ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[21: 匿名さん]

ほんとネガな人多いね。

[22: 匿名さん]

＞２０

＞巣鴨でこの立地で坪230〜260万円なら結構安い印象だね

現地ご覧になりました？

[23: 匿名]

ざっと見ましたが、さほどネガティブな印象は無かったですよ。何か気になる点や問題はありますか？

[24: 匿名さん]

現地を見たのですが、近くのマンションで、ベランダにネットを張っているお宅が多かったです。
これはカラス避けかと気になりました。

[25: 匿名さん]

巣鴨在住ですがカラスは確かに多いですね。六義園がカラスの住処になっているので、
このマンションに限らずこの地域であれば仕方ないかなと。

商店街に近いと煩いかな・・と思っていましたが、商店街は18時くらいには閑散としますし、夜は静かなので気になりませんでした。白山通り側はうるさそうですが、商店街向きのAタイプなら大丈夫でしょう。

日当たりは、南東のマンションがあるので、10階以上か商店街寄りのAタイプでないと厳しそうですね。商店街側には当分高い建物は立たなさそうなのはよかったです。

北西側はマンションが建ちそうですが、計画道路が間に入っているので距離があり圧迫感はないでしょうし、日当たりには影響ないでしょうから特に気になりません。

駅から近いのはGoodです。商店街に至近なので便利です。コンビニもたくさんあります。治安については住んでいて怖いと思ったことは一度もありません。商店街に近い巣鴨3丁目、4丁目でこの物件より近いところにマンションが建ちそうな気配はないですし、元々巣鴨は気に入っているので、Aタイプならかなり魅力的と感じました。

ただ、少し共用設備がイマイチな印象ですね。

[26: 匿名さん]

そうですね。
たしかに共用設備は微妙な感じがします。
というか普通のＭＲに比べると明らかに資料の量が少なく、情報が足らない感じです。
価格を当初から下げたようなので、広告費削っている感じです。
なので、どんな体裁のマンションなのかいまいちイメージがつかないです。
ただ、ＭＲのＡタイプは、仕様もよいし、間取りもGOODではないかなと。
その他、最近あまり見かけないＳＲＣ（鉄骨鉄筋）なんですよね。
土地の形が変だから、ＳＲＣにしなければならないのかもしれませんが・・・。
全体的にコストはかかっていそう仕様のマンションのようです。
ニュージーランドの大地震もあり、マンションの構造にを意識が高まるかもしれません。
価格は、山手線、都営駅近のわりに安いのかなと思ったりしますが、巣鴨といっても駒込方面ではないので、妥当なのかもしれません。
あまり、このスレ人気ないのが不思議です。

[27: 購入検討中さん]

北側のタワマンのはなしが出ていますが、気になってネットで調べてみました。豊島新聞というローカル新聞で2月に2回ほど記事になっていましたよ。
地元の皆さんが反対運動を始めたとか。

長谷工さんが地元のお寺に寄付金という名の買収まがいの行為をして、お寺さんが怒ったとか・・・いろいろと書いてありますよ。

しばらくは、長谷工さんも強硬着工はできないかもしれませんね。

あの広場にスーパーで来てくれたら嬉しいんだけどな。

[28: 申込予定さん]

確かに豊島新聞に書いてありますね。着工は暫く先になりそうですね。それか、15階くらいまで階数が下がるか。区有地との一体での開発を考えているなら、地元と揉めている間は手を出せないでしょう。それがなくとも、北西側で日当たりにはあまり関係ないですし、この物件とは距離がありそうなので気になりません。

共用設備はイマイチですが、さりとて設備があったとしても十分に活用するのは難しいですし、管理費が節約できるなら却ってその方がいいかもしれません。

生活の利便性なら明らかに巣鴨＞大塚、巣鴨＞駒込でしょう。それ故に、大塚のタワーに高い金を出して買うなら絶対こちらですね。巣鴨のタカラレーベンは何だか安っぽいし、電車がうるさそうですし、気がすすみません。

駒込寄りの巣鴨1丁目・2丁目はコンビニやお店が無くて不便ですし夜は暗いので、巣鴨はやはり3丁目・4丁目が好みです。26様のおっしゃるように、SRCなのは安心ですね。建築費用に金をかけたので共用設備が簡素になったのでしょうか(笑)。

なのでこの物件には強い興味があります。Aタイプは人気が出そうですね。

[29: 匿名さん]

最近の物件でSRCは珍しいですね。私は南大塚のパークホームズと相互検討中です
生活利便性はこちらの方が良さそうですが管理費が高額なのがネックです
東急コミュニティーはどこも高いですね....

[30: 匿名さん]

長谷工のマンションってこの事でしょうか？
http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201102/20110202_01.html

[31: 匿名さん]

賄賂とか長谷工はやることが汚いですね。
私も好きな巣鴨の町並みを破壊されるのは嫌なので巣鴨に行った時は建設反対の署名してきます。

[32: 匿名さん]

管理費については、高い印象があります。ほかのマンションとも比較しましたが0.5～1割くらい高い印象です。（タワー除く）
そんななか、最近でた週刊ダイヤモンドの2月26日号に載っていた大手管理会社実力ランキングで東急コミュニティーが1位になっていたのは驚きました。2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。
高いんだから、質も高いと考えるのか解釈が分かれるところではありますが、少なくとも悪くはないかなと思います。
実際何してくれるのか、いまいちよくわかりませんが（笑）あと修繕管理費も最初から高いです。これもしっかりしていると解釈もできますので、悩ましいですね。

[33: 匿名さん]

３２です。

＞2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。


日本語になっていませんね。ごめんなさい。

2位が長谷工コミュニティーなのは？？ですが・・・

の間違いです。

[34: 匿名さん]

巣鴨はとても交通の便がよく、いいところなので
このマンションにはとても興味があります。

構造もよく、仕様も問題ないようですね。

私も共用施設はたぶん使用しないと思うので
とくに気になりません。

ただ毎月払わなくてはならない管理費が高めだと悩ましいですね．．．

[35: 匿名さん]

私もパークホームズと合わせて検討中です。管理費はあちらのほうが安いですね

[36: 匿名さん]

管理費はコンシェルジュとか24時間有人管理とつけば高いのは一目ですが、ここはそうではありませんね。
管理費も一旦それで回収しますが、管理組合で見直していく（修繕費も同様）と考えると、最初の管理費、修繕費だけで判断するのも危険かなと思ったりします。
私が見た中では、住フの物件は、他より管理費が安いものが多いなという印象でした。

こちらの物件はＡタイプが人気ですね。あとどのくらい残っているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

すでに先着順になってしまっており、気になるところです。
17号線沿いもファイミリータイプの３ＬＤＫだった気がしますが、こちらを検討している方はいらっしゃいますか？

[37: 匿名さん]

管理費は、最初安く抑えられいても後で急に上がったりするので、最初の金額だけで比較するのは適切ではないですよね。修繕積立金も同じ。見かけをよくする為に最初は管理費・積立金を意図的に下げているマンションがあるとはよく聞きます。

管理組合で管理会社任せにせず各種費用についてキチンと相見積もりを取る等すれば費用は下げられますね。

利便性では巣鴨ですし値段も手を出しやすいので、大塚のパークホームズやタワーではなくこの物件に絞ります。

やはりAタイプですよね。第一期ではAタイプが3〜4部屋販売されたと思います。白山通り沿いは日当たりや騒音が心配です。それでいて坪単価はAタイプに比べて安いという訳では無かったので、やはりAタイプですかね。Aタイプと他で大分人気にバラつきが出てきそうですね。

[38: 匿名さん]

こちらの巣鴨物件を見た帰りに、駒込のディプティエレメンツも見に行ったのですが、モデルルームの体裁に驚いてしまいました。今まで見た数々のＭＲの中でも類を見ない趣味の悪さ（レーベンさんごめんなさい）をかんじました。
それに比べると、ここのモデルルームはいい感じでした。駒込４丁目にこだわる人にはディプティエレメンツもありかと思いますが、利便性、間取りに関してはこちらでしょうか。
皆さんの投稿を拝見すると、駒込よりも、大塚側との比較検討といった感じですね。

前の方も書いているように、Ａタイプに人気が集中する気がいたします。

[39: 匿名さん]

修繕費の上がり方なども合わせて他物件と検討してますが、それでもここは高すぎだと思います。

[40: 購入検討中さん]

修繕費のお話で盛り上がっていますね。私もそれが気になる検討者です。
東急コミュニティーは他と違って40年スパンの修繕計画を「提案」しているとＭＲで聞きました。
その他のマンションは確か30年の修繕費がほとんどでしたので、ちょっと驚きました。
マンションに40年も住むのかなと考えたりもしますが・・・

高めに設定設定しておいて貰って、あとで削減であれば、管理組合での話も通りやすいと思いますが、最初に安いと上げるときに大変なのは容易に想像がつくことを考えると、あとは管理組合の努力次第かなと思ったりします。
あくまで計画は「提案」と営業さんは言っていたのでそんなこと思った次第です。

それと同じく、重要説明等できびしめのルールを当初に作っておいてもらうのも必要なことと感じます。
あとから禁止事項を多数決で決定するのは、予想以上に大変なことと思います。
他のマンコミでのルール改正に対する（ベランダでの喫煙、自転車等の玄関前置きなどのポーチ利用）荒れ方を見て痛感するところです。
（皆さんの内なる声を垣間見る、とても参考になるサイトです）

[41: 匿名]

ブランズ六義園の方が全然良かったよね？

[42: 匿名さん]

＞４０さんのご意見、とても参考になりました。

確かに安く始まったものを上げる話し合いよりも、どう節約して下げていくかという方が
興味がわくし、意見もまとまりやすい気がします。

営業さんにさらに詳しい話を聞いてみようと思います。

[43: 匿名さん]

41さん
そりゃ六義園のがいいに決まってますよ比較対象じゃないですよ

向こうは本駒6ですよね。向こうも本駒6のわりに割安感ありましたが、
それでもこことは価格帯が違ったはずですよ

[44: 匿名さん]

４３さんのおっしゃるようにブランズ六義園と比べるには、売値が違いすぎますよね。
ブランズ巣鴨は、共用設備に力が入っていないとどなたかがおっしゃっていましたが、私もそう感じます。

ただ、部屋の仕様は、興味をそそるものがいくつかありました。
パッシブキーと書いてありましたが、鍵をかばんに入れたままで鍵がかけられたり、エントランス通れたり。
今乗っている車がそれでエンジンかけられて便利なので、いいなと思いました。あとは床下収納、これはほかのＭＲでは見かけたことがありませんでした。（最近一般的になってきているのでしょうか）
携帯でエアコンやお風呂を外からコントロールできるのもいいなと。

共用設備はなくてもいいと思いますが、玄関含めた外観も資料から見ただけだと、そそられ感が余りないのが残念です。
出来てみたら、結構立派なエントランスだったりするのでしょうか。
営業さんに聞いてみようと思います。

皆さんは、どうお感じになりましたか？

[45: 申込予定さん]

週末に契約して参りました。

現在も巣鴨に住んでいますが、巣鴨は本当に便利で気に入っています。友人も多く住んでいますが、皆、巣鴨から離れようとしませんね。そんな土地なのでしょう。

・2線利用可能。山手線は遊びでも仕事でも本当に便利。山手線が止まっても三田線で都心に出られるし、大塚・駒込に行けばそれぞれ丸の内線、南北線もある。
・西友、サミットがある為、買い物には不自由しないし、飲食店が多い。その他、生活上便利な店(レンタルビデオ等)が揃っている。病院・歯医者等も沢山ある。基本、巣鴨近辺で生活が完結する。
・大塚・駒込にも歩いて行ける。巣鴨は本屋が貧弱であるが、大塚には大きくて夜遅くまでやっている便利な本屋が2店ある。大塚・駒込には優れた飲食有り。
・治安がよい。駅前に風俗街はあるが、場所が特定されているので特に気にならない。怖い人はあまりいない。

そして、この物件に関する魅力は以下の通りです。物件の近くに住んでいるので建設状況を日々確認できるのも楽しいです。

・駅からの近さ
・商店街に隣接し、コンビニも多く、生活に便利
・大塚方面への出やすさ(大塚にある本屋等に行きやすい)
・(少なくともAタイプは)日当たりがよい。朝から夕方まで一日中、日が差し込んでいる。
・収納の多さ、室内設備の便利さ
・他物件比の値ごろ感(大塚・巣鴨・駒込近辺の新築マンション比1～1.5割は安い)
・東急不動産ブランド

本スレで指摘されているように、共用設備に力が入っていないにもかかわらず、管理費・修繕積立金の高さはマイナス点と感じましたが極端な差とはいえないですし、きちんとやって下さるなら問題ないとは思います。立地的には巣鴨3丁目の方が理想的なのですが、当面、このクラスのマンションが建つ気配がなさそうです仕方ないと感じております。北西側のマンション計画は距離も離れているので気になりません。本マンションの南、南西側の建物が古いので、いつか高い建物が建ってしまうかもしれませんが、将来のことはわからないので、リスクとして割り切るしかないと感じました。

[46: 匿名さん]

４５さん、

すでに巣鴨に住んでいらっしゃる方からの街情報や
この物件への的確なご意見は
住まいを巣鴨に考えているものとして
大変参考となるお話でした。

特に巣鴨は治安がよいとのこと・・・
子供の親としては、とても安心いたしました。


この物件をさらに前向きに考えていきたいと思います。

[47: 匿名さん]

山手線駅でマンション購入を考えています。

大塚周辺と、
巣鴨ではブランズが駅近の物件の中では、
値ごろ感があり、気になっています。

Ａタイプが話題になっていますが
予算もあり、Ｄタイプが検討対象になりそうです。

Ｄタイプはどうでしょうか？

[48: 匿名さん]

Dタイプは白山通り沿いですよね。

値ごろ感はありますよね。東側にマンションがありますしベランダは白山通り向きなので、おそらく日が当たるのは朝の少しの時間だけになるのでは。あと通り沿いだけに音は少し気になるかもしれません。窓を閉めれば大丈夫でしょうが。このあたりを気にしなければ、いい物件であると思いますよ。

でも、どうせ買うなら・・ということで日当たりの問題もないAタイプに人気が偏ってしまうのでしょうね。AとDでそこまで価格差はないですし。
人気が偏ると不人気なタイプは値下げがありますかね〜。

[49: 匿名さん]

Ａタイプを検討する前は、Ｄタイプがいいなと思っておりました。間取りも価格もコンパクトで、染井霊園側も開けており、とても気に入っておりました。
17号の騒音はちょっと気になりますけど。

北側にペンシルビルがあり、そちらは階層の高い所でないと開けてはきませんが、あまり気にはならないと思います。
Ｄタイプは、ベランダ側がエコガラス（遮熱か断熱かはわかりません）が採用されていると説明を受けたので、ポイント高かったです。
それ以外のタイプはエコガラスではないのが残念です。
最近の新築マンションはＬｏw-eガラスが多くなってきていますよね。

我が家は、収納の関係で背伸びしてＡタイプを購入しましたが、Ｄタイプも評価は高いのではないかと思います。

[50: 匿名さん]

Dタイプはベランダが広めですよね。Aタイプはベランダが小さいですよね。
見合いも無くて開けているので結構魅力的ですよ。確かに染井霊園の向かいで春は桜で楽しめそう。
リビング中心に各部屋があるのも使いやすそうでいいですね。
日当たりや騒音はマイナスポイントですが、でも4000万円台中盤で買えるなら問題ないでしょう。

ただ、やはり日当たりや騒音の問題が少ないAの方が魅力的かな。坪単価はAもDもあまり変わらないんですよね。そうすると、どうせ買うなら背伸びしてAで、という気持ちが出てきますね。これだけA人気が高いと、他のタイプはいずれ値引きされるかな？

そろそろこの掲示板に契約者が出てきましたね。購入された皆さん、おめでとうございます。他マンションのスレに比べると書き込み数は少ないですが、この物件を凄く気に入って買われたような方が多い印象があります。そういった人達が多いといいマンションになりそうですね。

[51: 契約済みさん]

最初はうちもD タイプを検討しました。他のタイプと違って将来建物が建っても日当たりのリスクが少ないからです。うちは早起きでないのでA タイプにしました。営業さんに質問したことはきちんと答えてくれたし、わからないことは次回会うまで調べてきてくれたので納得して契約しました。他の物件ではろくに物件について答えられないところもありました。

[52: 匿名さん]

契約された方はAタイプが多いですね。他のタイプの方はいらっしゃらないのでしょうか？

[53: 契約済みさん]

先週末Ａタイプを購入したものです。
契約者の皆さま、よろしくお願いいたします。

４５様のコメントがまさに的を射ており、思わずうなずいてしまいました。
私は、巣鴨とはゆかりもなく、今までとげぬき地蔵に2度ほど来たことがあるだけのご縁でしたが、今回は2週間程度で購入を決めました。
マンション自体の魅力は、４５様を始めとする皆様のコメントに同じくであります。
最後の決め手は、山の手線、都営地下鉄への距離が大きなポイントでした。私の場合は、山の手の内外をあまり気にしませんでしたので、このロケーションは魅力的でした。

営業さんにお聞きしたところ、Ａタイプの売れ行きはとても良いらしく、上のほうの部屋はあとわずかとのことでした。
４７様がＤタイプをご質問されていたと思います。
かくゆう私もそうですが、Ｄタイプから検討を初め、Ａタイプに乗り換えられる方が多かったようです。
そんなこともあり、Ａタイプに人気が集中し、現在Ｄタイプはまだ余裕があるようでした。

[54: 契約済みさん]

地震大変ですね。。鉄道の復旧が待たれます。

巣鴨に住んでいるので、帰宅前にこのマンションの状況を見てみましたが、特に問題は生じていないみたいですね。安心しました。

今の巣鴨の自宅も本棚の本が落ちいていた以外に特段被害がありませんでした。友人から「巣鴨は地盤が固い」と教えられたことがあったのですが、そのおかげなのでしょうか。

オフィスは高層で流行の免震構造で、酷く揺れたので今でもかなり地震酔い気味です。安全かもしれませんがかなり嫌になりました。大塚のタワーは免震ですが、ブランズはそうではないので、やはりそういった観点でもこちらを選んで良かったと思っています。

[55: 契約済みさん]

今回の度重なる地震で、マンションの地中基礎部分がどうなっているのか気になります。
バタバタしているので、ＭＲにもいけておらず、どういう状態なのかもよくわかりません。
巣鴨は地盤が固いと前の方もおっしゃっているので、あまり気にする必要はないかもしれませんが、東急さんにもしっかりと状況調査をお願いしたいと思います。

[56: 契約済みさん]

MRより「検査したが何の問題もなかった」との連絡がありました。
工事は地震後も、普通に進んでいますよ。翌日土曜日も普通に工事していました。
海沿いでもないし地震の影響も無かったので、この物件の建築は粛々と進んでいくんでしょうね。

今回の地震により、マンションに対する見方は大きく変わっていくのでしょうね。
当然、耐震性はかなり厳しくみられるでしょうし、津波や液状化から海沿いの物件はかなり厳しくなりそうです。また、都心からの絶対的な距離についても、いざ徒歩で帰ることを考えると、徒歩2～3時間で帰れないような場所は厳しくなってくるでしょう。でタワーマンションについても見方は変わるでしょうし、あと、オール電化もちょっと・・という方も増えてくるのではないでしょうか。

ブランズ巣鴨は、災害に強い山手線沿いで、都心からも歩いて帰れる距離にあるので、そういった点では相対的にはプラスではないでしょうか。もっとも、余震や原発問題が一段落した後でないと、当面、マンションを買うようなマインドは落ちてしまうのでしょうね。

[57: 物件比較中さん]

地震後の土曜日にも工事をしていたとありますが、今回の地震による耐震構造への影響は調査済みなのでしょうか？
どなたか営業さんから写真等のついた調査票を見せて頂いた方はいますか？

[58: 匿名さん]

都内は震度5強ですし、液状化の湾岸沿いを除けば築浅マンションに被害が出ているという話は聞かないので、巣鴨の建築中のこの物件には、まあ影響は出ていないのでは。気になるなら営業の方に照会するのがよいと思います。

[59: 契約済みさん]

地震による直接的な被害はないにしても、ガソリンをはじめとした、物資は不足しているので、工期の遅れが心配です。最後の方になると工期を気にして突貫工事になり、マンションの質が落ちてほしくないものです。工期が、遅れてもいいから、しっかりしたものを作るよう要請しようとおもいます。

[60: 契約済みさん]

買手にとっては引渡しが遅れるのは問題ない為、延期してでも無理なく安全に進めて欲しいですね。

もっとも、売主としては決算の都合(3月決算)もあるので、平成24年2月下旬の引渡し予定日から
延長できて1ヶ月程度でしょうが・・また、地震・停電・原発により世間的にマンション購入の
マインドが落ちている中で、スケジュールを変更しようものなら、契約者からの値引き要請・
クレーム等のトラブルが生じるおそれがあるので、売主側は怖くてできないでしょうが・・

ガソリン不足は程なく解消するでしょうし、NIPPOはJXの子会社なのでそこは問題ないでしょう。
一方、建設資材の調達は少し心配ですね。被災地の建築需要は強く、資材価格は上昇するでしょうから。
ただ、資材価格が上昇したとしても、売主(東急)と購入者との売買契約で価格転嫁はできず、
我々の負担は変わりません。通常、施工主(東急)とゼネコン(NIPPO)との請負契約上も、
資材価格上昇による請負価格の変更はできないようになっているので(最近はスライド方式も
あるみたいですが)、そうするとゼネコン(NIPPO)と下請けが被る可能性があり、その場合、
手抜き工事が怖くなってきます。

まあ、NIPPOクラスになれば、着工時に建築期間中の必要資材は、価格も含めて全て押さえることが
できるでしょうし、東急もきちんと見るでしょうから、このマンションの建築にはあまり影響は
無いとは思いますが。

[61: 契約済みさん]

工期の遅れが出るかもしれない通知が来ましたね。こういった状況なら仕方ないでしょう。

[62: 契約済みさん]

工期遅れも仕方がないと思います。

その分確実なものをきちんと立てていただいて
気持ちよく入居したいものです。

[63: 契約済みさん]

同じく。皆様と同様に、私は引渡し時期への拘りはありませんので、予定工期は気にしないので質の高いものを作って欲しいです。

地震後、耐震関係で色々調べていますが、パンフレット・重要事項説明書その他資料等から、(おそらく)外壁はシングル配筋、(おそらく)ドアが耐震枠ではない等、少し地震時に心配な部分もあります。色々調べると、確かに巣鴨は23区の中でかなり地盤が強い地域のようですが、契約前にボーリング結果は見ていませんでした。これらについて営業の方に確認されている方はいらっしゃいますか？

[64: 契約済みさん]

色々なスレに張られていますが、ご参考。
http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1103/31/news008.html

実際のところ、少なくとも短期的には国内の復興需要で資材価格は高騰するでしょうし、中期的にも中国の人口動態は2020年がピークでそこまでは資材需要は強いと思います。コストの積算でいえばマンション価格は上昇するでしょうし、今の値段を維持するにはより安い工法を採用せざるを得なくなるのでしょう。きちんとした工法で作られている震災前に着工・販売された築浅物件の希少性は高まるような気がします。資材高騰下で今までと同じ価格水準のマンションが出ていたら疑うべきかと。

また、今回の震災を受けて、いざという時に歩いて帰れる都心から近い物件、地震に強く津波の影響も無く液状化の不安の無い内陸・高台の物件、災害(停電)に強い山手線・中央線沿線の物件は相対的に好まれるでしょうね。

そう考えていくと、この物件は震災の教訓を踏まえても選ばれる物件に入ってくるような気がします。デベロッパーも施工も一流ですのでその点も安心感はあります。

ローンを活用するので1年後の金利水準等は気になるところですが、日本政府・日銀は当面、低金利に誘導するでしょう。高金利にしたら国債金利上昇で完全に財政破綻しますから・・・復興完了まで諸外国の理解も得られるでしょうし。少なくとも短期金利は維持でも低めに誘導されるでしょうから、上手く変動金利・短期固定金利のローンを組み合わせていけばそんなに不安感は無いように感じています。

[65: 契約済みさん]

私も上の64さんと同意見です。地震前に契約しているので、質を落とすことは契約違反なので、お得だったと思います。これから作る物件は同じ仕様なら高くならざるをえないのではないのでしょうか。

[66: 匿名さん]

>>64さん
山手線と中央線が災害に強いとはイメージだけで、実際そうとは言い難いですね。
この二線は地震当日早々と運休（見合わせではなく）決定し、シャッターを閉めていましたよ。
他線はなんとか夜半には終日で運転再開したのに、いかがなものかと思いました。
また中央線は中野から荻窪までは木造家屋が沿線付近に密集しており、
防火対策の上からはむしろ危険地域と聞いていますが。

[67: 匿名さん]

64さんでは無いですが、11日に運休したのは山手線・中央線だけでは無くJR東の全てでしたよね。
JRの友人曰わく、私鉄・地下鉄とは距離も路線数も乗客数も違って確認すべき点が多すぎるし、仮に復旧したとしても当日に全路線は無理で、中途半端な場所までの復旧に留めてトラブルになるのを避けたかったらしいです。

山手線と中央線はJR東の自家発電と東電の二重での電力供給体制になっていて、両路線は優先的に電力供給がされることになっています。

現に14日は私鉄・地下鉄や多くのJRが大幅な運休やダイヤの乱れに追い込まれる中で、両路線は通常の8割以上の本数で運行してました。あまりに乗客が殺到したので混雑で遅れていましたが。この優先的扱いは夏場の停電拡大時も変わらないでしょうから(自家発電で動きますし)、その頃には両路線の強さ、優遇具合がよくわかると思いますよ。

[68: 匿名さん]

う～ん、でも結局山手線は他が動いているのに、動かなかったっていうのは事実ですし・・・。
１４日の８割以上の運行は東京メトロもしてましたよ。
客観的事実をふまえると、そこまでJRを持ち上げなくてもと思いますが。

ただこの物件は三田線も使えるのでそれは良いですよね。
やはり２路線以上が使えるというのは大きなメリットですね。

[69: 物件比較中さん]

ソメイヨシノの発祥の地が近くにありますね、この物件のあたりお花見スポットがたくさんあっていいですね。

[70: 匿名さん]

線路沿いと墓地？

[71: 契約済みさん]

今、震災や原発の心配で心折れそうになっていても
桜はちゃんときれいな花を咲かせてくれます。

マンションの近くで心を癒すことができるのは
ありがたい気がします。

巣鴨のご近所におすまいの方
桜以外にもいろいろな情報を教えていただけると嬉しいです。

[72: 契約済みさん]

染井霊園はソメイヨシノ発祥の地として一見の価値有り。JRの線路沿いはそんなに大したことは無いですが。

あとは六義園のしだれ桜は見事。染井霊園から徒歩10分強で王子の飛鳥山公園があり、そこの桜もかなり凄い。そして飛鳥山公園から石神井川に降りると、川沿いの桜がずっと続いています。10km近くは続いているのでは。これは圧巻です。毎年、この時期はそんなルートで散歩しています。今週末も当然その予定です。

[73: ご近所さん]

このマンションは横から見ると、随分細く見えますね。単なる見学印象ですが。

[74: 匿名さん]

週刊文春に巣鴨は地盤が固いと出ていましたね。上でも書かれてますけど、すごく安心ですね。

巣鴨は生活インフラが整い、山手線沿線で二線利用可、この物件は駅近でSRC造で耐震性も強そう。資材価格は上昇していて相場は上がりそうだけど、この物件は着工済で値段も変えられないでしょうし、かなりいいですね。
値段もお手頃なのでかなり前向きです。

[75: 匿名さん]

巣鴨、駒込エリアは山手線の中でも一番の高台です

[76: 匿名さん]

一番の高台ではないでしょ。
でもここ最近の震度をみていると大手町より１クラス揺れが少ないのは確かです。

[77: 近所をよく知る人]

巣鴨は武蔵野台地のはしっこの本郷台地にあります。

[78: 匿名さん]

山手線の駅で一番海抜が高いのは駒込ね

[79: 匿名さん]

↑勘違いですよ。

新宿駅が一番。
http://hwm8.wh.qit.ne.jp/san-sai/g.09.001.html

[80: 契約済みさん]

78さんではないですが、79さんのリンク先は本当ですかね？
巣鴨と駒込の間は平坦なので9mも差は絶対に無いと思います。
巣鴨から大塚は結構急な下り坂があるのに2mしか差が無いのもかなり違和感有りです。
駅長室の位置とか、各駅の比較不能な場所で比較しているんですかね？
駒込から高田馬場まで自転車で走っているので、
その感覚では、巣鴨＝駒込＝池袋＞目白＞高田馬場＞＞大塚です。

尚、以下の掲示板の書込みを見ると巣鴨・駒込が最も海抜が高いとあります(これ自体にソースはありませんので信憑性は眉唾ですが)。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94741/43
>No.435 by ご近所さん　2011-03-16 20:36:15
>
>目黒駅は山手線の中で3番目に海抜が高いようです。1,2番は巣鴨駅、駒込駅あたりで武蔵野台地でやはり目黒駅は駅直結高台立地は希少です。
>駅ホームが地下みたいになっているのもそのせいです。駅前もそのせいで電車の音が気になりません。

[81: 匿名さん]

79です。

確かに巣鴨・駒込の９ｍ差はおかしいですね。
リンク先の参照元は　『標高は Google Earth （画面の下に表示された所在地の標高）』だそうです。

駅ごとの標高差はわかりませんがこちらの標高のが正確のようです。
http://www.takitan.com/map-kouteisa.html

標高が一番高い駅は、新宿のようです。

[82: 匿名さん]

高架駅と地下駅などがあるのに比較すること自体無意味だと思うけど・・
まぁどっちも地盤は良さそうだけどね

[83: 匿名さん]

池袋駅は標高５０M越えなんて話もあるし測り方で変わるよな。あとホームだと代々木が一番高いという話もある。

話がそれてますが、標高と沿岸部からの距離で決めるならこのエリアは安心かと
まあ災害時は周りの建物状況も大事ですが

[84: 契約済みさん]

MRでは、契約者には工事の進捗状況の定期的な報告書が
届けられる話だったのですが、まだですかね。

[85: 住まいに詳しい人]

引渡しはやっぱり三ヵ月くらい遅れるんですかね。。。

[86: 匿名さん]

今のところ普通に工事が進んでいるので大丈夫では？

[87: 契約済みさん]

いよいよＡタイプが完売のようですね。これからは、Ｄタイプが順番に売れていくのだと思います。
やはり、皆さんの予想通り、Aタイプはとても人気だったようです。
地震の不安は続きますが、巣鴨の地盤が再認識され、マンション購入を検討される
多くの方々が、ブランズ巣鴨に興味をもってくださればよいと思います。

[88: 契約済みさん]

Aタイプ完売したのですか？MRから連絡があったのでしょうか？
地震を挟んだのに順調ですね。地盤の硬さやSRC構造なのが安心ですね。

[89: 契約済みさん]

８７です。

契約が完了しているとまでは言っておられませんでしたが、
ほぼ完売（Ａタイプのみですが）に近い形だとのことでした。
低層階もすでに契約完了とのことでしたので、まずは一安心しています。
これからも、震災に対し地盤、ＳＲＣ工法が評価されるといいですね。

また、営業さんのお話では、すでに契約されている方は、５％据え置きとのことでしたので
安心していますが、消費税が時限立法として３％上がる話も出ています。

そのあたりの駆け込み需要もあるかもしれません。

入居時期に空室が多数・・・というのは寂しい限りですから、
これからＭＲも、このスレも賑やかくなっていけばよいなと思います。

[90: 匿名さん]

販売スケジュールに震災が被ってしまったにも拘わらず、
震災後1ヶ月でここまで売れたのは大健闘ではないでしょうか。

東京の西側に比べて巣鴨自体あまり人気が無い地域で派手な抽選にはなりませんが、
周辺住民や名より実を取るタイプの人が好むので巣鴨の物件は堅実に売れていく印象です。

この物件は高台の良好な地盤、都心からの距離、二線利用可、山手線、駅近と震災後でも好まれますし、
西側の物件に比べれば2割くらい安いので手も出しやすいのも販売順調の要因でしょうね。

[91: 匿名さん]

標高が気になるということで、
日本を探して水位を設定すれば自分の住みたい町がどれだけ安全かがわかります。
http://flood.firetree.net/

[92: 契約済みさん]

販売用不動産の消費税は引渡し時に課税されるので、引渡し時点で税率が上がっていれば、
それ以前に契約していても本来は上昇後の税率の負担になる筈です。
ただ、以前3%から5%に上昇した時は特例措置で税率上昇以前に契約していればOKでしたので、
今回もそうなる可能性は高いと思います。89様の営業の方のコメント通りであれば
特例措置が設けられなくても売主が負担してくれるのでしょうか。

Aタイプの完売、喜ばしいですね。震災後、マンション販売は二極化していると聞きますが、
90様のおっしゃる通り、震災後に好まれる物件の条件を充たしているのが強いですね。
第一期の販売スケジュールに完全に重なり心配しましたが、本当によかったですし凄いと思います。


Dタイプも朝日がよく当たりますし、形もよいので売れていくでしょうね。
BCタイプは日当たりが心配なので少し時間がかかるかもしれません。

もともと50戸少々で住人も少ないので、契約者が増えても掲示板は今までのように週に数件くらいで
推移していくのでしょうね(笑)

[93: 契約済みさん]

Ａタイプがそろそろ完売とお伝えしましたが、公式ホームページをみると
いまだに７０１号が売りに出ていますね。まだ、正式には決まっていないのかもしれません。
不確かな情報をお知らせしてすみませんでした。
もともと、７０１号は１期で最初に販売済みになっていたと記憶しておりますので
何かの事情があったのかもしれませんね。
いずれにしても、７階当たりは眺望も抜けており、すぐに販売されるものと
思われます。
巣鴨近辺のマンコミを眺めていると、震災以降地盤のよさを求めて
興味をもたれている方が増えているように思えます。
ブランズ巣鴨の場合は、地盤とマンション自体には不安は無いのですが、
前に聳え立つ老朽マンションのヒビが気になるところです。
マンションの工程進み具合を見に行くたびに、そちらに目を奪われてしまいます。
そのマンション以外に、マンション近辺に震災の影響は一切感じられないのですが・・・。

[94: 匿名さん]

MRは盛況でした。震災後でも選ばれるマンションですね。

[95: 匿名さん]

駅周辺に西友とサミットがあるからあんまり気にならないけど、とげぬき地蔵商店街は普段の買い物にちょっと使いづらい感じ。
楽しい場所なんだけどやっぱり半分以上は観光用って感じのお店なんですよね。
ただ何だかんだ言っても山手線の駅まで徒歩10分以内、池袋まで2駅というのは魅力です。

[96: ご近所さん]

このマンションいいですね。
やられたーという感じです。

[97: 匿名さん]

週末に契約しました。皆さん、よろしくおねがいします。
このスレッドはすごく参考になりました。ありがとうございます。
ＭＲは凄く混雑していましたね。Ａタイプは完売と聞きました。

決めたポイントは巣鴨駅から近い、耐震性、価格の3点です。

巣鴨は何するにも便利で、治安もよく、駅から近いこの物件は魅力です。
先日の地震のような万が一の時でも都心から余裕で歩いて帰れる距離であるのもいいです。
ブランド力では駒込４丁目や巣鴨１丁目あたりには負けますが、
住みやすさでは大差は無いと思います。

耐震性は、建築士の友人に聞けと言われたことは全て聞き、全て納得する回答がありました。
このスレッドで言われている巣鴨の地盤の良さはその友人も認めています。
また、私は専門家ではないので詳細なことはわかりませんが、
構造面は本当にしっかり作られているようで、友人も太鼓判を押しています。

価格は、巣鴨３丁目、４丁目あたりで大手の売出し事例が少ないですが、
駅近の大手ブランドの３ＬＤＫが５～６千万円は割安に感じました。
この近辺の物件は６千万円超えてきますからね。

[98: 近所をよく知る人]

なかなか良い住民が集まっているようですね。
良いマンションは良い方が集まります。
スレッド見ていてそう思います。

[99: 契約済みさん]

97様、宜しくお願い致します。

やはりAタイプは完売でしたか。ホームページからも消えてますね。2LDKの物件は少し時間かかるかもしれませんね。

決められたポイントは私も同感です。私は震災前の契約であったので、その後の地震で耐震性の点が非常に心配になったのですが、その後独自に調べたり、MRの営業の方に聞いて、地盤も含めた耐震性ではかなり安心できることがわかり、ホッとしていました。建築士の方が太鼓判というのは心強いですね。

巣鴨在住ですので暮らしやすさ、便利さは強くオススメできますよ。

[100: 匿名さん]

すぐ近くの長谷工が建てるはずだったマンションの建設が地元の反対により中止になったそうですね。

[101: 匿名さん]

完全に中止ですか？震災の影響でタワー型を敬遠する動きも見られるので、
計画の見直しをせざるを得なかったのでしょうね。

もう5年以上駐車場の状態で放置されていますし、マンション立地として中々の好立地ですので、
落ち着いたらまた開発計画が復活するのでは？

個人的には方角的にこのマンションの日照には影響はないですし、
便利なスーパーや保育所がテナントに入るなら寧ろいいかな〜と思っていました。

[102: 匿名さん]

巣鴨の景観が破壊されると権力のあるお坊さんから強い反対があったそうです。
ちなみに長谷工のタワマン建設が中止に決まったのは震災前です。

[103: 匿名さん]

震災前に中止になっていたのですね。失礼しました。高岩寺が反対したという震災前の記事は見ていましたが中止にまでおいこまれていたんですね。

[104: 匿名さん]

近くの日産自動車の跡地にもマンションできるね。
伊藤忠だったかな。

[105: 匿名さん]

日産自動車跡地なら建設できそうだね。
あそこは巣鴨というよりも西巣鴨って感じだし。

[106: 匿名さん]

まあ、けどタワマンは無理だろうね。

[107: 匿名さん]

長谷工のタワーマンションは中止になったのですか？

区議会議員選挙直前にポストに入っていたある候補者のパンフレットに
｢景観を害するので区に働きかけて計画を止めさせる｣ような記載があったので、
まだ計画自体は残っているのだと思っていました。豊島新聞の記事も高岩寺が反対したという内容だけだったような。

ソースはありますかね？

[108: 匿名さん]

私が直接関係者に聞きに行ったのでソースはありません。
ごめんなさい。

[109: 匿名さん]

いえいえ関係者に聞かれたならそれが一番確実ですよ。
有難うございます。
しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

[110: 匿名さん]

＞しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

はい、多分そうだと思われます。

[111: 匿名さん]

日産跡地なら４方向が開けた物件になるのかな。
良さそうですね

[112: 匿名さん]

日産跡地は駐車場部分の約1,000㎡を伊藤忠に売却し、店舗部分は引き続き使用し続けるみたいだね。
まだ建築確認済表示看板は出ていないよね？
敷地面積から推定すると20～25階建てくらいかな。

巣鴨駅からも歩けないことはなさそうだね。グローリオタワーよりも人気になるかな。

[113: 匿名さん]

日産のところは建築看板が表示されていました。
地上19階地下1階、敷地1000平米、延床6953平米、施工は三井住友建設、竣工は平成25年6月予定でした。
巣鴨駅からは10分強くらいかな？

近隣住民の反対の看板が立っていました。時間がかかるかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

19階ってまた微妙な高さだな。一応タワーになるのか

[115: 匿名さん]

私も見に行きましたが、日産のあたりは巣鴨と西巣鴨の
どちらからも結構歩きますよね。パークホームズ巣鴨のすぐ近くで、
あそこは巣鴨駅徒歩12分と表示されていたので、同じくらいでしょう。
ちょっと遠いかな。白山通りの向かい側にコープがあるのでそれは便利そうです。

敷地の取引価格は8.4億円と出ています。
http://www.tn-carlife.co.jp/release/images/101025.pdf
ブランズ巣鴨は坪75万円、パークホームズ巣鴨が坪70万円くらいでしたから、
これよりも少し下げてくるかもしれませんね。

西側？に隣接する家が大きな反対の看板を出していました。
確かに風や日照に大きな影響が出そうな位置にあります。

このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

[116: 匿名さん]

75万円、70万円とあるのは坪単価でなく平米単価です。失礼しました。。

[117: 契約済みさん]

＞このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

豊島区議会（平成21年 第1回定例会（第 3号 2月25日））でこのマンション建設の質疑がされています。

ただし、その１回だけのようですので、「反対運動」と呼べるような組織的なものはなかったのではないでしょうか。

[118: 検討中]

Dタイプ検討中です。すごくいいので悩んでます…。書き込みみても悪い要素なさそうですし。ちなみに、ご契約された皆様、サービスとかはありましたか？

[119: 契約済みさん]

>>118様

私は第1期の通常スケジュールで契約した為か
特別なサービスはありませんでした。
販売スケジュールが佳境を迎えるにあたり
徐々にオプションサービスが増えだしたりするものなので、
交渉してみると勝ち取れるかもしれませんね。

この物件について、専門家の友人の協力を得て構造面を
かなり調べましたが、地盤はかなり良好で、
杭や基礎の工事も十分過ぎるくらいしっかりやられていますし、
配筋やコンクリートにもこだわっていて、SRC構造ですし、
耐震性・耐久性はかなりの水準だと判断しています。

ソフト面では設備は十分揃っていますし、品があり良質な感じが気に入ってます。
共用設備が簡素なのが弱点かもしれませんが、
実際使わないのも多いことを考えるとちょうどよいかもしれません。
これは好みの問題かと思いますが。

価格面は、山手線外側でかつ高級立地ではないということもあってか、
他物件比抑えられているのは有難いですね。

土地のブランドに拘らなければ、大手ブランドで仕様がグッドな巣鴨駅近の
便利な物件ですので、お得感はあると思います。
契約後も情報収集の為に他物件を見ていますが、
やはりこの物件が最も気に入っています。

[120: 契約済みさん]

こんなに和やかで有意義なスレッドは珍しくありませんか？

周辺環境や物件についても、概して「良い話し」ばかり。
そして、私自身も「良いマンション」だと一応納得して
契約しました。

でも、心配性の私は、なんかどこか「見落とし」が
あるんじゃないかと心配になります。

気づいたことがあったら、是非教えてくださいね。