ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[121: 匿名さん]

はたからみててもおだやかな珍しいスレッドであると思う。巣鴨の住人としてはうれしい。

だからこそ、自画自賛でネガを煽るような書き込みはやめた方がいい。良いと思えばそれでいいんじゃないかな。

[122: 契約済みさん]

No.120です。
　
そうですね。自分の選択を信じます。
ありがとうございました。

[123: 匿名さん]

確かに価格は魅力ですがなにせよ場所が。。騒音もあるし迷いどこなんですよねー

[124: 契約済みさん]

当方も３月の一期で契約いたしました。
たしかに１２０様のコメントにもあうように
穏やかなスレだなと安心もし、嬉しくもあります。
この機会に、改善の余地有と思う点と、残念だなと思う点を挙げてみたいと思います。

以前このスレでも書いたのですが、いろんなマンションを見てきたうちでも
管理費は高いなという気がします。
（コンシェルジュ、24時間管理ではありませんので・・・）
しかし、これはこれからご一緒になる皆さんと良い知恵を出すことで
解決できるものと思っております。
（と、皆様にもアドバイスいただきました）

また、窓がたくさんあり採光が望めると思い、Ａタイプを契約いたしましたが、
これからは節電を意識していかねばならず、ガラスが多い分室温が気になるところです。
最近は複層ガラスの上をいく、エコガラスがいろいろなマンションにも設置されてきておりますが、
残念ながらＡタイプは、複層ガラスとなっています。
今の悩みは、これからの節電時代に向けて、遮熱のためのエコシールドをどのようにしようか？？
であります。(シールを張るもの、液材を塗るもの等ありますよね）
下手をすると温室状態も想定（冬の冷気も・・・）されますので、皆様どのように対処されるのか
と思う次第です。

ちなみにDタイプは、一部エコガラスを使用していると営業さんから聞いたことがあります。
一部とはおそらく居間の一番大きなサッシュと思われます。
どうして東向きがエコガラスで、南西向きが複層？？と疑問に思った覚えがあります。
でも、これはこれからＤタイプを検討される方には、良いお話かと思います。
うろ覚えなので、正確さを欠いておりますが、ご興味ある方は営業さんに確認してみて
ください。（また、Ｄタイプは17号に近く、音の懸念はごもっともと思います）

１００％の希望マンションはないと、承知した上で本物件購入されている方々だからこそ
多少の不満は知恵を絞りましょう！とお考えなのではないでしょうか。

私が契約したのは震災前で、決してそれほどまでに地盤、土地の高低を気にして購入した
つもりはありませんでした。ただ、後々調べてみてやはり安心できる立地であることが
わかるにつれて、上に書いたようなことは些細なことであることを痛感したものです。

時代によって、マンションの善し悪しの基準も変わってきます。
オール電化、タワーマンションがもてはやされたりしたのも、ついこの前のことです。
それ自体、もちろん悪いものではありません。
かくいう私も、本マンションを選ぶ直前までの比較物件はタワーマンションでした。
ただ、天災という一つの事象が、家を建てようとする方々の目を、地盤や土地の高低等々に
向けている時期であることが、このマンションスレにも現われているのだと思います。

マンションスレにを読むたびに、とても温かく思慮深い皆様のコメントを嬉しく
読ませていただいております。
立地、マンション構造とても大事です。
でもそれ以外は、マンション装備よりも住まわれる方々のお人柄が、楽しく暮らすためにとても
重要な要素であるような気がいたします。

そして、そんな気にさせてくれるマンションであると思っております。

[125: 匿名さん]

＞＞123
騒音ってそんなに気になりました？白山通りの交通量は多そうだけど
そこまで聞こえてくる物なのかな？
それにしてもここに住んだら駅からの行き帰りが楽しそうですね。微妙に最短距離ではなくなっちゃうけど帰り道にとげぬき地蔵の商店街を通るのっていいな。

[126: 契約済みさん]

営業さんによれば、Cタイプも完売とのことです！

順調ですね。

[127: 匿名さん]

確かにCタイプは人気でそうな感じでしたよね、特にパっとしたところがあるわけじゃないんだけど、守備範囲が広そうというか。
贅沢を言えばもう少しJRの巣鴨駅側に近ければ良かったとも思うけど、利便性と駅側より多少は静かな環境が両立してると思えば良物件なのかな。

[128: 匿名さん]

この物件よりも駅に近い巣鴨3丁目、4丁目で
すぐにちゃんとしたマンションになりそうな土地がないんですよね。

マクドナルドの裏あたりに駐車場がいくつかありますが、
どれも土地が狭い。
駒込4丁目も一通り開発は一段落した感があり、
地上げから入らないとなさそうなので、
しばらく巣鴨の駅近マンションは建たないような気がしています。

[129: 匿名さん]

公式ホームページにDタイプがなくなりましたね。
Dタイプも完売かしら？

[130: 匿名]

どうでしょうね。以前営業さんに聞いた際は通り沿いなので一番時間がかかりそうな旨でしたが。

Dタイプは3LDKとしては少し狭いので、間取りを変えて広めの2LDKとした方が人気が出そうな気がします。

[131: 契約済みさん]

さすがにDタイプはまだだと思いますよ。
おそらくいま先着順になっているものだけが
表示されているのではない
でしょうか。
まだこれから販売するものもあるでしょうから。
Cタイプ早かったですね。Bタイプと広さはほぼ同じでしたが
金額にお得感がありましたよね。
実際建ってみないとわかりませんが、日照に違いでもあるんでしょうか。

この調子で販売されていけばよいですね。

[132: ご近所さん]

この近所の白山通り沿いのマンションに住む者です。

音について参考になればと思い書き込みをしております。
私の部屋は白山通り向きですが、窓を閉めればまず音は聞こえません。
窓を開けると当然音はします。でも、夏場に窓を開けて生活していも、
生活には支障は無く、テレビの音や会話がかき消させるようなことは無いです。
そんなレベルだとお考え下さい。

地上では、地蔵通り商店街まで入ればほぼ気になりません。
建物が遮るからです。このマンションのエントランス付近は、
遮るものはないのでそれなりに聞こえるとは思います。

線路近くに住んでいた経験がありますが、電車の音の方が
室内に響きますね。また、タワーマンションの中層、
高層階は遮るものがないせいか、かなりうるさいです。

なお、128さんのおっしゃるとおり、
巣鴨の駅近にはすぐに分譲マンションになる用地は無いようです。
3丁目の緒方病院近くにまとまった駐車場がありますが、
真ん中にステージファーストが建ってしまった為、
分譲マンションは無理でしょうね。

このマンションは冷やかしで見学に行きましたが、構造がいいですね。
実はダブル配筋であることやコンクリートの強度の高さ、
遮音性への気配りなど、ＨＰやパンフレットでは強調していない
構造面の良いところが結構あるように感じました。

[133: 匿名さん]

１ＬＤＫの購入を検討されている方いらっしゃいますか？
ＨＰを見ると1203号室のみとなっていますが、それ以外はまだ販売されていないということですか？

[134: 匿名さん]

いまどきダブル配筋じゃない分譲マンションなんて無いんじゃないか

[135: 契約済み]

＞１３３
私が４月に営業さんから聞いた話では、１ＬＤＫの残りは２部屋で、１部屋は売り出し中、もう１部屋は現在対象外とのことでした。

[136: 匿名さん]

134さん
安いなりには理由があるということ？
建築基準法はクリアしているのでまあ問題ないでしょう・・

[137: 匿名さん]

どういう読み方をしたら136のような思考になるんだろう。

[138: 匿名さん]

このマンションを購入する方は安くて見栄えがよければいいんじゃないでしょうか？
関心度がないのであまりネガレスもなく購入者・購入予定者だけの穏やかなレスなのでしょう。
西友側の大手デベの２件と違いそれなりの価格だから売れるのでしょうね。
仕様を下げ下げで高価格！それでも何とか完売？したようですが。
PHとかブランドを気にする人が多いんですね。

[139: 契約済みさん]

私がこの物件を買うにあたって少し悩んだのは、日当たりについて、どんな物件でも日当たりや眺望は将来にわたって保証されるわけでないので、山手線まで近く、フラットな土地、などは将来も変わらないので、この物件にしました。人によってどこに重きを置くかは違いますからね、

[140: ご近所さん]

巣鴨の物件はどれも派手な人気はないけど地味に売れていく印象。
ブリリア巣鴨もそんな感じで、リーマン直後なのに結局数ヶ月で完売した。

元々、巣鴨・駒込のような東京の北側は、同じ山手線の目黒・大崎の
南西側に比べて世間的な関心度は圧倒的に低い。値段も違う。
都心からの距離や高台であることなど共通点は多いのに。
なので過去の物件のマンコミュスレで盛り上がっているものは
ほとんどない。

巣鴨は江戸時代は白山通りの北東側は武家屋敷、南西側は町人街があり、
昔からきちんと街が形成されてきた。
なので巣鴨には生活インフラが一通り揃い、風俗まである(笑)。
交通や街自体の利便性が極めて高いので街は成熟したまま衰えず、
土地自体が平坦で暮らしやすいことも相俟って
住み始めると気に入って住み続ける人がかなり多い地域。

北東側の駒込4丁目や大和郷のあたりは、武家屋敷の名残で
広い敷地の家が多く、資産家が住み続けるかマンション用地となり、
近年、駒込4丁目は大手のそこそこの高級感のマンションが
相次ぎ開発された。

一方、南西側の巣鴨3丁目や4丁目あたりは町人街だったので、
普通大きさの戸建てが多く、中々まとまった土地にはならず、
分譲マンションの出物がかなり少ない。
2000年以降の大手の物件だとパークホームズ巣鴨、グローリオタワー、
ブリリア巣鴨くらいか。
ただでさえ出物が無いのに駒込4丁目あたりと比べて地価が安く
相対的に安い価格で販売される為、よほど値付けを間違えなければ
地元民を中心に安定的に売れる。
でも世間的な注目度は低いので(笑)、派手な抽選にはならず
じりじりと売れていく。最近は、地震の影響で高台や都心から
近い地域が評価されるので、少し注目度合いは上がってるのかな。

また、巣鴨に住む人自体、見栄えなどの高級感へのこだわりはあまりなく、
利便性を重視する傾向が強いので(「名より実」)、
大手ブランドでそれなりの仕様で作れば、まあ普通に売れる。

巣鴨の分譲マンションはそんな歴史を繰り返している気がする。

[141: 契約済みさん]

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E0...

これってマンションに使われる事ないんですかね。
放射線のマンションが建ってはアウトですね。
ちゃんと検査してくれれば安心できるんですけど。

[142: 匿名さん]

Dタイプもあと2戸くらいらしいです。
夏までには完売できそうな勢いですね。

[143: 契約済みさん]

いまのところ、それほど工期の遅れはないみたいですね。

[144: 契約済みさん]

ＧＷ明けにＭＲに伺った時には、半数以上の成約と聞いておりました。
その時点ではＤタイプはこれからで、２戸ほどの成約だったかと記憶しております。
その後も順調に売れているようですね。

１４０様のおっしゃるように、地味にではありますが、着実に売れていっている
のがわかりますね。

[145: 匿名さん]

このマンションでファミリー用として考えられるのはＤタイプまでですかね？Ｂタイプをファミリー用として検討されている方おられます？

[146: 匿名さん]

Bタイプでも、子供一人で夫婦1部屋でOKなら問題ないかと思います。
リビングも広いですし。
私は仕事の関係で書斎を作りたいので3LDKにしました。ライフスタイル次第だと思います。

または子供が大きくなったら買い替え又は賃貸に出す前提にするか。
子供が小さいなら部屋を与えるのは先でしょうから。
この物件だと資産価値も大きく下がらないでしょうし、賃貸の需要も強いと思います。

[147: 匿名さん]

＞１４６
ありがとうございます。参考になりました！

[148: 匿名さん]

安すぎるのには訳があると見送ってしまった・・・。
失敗したかも。

[149: 契約済みさん]

価格の安さは、私にはむしろ興味を引くものでした。

最初のころ、１１様がおっしゃっていたように、当初の値段から１割
程度下げたとＭＲで聞きました。
最初のころによくある販売予定価格との比較だと思いますが。

なぜ安いのかは何度かＭＲ訪問しているうちにわかってきたのですが、
宣伝広告費を落としている印象でした。
ＭＲに数行っている方は、お気づきかと思いますが最初に行ったときにもらう資
料の内容がとても少なかった（あまりお金がかかっていなかった）と記憶しています。
最初に行ったときは、資料はバラで渡され、
ブランズの名前入りの紙袋さえくれませんでした。
その後、こちらから「ください」とお願いして快くいただきましたが（笑）


小さい規模のマンションですから、大規模マンションの宣伝広告と比べてはいけないと思いますが
それを考慮しても・・・と感じました。
パソコンで普通見ることができる眺望イメージなどもなかったと思います。
営業さんもそんなたくさんいませんよね。

しかし、そのあたりも無駄に宣伝広告等をせずに、価格を抑えるといった
（というか、価格を下げたので、宣伝広告を抑えざるをえなかった？のかもしれませんが・・・）
姿勢の表れと近いして、契約に踏み切りました。

実際、このマンコミュを始めとするネット広告では、ブランズ巣鴨がよく出てきますが
それ以外の広告はしてないのでは？？と思えるほど粛々と販売されている感じです。
都営地下鉄の階段に広告看板がありますが、これも契約完了以降に見つけたくらいです（笑）


世の中的には決して安い価格のマンションではありませんが、界隈のマンションと比較して
価格が低くなっているのには、そんな理由もあるのではないかと思われます。

ネット広告の露出が多い（のかはわかりませんが）んであれば、当然このスレを
ご覧になる方も多いと思われます。
そんな意味では、このマンションを検討される方にも、とてもよい印象を持っていただけるような
スレになればいいなと、心から思うのであります。

[150: 匿名さん]

戸境壁が乾式なのが残念。真剣に検討したけどリスク避けたく断念しようと思ってます。

[151: 匿名さん]

重量の問題があるので乾式壁にせざるを得ないのでしょう。
堅牢性という観点ではプラスです。
また、乾式壁137mmだと250-260mmくらいのコンクリ壁と同じくらいの遮音性と聞きました。

[152: 契約済みさん]

たしかに乾式壁は、気になりました。

いろいろ調べると遮音性については、１５１様のおっしゃるように
思います。
ただ、壁を叩くようなことをすると、この場合は駄目なようです。
そのあたりはマンションで生活をするする上で、気をつけなければ
ならないところですね。

とはいえ、小さいお子様がいらっしゃるようなご家庭では、ご心配な部分
ではあるかと思います。

[153: 匿名さん]

１４階建で乾式壁は最近は多いですね。
２０階以上の高層マンションなら理解できますが、明らかに経費削減です。
１０年前にこのマンションの近くの１５階建のマンションに住んでいましたが戸境壁はコンクリートでした。
手狭になったので高層マンションを購入しましたが、やはり乾式壁でしたが隣の掃除機など軽く壁にあたる音が非常に気になりました。
現地に行ってみましたが細い道沿いに長細く建っていて反対側の商店が影で暗く、現場に立っている人と商店の人と口喧嘩をしているのを見かけました。
ＭＲは行っていませんが、キッチンや浴室・玄関等天然の大理石や御影石などを使用しているのでしょうか？
トイレもタンク式？もちろんディスポーザーもないですよね。
ブランズ本駒込は良かったのですが・・・

[154: 匿名さん]

道路そんな狭いか？
反対側もマンションで圧迫感はあるが、
道幅は5メートルか6メートルあるよ。

[155: ご近所さん]

ＭＲ見に行きましたが、トイレはタンクレスでしたね。
たぶんこの物件のターゲットは、駅近という利便性は求めるものの、そこそこの設備でそこそこの値段がいいと考えている層なんでしょうね。

[156: ご近所さん]

>150

乾式壁は、今ではどのマンションでも使われていますね。何のリスクを懸念されたのか知りませんが、それでは対象となる新築マンションなんてないでしょう！？
地震で認識された二つのリスク（液状化、高層住宅）とは無縁だし、都心からも歩いて帰れる手頃な物件とお見受けいたしました。

[157: 契約済みさん]

巣鴨は山手線で、上野や池袋の間に位置していて、それらの駅ほどメジャーではないし。むしろイメージとしては地味だと思います。だから、若干安い面もあると思います。文京区もいいと思いますが、自分の予算内で条件に合うところを選べばいいのでは。巣鴨周辺を30回くらいは、早朝、昼、夜と足を運びました。自分にはいい街だと思います。

[158: 購入検討中さん]

Dタイプ、やはりあの立地特に斜めの構造はいただけません。Aタイプが残っていればと思いますが・・・残念です。

[159: 匿名さん]

乾式壁が増えてるのは事実だけどこれはそうじゃない物件も山ほどありますね
ここの場合はコストというよりSRCで重くなった分を軽減させてるのでしょう。

乾式壁は遮音性能的にはコンクリとあまり変わらないとの数値が出てますが
ただはめ込んでるだけなので施工会社の技量に左右される部分がかなりあります。
また地震でも結構簡単に壁がずれたりします。

まあでも完璧な物件を見つけるのは難しいのでどこかで妥協するのも仕方がないのでは
とも思います

[160: 匿名さん]

昼前と先程の2回、MRの前を通りかかったら傘が10本くらいあってかなり混み合っている感じでした。

Bタイプも概ね目処がたってきたとのことで、完売は結構早いかもしれませんね。

[161: 契約済みさん]

庚申塚の近くの昭和歌謡ショーというラーメン屋にいきました。テレビで紹介されたことがあったので、モデルルーム見てから食べました。化学調味料を使わないあっさりの、醤油と塩、結構おいしかったです。

[162: 契約済みさん]

28日、29日とオプションの相談会があるからかもしれませんね。
沢山の人がきていたのは。

オプションはどれもこれも高いので、悩んでしまいます。

[163: 匿名さん]

ときわ食堂が近くていいな！　毎日行きたい。
http://r.tabelog.com/tokyo/A1323/A132301/13012336/

昭和歌謡ショーって味薄すぎない？

[164: 契約済みさん]

ときわ食堂は安くて旨くて本当にいいですよ。
遅くまでやっていて便利なので、週2回はお世話になっています。

オプションは、悩んだ末に結局は無償ポイントの範囲内としました。
事後的に設置することのできるものも多く、
量販店などで揃えた方が安そうなものも多かったですし。
標準プランでもかなりに便利そうですので、
10年後くらいにリフォームする際に適宜取り替えようかなと考えています。

[165: 匿名さん]

標高を調べるには↓がかなり信頼できそうです。＋-10%?

http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE_II/index.php

[166: 匿名さん]

ここのコンクリートはどこの会社のものなのでしょう？

[167: 匿名]

流石にそんなところまど調べて購入している人いないだろうから(笑)、
本当に気になるならMRに問い合わせてみなよ。
ただ施工会社も下請けをどこを使うかを施主に教えることは少ないと思うが。

[168: 匿名さん]

＞＞164
基本的に自炊がメインだったとしてもこういうお店が近くにあるのは何かと便利ですよね。
さすがにこの辺で洒落た感じは望めないけどじっくり周辺を散策したら面白いお店や場所がたくさん見つかりそう。
そんな雰囲気の街なのに山手線の駅から5分というのも嬉しいな。

[169: 契約済みさん]

マンションの販売も好調みたいですね。
すでに３５戸以上売れているようです。
東急さんも最初は竣工後にゆっくり売るつもりだったようですが
予想以上の売れ行きスピードだといってました。
竣工前に完売するといいですね。

[170: 匿名さん]

大塚のタワーと駒込寄りのレーベン物件と比較して買っているのでしょう。
ここが一番安いし、価値落ちそうにないもんな。