ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[81: 匿名さん]

79です。

確かに巣鴨・駒込の９ｍ差はおかしいですね。
リンク先の参照元は　『標高は Google Earth （画面の下に表示された所在地の標高）』だそうです。

駅ごとの標高差はわかりませんがこちらの標高のが正確のようです。
http://www.takitan.com/map-kouteisa.html

標高が一番高い駅は、新宿のようです。

[82: 匿名さん]

高架駅と地下駅などがあるのに比較すること自体無意味だと思うけど・・
まぁどっちも地盤は良さそうだけどね

[83: 匿名さん]

池袋駅は標高５０M越えなんて話もあるし測り方で変わるよな。あとホームだと代々木が一番高いという話もある。

話がそれてますが、標高と沿岸部からの距離で決めるならこのエリアは安心かと
まあ災害時は周りの建物状況も大事ですが

[84: 契約済みさん]

MRでは、契約者には工事の進捗状況の定期的な報告書が
届けられる話だったのですが、まだですかね。

[85: 住まいに詳しい人]

引渡しはやっぱり三ヵ月くらい遅れるんですかね。。。

[86: 匿名さん]

今のところ普通に工事が進んでいるので大丈夫では？

[87: 契約済みさん]

いよいよＡタイプが完売のようですね。これからは、Ｄタイプが順番に売れていくのだと思います。
やはり、皆さんの予想通り、Aタイプはとても人気だったようです。
地震の不安は続きますが、巣鴨の地盤が再認識され、マンション購入を検討される
多くの方々が、ブランズ巣鴨に興味をもってくださればよいと思います。

[88: 契約済みさん]

Aタイプ完売したのですか？MRから連絡があったのでしょうか？
地震を挟んだのに順調ですね。地盤の硬さやSRC構造なのが安心ですね。

[89: 契約済みさん]

８７です。

契約が完了しているとまでは言っておられませんでしたが、
ほぼ完売（Ａタイプのみですが）に近い形だとのことでした。
低層階もすでに契約完了とのことでしたので、まずは一安心しています。
これからも、震災に対し地盤、ＳＲＣ工法が評価されるといいですね。

また、営業さんのお話では、すでに契約されている方は、５％据え置きとのことでしたので
安心していますが、消費税が時限立法として３％上がる話も出ています。

そのあたりの駆け込み需要もあるかもしれません。

入居時期に空室が多数・・・というのは寂しい限りですから、
これからＭＲも、このスレも賑やかくなっていけばよいなと思います。

[90: 匿名さん]

販売スケジュールに震災が被ってしまったにも拘わらず、
震災後1ヶ月でここまで売れたのは大健闘ではないでしょうか。

東京の西側に比べて巣鴨自体あまり人気が無い地域で派手な抽選にはなりませんが、
周辺住民や名より実を取るタイプの人が好むので巣鴨の物件は堅実に売れていく印象です。

この物件は高台の良好な地盤、都心からの距離、二線利用可、山手線、駅近と震災後でも好まれますし、
西側の物件に比べれば2割くらい安いので手も出しやすいのも販売順調の要因でしょうね。

[91: 匿名さん]

標高が気になるということで、
日本を探して水位を設定すれば自分の住みたい町がどれだけ安全かがわかります。
http://flood.firetree.net/

[92: 契約済みさん]

販売用不動産の消費税は引渡し時に課税されるので、引渡し時点で税率が上がっていれば、
それ以前に契約していても本来は上昇後の税率の負担になる筈です。
ただ、以前3%から5%に上昇した時は特例措置で税率上昇以前に契約していればOKでしたので、
今回もそうなる可能性は高いと思います。89様の営業の方のコメント通りであれば
特例措置が設けられなくても売主が負担してくれるのでしょうか。

Aタイプの完売、喜ばしいですね。震災後、マンション販売は二極化していると聞きますが、
90様のおっしゃる通り、震災後に好まれる物件の条件を充たしているのが強いですね。
第一期の販売スケジュールに完全に重なり心配しましたが、本当によかったですし凄いと思います。


Dタイプも朝日がよく当たりますし、形もよいので売れていくでしょうね。
BCタイプは日当たりが心配なので少し時間がかかるかもしれません。

もともと50戸少々で住人も少ないので、契約者が増えても掲示板は今までのように週に数件くらいで
推移していくのでしょうね(笑)

[93: 契約済みさん]

Ａタイプがそろそろ完売とお伝えしましたが、公式ホームページをみると
いまだに７０１号が売りに出ていますね。まだ、正式には決まっていないのかもしれません。
不確かな情報をお知らせしてすみませんでした。
もともと、７０１号は１期で最初に販売済みになっていたと記憶しておりますので
何かの事情があったのかもしれませんね。
いずれにしても、７階当たりは眺望も抜けており、すぐに販売されるものと
思われます。
巣鴨近辺のマンコミを眺めていると、震災以降地盤のよさを求めて
興味をもたれている方が増えているように思えます。
ブランズ巣鴨の場合は、地盤とマンション自体には不安は無いのですが、
前に聳え立つ老朽マンションのヒビが気になるところです。
マンションの工程進み具合を見に行くたびに、そちらに目を奪われてしまいます。
そのマンション以外に、マンション近辺に震災の影響は一切感じられないのですが・・・。

[94: 匿名さん]

MRは盛況でした。震災後でも選ばれるマンションですね。

[95: 匿名さん]

駅周辺に西友とサミットがあるからあんまり気にならないけど、とげぬき地蔵商店街は普段の買い物にちょっと使いづらい感じ。
楽しい場所なんだけどやっぱり半分以上は観光用って感じのお店なんですよね。
ただ何だかんだ言っても山手線の駅まで徒歩10分以内、池袋まで2駅というのは魅力です。

[96: ご近所さん]

このマンションいいですね。
やられたーという感じです。

[97: 匿名さん]

週末に契約しました。皆さん、よろしくおねがいします。
このスレッドはすごく参考になりました。ありがとうございます。
ＭＲは凄く混雑していましたね。Ａタイプは完売と聞きました。

決めたポイントは巣鴨駅から近い、耐震性、価格の3点です。

巣鴨は何するにも便利で、治安もよく、駅から近いこの物件は魅力です。
先日の地震のような万が一の時でも都心から余裕で歩いて帰れる距離であるのもいいです。
ブランド力では駒込４丁目や巣鴨１丁目あたりには負けますが、
住みやすさでは大差は無いと思います。

耐震性は、建築士の友人に聞けと言われたことは全て聞き、全て納得する回答がありました。
このスレッドで言われている巣鴨の地盤の良さはその友人も認めています。
また、私は専門家ではないので詳細なことはわかりませんが、
構造面は本当にしっかり作られているようで、友人も太鼓判を押しています。

価格は、巣鴨３丁目、４丁目あたりで大手の売出し事例が少ないですが、
駅近の大手ブランドの３ＬＤＫが５～６千万円は割安に感じました。
この近辺の物件は６千万円超えてきますからね。

[98: 近所をよく知る人]

なかなか良い住民が集まっているようですね。
良いマンションは良い方が集まります。
スレッド見ていてそう思います。

[99: 契約済みさん]

97様、宜しくお願い致します。

やはりAタイプは完売でしたか。ホームページからも消えてますね。2LDKの物件は少し時間かかるかもしれませんね。

決められたポイントは私も同感です。私は震災前の契約であったので、その後の地震で耐震性の点が非常に心配になったのですが、その後独自に調べたり、MRの営業の方に聞いて、地盤も含めた耐震性ではかなり安心できることがわかり、ホッとしていました。建築士の方が太鼓判というのは心強いですね。

巣鴨在住ですので暮らしやすさ、便利さは強くオススメできますよ。

[100: 匿名さん]

すぐ近くの長谷工が建てるはずだったマンションの建設が地元の反対により中止になったそうですね。

[101: 匿名さん]

完全に中止ですか？震災の影響でタワー型を敬遠する動きも見られるので、
計画の見直しをせざるを得なかったのでしょうね。

もう5年以上駐車場の状態で放置されていますし、マンション立地として中々の好立地ですので、
落ち着いたらまた開発計画が復活するのでは？

個人的には方角的にこのマンションの日照には影響はないですし、
便利なスーパーや保育所がテナントに入るなら寧ろいいかな〜と思っていました。

[102: 匿名さん]

巣鴨の景観が破壊されると権力のあるお坊さんから強い反対があったそうです。
ちなみに長谷工のタワマン建設が中止に決まったのは震災前です。

[103: 匿名さん]

震災前に中止になっていたのですね。失礼しました。高岩寺が反対したという震災前の記事は見ていましたが中止にまでおいこまれていたんですね。

[104: 匿名さん]

近くの日産自動車の跡地にもマンションできるね。
伊藤忠だったかな。

[105: 匿名さん]

日産自動車跡地なら建設できそうだね。
あそこは巣鴨というよりも西巣鴨って感じだし。

[106: 匿名さん]

まあ、けどタワマンは無理だろうね。

[107: 匿名さん]

長谷工のタワーマンションは中止になったのですか？

区議会議員選挙直前にポストに入っていたある候補者のパンフレットに
｢景観を害するので区に働きかけて計画を止めさせる｣ような記載があったので、
まだ計画自体は残っているのだと思っていました。豊島新聞の記事も高岩寺が反対したという内容だけだったような。

ソースはありますかね？

[108: 匿名さん]

私が直接関係者に聞きに行ったのでソースはありません。
ごめんなさい。

[109: 匿名さん]

いえいえ関係者に聞かれたならそれが一番確実ですよ。
有難うございます。
しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

[110: 匿名さん]

＞しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

はい、多分そうだと思われます。

[111: 匿名さん]

日産跡地なら４方向が開けた物件になるのかな。
良さそうですね

[112: 匿名さん]

日産跡地は駐車場部分の約1,000㎡を伊藤忠に売却し、店舗部分は引き続き使用し続けるみたいだね。
まだ建築確認済表示看板は出ていないよね？
敷地面積から推定すると20～25階建てくらいかな。

巣鴨駅からも歩けないことはなさそうだね。グローリオタワーよりも人気になるかな。

[113: 匿名さん]

日産のところは建築看板が表示されていました。
地上19階地下1階、敷地1000平米、延床6953平米、施工は三井住友建設、竣工は平成25年6月予定でした。
巣鴨駅からは10分強くらいかな？

近隣住民の反対の看板が立っていました。時間がかかるかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

19階ってまた微妙な高さだな。一応タワーになるのか

[115: 匿名さん]

私も見に行きましたが、日産のあたりは巣鴨と西巣鴨の
どちらからも結構歩きますよね。パークホームズ巣鴨のすぐ近くで、
あそこは巣鴨駅徒歩12分と表示されていたので、同じくらいでしょう。
ちょっと遠いかな。白山通りの向かい側にコープがあるのでそれは便利そうです。

敷地の取引価格は8.4億円と出ています。
http://www.tn-carlife.co.jp/release/images/101025.pdf
ブランズ巣鴨は坪75万円、パークホームズ巣鴨が坪70万円くらいでしたから、
これよりも少し下げてくるかもしれませんね。

西側？に隣接する家が大きな反対の看板を出していました。
確かに風や日照に大きな影響が出そうな位置にあります。

このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

[116: 匿名さん]

75万円、70万円とあるのは坪単価でなく平米単価です。失礼しました。。

[117: 契約済みさん]

＞このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

豊島区議会（平成21年 第1回定例会（第 3号 2月25日））でこのマンション建設の質疑がされています。

ただし、その１回だけのようですので、「反対運動」と呼べるような組織的なものはなかったのではないでしょうか。

[118: 検討中]

Dタイプ検討中です。すごくいいので悩んでます…。書き込みみても悪い要素なさそうですし。ちなみに、ご契約された皆様、サービスとかはありましたか？

[119: 契約済みさん]

>>118様

私は第1期の通常スケジュールで契約した為か
特別なサービスはありませんでした。
販売スケジュールが佳境を迎えるにあたり
徐々にオプションサービスが増えだしたりするものなので、
交渉してみると勝ち取れるかもしれませんね。

この物件について、専門家の友人の協力を得て構造面を
かなり調べましたが、地盤はかなり良好で、
杭や基礎の工事も十分過ぎるくらいしっかりやられていますし、
配筋やコンクリートにもこだわっていて、SRC構造ですし、
耐震性・耐久性はかなりの水準だと判断しています。

ソフト面では設備は十分揃っていますし、品があり良質な感じが気に入ってます。
共用設備が簡素なのが弱点かもしれませんが、
実際使わないのも多いことを考えるとちょうどよいかもしれません。
これは好みの問題かと思いますが。

価格面は、山手線外側でかつ高級立地ではないということもあってか、
他物件比抑えられているのは有難いですね。

土地のブランドに拘らなければ、大手ブランドで仕様がグッドな巣鴨駅近の
便利な物件ですので、お得感はあると思います。
契約後も情報収集の為に他物件を見ていますが、
やはりこの物件が最も気に入っています。

[120: 契約済みさん]

こんなに和やかで有意義なスレッドは珍しくありませんか？

周辺環境や物件についても、概して「良い話し」ばかり。
そして、私自身も「良いマンション」だと一応納得して
契約しました。

でも、心配性の私は、なんかどこか「見落とし」が
あるんじゃないかと心配になります。

気づいたことがあったら、是非教えてくださいね。

[121: 匿名さん]

はたからみててもおだやかな珍しいスレッドであると思う。巣鴨の住人としてはうれしい。

だからこそ、自画自賛でネガを煽るような書き込みはやめた方がいい。良いと思えばそれでいいんじゃないかな。

[122: 契約済みさん]

No.120です。
　
そうですね。自分の選択を信じます。
ありがとうございました。

[123: 匿名さん]

確かに価格は魅力ですがなにせよ場所が。。騒音もあるし迷いどこなんですよねー

[124: 契約済みさん]

当方も３月の一期で契約いたしました。
たしかに１２０様のコメントにもあうように
穏やかなスレだなと安心もし、嬉しくもあります。
この機会に、改善の余地有と思う点と、残念だなと思う点を挙げてみたいと思います。

以前このスレでも書いたのですが、いろんなマンションを見てきたうちでも
管理費は高いなという気がします。
（コンシェルジュ、24時間管理ではありませんので・・・）
しかし、これはこれからご一緒になる皆さんと良い知恵を出すことで
解決できるものと思っております。
（と、皆様にもアドバイスいただきました）

また、窓がたくさんあり採光が望めると思い、Ａタイプを契約いたしましたが、
これからは節電を意識していかねばならず、ガラスが多い分室温が気になるところです。
最近は複層ガラスの上をいく、エコガラスがいろいろなマンションにも設置されてきておりますが、
残念ながらＡタイプは、複層ガラスとなっています。
今の悩みは、これからの節電時代に向けて、遮熱のためのエコシールドをどのようにしようか？？
であります。(シールを張るもの、液材を塗るもの等ありますよね）
下手をすると温室状態も想定（冬の冷気も・・・）されますので、皆様どのように対処されるのか
と思う次第です。

ちなみにDタイプは、一部エコガラスを使用していると営業さんから聞いたことがあります。
一部とはおそらく居間の一番大きなサッシュと思われます。
どうして東向きがエコガラスで、南西向きが複層？？と疑問に思った覚えがあります。
でも、これはこれからＤタイプを検討される方には、良いお話かと思います。
うろ覚えなので、正確さを欠いておりますが、ご興味ある方は営業さんに確認してみて
ください。（また、Ｄタイプは17号に近く、音の懸念はごもっともと思います）

１００％の希望マンションはないと、承知した上で本物件購入されている方々だからこそ
多少の不満は知恵を絞りましょう！とお考えなのではないでしょうか。

私が契約したのは震災前で、決してそれほどまでに地盤、土地の高低を気にして購入した
つもりはありませんでした。ただ、後々調べてみてやはり安心できる立地であることが
わかるにつれて、上に書いたようなことは些細なことであることを痛感したものです。

時代によって、マンションの善し悪しの基準も変わってきます。
オール電化、タワーマンションがもてはやされたりしたのも、ついこの前のことです。
それ自体、もちろん悪いものではありません。
かくいう私も、本マンションを選ぶ直前までの比較物件はタワーマンションでした。
ただ、天災という一つの事象が、家を建てようとする方々の目を、地盤や土地の高低等々に
向けている時期であることが、このマンションスレにも現われているのだと思います。

マンションスレにを読むたびに、とても温かく思慮深い皆様のコメントを嬉しく
読ませていただいております。
立地、マンション構造とても大事です。
でもそれ以外は、マンション装備よりも住まわれる方々のお人柄が、楽しく暮らすためにとても
重要な要素であるような気がいたします。

そして、そんな気にさせてくれるマンションであると思っております。

[125: 匿名さん]

＞＞123
騒音ってそんなに気になりました？白山通りの交通量は多そうだけど
そこまで聞こえてくる物なのかな？
それにしてもここに住んだら駅からの行き帰りが楽しそうですね。微妙に最短距離ではなくなっちゃうけど帰り道にとげぬき地蔵の商店街を通るのっていいな。

[126: 契約済みさん]

営業さんによれば、Cタイプも完売とのことです！

順調ですね。

[127: 匿名さん]

確かにCタイプは人気でそうな感じでしたよね、特にパっとしたところがあるわけじゃないんだけど、守備範囲が広そうというか。
贅沢を言えばもう少しJRの巣鴨駅側に近ければ良かったとも思うけど、利便性と駅側より多少は静かな環境が両立してると思えば良物件なのかな。

[128: 匿名さん]

この物件よりも駅に近い巣鴨3丁目、4丁目で
すぐにちゃんとしたマンションになりそうな土地がないんですよね。

マクドナルドの裏あたりに駐車場がいくつかありますが、
どれも土地が狭い。
駒込4丁目も一通り開発は一段落した感があり、
地上げから入らないとなさそうなので、
しばらく巣鴨の駅近マンションは建たないような気がしています。

[129: 匿名さん]

公式ホームページにDタイプがなくなりましたね。
Dタイプも完売かしら？

[130: 匿名]

どうでしょうね。以前営業さんに聞いた際は通り沿いなので一番時間がかかりそうな旨でしたが。

Dタイプは3LDKとしては少し狭いので、間取りを変えて広めの2LDKとした方が人気が出そうな気がします。