アデニウム菊名

[匿名さん]

先日アデニウム菊名を仮契約しました。
勢いでやった〜という感じなので、今少し不安です。
どなたか詳しくご存知の方いらっしゃいますか？

所在地：神奈川県横浜市鶴見区27
交通：東急東横線「菊名」駅から徒歩11分

【物件が完売しましたのでスレッドを住民板へ移動しました。2011.01.05 管理人】

[23: 匿名さん]

100戸近くあるし、何期にも分けてるからまだまだ残ってるでしょう。
(1ヶ月前見た部屋が残ってるかはわからないですけど)
いくつか物件まわったけど、ディスポーザーがないってこと以外は特に旧式と感じなかったです。
宣伝は東横線物件の為、あまりやらなくてもホームページなどに客の反応があるのでマンション誌に
毎週広告を出すほどは力を入れていないと言ってました。

[24: 匿名さん]

結構苦戦してるんじゃないですかね？
普通に考えたら東横であの値段ならすぐなくなりそうなのに。
見に行った者ですがはがきがよく届きますよ。
やっぱりネックは販売引継ぎとあの坂道。

[25: ご近所さん]

菊名に住んでいますが、坂道はけっこうキツイです。
それを気にしない方はよいと思いますけど、上の宮・獅子ヶ谷は
アップダウンが複雑な地形なので、場所によってはひどい目にあいます。
この辺は中古マンションが多いので、たくさん売り出されてますが、
同じ物件が長期間出ていることが多いので売れ行きはあまりよくない気がします。
逆に、大豆戸町にあるサミットに近くに何軒かマンションができたときは
飛ぶように売れてあっという間に完売でした。平地で駅徒歩5分。

港北区の大豆戸町・太尾町あたりなら、
菊名・大倉山から遠くても平地なので許せるかも。
いただけないのは、地元民から見るとどう考えても新横浜や新羽な立地に、
○○大倉山、などとネーミングされていることかな？
ここでも大倉山かよ！とひとりごとでツッコミ入れてます。

ただ、このあたりで確かに駅に近いところで平地で
今後マンションが建ちそうなところって
見当たらないので、山のほうでも仕方がないのかな・・・。
三ツ池公園はよいですよ！桜のときなんてすばらしい。

個人的には、菊名・大倉山に今から買うなら、
港北区側で優良な中古物件を選んでリフォームして住みます。
このあたりは駅周辺がそれほど便利じゃないので（特に菊名）
駅徒歩5分圏内で十分しずか〜な田舎が味わえます。
もちろん坂をあがらなくてもよい平地の中古物件も時々出ますよ。

[26: 匿名さん]

ただね、この辺りの中古物件って10年くらいのでも高いよ。
中古だとローンの件もあるし、もう数百万足して新築だからここ選ぶってのも手だね。

[27: 匿名さん]

うーん。確かに平地にある物件は10年でも強気の価格で出ていますね。
中古なのに、4000万とか5000万とか抵抗感あるかも。
でも、平地のほうなら、その価格設定でも売れるんですよ。

山のほうだと売るときはだいぶ価格下がります。
転売を想定しないなら問題ありません。

[28: 見学者]

先日現地に行きましたが、坂は半端じゃありません。夏だと汗ダクです。
菊名から徒歩20分くらいかかりました。
何も東横にこだわってこの物件を買うより、京急沿線や南部沿線なら都心
までの時間が同じで2/3くらいの値段で買える物件がゴロゴロありますよ。
売主も販売戸数は多いらしいけど、聞いた事もないような企業だし。
すでに完成していたので、大幅値引き（20-30％程度）を期待して行った
ものの、価格表を見てガッカリしました。どう考えても170万円/坪程度が
適正価格と思います。

[29: 周辺住民さん]

この辺、道が入り組んでいて、一方通行の道も多いんです。
現地への車ルートが、大回りしていることからも分かると思いますけど・・・。
見学時に徒歩では菊名から来るなとまで書いてありますね。
初めての方は、迷子になるかも。
28さんのいうとおり、何もここじゃなくても、もっといいところあると思います。
自分で住んでいてなんですけど・・・。

[30: 入居済み住民さん]

安くて平坦で広くて静かで駅近で交通の便も良いなんて物件はどこにもないですよ。
結局、どの条件を妥協できるかでしょう。
うちは、実家も横浜だし坂にそれほど抵抗がなかったので決めました。
菊名の駅まで、行きは交差点の信号さえうまくいけば10分で行けます。
静かな環境だし、急行駅だし住みやすいです。欲を言えば、近くにコンビニ、駅前にドラッグストアがあれば良かったんだけどね。できるのを待つしかないかな。

[31: とおりすがり]

30さん
＞菊名の駅まで、行きは交差点の信号さえうまくいけば10分で行けます。
行きは下り坂なんで早足で10分で駅まで行けるかもしれませんが、帰りは
菊名駅からだと確実に20分以上かかります。
実際この物件を購入した人のほとんどが行きは菊名駅を、帰りは大倉山駅
を利用すると聞いています。
また、「安くて平坦で広くて静かで駅近で交通の便も良いなんて物件は
どこにもないですよ。」ですが、結構路線・駅を選ばなければ割安物件
は結構ありますよ。横浜だと、南武線、市営地下鉄線、京急線などは
都心から結構近くても駅徒歩10分以内で150-180万円/坪程度がゴマンと
あります。「東横線」「田園都市線」などという意味のないブランドに
こだわらなければ、賢い買い物ができます。

[32: 匿名さん]

私も横浜長いんで坂には慣れてますがあれはきつかった。
特急停車駅の菊名が最寄り駅のはずなのに帰りは大倉山なんてなーと。
でも最近の価格上昇はすごいからゴマンとはないかも…他の路線でも。
都心から近いというのがどこまでを指すのかわかりませんが。
それでもブランド路線よりはましですね。
そう考えると、ここは高くないのかなぁとか錯覚します。

[33: 30]

>>31さん

＞菊名駅からだと確実に20分以上かかります。
帰りは坂があるから15分くらいはかかりますが、確実に20分以上は大げさです。
うちの両親でさえ20分以上はかからないです。
特に帰りは急ぐ必要もないですし。

＞「東横線」「田園都市線」などという意味のないブランドにこだわらなければ、賢い買い物ができます。
いや私はもう買ったので坪いくらとか賢い買い物ってのはもうどうでも良いんですよ(笑)
東横線にこだわったのは、通勤と実家の関係もありますがやはり環境です。
公園、小中学校も近いのも良かった点ですが。
南武線と京急線物件はいくつか見ましたが駅から少し離れるとちょっとよろしくない感じだったのでやめました。
駅近で比較的安い物件も必ず何か落とし穴(高圧線やら道路、線路、店、日当たり)があるので路線を変えてもどこも同じでした。
広さや環境諦めるなら坂くらいいいかという結論になりました。
お金の妥協は残念ながら無理でした(泣)

[34: とおりすがり]

>帰りは坂があるから15分くらいはかかりますが、確実に20分以上は大げさです。
いやいや、仕事で疲れ果てて、暗い夜道をトボトボ歩くと２０分はかかりますよ。
（明るいうちに帰宅できる人は別ですが）

[35: 匿名さん]

若いご夫婦ならよいですが、年取ってからはキツイです。
うちは平地にこだわって家を買いました。
こだわりポイントは人それぞれですね。

若いときからずっと坂道歩いていれば、足腰鍛えられてよいかもしれません。
しかし、大倉山・菊名というマイナーネタで、
けっこう盛り上がってウレシイ・・・(^^)

[36: 匿名さん]

そういえば、アデニウム菊名と同じくらい不便なところに
グランシティ菊名が売り出しますね。
日本総合地所だから、ジョイントコーポレーションよりはチョイメジャー？
まだスレないようですけど、ここを検討する人はそっちも見ては？
ここの坂が気にならない人なら、大丈夫な立地です。
私は勧めませんけど。

[37: 匿名さん]

南部線には横浜はさすがに存在していないでんじゃ。鶴見区の一部はあるかも
しれませんが。

もしかして、横浜線の方かな。

[38: 周辺住民さん]

ウフフ。
実は南武線の尻手あたりって横浜市なんですよ。
どう考えても川崎市幸区と思うでしょう。

[39: とおりすがり]

南武線の尻手駅や矢向駅あたりは横浜市鶴見区ですね。
もう売り切れましたが、プラウド鶴見市場なんかも190万円/坪程度でしたよ。

[40: 匿名さん]

尻手はお買い得地域でしたね。
今はどうなんだろ？
川崎が急激に便利になったから、上がっているのかな？

[41: とおりすがり]

地価で川崎が上がっているのは、川崎駅前だけ。
あとはデベの便乗値上げ。

[42: 匿名さん]

これは東横線物件とはいえないね。川崎臨港バス１２系統物件だと思うが。
この坂はホントにきついよ。マニュアル車ならセコンドでないと上れないよ。

[43: 匿名さん]

東横線沿線も、田園都市線ほどじゃないかもしれないけど
アップダウンキツイ地区あるから要注意ですよね。
菊名と名の付くこの物件あたりの地区のほかにも、
日吉と名の付くふかーい谷底があります。
行ってみてびっくりです。

[44: 匿名さん]

「日吉と名の付くふかーい谷底」って近ごろマンションが乱立している４丁目あたりのことかな。
あれは町名は日吉だけど、実質は綱島だよ。そう思っていけばそんなに驚かない。

[45: 物件比較中さん]

ここってまだ販売中なんですよね。
近くの小学校まで地図では近いですが、
やはりアップダウンきついでしょうか？
まだ現地を見ていません。

[46: 匿名さん]

百聞は一見にしかず。
ご覧になるべきでしょう。

[47: 匿名さん]

４〜５分くらいだし、よくある駅の階段が登れる脚力なら
問題なしですが見ておくに越したことはない。

[48: ご近所さん]

＞４２　俺の車低速トルクあるから二速じゃなくてもいける

[49: 匿名さん]

特殊なクルマだね。

[50: 匿名さん]

最近、久しぶりに菊名の綱島街道沿いを大倉山方面に歩いたのですが、
お店が少し増えた気がしますね。大幅に栄える余地はないですけど。

[51: 匿名さん]

綱島街道沿いに、小さいけど意外と気の利いた串焼き屋がありますよ。
アデニウム菊名契約されたなら、探してみてください。

[52: 周辺住民さん]

この間、子供の運動会のついでに近くまで行ってみたけど、まだ半分以上入居していないような雰囲気でしたね。
（もっとも、第1期でどれだけ販売したのか知らないで言っているのですが…）
住宅情報ナビで見ても、いつまでたっても「第2期　予告広告」のままで、販売開始予定時期がどんどん後ずれしている状態ですね。
第2期のたった7戸でも、まったく買い手の目処が立たないんでしょうかねえ。

[53: 匿名]

イワクつきの物件だからね。坂もキツイし。もうちょっと値頃感がないと販売は苦しいでしょう。

[54: 匿名さん]

いつもご苦労様です。

[55: 匿名さん]

先日モデルルーム（現地）に行ってきました。
日曜だったのですが、思っていた以上見学者の方がいて、ちょっとびっくり（笑）。
おおむね皆さんと同じような感想ですが、

【よいところ】
①共用部。
キッズルームやペットルーム、マンション併設の公園等、かなり充実。
エレベーターに有線まで流しているくらい。
中庭（？）には桜が植えられていて、なかなか情緒的。

②価格。
坪単価180万前後はやはり安い。諸般の事情があるにせよ、この価格帯は目を引く。
周りのマンションも調べましたが、新築＆菊名周辺では坪単価200万を超えているので、価格面だけで比べるとお得。

③最寄り駅。
東横線の菊名（＆大倉山）が使えるのは、通勤的には便利。
菊名からの始発電車もあるし、特急が使えるので、朝には強い見方。


【不安なところ】
①坂。
やはりハンパない。行きはタクシー、帰りは徒歩にしてみたが、行きのタクシーの中では「こんな急なとこ進むの？」的な怖さすら覚えた。
マンションから駅へは下り坂なので楽チンだが、上ってくる車が多く、すれ違う際にちょっと怖い。

②販売経緯。
元がグラーサ。今はジョイントが購入してアデニウムになったが、
１０数件はグラーサとの契約だそう。そのため、管理規約やアフターサービス基準、各種サービス契約などはグラーサのものをそのまま流用している。
ジョイントの名前が入っていない資料・契約書をそのまま見せられても、という感じ。


【その他】
全部で１００戸くらいだが、現時点では３０戸くらいが残っている模様。
今は先着順案内で１０戸くらいを売っていました。
今年中くらいを目処に売り切るとのこと。
（営業マンは「ジョイントは過去一度も売れ残った事がない。賃貸や自社の寮に使った事がない」とおっしゃっていました。）


【総合所感】
販売経緯は契約時にしっかり確認し、購入後の管理組合がしっかりすればリスクはそれほどない心象。

むしろ、どうしようもないあの坂をどう捉えるかが購入時のポイント。
「車を使う」もしくは「駅までは下り坂なので」と思い切れるのであれば、共用部の充実や部屋のプランからするとかなりお得な物件。


私の結論としては、すぐに売り切れる物件でなさそうなので、もう少し検討したいと考えています。

[56: 匿名さん]

建築基準法上、地下2階ですと、いわゆる地下室マンションとなって、立替のときに再建築できないというのは本当でしょうか？資産価値に影響が出るため、気になっています。契約された方で、ご存知の方はいらっしゃいますか？

[57: 入居済み住民さん]

NO55さん、的確な観察をしておりますね。

私も良い点もあれば悪い点もあると承知しておりましたが、職場が横浜なので購入しました。
菊名から職場まであっと言う間です。そうした点では通勤時間が非常に短くなりました。職場が横浜と言う方にとってはかなり良いかも知れません。

坂のことですが、菊名、大倉山からタクシーに乗ると階段のある坂を降りて行くのですが、私はさすがに車であの階段の坂を昇り降りする勇気はありません。車の場合は遠回りをしています。
それでも道幅が狭いので神経を使います。

やはり坂は問題。今は「足腰を鍛えるために気合でのぼる」と言い聞かせてますが、何時まで続くことやら。

入居一ヶ月ですが、住みごごちは中々良いです。

入居者の感想をご参考までに。

[58: 匿名さん]

No54さん

アデニウム菊名に限った話としては、横浜市の条例（斜面地建築物のなんとかかんとか）の影響を受けるみたいです。

ただ、その条例がこの物件が建つ前の話（平成16年くらい）なので、もう建っているこの物件には影響がないとの事です。
営業さんのお話では「再建築は無理だが、増改築や修繕であればOK」とのことでした。

[59: 匿名さん]

真剣に購入を検討しようと思っている者です。
やはり駅からマンションまでの道のりが気がかりなのですが、夜とかはどうですか？
あまり街灯などなさそうな感じですが、危険を感じますか？
昼間の見学であったので、知っている方がおられましたら教えてください。

[60: 入居済み住民さん]

住宅街を通るので、危険にあったことはないですが途中は結構暗いです。
帰り道に店ができる予定もないだろうし、急な改善は見込めないので
心配であれば、一度実際夜に来て様子をみるか再検討した方が良いかと思います。

[61: 匿名さん]

今は気合で歩ける距離だけど、年取ったらここは住めない。
いわくつきの物件だし、売るに売れないのでは・・・。
ちなみにここの施工会社って全然聞いたことないとこなんですけど大丈夫なんですかね・・・。

[62: 周辺住民さん]

ココに限らず、この近辺の地形はかなりキツイです。
61さんのおっしゃるように、年を取ったらつらいので、
長く住める場所ではありません。
とすると、買い替えを前提で考えることになります。
条件が悪い分、平均的な値下がり率を下回る可能性が高く、
そうすると新築で買うのは不利ではないでしょうか？
安く東横線沿線に住みたい・・・
菊名・大蔵山の割には安いよね！という動機なら、
新築でわざわざココを選ばなくても、
十分値段が落ちたあとの中古を選ぶということも考えられます。

元気なときは考えもしないと思いますが、
私は家族が足が悪くなってみて、
病院までの距離、アップダウン、段差などに敏感になりました。
毎日のことなので、すべて車で送り迎えは大変です。

[63: 周辺住民さん]

あ、大倉山でした。失礼！

[64: 匿名さん]

周辺住人さん、もう中古が良いだとか長く住めないとか前のレス読めば
わかるので、せっかくなら近くに○○ができたとか駅前に新しい店が
開店予定とか周辺住人ならではの建設的なコメントをもらえませんか？

[65: 周辺住民さん]

大倉山・菊名・妙蓮寺・・・
このへんに来てみればわかるが、
駅の近くに画期的な何かができるようなところじゃないよ。
菊名なんか、各種ファーストフードが出店しては
いつしか撤退しているから、
今あるものがなくなる心配もある。つたやは大丈夫か？
新横浜はみなさんご存知のように再開発中だけどね。

[66: 匿名さん]

周辺住民ではないですけど、お隣の新横浜に建設中の駅ビルに
高島屋のデパ地下部門が入るみたいですよ。オープンは来年？
高島屋はお惣菜やスィーツが充実しているので、楽しみです♪
あと建設中と言えば、ウィンズ（JRA）もラー博前に作ってますね。
これはいいのか、悪いのか…。競馬ファンには嬉しいですか？

[67: 購入検討中さん]

この物件、あんまり賑わってないですね〜。
やっぱり駅からの坂が一番の原因？
まだ数部屋余ってるみたいなので、とりあえず今週末見てこようかと思います。
ちなみに、ここから一番小児科ってどこですかね？ご存知の方いらっしゃれば教えていただけますでしょうか？

[68: 物件比較中さん]

いわくつきってどんないわくがあるのでしょうか？
小児科は大倉山のレモンロード商店街　新幹線ガード下のあたりの
服部小児科が近いような。

[69: 入居済み住民さん]

こちらに５月から住んでおりますが、大倉山駅から通勤しております。
慣れてしまえば、道のりはそんなにきつくなく、快適に過ごしております。住環境もとっても良好です。

[70: 入居済み住民さん]

私は10月から住んでおります。
昨日は先日オープンしたトレッサ横浜に行ってきました！
マンション内にある電動自転車を借りて行ってきましたが、6〜7分で着いちゃいました！
3月にもう１つの棟がオープンするので益々楽しみですね。

ちなみに私は菊名駅を使ってます。
やっぱり特急が停まるのは便利です。

[71: 契約済みさん]

先日契約しました。残りわずかだったので焦ってしまった気もしましたが、
結果的には買って良かったと思ってます。
いろいろ他の物件も検討しましたが、これほど敷地が広々としていて住環境が良い物件はありませんでした。菊名小の横の坂には笑っちゃいましたが、慣れれば平気です。（たぶん）
なんだかんだ言っても菊名駅も大倉山駅も歩ける距離ですからね。

[72: 入居予定さん]

私も契約しようと考えています。
とってもすてきなマンションだと感じています。
ご入居されている方の年齢層や家族構成はどんなかたが多いのでしょうか。
入居者の方に、色々と教えて頂きたいことがたくさんです！よろしくお願いします。