙げれば、北側の山を崩してっていうことでは？

[552: 契約済みさん]

レイディアントシティ本郷台に隣接してマンションは立たないと思うんですけどねぇ・・・。

ところで本郷台の魅力の一つに平日は仕事から帰宅後、都会の賑やかさを忘れさせてくれたり、休日はスローライフに浸ったりできるところだと思います。
何を一番重要視するのかによって、このマンションの評価は分かれるのでしょうね。
価値観は人それぞれですからね・・・。

[553: 匿名さん]

まあ、しいて影響があるところで挙げると
駅南側の駐車場、JRは売らないと思うが、第４種高度地区
だから、２０ｍ程度のマンションは建てることができる。

この土地、商業地区に指定されていないくてよかったね。

[554: ご近所さん]

売れ残りマンションの共通点は、戸建て志向が高い地域にマンションを建てて、べらぼうな値段を付けている処です。

本郷台、駅徒歩10分以内、一戸建てを買う値段と比較して、高すぎます。
（調べりゃわかる）

買い物等の住環境ならば、隣の大船・港南台の方が便利ですし、都内に通勤するならば、戸塚・上大岡の再開発も控えている。そもそも、横浜周辺でも売り物はある。週末のんびりしたい方は、鎌倉、逗子（通勤も座っていける）が良いかも。

地元民は、近隣にマンション計画が多数あることを知っているから、待ち状態ですよ。（本郷台にこだわりのある人を除けば）

[555: 匿名さん]

５５３さん

駅南側の駐車場って、今は別のマンションのモデルルームが建っているところですか？あそこはJRの土地？
なにせ、本郷台ってXXX一族の土地が多くてこの物件の土地も元々はXXX一族の土地だったから駅南側の駐車場も・・・と思ってました。

[556: 匿名]

周辺に住んでいるものです。

どうしても便利さをとれば、静かさは妥協せざるを得なくなります。
逆に、静かさをとれば、便利さへの期待は妥協せざるを得なくなります。

自分の住んでいる最寄駅が便利な方がいいと考える人は、
港南台、大船、戸塚等はいいと思います。
商業施設も充実しているし、大船、戸塚に関しては交通手段も
便利ですしね。

ただ、自分の住む駅にはそれほど便利さは求めない。
（それよりも静かでのんびりしたほうがいい）
便利な駅は近くにあればいい。
そう考える人には本郷台はいいところだと思います。

横浜市内のＪＲ沿線の駅の中では、本郷台駅の商業施設は
物足りなく感じますが、それでも駅前にスーパーは２軒あり、
両店とも深夜の０時、１時までやっていています。
決して便利！とはいえないかもしれないけれど、普通に生活できます。
評判はまちまちではありますが、いざとなれば共済病院もあるし、
役所関係も歩いて１０分程度です。
ＪＲ以外の駅（市営地下鉄等）には、駅前にはスーパーの１軒もなく
周辺にはコンビニだけという駅もあったりします。

上をみればきりがないですが（主観にもよると思いますし）、
それほど不便ではないかと・・。
（挟まれている両隣の駅とも商業施設は発展していますしね）

駅から数分で、これだけ静かな環境を得られる駅も
なかなかないかな、とも思いますが。

結局は、自分の住む街になにを重視するか、ですよね。

[557: 購入検討中さん]

５５６さん、全く同感です。

[558: 匿名さん]

職場が横浜あたりだったら絶対買ってたな。

[559: 匿名さん]

>>550
駅前の通り２つ向こうの公務員宿舎が売却されれば、ここより
環境のいいマンションが建つかも。
でも、官舎の売却は都心の一等地が優先だからないかな。

[560: 匿名]

本郷台はいいところだと思うが、値段が問題なのさ。

[561: 購入経験者さん]

値段の高騰に需要が追いついているのは都心だけ。
郊外物件は軒並み苦戦。同じ駅前物件で見ても
某私鉄駅徒歩１分のタワマンは周りの相場とかけ離れた
販売価格故、竣工後も完売せず、値引きを始めた。
ここも周りの相場とかけ離れているからそうなる確立
高そうだね・・・。

[562: 匿名さん]

５６１さんと５４５さんは同じことを言ってるけど同一人物？

[563: 匿名さん]

オープンエアリビングのぼったくり分が問題では？

>「オープンエアリビングバルコニー」の販売における効果については
>「一戸あたり300万円から600万円販売価格をアップすることができ、
>コストはほとんど変わらないため、そっくりそのまま利益寄与する」
>（西丸氏）としている。

ただこれを差引いてもまだ割高感は否めない。

[564: 購入経験者さん]

高いよ、ココは。
駅近でも本郷台で日綜物件だし。

[565: 匿名さん]

あ〜あ、約１〜３名程度で、一生懸命値下げ交渉をしている
ようだが、買う気満々ではね
完成まで１年あるこの物件で希望の屋が買えるといいね

[566: 周辺住民さん]

多くの人が価格を見てスルーしているだけでは。

[567: 匿名]

でも、本郷台で駅近ってもうでないのでは？

高い高いと見送って、値下げを待って、それで買えなかったら、
中古を待つしか駅近を買うことはできないですよね。
中古を待つといってもタイミングもあるし、
希望にそうかもわからないし。

[568: 物件比較中さん]

容積率の引き上げ、埋め立て、再開発など、駅前でも土地は「生産」
されていますし、今後も都心の一等地がドンドン生産されます。
東京駅前の容積率緩和でどれだけの土地が供給されたかご存知ですか。

[569: 物件比較中さん]

容積率引き上げ⇒窓開けるとすぐとなりのマンション
埋め立て⇒液状化リスク
このへんはよく考えると厳しいかも。

窓開けて生活できないのはつらいし、災害マップとか危険エリアマップみたいなものを見ちゃうと住む気がしなくなる。

再開発はありかな。でも、横浜出身者は横浜の中でさらにエリアにこだわる傾向がある気がする。
この辺りをみている人はきっと、いくら都筑区や港北区が高級住宅地みたいに言われても、そんなことはどうでもよくて、南部の方に住みたいって人が多いと思う。
だから、再開発された場所が希望のエリアならいいと思う。
そのこだわりがなければ千葉とか北千住とか行けば東京までの日々の通勤しやすさは変わらずに１０００万円はおさえられる。
相模原とかは神奈川なのにお得間も高いと思う。

横浜にずっと住んでた人は車のナンバーが相模ナンバーになることの抵抗も大きいのかな？
というか湘南ナンバーですらいやがるみたいだから、そういうとこでも横浜からでられないんだろう。

どこが妥協できるかは人それぞれ。ここを買う人は金額を妥協しているんだとおもう。

[570: 購入経験者さん]

＞ここを買う人は金額を妥協しているんだとおもう。
この金額では買う気のおきない人が沢山いるから
バラのついていない部屋が多いんでしょうね・・・。

[571: 匿名]

坪２３０〜とかくらいでしたっけ？
だとすると、５０００万出しても買える広さは７０ちょっと超。
４０だったら、ちょうど７０くらい、か。

うーん。ちょっと高いですね。
せめて７０で４５００万くらいだったら・・。
（坪２１０くらいになりますね）

２１０でも高いと思う人は多くいるかと思いますが、
我が家は永住を考えての購入なので、場所の割りに高いとか安いとか、
あまりそういう考え方はしていないのです。

もちろん安く買えることに越したことはないですが、
不動産の価格は変動するものなので、高くなってしまったのは
どうこういっても仕方ないと受け入れることにしました。

あがり幅はともかく、今売っている物件はどこも値上がりしているので。

今は高いからもう少しまったら下がるよ、という意見も多くありますが、
本当にそんなに近い将来にまた数年前のような地価の時期がくるか
どうか・・。
もちろんわかりませんが、期待するのは少々難しい気がします。

ただ、場所（駅？）に対しての地価の評価はともかく、
自分の希望と予算（予算に対しての広さ等）は長く住んいこうとする
うえでは重要なので、そういう面でここの価格はちょっと高いかな
と思ってしまいます。（坪単価にして２４０とか２５０とかだったら）

でも、これから本格的に子育てが始まる我が家としては、
本郷台は気に入っているので却下するのも悩むところです・・。

[572: 匿名]

本郷台が気に入ってなら、駅近で戸建がいいと思うが。
競合する価格帯なんだよね。

修繕積立とか管理費考えると、場合によっては戸建より高いかも。

[573: 匿名さん]

本当は駅近で戸建がいいけど、共働きだとセキュリティーや管理がね・・・。
平日何も出来ないから私はやっぱりマンション選んじゃうよ。
本郷台は慣れられない事情あるし・・・。

[574: 匿名さん]

５７１さん

本郷台が気に入っててここの値段が気になるなら、ハマレジの中古を狙っては？まだ完成して2年は経っていないけどちょこちょこ出てはいますよ。
７０㎡で４５００万くらいでしたがちょこっと安い。当時の販売価格の１５００万上乗せくらいになっていますけどね。

[575: 匿名]

ハマレジ販売時に購入をしようとした者です。
抽選にも当たり契約直前までいったですが、戸建の売却ができず、
諦めることになりました。
その後、なんとか売却はできたのですが、その頃には希望する
部屋がなく、結局大船で中古マンションを購入しました。
ですので、販売当時のハマレジの価格はだいたい分かります。

たしかにハマレジは３０００万円くらいからありましたが、
多分東向きの棟かせいぜい低層階だと思いますよ。
今中古にでている部屋は４０００万円前後はしていたと思います。
上層階だし、あそこの棟が一番高かったはずですので・・・。
せいぜい上乗せされてても４００〜５００万程度でしょうね。

新築にこだわりがないようでしたら、ハマレジの中古狙いも
いいのではないかと思います。

[576: 購入経験者さん]

ハマレジの中古は坪１９０万位で出てるね。
それと比べるとここの価格がいかにバカ高いかわかるね。
残念！！便乗値上げ斬り〜！！
しかし、ホント、売れてないね、ここ・・・。

[577: 購入経験者さん]

どれくらい売れてるんかな？と思いＭＲ見てきました。
それにしてもここのＭＲの仕上げ最低…

担当者に売れ行き状況の用紙もらったが、
先月の抽選分入れたら65％売れてたぞ…
現在、次回抽選分除いた20戸前後の販売。

次回抽選分見ると分かるが、2Ｆの最低価格部と
最上階の屋上テラス付きを餌に客引きして
他の空いてる住戸を売ってく戦法に見えた。

必ず完売できる！と豪語する担当…そんな甘くないだろ…

[578: 物件比較中さん]

この正面の道路はどうなるの？なんか高速横浜南環状道路とか国道一号とかでかい道を繋ぐ道になりそうなんだけど、かなり煩くなるのかな？

[579: 購入経験者さん]

以下日綜の掲示板に載っていた日綜物件の修繕積立金に関する記載です。

「機械式駐車場が無料」だったのですが、これが大きな原因で修繕積立金が大規模修繕の際に足りなくなることが判明し、毎月の修繕積立金が、近いうちに入居時の3倍に値上げされます。12年目には入居時の4.5倍くらいにはなるそうです。

初年度１万だとすると４．５万？？？
ある程度高くなることは予想されましたが、これ程とは・・・。
これ程高くなっても、修繕積み立てと駐車料金の区別はしないで
管理していくのでしょうか？この辺の説明受けた方いますか？

[580: 匿名さん]

＞579
そうだよね。駐車場無料で釣っても、結局駐車場料金
とっち無い分、修繕費に跳ね返ってくるということだね。
それにしても入居時の４．５倍は高いね〜！！

[581: 契約済みさん]

入居するまであと一年となり、カウントダウンに入りました。
いろいろと言われておりますが、私達にとっては最高のマンションです。
完璧な人がいないのと同じように、完璧なお住まいもありません。
皆様のご意見を聞きながら、日本綜合地所のマンションを公平に見られるようになりました。
マンションを購入したいというタイミングが今だったので、買っちゃいました！
上を見ても下を見てもキリがありません。
いくつかの欠点や不満もありますが、全て受け止めた上で来年入居です！

[582: 匿名]

完璧な人がいないのと同じように、完璧なお住まいもありません。

「お住まい」という表現は、購入者が使う表現ではないと思うのだが。