レイディアントシティ本郷台

[ニューバランス]

2006年秋　販売開始予定の本郷台駅北側斜面に建設される総戸数274戸の物件です。
既に工事も始まっているようですが、購入を考えている方、情報をお持ちの方、語って下さい。
販売元は　名前から想像どおりの「日本綜合地所」で　外見が、とても心配です。

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ヶ谷2-2300-12他
交通：京浜東北線「本郷台」駅から徒歩3分

[501: 購入経験者さん]

500さん
サブプライムローンで大損こいた海外投機筋が損失の穴埋めをする
ために、利が乗っている（証券化された）日本の不動産を売っ払って
リパトリ（資金の本国回帰）しているんだよ。穴埋め額が多いファンド
なんぞは、損失覚悟で日本の不動産叩き売ってキャッシュを用意しな
いといけないところもある。

[502: メガバンクのチーフストラテジスト]

米国が利下げしたり、英国が住専に緊急融資したり、日本の利上げが
おろらく見送られたりと、サブプライムローン問題は世界的なトピック
になりました。今後、日本の株安・円高・景気後退を受けて、不動産
価格はツルベ落としになります。230万円/坪はおろか、このエリアは
150万円/坪程度に1-2年のうちに暴落することが確実です。

[503: 匿名さん]

サブプライム問題で地価が下がるという議論は最近週刊誌等が盛んに取り上げています。ただ、これはどちらかというと読者をひきつけるために興味本位に面白おかしく煽っているように感じられます。
そもそも、外資が直接或いは間接的（リートを通じて）に投資している地域は、東京等の大都市の中の更に中心地であり、既にバブル期並みの価格に達しているような地域です。このような地域の価格は多少修正されるかもしれませんが、それ以外の地域はもともとバブル期の価格にはほど遠く、さしたる影響もないのではと思います。一般的に言われていることですが、現在は日本の地価は、収益還元方に基づいており、企業業績見通し、（超）低金利、更には外国との地価比較等から判断するに、再び大きく下落することは考え難いと思います。

[504: 匿名さん]

>そもそも地価が上昇しているのは都心の一等地だけであり、郊外
>は横ばい。川崎駅前のタワマンでも250-260万円/坪。
>この本郷台で三流デベの物件に230万円/坪というバブリーな価格を
>安易に受け入れて購入していることについて、
それはほとんどの人がわかっていると思いますよ。だから売れ残りが
沢山あるんです。

[505: 匿名さん]

この立地で新築だと適正価格は、坪単価１７０〜２００万円あたり
でしょうか？（方角や階層による幅を考慮）
相場を知ってる消費者は、手を出せません。

[506: 匿名さん]

>>505
その価格帯だと、条件の悪い、ブランズの価格帯でしょうか？
横浜レジデンスの中古の価格帯でしょうか？

[507: 購入経験者さん]

506さん
半年後に日綜がこの物件の売れ残りを大量処分する時の価格ですよ。

[508: 匿名さん]

>>505
最近の値上がり分を考慮してもそれくらいが、妥当なとこ
だね。

近隣マンションをいろいろ見てきたけど、根岸の駅近
のライオンズが値引きを含めお得だったかな。

[509: 周辺住民さん]

508さん
その物件、何％くらい値引きしていたのですか？

[510: 匿名]

価格等考慮すると、
ハマレジの中古でもいいのかなという気もちょっと・・？
うーん。

[511: 匿名さん]

値引きの始まった時に、気に入った間取りが売れてたらショックです。
金額より好きな間取りを優先したいので、色々と迷いました。
このスレは金額にとらわれるが多いようですが、購入の皆さんは他の魅力が秀でてるから購入に踏み切ったと思います。
まぁ、お得に買えればラッキーですがね〜。

[512: 親と同居中さん]

>>511さん

すみません。あなたは工作○の方ですか？

普通の方は値段を気にするのは当たり前じゃないですか。

ハマレジの中古価格をつり上げてるのもこのマンションだという事

を分かっているんでしょうか？

[513: 匿名さん]

何だかんだと言っている人も、結局のところこのマンションに興味があり、願わくば多少なりとも値引きをしてもらって手に入れたいと思っているということなのかな？
ネガティブキャンペーンをはり、漁夫の利を得ようとする高等戦術に簡単には騙されませよ。

[514: 匿名さん]

>>509
4500万円が500万円引きです。

[515: 購入検討中さん]

そりゃあ、興味が無ければここに登場しません。価格が相応であればいろいろな条件を満たしているのはブロンズやハマレジより格段上でしょうからね。ただどうしてもこの価格帯では他の物件に目移りがするし、ここがもっと１〜２割りダンピングするとね。何となく来春の売れ残りにこのような価格帯で出そうな気がするので網を張っている常態です。乗り遅れってこともありますがそのときはあきらめます。購入の皆さんはそれなりの魅力と価値観でご購入しているのでしょうからそれはそれで良いのでは。

[516: 購入検討中さん]

ハマレジの総個数もここより多いのですね。その割りに売り物が少ないですね。住めば都かな？ハマレジの格安中古物件かこちらの物件の値下がりを待つのかさてさてどちらに旗が揚がるやら。

[517: 匿名さん]

５１１です
ひどい言われようですね、５１２さん。
失礼な文言は止めてください。
本郷台に限定して物件を探していたので、ココにきただけです。
私は当然ある金額の上限を決めた上での間取り検討です。
お金最優先の方もいれば、ある程度の金額を踏まえたうえで住環境最優先の方も居ます。
よく考慮した上で失礼のない発言をお願いしたいで。

[518: 匿名さん]

ハマレジは今考えるとハチャメチャ安かったですね。
でもその割には相当苦戦していたようで、近隣に住んでいたうちにも毎週のようにチラシが入っていました。（駅から近いのになんで？って思うくらい。山の斜面に作っていたからかな）

相当時間かかって完売していたけど、入居しちゃうと中古ではあまりでてきていないですね。「住めば都」かな。

ハマレジは山を背にへばりついているように建っているのが気になるけど、この物件も北側が岩山をえぐったみたいになっているように見えます。購入を検討している方はあれって気にならないんですか？

[519: 匿名さん]

ハマレジの時って、マンションの値段が下がっていた時
に、すごく青田買いさせられたから、皆さん慎重になったのでは？

購入条件がだんだん悪くなっているときには、みんさんあせって
買いますよね。
ここも、すごく青田買だからね。

これからは、値段は下がる方向ですね。

それでも、本郷台の魅力を知っていると、良い部屋を買いたい物件
ではないでしょうか

本郷台の魅力を知らない人は、別に買わない方が良いですよ。
比較されても多分価値観が違うから。
ここは単なる田舎駅で、便利なところはいくらでも販売されている
からね。

[520: 匿名]

今から考えるとハマレジはとても安かったように思えますが、
当時は不動産が底値と言われた時期に近く、
どの地域でも今よりはるかに安かったです。
ハマレジに限ったことではありませんね。

今はどこもあがってきてしまっているから、
当時と比較しても不動産屋は相手にしてくれないでしょうね。
経済的な景気等の影響を不動産だけに限ったことではありませんが、
特に金額の大きな買い物だけに影響が大きいです。

なんだかんだと決めかねて物件を決めきらずにきてしまいましたが、
やっぱりあの時期に買っておけばよかったと、思うばかり。

でも、ここも今は高いと思っていますが、
後々になってみたら、もしかしたら
「あんな値段で買えたなんて」と思うときがくるカモ？しれませんよね？
（難しいかな？でもないとはいえないですよね）

もう時期を逃して後悔もしたくないし、でもやっぱりちょっと
高めな気もするし、ほんと悩みます。

[521: 物件比較中さん]

520さん
心配には及びません。
いまが不動産価格の戻り高値です。今買うヤツはバカです。
地価が上げどまり、デベが完成在庫を大量に抱え、来春にむけて
マンション価格暴落は必至でしょう。後から振り返って、「あの時
買わなくて良かった」と思うでしょう。

[522: 匿名さん]

>ハマレジは山を背にへばりついているように建っているのが気になる
>けど、この物件も北側が岩山をえぐったみたいになっているように
>見えます。購入を検討している方はあれって気にならないんですか？

北側が岩山・・・だからね、危険も感じないし湿気も大丈夫
南側が開けていることが重要です。

地盤はしっかりしていますよ
家族も、駅に近いとやはり便利・・・いまどき酒気帯びで車で迎えに
行けませんから

[523: 購入検討中さん]

幼稚園情報をください。
今掲示板では値段のことでの論議が多いですが、私としては予算内であり、本郷台が子育て環境によいのなら前向きに購入を検討しています。
このマンションから徒歩で通える幼稚園の情報を教えてください。
地図で見ると、新大船、小菅ヶ谷、やまゆり、飯島東くらいかなと思うのですが、園の雰囲気や２年保育でも入れること可能か、願書のもらいやすさ等ご存知の方いらっしゃたら教えてください。栄区は青葉区や港北区よりは競争率低いですよね？
また本郷台駅前は飲み屋、パチンコ屋等ないのは柏陽高校の偏差値を下げない為にいかがわしい？建物等はできたりしないとのデベの意見だったのですが、柏陽高校はそんなにレベルの高い学校なのでしょうか？

[524: 匿名さん]

幼稚園に関してはよく知らないですが、柏陽高校は当時の南部学区ではトップ校ですよ。今が学区はなくなってしまったけど。建物は戦時中に弾の保管庫だかなんだかに使われていたくらい古いみたいだけどな。

[525: 周辺住民さん]

柏陽は現在もゆるぎないトップ校です。
神奈川県内で、横浜翠嵐、湘南高校とトップ３の進学校ですよ。
吹奏楽部も全国レベルです。
校舎は随分前に建て替えられているみたいです。

幼稚園に関してはわかりません・・・
保育園に関してなら以前、４６５さんが３件ほど情報を載せてくれていましたよ。

[526: すえ]

>>523
幼稚園なら、飯島幼稚園をお勧めします。息子も入れておりましたが、
のびのびと楽しく卒園できました。２年保育、３年保育それぞれあります。特徴は、「てづくりの心」をモットーにしているところだと思います。なんにでも、みんなで考え、土や草や自然に触れ、感じて、そして
つくってみる。園の山で野菜を栽培したり、おいもを掘ったりといろいろと充実しています。先生達もとてもあたたかいです。毎月、誰でも遊びに行けるイベントがありますので、一度、行かれてみては・・・。

[527: 匿名さん]

>新大船、小菅ヶ谷、やまゆり、飯島東
いずれも、歩いていくには、坂を登らないといけない
ですね、一寸遠いし
宗教色が入るのがいやでなければ
鍛治ケ谷カトリック幼稚園
が、一番近くに有りますね。

入りやすさは、どこも子供が減っているからOKでは？

[528: 周辺住民さん]

神奈川トップ3って、栄光、聖光、浅野じゃなかったっけ。
公立なんてどこもカスだよ。

[529: ご近所さん]

柏陽高校ですか…
県内トップ３とは聞いた事がないですね。
翠嵐、湘南は遥か上だと思います。
このあたりで通えるトップ校、柏陽・緑ヶ丘・広陵の中では
偏差値で１、他の二校より高い程度だと認識しています。

とはいえ、難関校である事は事実で
普通の成績の家庭には「近くて遠い高校」です。

こちらのマンションから通えるレベルのお子さんは
足代もかからなくて、親孝行ですね。

[530: 物件比較中さん]

東戸塚のタワーとこの物件で迷ってます。
こっちの方が割安だったら検討します。
こんな感じで、検討してる人はいますか？

[531: 購入検討中さん]

ううん、東戸塚はフラットでなく結構、坂がきついんだよね！我々も迷って何度か本郷台から東戸塚を行き来してみたんだが、もっと年を取ったら買い物に行くのにフラットに勝るものは無いね。車椅子になっても坂を転げ落ちる心配もなく若いものの手を借りなくてもそこそこの病院ならあるしね。まあ・・・考え方の違いで反対の人もいると思うが私はそのように思って決めた！

[532: 購入検討中さん]

学校の環境、子育ての環境、お年寄りに優しい本郷台は最高だと思うんだけどな私はこの地に住んで１２年・・・空気がそんなに変わっていないんだよね！
マンションラッシュにはヘキレキするけどパチンコ・カラオケに比べたらうんと許せるし住民税も潤うしね。

[533: 物件比較中さん]

東戸塚のタワーではない徒歩１０分の物件とこちらと、鶴見の物件を検討しています。広さと価格はほぼ同じ。都心に近い駅プラス坂道徒歩をとるか、都心から少し離れた駅近にするか悩んでいますが、東戸塚のタワーはどんな感じなんだろう？タワーだと駅近ですよね？価格と広さがあうなら東戸塚がいいような気もしますが、お子さんがいるなら本郷台がいい気もしますね。

[534: 匿名さん]

５３３さん

東戸塚徒歩10分とは、グランドメゾンですか？
「広さと価格はほぼ同じ」とのことですが、この物件、４９８８万〜９４８８万円となっています。こっちのほうがよっぽど高い気がするけど違います？平均㎡を取っても価格を取っても向こうのほうがまだ割安な感じが・・・。まあ、もっとも販売センターに足を運んだわけではないですけど。

[535: 周辺住民さん]

533
鶴見とは、プラウドですか？
高台で見晴らしがいいですね。
でもブランドだけで坪単価+30万円を出すのはどうかとおもいますよ。
マンションバブルもそろそろ終わりそうだし、いまは静観がいいのでは
と思います。来年の今ごろには10％-20％程度マンションも値下がりして
いるでしょう。

[536: 物件比較中さん]

533です
みなさんさすがに詳しいですね。東戸塚はグランドメゾンです。平均価格はどちらがどうとかは知りませんが、私が迷っていた間取りの部屋は同じくらいの価格だったのでそう書いちゃいました。
鶴見はずばりプラウドです。ここも高い価格設定なのですね。でもどこも価格設定が高い高いと言われてますね。買える価格なら買い時と思って買ってしまいそうになります。
でもプラウドはあの坂がきつすぎるのでかなりやめる方向性です。
アドバイスありがとうございます。

[537: マンション住民さん]

4988万円〜9488万円
間取り 2LDK〜4LDK
専有面積 71.55m2〜120.5m2
販売戸数 31戸

坪単価２３０〜２６０万円ですね。
一番でかい部屋が、倍率何倍になるか楽しみ。
それにしても、売り出し戸数が少ない。

[538: 匿名さん]

>537

>それにしても、売り出し戸数が少ない。

「第1期即日完売」にするために、基本的に購入希望者の数よりちょっと
少なめくらいしか販売しない。

形だけ抽選して、外れた人には次の期の前の優先販売などにつなげるという
しくみだろう。

この総戸数で第1期がたった31戸の販売というのは少なすぎ、
苦戦している状況を物語っている。

特に日綜物件の場合は、営業社員の数が販売戸数に対し少ないため、
短期間で完売する営業方針を他のデベより強めているにもかかわらず、
これだけ期間がかかっているのは、価格設定を誤ったと読むべきだろう。

また東戸塚と比較されている方がいるが、そもそも駅のブランド力が
東戸塚とは比べ物にならないほど低い。
駅周辺の商業施設、街並み、品濃小に代表される私学進学熱の高さ、
横須賀線１本での都心へのアクセスを考えれば明らかだろう。

[539: 匿名さん]

537さん、これはどこの物件ですか？

[540: 匿名さん]

田舎駅同士でブランド力もあったもんじゃない。

ただ、GoogleMapで検索してみればわかるけど
東戸塚駅と本郷台駅
駅周辺の商業施設　　ホテル・パチンコ屋・カラオケ・飲み屋

どれをとっても、圧倒的に本郷台駅の方が少ない
これを、よしとする人が多く住むんですよ。

[541: マンション住民さん]

>>539
ここだよん。

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?AR=030&SE=010&TB=A...

[542: 周辺住民さん]

う〜ん　郊外物件はどこも苦戦していますね。
やはり2-3年前の「適正価格」に戻さないと売れないっすよ。
ここも坪単価であと30万円程度下げないと完売はムリです。

[543: 匿名さん]

>>542
いやいや、それじゃー買いたい気満々ですよ。
本郷台いいすよね

[544: 物件比較中さん]

543
果報は寝て待て。
じっと待っていたら、価格は自然に下がります。
今日のニュースで民間の所得は9年連続マイナスと出ていました。
給料が上がらないのに、マンション価格だけ上がっても、買える
ワケないしょ。

[545: 購入経験者さん]

値上がりしても完売できるのは都心のマンションだけ。
郊外は売り出し価格に需要が追いつかない現象がでてるね。
同じ駅前でみても某私鉄駅徒歩１分のタワーマンションは
相場とかけ離れた便乗値家付のため、完成した今でもかなり
空きがあり値引き販売を始めた。
ここも本郷台の相場とはかけ離れた価格だから、第一期の
販売戸数を見ると同じ道を辿るでしょうね。

[546: 購入検討中さん]

545さん
「某私鉄駅徒歩１分のタワーマンション」ってどこですか？
具体的に教えてください。見に行きたいです。

[547: 匿名さん]

↑
これって鶴ヶ峰じゃないの？

[548: 匿名さん]

駅近マンションでも、売れ行きは順調ではないみたいですね。

・鶴ヶ峰駅徒歩1分　⇒　http://meiwajisyo.co.jp/637_Tsurugamine/

・藤が丘駅徒歩3分　⇒　http://www.gn-f.jp

・藤が丘駅徒歩6分　⇒　http://www.fujigaoka-style.com/top.html

[549: 物件比較中さん]

なるほど。
「郊外で割高な物件」はかなり売れ残っているというわけですね。
9年連続民間給与下落。消費者物価指数連続下落。
一方で企業収益上昇。マンション価格上昇。
給料が上がらないのに高いマンションを買えるわけがなく、割高感
のある物件は売れ残る運命。
この物件はどうかな。かなり苦しいのでは。
やはりあと30-40万円/坪値下げしないと完売は困難か。

[550: 購入検討中さん]

このマンションの近くにまとまった空き地または駐車場はあるのでしょうか。
駅側は隣接マンションが建つことはないとしても、それ以外の方角に他のマンションが建つ計画はありますか。