ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[141: 契約済みさん]

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E0...

これってマンションに使われる事ないんですかね。
放射線のマンションが建ってはアウトですね。
ちゃんと検査してくれれば安心できるんですけど。

[142: 匿名さん]

Dタイプもあと2戸くらいらしいです。
夏までには完売できそうな勢いですね。

[143: 契約済みさん]

いまのところ、それほど工期の遅れはないみたいですね。

[144: 契約済みさん]

ＧＷ明けにＭＲに伺った時には、半数以上の成約と聞いておりました。
その時点ではＤタイプはこれからで、２戸ほどの成約だったかと記憶しております。
その後も順調に売れているようですね。

１４０様のおっしゃるように、地味にではありますが、着実に売れていっている
のがわかりますね。

[145: 匿名さん]

このマンションでファミリー用として考えられるのはＤタイプまでですかね？Ｂタイプをファミリー用として検討されている方おられます？

[146: 匿名さん]

Bタイプでも、子供一人で夫婦1部屋でOKなら問題ないかと思います。
リビングも広いですし。
私は仕事の関係で書斎を作りたいので3LDKにしました。ライフスタイル次第だと思います。

または子供が大きくなったら買い替え又は賃貸に出す前提にするか。
子供が小さいなら部屋を与えるのは先でしょうから。
この物件だと資産価値も大きく下がらないでしょうし、賃貸の需要も強いと思います。

[147: 匿名さん]

＞１４６
ありがとうございます。参考になりました！

[148: 匿名さん]

安すぎるのには訳があると見送ってしまった・・・。
失敗したかも。

[149: 契約済みさん]

価格の安さは、私にはむしろ興味を引くものでした。

最初のころ、１１様がおっしゃっていたように、当初の値段から１割
程度下げたとＭＲで聞きました。
最初のころによくある販売予定価格との比較だと思いますが。

なぜ安いのかは何度かＭＲ訪問しているうちにわかってきたのですが、
宣伝広告費を落としている印象でした。
ＭＲに数行っている方は、お気づきかと思いますが最初に行ったときにもらう資
料の内容がとても少なかった（あまりお金がかかっていなかった）と記憶しています。
最初に行ったときは、資料はバラで渡され、
ブランズの名前入りの紙袋さえくれませんでした。
その後、こちらから「ください」とお願いして快くいただきましたが（笑）


小さい規模のマンションですから、大規模マンションの宣伝広告と比べてはいけないと思いますが
それを考慮しても・・・と感じました。
パソコンで普通見ることができる眺望イメージなどもなかったと思います。
営業さんもそんなたくさんいませんよね。

しかし、そのあたりも無駄に宣伝広告等をせずに、価格を抑えるといった
（というか、価格を下げたので、宣伝広告を抑えざるをえなかった？のかもしれませんが・・・）
姿勢の表れと近いして、契約に踏み切りました。

実際、このマンコミュを始めとするネット広告では、ブランズ巣鴨がよく出てきますが
それ以外の広告はしてないのでは？？と思えるほど粛々と販売されている感じです。
都営地下鉄の階段に広告看板がありますが、これも契約完了以降に見つけたくらいです（笑）


世の中的には決して安い価格のマンションではありませんが、界隈のマンションと比較して
価格が低くなっているのには、そんな理由もあるのではないかと思われます。

ネット広告の露出が多い（のかはわかりませんが）んであれば、当然このスレを
ご覧になる方も多いと思われます。
そんな意味では、このマンションを検討される方にも、とてもよい印象を持っていただけるような
スレになればいいなと、心から思うのであります。

[150: 匿名さん]

戸境壁が乾式なのが残念。真剣に検討したけどリスク避けたく断念しようと思ってます。

[151: 匿名さん]

重量の問題があるので乾式壁にせざるを得ないのでしょう。
堅牢性という観点ではプラスです。
また、乾式壁137mmだと250-260mmくらいのコンクリ壁と同じくらいの遮音性と聞きました。

[152: 契約済みさん]

たしかに乾式壁は、気になりました。

いろいろ調べると遮音性については、１５１様のおっしゃるように
思います。
ただ、壁を叩くようなことをすると、この場合は駄目なようです。
そのあたりはマンションで生活をするする上で、気をつけなければ
ならないところですね。

とはいえ、小さいお子様がいらっしゃるようなご家庭では、ご心配な部分
ではあるかと思います。

[153: 匿名さん]

１４階建で乾式壁は最近は多いですね。
２０階以上の高層マンションなら理解できますが、明らかに経費削減です。
１０年前にこのマンションの近くの１５階建のマンションに住んでいましたが戸境壁はコンクリートでした。
手狭になったので高層マンションを購入しましたが、やはり乾式壁でしたが隣の掃除機など軽く壁にあたる音が非常に気になりました。
現地に行ってみましたが細い道沿いに長細く建っていて反対側の商店が影で暗く、現場に立っている人と商店の人と口喧嘩をしているのを見かけました。
ＭＲは行っていませんが、キッチンや浴室・玄関等天然の大理石や御影石などを使用しているのでしょうか？
トイレもタンク式？もちろんディスポーザーもないですよね。
ブランズ本駒込は良かったのですが・・・

[154: 匿名さん]

道路そんな狭いか？
反対側もマンションで圧迫感はあるが、
道幅は5メートルか6メートルあるよ。

[155: ご近所さん]

ＭＲ見に行きましたが、トイレはタンクレスでしたね。
たぶんこの物件のターゲットは、駅近という利便性は求めるものの、そこそこの設備でそこそこの値段がいいと考えている層なんでしょうね。

[156: ご近所さん]

>150

乾式壁は、今ではどのマンションでも使われていますね。何のリスクを懸念されたのか知りませんが、それでは対象となる新築マンションなんてないでしょう！？
地震で認識された二つのリスク（液状化、高層住宅）とは無縁だし、都心からも歩いて帰れる手頃な物件とお見受けいたしました。

[157: 契約済みさん]

巣鴨は山手線で、上野や池袋の間に位置していて、それらの駅ほどメジャーではないし。むしろイメージとしては地味だと思います。だから、若干安い面もあると思います。文京区もいいと思いますが、自分の予算内で条件に合うところを選べばいいのでは。巣鴨周辺を30回くらいは、早朝、昼、夜と足を運びました。自分にはいい街だと思います。

[158: 購入検討中さん]

Dタイプ、やはりあの立地特に斜めの構造はいただけません。Aタイプが残っていればと思いますが・・・残念です。

[159: 匿名さん]

乾式壁が増えてるのは事実だけどこれはそうじゃない物件も山ほどありますね
ここの場合はコストというよりSRCで重くなった分を軽減させてるのでしょう。

乾式壁は遮音性能的にはコンクリとあまり変わらないとの数値が出てますが
ただはめ込んでるだけなので施工会社の技量に左右される部分がかなりあります。
また地震でも結構簡単に壁がずれたりします。

まあでも完璧な物件を見つけるのは難しいのでどこかで妥協するのも仕方がないのでは
とも思います

[160: 匿名さん]

昼前と先程の2回、MRの前を通りかかったら傘が10本くらいあってかなり混み合っている感じでした。

Bタイプも概ね目処がたってきたとのことで、完売は結構早いかもしれませんね。

[161: 契約済みさん]

庚申塚の近くの昭和歌謡ショーというラーメン屋にいきました。テレビで紹介されたことがあったので、モデルルーム見てから食べました。化学調味料を使わないあっさりの、醤油と塩、結構おいしかったです。

[162: 契約済みさん]

28日、29日とオプションの相談会があるからかもしれませんね。
沢山の人がきていたのは。

オプションはどれもこれも高いので、悩んでしまいます。

[163: 匿名さん]

ときわ食堂が近くていいな！　毎日行きたい。
http://r.tabelog.com/tokyo/A1323/A132301/13012336/

昭和歌謡ショーって味薄すぎない？

[164: 契約済みさん]

ときわ食堂は安くて旨くて本当にいいですよ。
遅くまでやっていて便利なので、週2回はお世話になっています。

オプションは、悩んだ末に結局は無償ポイントの範囲内としました。
事後的に設置することのできるものも多く、
量販店などで揃えた方が安そうなものも多かったですし。
標準プランでもかなりに便利そうですので、
10年後くらいにリフォームする際に適宜取り替えようかなと考えています。

[165: 匿名さん]

標高を調べるには↓がかなり信頼できそうです。＋-10%?

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

[166: 匿名さん]

ここのコンクリートはどこの会社のものなのでしょう？

[167: 匿名]

流石にそんなところまど調べて購入している人いないだろうから(笑)、
本当に気になるならMRに問い合わせてみなよ。
ただ施工会社も下請けをどこを使うかを施主に教えることは少ないと思うが。

[168: 匿名さん]

＞＞164
基本的に自炊がメインだったとしてもこういうお店が近くにあるのは何かと便利ですよね。
さすがにこの辺で洒落た感じは望めないけどじっくり周辺を散策したら面白いお店や場所がたくさん見つかりそう。
そんな雰囲気の街なのに山手線の駅から5分というのも嬉しいな。

[169: 契約済みさん]

マンションの販売も好調みたいですね。
すでに３５戸以上売れているようです。
東急さんも最初は竣工後にゆっくり売るつもりだったようですが
予想以上の売れ行きスピードだといってました。
竣工前に完売するといいですね。

[170: 匿名さん]

大塚のタワーと駒込寄りのレーベン物件と比較して買っているのでしょう。
ここが一番安いし、価値落ちそうにないもんな。

[171: 匿名さん]

簡易騒音計を持っている友人に周囲の音を調べてもらいました。

白山通り歩道の車道寄り・・70-75dB
Dタイプのベランダ南東部の下付近・・60-65dB
Aタイプの南東側ベランダ下付近・・55-60dB
北西側駐車場真ん中付近・・55-60dB
Aタイプの北西側ベランダ向かいの住戸付近・・55dB

いずれも昼間に白山通りで車が流れている時のものです。
部屋の中に入ればまず音は聞こえないでしょうし、
普通に窓を開けても支障はないレベルでは。

[172: 契約済みさん]

管理について、知人の住んでいるマンションは管理会社が、プライベートだからということで鍵を預からない みたいです。 一人暮らしの方が中で具合が悪くなって困っても外からは壊して入るしかなかったみたいです。管理については考え方が違うでしょうが、この物件の場合は退職後のいわゆる雇われ管理人でなく、社員の人が管理人のようなので、管理費に見合う仕事をしてほしいものです。きちんとメンテナンスすれば、マンションはもつみたいですから。ちなみに知人のマンションはダイア建設が潰れ、管理会社だけが、存続しているところです。管理はただ安ければいいのではなく住んでいる皆でいい管理にしていきましょう。

[173: 匿名さん]

郵便局の奥に　手打ちそば　菊谷　が移転してきたよ。
http://r.tabelog.com/tokyo/A1321/A132103/13028664/

さらに食が充実。

[174: 契約済みさん]

気づかなかった。来週あたりに行ってみます。

この近辺では、このマンションの白山通り挟んで向かいにある
鉄板焼きの「汎」や、夜なら焼き鳥の「もん家」がオススメです。

>>172
このマンションの契約者はしっかりとした方が多そうですので、
安心しています。是非、管理組合をきちんとワークする形で
運営していきたいですね。
私も専門知識を活かして貢献していきたいと思います。

[175: 匿名さん]

売主の東急さん、かなり評判悪いみたいですが。

[176: 契約済みさん]

私は蕎麦が好きなので、菊谷行ってみます。

[177: 契約済みさん]

少し古いですがこんな記事が。5月にすごく売れたんですね。

http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110611/biz11061118010012-n1.htm

変わるマンション選び　利便性よりも地盤…武蔵野台地に脚光
2011.6.11 18:00

　東日本大震災後、首都圏のマンション選びに“変化”が起きている。従来の利便性や周辺環境、設備ではなく、地盤の強固さや耐震設計、職場に近いなど災害時を想定した理由を重視。震災前に人気を集めた湾岸エリアの超高層物件が敬遠される一方で、東京・八王子や多摩などの「武蔵野台地」エリアが脚光を浴びている。湾岸エリアでは値下がりの兆候も出ており、今後の市場動向に影響が出るのは確実だ。

湾岸値下がり兆候

　「眺望のいい湾岸部の物件を買いたかったが、見送ることにした」

　都内の賃貸物件に住む３０代後半の男性会社員は、震災後に湾岸エリアの物件購入を取りやめた。

　大手不動産会社の販売担当者は、「被災地の揺れや津波による被害も衝撃的だったが、首都圏の住人には、千葉県などの湾岸部の液状化と、震災当日の“帰宅難民”のショックが大きかった」と話す。

　最も影響が懸念されているのが、震災前は“即日完売”が相次いだ湾岸エリアの高層物件だ。液状化に加え、エレベーターが停止した場合の避難の難しさや高層階の大きく長い揺れが、イメージダウンとなった。

　不動産経済研究所によると、２０階以上の超高層マンションの４月の販売戸数は、前年同月に比べ８割も減った。不動産流通の東日本レインズによると、千葉県の浦安・習志野地区で３月の中古物件販売が３割減となり、その後も低迷しているという。

　野村不動産は５月に千葉市稲毛区で、震災後初となる湾岸エリアの新規物件を売り出した。１期分２２２戸は即日完売となったが、最低価格２３４０万円という設定に対し、業界では「周辺相場より安い」（関係者）と、値崩れを懸念する声が出ている。

　みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは「今後、湾岸エリアの価格は１、２割落ち込む可能性がある」と指摘する。

歩いて帰れる

　一方で購入希望者の注目を集めているのが、武蔵野台地だ。多摩川が運んできた土砂が堆積した扇状地に関東ローム層が積み重なって形成された。東京都区部の西側から武蔵野、多摩エリア、埼玉県所沢市などが含まれる。「地盤が強固で世田谷エリアなど古くから高級住宅地となってきたが、さらに内陸部へと人気が広がっている」（不動産大手）という。

　野村不動産が４月２９日に売り出した東京都八王子市の「プラウド八王子」は、５月７日の締め切りまでにモデルルームに６１４組が来場し、全４８戸が即日完売。“武蔵野台地人気”をうかがわせた。

　東京都心部でも、震災後に売れ出した物件がある。東急不動産が２月に売り出した豊島区の「ブランズ巣鴨」は５月の契約が前月から倍増した。

　おしゃれなイメージがあるとはいえないエリアでも、ＪＲ山手線沿線の物件は、「いざというときに職場から歩いて帰宅できる立地が評価されている」（業界関係者）という。

安全・安心アピール

　売り手側も変化している。従来は好立地や周辺の住環境、豪華な設備を前面に出していたが、震災後は、「安全・安心」のアピールに余念がない。

　東急グループが販売する目黒区の地上４２階建て高層物件では、モデルルームの来場者に、地盤の強固さのほか、揺れ軽減装置や停電時にもエレベーターが稼働する非常用電源などの災害への備えをまとめたパンフレットの配布を始めた。目黒区が発行する被害を予測するハザードマップも希望者に配っている。

　住友不動産は１１日に発売した調布市の物件で、飲料や食料、スコップ、拡声器など災害時用備蓄品の詳細を記したパンフレットを配布するという。

　不動産経済研究所によると、首都圏（１都３県）の４月のマンション新規発売戸数は、各社の自粛が響き、前年同月比２７％減の２３３６戸と、４月としては過去３番目の低水準に落ち込んだ。ただ、消費者の購入意欲は、震災前と変わらず高い。

　「揺れで倒壊したマンションは少なく、耐震・免震性能が改めて見直されている」との声もあり、同研究所では、５月には４６％増の５５００戸まで回復するとみている。

　大震災は、消費者の「住まい」に対する考え方に大きな影響を及ぼした。人気物件や人気エリアの概念が大きく変わっていくのは間違いなさそうだ。マンション業界も変化への対応を迫られている。（今井裕治）

[178: 匿名さん]

今思えばこの物件のAタイプは｢買い｣だった。
地蔵通り側で音の問題はないし、バルコニー2つあるのもよい。
価格も巣鴨駅近と思うと中々安かった。
しばらく賃貸でいいやと思ってスルーしてしまったがちょっと後悔。
巣鴨駅近で暫く分譲マンションは建たなそうだし。

以前話題になった日産跡地は行く度に反対ののぼりが増えているね。予定通り建築できるかな？

[179: 匿名さん]

売主の評判が悪いところは、後々心配。住友も同様に。

[180: 契約済みさん]

１７７さんの挙げてくださった記事を読んで、

この震災の直前に契約してしまった自分に
手放しで喜べない気持ちが心のどこかにあったのですが
いろいろと総合的にみるとやはりいい買い物ができたのでは・・・と思えるようになりました。

安心と安全・・なんといってもすまいにはこれが一番重要な気がいたします。

[181: 匿名さん]

地盤の固さとSRC構造がいいよね。武蔵野大地で山手線ってかなり希少価値があるよね。

[182: 匿名さん]

そのかわり乾式壁も使ってコストカットしてる

[183: 匿名]

価格も周りに比べ安いのですから乾式も仕方ないと思いますよ。

[184: 匿名さん]

乾式でいいことなんて一つも無いけど安いなら仕方がないね

[185: 契約済みさん]

物件を判断するうえでやっぱり自分の足を使っていくつも物件を見るのが大事ですね、足を運ばないとわからないことも多いし、足を運んでみて住みたい地域かわかるし、巣鴨はいいところだと思います。

[186: 匿名さん]

このマンションが面している道路と地蔵通りの交点にある電気屋の建物にシートがかかったね。
建て替えるのかな？
詳しい情報お持ちの方はいますか？

このマンションの南側ではあるので高さ次第では日照への影響はあるかも。

まあ単独では高い建物建てられなさそうだし距離もあるのであまり影響なさそうな気がするけど。

[187: 匿名さん]

14階建てなら乾式壁が普通。

[188: 匿名さん]

私の住んでいるマンションは１５階建で３０CMのコンクリート壁。さらに免震構造。
でも価格は４０５万円／坪。南向きの億ションは６４０万円／坪。
乾式壁は高層マンションは仕方がないが、１５階建で乾式はただのコストダウン！

[189: 匿名さん]

＞14階建てなら乾式壁が普通

そんな訳ないよ、ただのコストカット

[190: 匿名さん]

ここの場合コストカットもあるけど、SRCだから重量を削ったんでしょう。
結局どこかにしわ寄せわ来るんだよね。乾式壁なんてすぐ凹むし、ズレるし
遮音性能劣るしいいこと無いかと..