アデニウム菊名

[匿名さん]

先日アデニウム菊名を仮契約しました。
勢いでやった〜という感じなので、今少し不安です。
どなたか詳しくご存知の方いらっしゃいますか？

所在地：神奈川県横浜市鶴見区27
交通：東急東横線「菊名」駅から徒歩11分

【物件が完売しましたのでスレッドを住民板へ移動しました。2011.01.05 管理人】

[43: 匿名さん]

東横線沿線も、田園都市線ほどじゃないかもしれないけど
アップダウンキツイ地区あるから要注意ですよね。
菊名と名の付くこの物件あたりの地区のほかにも、
日吉と名の付くふかーい谷底があります。
行ってみてびっくりです。

[44: 匿名さん]

「日吉と名の付くふかーい谷底」って近ごろマンションが乱立している４丁目あたりのことかな。
あれは町名は日吉だけど、実質は綱島だよ。そう思っていけばそんなに驚かない。

[45: 物件比較中さん]

ここってまだ販売中なんですよね。
近くの小学校まで地図では近いですが、
やはりアップダウンきついでしょうか？
まだ現地を見ていません。

[46: 匿名さん]

百聞は一見にしかず。
ご覧になるべきでしょう。

[47: 匿名さん]

４〜５分くらいだし、よくある駅の階段が登れる脚力なら
問題なしですが見ておくに越したことはない。

[48: ご近所さん]

＞４２　俺の車低速トルクあるから二速じゃなくてもいける

[49: 匿名さん]

特殊なクルマだね。

[50: 匿名さん]

最近、久しぶりに菊名の綱島街道沿いを大倉山方面に歩いたのですが、
お店が少し増えた気がしますね。大幅に栄える余地はないですけど。

[51: 匿名さん]

綱島街道沿いに、小さいけど意外と気の利いた串焼き屋がありますよ。
アデニウム菊名契約されたなら、探してみてください。

[52: 周辺住民さん]

この間、子供の運動会のついでに近くまで行ってみたけど、まだ半分以上入居していないような雰囲気でしたね。
（もっとも、第1期でどれだけ販売したのか知らないで言っているのですが…）
住宅情報ナビで見ても、いつまでたっても「第2期　予告広告」のままで、販売開始予定時期がどんどん後ずれしている状態ですね。
第2期のたった7戸でも、まったく買い手の目処が立たないんでしょうかねえ。

[53: 匿名]

イワクつきの物件だからね。坂もキツイし。もうちょっと値頃感がないと販売は苦しいでしょう。

[54: 匿名さん]

いつもご苦労様です。

[55: 匿名さん]

先日モデルルーム（現地）に行ってきました。
日曜だったのですが、思っていた以上見学者の方がいて、ちょっとびっくり（笑）。
おおむね皆さんと同じような感想ですが、

【よいところ】
①共用部。
キッズルームやペットルーム、マンション併設の公園等、かなり充実。
エレベーターに有線まで流しているくらい。
中庭（？）には桜が植えられていて、なかなか情緒的。

②価格。
坪単価180万前後はやはり安い。諸般の事情があるにせよ、この価格帯は目を引く。
周りのマンションも調べましたが、新築＆菊名周辺では坪単価200万を超えているので、価格面だけで比べるとお得。

③最寄り駅。
東横線の菊名（＆大倉山）が使えるのは、通勤的には便利。
菊名からの始発電車もあるし、特急が使えるので、朝には強い見方。


【不安なところ】
①坂。
やはりハンパない。行きはタクシー、帰りは徒歩にしてみたが、行きのタクシーの中では「こんな急なとこ進むの？」的な怖さすら覚えた。
マンションから駅へは下り坂なので楽チンだが、上ってくる車が多く、すれ違う際にちょっと怖い。

②販売経緯。
元がグラーサ。今はジョイントが購入してアデニウムになったが、
１０数件はグラーサとの契約だそう。そのため、管理規約やアフターサービス基準、各種サービス契約などはグラーサのものをそのまま流用している。
ジョイントの名前が入っていない資料・契約書をそのまま見せられても、という感じ。


【その他】
全部で１００戸くらいだが、現時点では３０戸くらいが残っている模様。
今は先着順案内で１０戸くらいを売っていました。
今年中くらいを目処に売り切るとのこと。
（営業マンは「ジョイントは過去一度も売れ残った事がない。賃貸や自社の寮に使った事がない」とおっしゃっていました。）


【総合所感】
販売経緯は契約時にしっかり確認し、購入後の管理組合がしっかりすればリスクはそれほどない心象。

むしろ、どうしようもないあの坂をどう捉えるかが購入時のポイント。
「車を使う」もしくは「駅までは下り坂なので」と思い切れるのであれば、共用部の充実や部屋のプランからするとかなりお得な物件。


私の結論としては、すぐに売り切れる物件でなさそうなので、もう少し検討したいと考えています。

[56: 匿名さん]

建築基準法上、地下2階ですと、いわゆる地下室マンションとなって、立替のときに再建築できないというのは本当でしょうか？資産価値に影響が出るため、気になっています。契約された方で、ご存知の方はいらっしゃいますか？

[57: 入居済み住民さん]

NO55さん、的確な観察をしておりますね。

私も良い点もあれば悪い点もあると承知しておりましたが、職場が横浜なので購入しました。
菊名から職場まであっと言う間です。そうした点では通勤時間が非常に短くなりました。職場が横浜と言う方にとってはかなり良いかも知れません。

坂のことですが、菊名、大倉山からタクシーに乗ると階段のある坂を降りて行くのですが、私はさすがに車であの階段の坂を昇り降りする勇気はありません。車の場合は遠回りをしています。
それでも道幅が狭いので神経を使います。

やはり坂は問題。今は「足腰を鍛えるために気合でのぼる」と言い聞かせてますが、何時まで続くことやら。

入居一ヶ月ですが、住みごごちは中々良いです。

入居者の感想をご参考までに。

[58: 匿名さん]

No54さん

アデニウム菊名に限った話としては、横浜市の条例（斜面地建築物のなんとかかんとか）の影響を受けるみたいです。

ただ、その条例がこの物件が建つ前の話（平成16年くらい）なので、もう建っているこの物件には影響がないとの事です。
営業さんのお話では「再建築は無理だが、増改築や修繕であればOK」とのことでした。

[59: 匿名さん]

真剣に購入を検討しようと思っている者です。
やはり駅からマンションまでの道のりが気がかりなのですが、夜とかはどうですか？
あまり街灯などなさそうな感じですが、危険を感じますか？
昼間の見学であったので、知っている方がおられましたら教えてください。

[60: 入居済み住民さん]

住宅街を通るので、危険にあったことはないですが途中は結構暗いです。
帰り道に店ができる予定もないだろうし、急な改善は見込めないので
心配であれば、一度実際夜に来て様子をみるか再検討した方が良いかと思います。

[61: 匿名さん]

今は気合で歩ける距離だけど、年取ったらここは住めない。
いわくつきの物件だし、売るに売れないのでは・・・。
ちなみにここの施工会社って全然聞いたことないとこなんですけど大丈夫なんですかね・・・。

[62: 周辺住民さん]

ココに限らず、この近辺の地形はかなりキツイです。
61さんのおっしゃるように、年を取ったらつらいので、
長く住める場所ではありません。
とすると、買い替えを前提で考えることになります。
条件が悪い分、平均的な値下がり率を下回る可能性が高く、
そうすると新築で買うのは不利ではないでしょうか？
安く東横線沿線に住みたい・・・
菊名・大蔵山の割には安いよね！という動機なら、
新築でわざわざココを選ばなくても、
十分値段が落ちたあとの中古を選ぶということも考えられます。

元気なときは考えもしないと思いますが、
私は家族が足が悪くなってみて、
病院までの距離、アップダウン、段差などに敏感になりました。
毎日のことなので、すべて車で送り迎えは大変です。