ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[61: 契約済みさん]

工期の遅れが出るかもしれない通知が来ましたね。こういった状況なら仕方ないでしょう。

[62: 契約済みさん]

工期遅れも仕方がないと思います。

その分確実なものをきちんと立てていただいて
気持ちよく入居したいものです。

[63: 契約済みさん]

同じく。皆様と同様に、私は引渡し時期への拘りはありませんので、予定工期は気にしないので質の高いものを作って欲しいです。

地震後、耐震関係で色々調べていますが、パンフレット・重要事項説明書その他資料等から、(おそらく)外壁はシングル配筋、(おそらく)ドアが耐震枠ではない等、少し地震時に心配な部分もあります。色々調べると、確かに巣鴨は23区の中でかなり地盤が強い地域のようですが、契約前にボーリング結果は見ていませんでした。これらについて営業の方に確認されている方はいらっしゃいますか？

[64: 契約済みさん]

色々なスレに張られていますが、ご参考。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1103/31/news008.html

実際のところ、少なくとも短期的には国内の復興需要で資材価格は高騰するでしょうし、中期的にも中国の人口動態は2020年がピークでそこまでは資材需要は強いと思います。コストの積算でいえばマンション価格は上昇するでしょうし、今の値段を維持するにはより安い工法を採用せざるを得なくなるのでしょう。きちんとした工法で作られている震災前に着工・販売された築浅物件の希少性は高まるような気がします。資材高騰下で今までと同じ価格水準のマンションが出ていたら疑うべきかと。

また、今回の震災を受けて、いざという時に歩いて帰れる都心から近い物件、地震に強く津波の影響も無く液状化の不安の無い内陸・高台の物件、災害(停電)に強い山手線・中央線沿線の物件は相対的に好まれるでしょうね。

そう考えていくと、この物件は震災の教訓を踏まえても選ばれる物件に入ってくるような気がします。デベロッパーも施工も一流ですのでその点も安心感はあります。

ローンを活用するので1年後の金利水準等は気になるところですが、日本政府・日銀は当面、低金利に誘導するでしょう。高金利にしたら国債金利上昇で完全に財政破綻しますから・・・復興完了まで諸外国の理解も得られるでしょうし。少なくとも短期金利は維持でも低めに誘導されるでしょうから、上手く変動金利・短期固定金利のローンを組み合わせていけばそんなに不安感は無いように感じています。

[65: 契約済みさん]

私も上の64さんと同意見です。地震前に契約しているので、質を落とすことは契約違反なので、お得だったと思います。これから作る物件は同じ仕様なら高くならざるをえないのではないのでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>64さん
山手線と中央線が災害に強いとはイメージだけで、実際そうとは言い難いですね。
この二線は地震当日早々と運休（見合わせではなく）決定し、シャッターを閉めていましたよ。
他線はなんとか夜半には終日で運転再開したのに、いかがなものかと思いました。
また中央線は中野から荻窪までは木造家屋が沿線付近に密集しており、
防火対策の上からはむしろ危険地域と聞いていますが。

[67: 匿名さん]

64さんでは無いですが、11日に運休したのは山手線・中央線だけでは無くJR東の全てでしたよね。
JRの友人曰わく、私鉄・地下鉄とは距離も路線数も乗客数も違って確認すべき点が多すぎるし、仮に復旧したとしても当日に全路線は無理で、中途半端な場所までの復旧に留めてトラブルになるのを避けたかったらしいです。

山手線と中央線はJR東の自家発電と東電の二重での電力供給体制になっていて、両路線は優先的に電力供給がされることになっています。

現に14日は私鉄・地下鉄や多くのJRが大幅な運休やダイヤの乱れに追い込まれる中で、両路線は通常の8割以上の本数で運行してました。あまりに乗客が殺到したので混雑で遅れていましたが。この優先的扱いは夏場の停電拡大時も変わらないでしょうから(自家発電で動きますし)、その頃には両路線の強さ、優遇具合がよくわかると思いますよ。

[68: 匿名さん]

う～ん、でも結局山手線は他が動いているのに、動かなかったっていうのは事実ですし・・・。
１４日の８割以上の運行は東京メトロもしてましたよ。
客観的事実をふまえると、そこまでJRを持ち上げなくてもと思いますが。

ただこの物件は三田線も使えるのでそれは良いですよね。
やはり２路線以上が使えるというのは大きなメリットですね。

[69: 物件比較中さん]

ソメイヨシノの発祥の地が近くにありますね、この物件のあたりお花見スポットがたくさんあっていいですね。

[70: 匿名さん]

線路沿いと墓地？

[71: 契約済みさん]

今、震災や原発の心配で心折れそうになっていても
桜はちゃんときれいな花を咲かせてくれます。

マンションの近くで心を癒すことができるのは
ありがたい気がします。

巣鴨のご近所におすまいの方
桜以外にもいろいろな情報を教えていただけると嬉しいです。

[72: 契約済みさん]

染井霊園はソメイヨシノ発祥の地として一見の価値有り。JRの線路沿いはそんなに大したことは無いですが。

あとは六義園のしだれ桜は見事。染井霊園から徒歩10分強で王子の飛鳥山公園があり、そこの桜もかなり凄い。そして飛鳥山公園から石神井川に降りると、川沿いの桜がずっと続いています。10km近くは続いているのでは。これは圧巻です。毎年、この時期はそんなルートで散歩しています。今週末も当然その予定です。

[73: ご近所さん]

このマンションは横から見ると、随分細く見えますね。単なる見学印象ですが。

[74: 匿名さん]

週刊文春に巣鴨は地盤が固いと出ていましたね。上でも書かれてますけど、すごく安心ですね。

巣鴨は生活インフラが整い、山手線沿線で二線利用可、この物件は駅近でSRC造で耐震性も強そう。資材価格は上昇していて相場は上がりそうだけど、この物件は着工済で値段も変えられないでしょうし、かなりいいですね。
値段もお手頃なのでかなり前向きです。

[75: 匿名さん]

巣鴨、駒込エリアは山手線の中でも一番の高台です

[76: 匿名さん]

一番の高台ではないでしょ。
でもここ最近の震度をみていると大手町より１クラス揺れが少ないのは確かです。

[77: 近所をよく知る人]

巣鴨は武蔵野台地のはしっこの本郷台地にあります。

[78: 匿名さん]

山手線の駅で一番海抜が高いのは駒込ね

[79: 匿名さん]

↑勘違いですよ。

新宿駅が一番。
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/g.09.001.html

[80: 契約済みさん]

78さんではないですが、79さんのリンク先は本当ですかね？
巣鴨と駒込の間は平坦なので9mも差は絶対に無いと思います。
巣鴨から大塚は結構急な下り坂があるのに2mしか差が無いのもかなり違和感有りです。
駅長室の位置とか、各駅の比較不能な場所で比較しているんですかね？
駒込から高田馬場まで自転車で走っているので、
その感覚では、巣鴨＝駒込＝池袋＞目白＞高田馬場＞＞大塚です。

尚、以下の掲示板の書込みを見ると巣鴨・駒込が最も海抜が高いとあります(これ自体にソースはありませんので信憑性は眉唾ですが)。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/43
>No.435 by ご近所さん　2011-03-16 20:36:15
>
>目黒駅は山手線の中で3番目に海抜が高いようです。1,2番は巣鴨駅、駒込駅あたりで武蔵野台地でやはり目黒駅は駅直結高台立地は希少です。
>駅ホームが地下みたいになっているのもそのせいです。駅前もそのせいで電車の音が気になりません。

[81: 匿名さん]

79です。

確かに巣鴨・駒込の９ｍ差はおかしいですね。
リンク先の参照元は　『標高は Google Earth （画面の下に表示された所在地の標高）』だそうです。

駅ごとの標高差はわかりませんがこちらの標高のが正確のようです。
http://www.takitan.com/map-kouteisa.html

標高が一番高い駅は、新宿のようです。

[82: 匿名さん]

高架駅と地下駅などがあるのに比較すること自体無意味だと思うけど・・
まぁどっちも地盤は良さそうだけどね

[83: 匿名さん]

池袋駅は標高５０M越えなんて話もあるし測り方で変わるよな。あとホームだと代々木が一番高いという話もある。

話がそれてますが、標高と沿岸部からの距離で決めるならこのエリアは安心かと
まあ災害時は周りの建物状況も大事ですが

[84: 契約済みさん]

MRでは、契約者には工事の進捗状況の定期的な報告書が
届けられる話だったのですが、まだですかね。

[85: 住まいに詳しい人]

引渡しはやっぱり三ヵ月くらい遅れるんですかね。。。

[86: 匿名さん]

今のところ普通に工事が進んでいるので大丈夫では？

[87: 契約済みさん]

いよいよＡタイプが完売のようですね。これからは、Ｄタイプが順番に売れていくのだと思います。
やはり、皆さんの予想通り、Aタイプはとても人気だったようです。
地震の不安は続きますが、巣鴨の地盤が再認識され、マンション購入を検討される
多くの方々が、ブランズ巣鴨に興味をもってくださればよいと思います。

[88: 契約済みさん]

Aタイプ完売したのですか？MRから連絡があったのでしょうか？
地震を挟んだのに順調ですね。地盤の硬さやSRC構造なのが安心ですね。

[89: 契約済みさん]

８７です。

契約が完了しているとまでは言っておられませんでしたが、
ほぼ完売（Ａタイプのみですが）に近い形だとのことでした。
低層階もすでに契約完了とのことでしたので、まずは一安心しています。
これからも、震災に対し地盤、ＳＲＣ工法が評価されるといいですね。

また、営業さんのお話では、すでに契約されている方は、５％据え置きとのことでしたので
安心していますが、消費税が時限立法として３％上がる話も出ています。

そのあたりの駆け込み需要もあるかもしれません。

入居時期に空室が多数・・・というのは寂しい限りですから、
これからＭＲも、このスレも賑やかくなっていけばよいなと思います。

[90: 匿名さん]

販売スケジュールに震災が被ってしまったにも拘わらず、
震災後1ヶ月でここまで売れたのは大健闘ではないでしょうか。

東京の西側に比べて巣鴨自体あまり人気が無い地域で派手な抽選にはなりませんが、
周辺住民や名より実を取るタイプの人が好むので巣鴨の物件は堅実に売れていく印象です。

この物件は高台の良好な地盤、都心からの距離、二線利用可、山手線、駅近と震災後でも好まれますし、
西側の物件に比べれば2割くらい安いので手も出しやすいのも販売順調の要因でしょうね。

[91: 匿名さん]

標高が気になるということで、
日本を探して水位を設定すれば自分の住みたい町がどれだけ安全かがわかります。
http://flood.firetree.net/

[92: 契約済みさん]

販売用不動産の消費税は引渡し時に課税されるので、引渡し時点で税率が上がっていれば、
それ以前に契約していても本来は上昇後の税率の負担になる筈です。
ただ、以前3%から5%に上昇した時は特例措置で税率上昇以前に契約していればOKでしたので、
今回もそうなる可能性は高いと思います。89様の営業の方のコメント通りであれば
特例措置が設けられなくても売主が負担してくれるのでしょうか。

Aタイプの完売、喜ばしいですね。震災後、マンション販売は二極化していると聞きますが、
90様のおっしゃる通り、震災後に好まれる物件の条件を充たしているのが強いですね。
第一期の販売スケジュールに完全に重なり心配しましたが、本当によかったですし凄いと思います。


Dタイプも朝日がよく当たりますし、形もよいので売れていくでしょうね。
BCタイプは日当たりが心配なので少し時間がかかるかもしれません。

もともと50戸少々で住人も少ないので、契約者が増えても掲示板は今までのように週に数件くらいで
推移していくのでしょうね(笑)

[93: 契約済みさん]

Ａタイプがそろそろ完売とお伝えしましたが、公式ホームページをみると
いまだに７０１号が売りに出ていますね。まだ、正式には決まっていないのかもしれません。
不確かな情報をお知らせしてすみませんでした。
もともと、７０１号は１期で最初に販売済みになっていたと記憶しておりますので
何かの事情があったのかもしれませんね。
いずれにしても、７階当たりは眺望も抜けており、すぐに販売されるものと
思われます。
巣鴨近辺のマンコミを眺めていると、震災以降地盤のよさを求めて
興味をもたれている方が増えているように思えます。
ブランズ巣鴨の場合は、地盤とマンション自体には不安は無いのですが、
前に聳え立つ老朽マンションのヒビが気になるところです。
マンションの工程進み具合を見に行くたびに、そちらに目を奪われてしまいます。
そのマンション以外に、マンション近辺に震災の影響は一切感じられないのですが・・・。

[94: 匿名さん]

MRは盛況でした。震災後でも選ばれるマンションですね。

[95: 匿名さん]

駅周辺に西友とサミットがあるからあんまり気にならないけど、とげぬき地蔵商店街は普段の買い物にちょっと使いづらい感じ。
楽しい場所なんだけどやっぱり半分以上は観光用って感じのお店なんですよね。
ただ何だかんだ言っても山手線の駅まで徒歩10分以内、池袋まで2駅というのは魅力です。

[96: ご近所さん]

このマンションいいですね。
やられたーという感じです。

[97: 匿名さん]

週末に契約しました。皆さん、よろしくおねがいします。
このスレッドはすごく参考になりました。ありがとうございます。
ＭＲは凄く混雑していましたね。Ａタイプは完売と聞きました。

決めたポイントは巣鴨駅から近い、耐震性、価格の3点です。

巣鴨は何するにも便利で、治安もよく、駅から近いこの物件は魅力です。
先日の地震のような万が一の時でも都心から余裕で歩いて帰れる距離であるのもいいです。
ブランド力では駒込４丁目や巣鴨１丁目あたりには負けますが、
住みやすさでは大差は無いと思います。

耐震性は、建築士の友人に聞けと言われたことは全て聞き、全て納得する回答がありました。
このスレッドで言われている巣鴨の地盤の良さはその友人も認めています。
また、私は専門家ではないので詳細なことはわかりませんが、
構造面は本当にしっかり作られているようで、友人も太鼓判を押しています。

価格は、巣鴨３丁目、４丁目あたりで大手の売出し事例が少ないですが、
駅近の大手ブランドの３ＬＤＫが５～６千万円は割安に感じました。
この近辺の物件は６千万円超えてきますからね。

[98: 近所をよく知る人]

なかなか良い住民が集まっているようですね。
良いマンションは良い方が集まります。
スレッド見ていてそう思います。

[99: 契約済みさん]

97様、宜しくお願い致します。

やはりAタイプは完売でしたか。ホームページからも消えてますね。2LDKの物件は少し時間かかるかもしれませんね。

決められたポイントは私も同感です。私は震災前の契約であったので、その後の地震で耐震性の点が非常に心配になったのですが、その後独自に調べたり、MRの営業の方に聞いて、地盤も含めた耐震性ではかなり安心できることがわかり、ホッとしていました。建築士の方が太鼓判というのは心強いですね。

巣鴨在住ですので暮らしやすさ、便利さは強くオススメできますよ。

[100: 匿名さん]

すぐ近くの長谷工が建てるはずだったマンションの建設が地元の反対により中止になったそうですね。

[101: 匿名さん]

完全に中止ですか？震災の影響でタワー型を敬遠する動きも見られるので、
計画の見直しをせざるを得なかったのでしょうね。

もう5年以上駐車場の状態で放置されていますし、マンション立地として中々の好立地ですので、
落ち着いたらまた開発計画が復活するのでは？

個人的には方角的にこのマンションの日照には影響はないですし、
便利なスーパーや保育所がテナントに入るなら寧ろいいかな〜と思っていました。

[102: 匿名さん]

巣鴨の景観が破壊されると権力のあるお坊さんから強い反対があったそうです。
ちなみに長谷工のタワマン建設が中止に決まったのは震災前です。

[103: 匿名さん]

震災前に中止になっていたのですね。失礼しました。高岩寺が反対したという震災前の記事は見ていましたが中止にまでおいこまれていたんですね。

[104: 匿名さん]

近くの日産自動車の跡地にもマンションできるね。
伊藤忠だったかな。

[105: 匿名さん]

日産自動車跡地なら建設できそうだね。
あそこは巣鴨というよりも西巣鴨って感じだし。

[106: 匿名さん]

まあ、けどタワマンは無理だろうね。

[107: 匿名さん]

長谷工のタワーマンションは中止になったのですか？

区議会議員選挙直前にポストに入っていたある候補者のパンフレットに
｢景観を害するので区に働きかけて計画を止めさせる｣ような記載があったので、
まだ計画自体は残っているのだと思っていました。豊島新聞の記事も高岩寺が反対したという内容だけだったような。

ソースはありますかね？

[108: 匿名さん]

私が直接関係者に聞きに行ったのでソースはありません。
ごめんなさい。

[109: 匿名さん]

いえいえ関係者に聞かれたならそれが一番確実ですよ。
有難うございます。
しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

[110: 匿名さん]

＞しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

はい、多分そうだと思われます。