ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[101: 匿名さん]

完全に中止ですか？震災の影響でタワー型を敬遠する動きも見られるので、
計画の見直しをせざるを得なかったのでしょうね。

もう5年以上駐車場の状態で放置されていますし、マンション立地として中々の好立地ですので、
落ち着いたらまた開発計画が復活するのでは？

個人的には方角的にこのマンションの日照には影響はないですし、
便利なスーパーや保育所がテナントに入るなら寧ろいいかな〜と思っていました。

[102: 匿名さん]

巣鴨の景観が破壊されると権力のあるお坊さんから強い反対があったそうです。
ちなみに長谷工のタワマン建設が中止に決まったのは震災前です。

[103: 匿名さん]

震災前に中止になっていたのですね。失礼しました。高岩寺が反対したという震災前の記事は見ていましたが中止にまでおいこまれていたんですね。

[104: 匿名さん]

近くの日産自動車の跡地にもマンションできるね。
伊藤忠だったかな。

[105: 匿名さん]

日産自動車跡地なら建設できそうだね。
あそこは巣鴨というよりも西巣鴨って感じだし。

[106: 匿名さん]

まあ、けどタワマンは無理だろうね。

[107: 匿名さん]

長谷工のタワーマンションは中止になったのですか？

区議会議員選挙直前にポストに入っていたある候補者のパンフレットに
｢景観を害するので区に働きかけて計画を止めさせる｣ような記載があったので、
まだ計画自体は残っているのだと思っていました。豊島新聞の記事も高岩寺が反対したという内容だけだったような。

ソースはありますかね？

[108: 匿名さん]

私が直接関係者に聞きに行ったのでソースはありません。
ごめんなさい。

[109: 匿名さん]

いえいえ関係者に聞かれたならそれが一番確実ですよ。
有難うございます。
しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

[110: 匿名さん]

＞しばらく駐車場跡地のまま放置されるんですかね。

はい、多分そうだと思われます。

[111: 匿名さん]

日産跡地なら４方向が開けた物件になるのかな。
良さそうですね

[112: 匿名さん]

日産跡地は駐車場部分の約1,000㎡を伊藤忠に売却し、店舗部分は引き続き使用し続けるみたいだね。
まだ建築確認済表示看板は出ていないよね？
敷地面積から推定すると20～25階建てくらいかな。

巣鴨駅からも歩けないことはなさそうだね。グローリオタワーよりも人気になるかな。

[113: 匿名さん]

日産のところは建築看板が表示されていました。
地上19階地下1階、敷地1000平米、延床6953平米、施工は三井住友建設、竣工は平成25年6月予定でした。
巣鴨駅からは10分強くらいかな？

近隣住民の反対の看板が立っていました。時間がかかるかもしれませんね。

[114: 匿名さん]

19階ってまた微妙な高さだな。一応タワーになるのか

[115: 匿名さん]

私も見に行きましたが、日産のあたりは巣鴨と西巣鴨の
どちらからも結構歩きますよね。パークホームズ巣鴨のすぐ近くで、
あそこは巣鴨駅徒歩12分と表示されていたので、同じくらいでしょう。
ちょっと遠いかな。白山通りの向かい側にコープがあるのでそれは便利そうです。

敷地の取引価格は8.4億円と出ています。
http://www.tn-carlife.co.jp/release/images/101025.pdf
ブランズ巣鴨は坪75万円、パークホームズ巣鴨が坪70万円くらいでしたから、
これよりも少し下げてくるかもしれませんね。

西側？に隣接する家が大きな反対の看板を出していました。
確かに風や日照に大きな影響が出そうな位置にあります。

このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

[116: 匿名さん]

75万円、70万円とあるのは坪単価でなく平米単価です。失礼しました。。

[117: 契約済みさん]

＞このブランズ巣鴨は建築時に大きな反対運動は無かったのでしょうか？

豊島区議会（平成21年 第1回定例会（第 3号 2月25日））でこのマンション建設の質疑がされています。

ただし、その１回だけのようですので、「反対運動」と呼べるような組織的なものはなかったのではないでしょうか。

[118: 検討中]

Dタイプ検討中です。すごくいいので悩んでます…。書き込みみても悪い要素なさそうですし。ちなみに、ご契約された皆様、サービスとかはありましたか？

[119: 契約済みさん]

>>118様

私は第1期の通常スケジュールで契約した為か
特別なサービスはありませんでした。
販売スケジュールが佳境を迎えるにあたり
徐々にオプションサービスが増えだしたりするものなので、
交渉してみると勝ち取れるかもしれませんね。

この物件について、専門家の友人の協力を得て構造面を
かなり調べましたが、地盤はかなり良好で、
杭や基礎の工事も十分過ぎるくらいしっかりやられていますし、
配筋やコンクリートにもこだわっていて、SRC構造ですし、
耐震性・耐久性はかなりの水準だと判断しています。

ソフト面では設備は十分揃っていますし、品があり良質な感じが気に入ってます。
共用設備が簡素なのが弱点かもしれませんが、
実際使わないのも多いことを考えるとちょうどよいかもしれません。
これは好みの問題かと思いますが。

価格面は、山手線外側でかつ高級立地ではないということもあってか、
他物件比抑えられているのは有難いですね。

土地のブランドに拘らなければ、大手ブランドで仕様がグッドな巣鴨駅近の
便利な物件ですので、お得感はあると思います。
契約後も情報収集の為に他物件を見ていますが、
やはりこの物件が最も気に入っています。

[120: 契約済みさん]

こんなに和やかで有意義なスレッドは珍しくありませんか？

周辺環境や物件についても、概して「良い話し」ばかり。
そして、私自身も「良いマンション」だと一応納得して
契約しました。

でも、心配性の私は、なんかどこか「見落とし」が
あるんじゃないかと心配になります。

気づいたことがあったら、是非教えてくださいね。

[121: 匿名さん]

はたからみててもおだやかな珍しいスレッドであると思う。巣鴨の住人としてはうれしい。

だからこそ、自画自賛でネガを煽るような書き込みはやめた方がいい。良いと思えばそれでいいんじゃないかな。

[122: 契約済みさん]

No.120です。
　
そうですね。自分の選択を信じます。
ありがとうございました。

[123: 匿名さん]

確かに価格は魅力ですがなにせよ場所が。。騒音もあるし迷いどこなんですよねー

[124: 契約済みさん]

当方も３月の一期で契約いたしました。
たしかに１２０様のコメントにもあうように
穏やかなスレだなと安心もし、嬉しくもあります。
この機会に、改善の余地有と思う点と、残念だなと思う点を挙げてみたいと思います。

以前このスレでも書いたのですが、いろんなマンションを見てきたうちでも
管理費は高いなという気がします。
（コンシェルジュ、24時間管理ではありませんので・・・）
しかし、これはこれからご一緒になる皆さんと良い知恵を出すことで
解決できるものと思っております。
（と、皆様にもアドバイスいただきました）

また、窓がたくさんあり採光が望めると思い、Ａタイプを契約いたしましたが、
これからは節電を意識していかねばならず、ガラスが多い分室温が気になるところです。
最近は複層ガラスの上をいく、エコガラスがいろいろなマンションにも設置されてきておりますが、
残念ながらＡタイプは、複層ガラスとなっています。
今の悩みは、これからの節電時代に向けて、遮熱のためのエコシールドをどのようにしようか？？
であります。(シールを張るもの、液材を塗るもの等ありますよね）
下手をすると温室状態も想定（冬の冷気も・・・）されますので、皆様どのように対処されるのか
と思う次第です。

ちなみにDタイプは、一部エコガラスを使用していると営業さんから聞いたことがあります。
一部とはおそらく居間の一番大きなサッシュと思われます。
どうして東向きがエコガラスで、南西向きが複層？？と疑問に思った覚えがあります。
でも、これはこれからＤタイプを検討される方には、良いお話かと思います。
うろ覚えなので、正確さを欠いておりますが、ご興味ある方は営業さんに確認してみて
ください。（また、Ｄタイプは17号に近く、音の懸念はごもっともと思います）

１００％の希望マンションはないと、承知した上で本物件購入されている方々だからこそ
多少の不満は知恵を絞りましょう！とお考えなのではないでしょうか。

私が契約したのは震災前で、決してそれほどまでに地盤、土地の高低を気にして購入した
つもりはありませんでした。ただ、後々調べてみてやはり安心できる立地であることが
わかるにつれて、上に書いたようなことは些細なことであることを痛感したものです。

時代によって、マンションの善し悪しの基準も変わってきます。
オール電化、タワーマンションがもてはやされたりしたのも、ついこの前のことです。
それ自体、もちろん悪いものではありません。
かくいう私も、本マンションを選ぶ直前までの比較物件はタワーマンションでした。
ただ、天災という一つの事象が、家を建てようとする方々の目を、地盤や土地の高低等々に
向けている時期であることが、このマンションスレにも現われているのだと思います。

マンションスレにを読むたびに、とても温かく思慮深い皆様のコメントを嬉しく
読ませていただいております。
立地、マンション構造とても大事です。
でもそれ以外は、マンション装備よりも住まわれる方々のお人柄が、楽しく暮らすためにとても
重要な要素であるような気がいたします。

そして、そんな気にさせてくれるマンションであると思っております。

[125: 匿名さん]

＞＞123
騒音ってそんなに気になりました？白山通りの交通量は多そうだけど
そこまで聞こえてくる物なのかな？
それにしてもここに住んだら駅からの行き帰りが楽しそうですね。微妙に最短距離ではなくなっちゃうけど帰り道にとげぬき地蔵の商店街を通るのっていいな。

[126: 契約済みさん]

営業さんによれば、Cタイプも完売とのことです！

順調ですね。

[127: 匿名さん]

確かにCタイプは人気でそうな感じでしたよね、特にパっとしたところがあるわけじゃないんだけど、守備範囲が広そうというか。
贅沢を言えばもう少しJRの巣鴨駅側に近ければ良かったとも思うけど、利便性と駅側より多少は静かな環境が両立してると思えば良物件なのかな。

[128: 匿名さん]

この物件よりも駅に近い巣鴨3丁目、4丁目で
すぐにちゃんとしたマンションになりそうな土地がないんですよね。

マクドナルドの裏あたりに駐車場がいくつかありますが、
どれも土地が狭い。
駒込4丁目も一通り開発は一段落した感があり、
地上げから入らないとなさそうなので、
しばらく巣鴨の駅近マンションは建たないような気がしています。

[129: 匿名さん]

公式ホームページにDタイプがなくなりましたね。
Dタイプも完売かしら？

[130: 匿名]

どうでしょうね。以前営業さんに聞いた際は通り沿いなので一番時間がかかりそうな旨でしたが。

Dタイプは3LDKとしては少し狭いので、間取りを変えて広めの2LDKとした方が人気が出そうな気がします。

[131: 契約済みさん]

さすがにDタイプはまだだと思いますよ。
おそらくいま先着順になっているものだけが
表示されているのではない
でしょうか。
まだこれから販売するものもあるでしょうから。
Cタイプ早かったですね。Bタイプと広さはほぼ同じでしたが
金額にお得感がありましたよね。
実際建ってみないとわかりませんが、日照に違いでもあるんでしょうか。

この調子で販売されていけばよいですね。

[132: ご近所さん]

この近所の白山通り沿いのマンションに住む者です。

音について参考になればと思い書き込みをしております。
私の部屋は白山通り向きですが、窓を閉めればまず音は聞こえません。
窓を開けると当然音はします。でも、夏場に窓を開けて生活していも、
生活には支障は無く、テレビの音や会話がかき消させるようなことは無いです。
そんなレベルだとお考え下さい。

地上では、地蔵通り商店街まで入ればほぼ気になりません。
建物が遮るからです。このマンションのエントランス付近は、
遮るものはないのでそれなりに聞こえるとは思います。

線路近くに住んでいた経験がありますが、電車の音の方が
室内に響きますね。また、タワーマンションの中層、
高層階は遮るものがないせいか、かなりうるさいです。

なお、128さんのおっしゃるとおり、
巣鴨の駅近にはすぐに分譲マンションになる用地は無いようです。
3丁目の緒方病院近くにまとまった駐車場がありますが、
真ん中にステージファーストが建ってしまった為、
分譲マンションは無理でしょうね。

このマンションは冷やかしで見学に行きましたが、構造がいいですね。
実はダブル配筋であることやコンクリートの強度の高さ、
遮音性への気配りなど、ＨＰやパンフレットでは強調していない
構造面の良いところが結構あるように感じました。

[133: 匿名さん]

１ＬＤＫの購入を検討されている方いらっしゃいますか？
ＨＰを見ると1203号室のみとなっていますが、それ以外はまだ販売されていないということですか？

[134: 匿名さん]

いまどきダブル配筋じゃない分譲マンションなんて無いんじゃないか

[135: 契約済み]

＞１３３
私が４月に営業さんから聞いた話では、１ＬＤＫの残りは２部屋で、１部屋は売り出し中、もう１部屋は現在対象外とのことでした。

[136: 匿名さん]

134さん
安いなりには理由があるということ？
建築基準法はクリアしているのでまあ問題ないでしょう・・

[137: 匿名さん]

どういう読み方をしたら136のような思考になるんだろう。

[138: 匿名さん]

このマンションを購入する方は安くて見栄えがよければいいんじゃないでしょうか？
関心度がないのであまりネガレスもなく購入者・購入予定者だけの穏やかなレスなのでしょう。
西友側の大手デベの２件と違いそれなりの価格だから売れるのでしょうね。
仕様を下げ下げで高価格！それでも何とか完売？したようですが。
PHとかブランドを気にする人が多いんですね。

[139: 契約済みさん]

私がこの物件を買うにあたって少し悩んだのは、日当たりについて、どんな物件でも日当たりや眺望は将来にわたって保証されるわけでないので、山手線まで近く、フラットな土地、などは将来も変わらないので、この物件にしました。人によってどこに重きを置くかは違いますからね、

[140: ご近所さん]

巣鴨の物件はどれも派手な人気はないけど地味に売れていく印象。
ブリリア巣鴨もそんな感じで、リーマン直後なのに結局数ヶ月で完売した。

元々、巣鴨・駒込のような東京の北側は、同じ山手線の目黒・大崎の
南西側に比べて世間的な関心度は圧倒的に低い。値段も違う。
都心からの距離や高台であることなど共通点は多いのに。
なので過去の物件のマンコミュスレで盛り上がっているものは
ほとんどない。

巣鴨は江戸時代は白山通りの北東側は武家屋敷、南西側は町人街があり、
昔からきちんと街が形成されてきた。
なので巣鴨には生活インフラが一通り揃い、風俗まである(笑)。
交通や街自体の利便性が極めて高いので街は成熟したまま衰えず、
土地自体が平坦で暮らしやすいことも相俟って
住み始めると気に入って住み続ける人がかなり多い地域。

北東側の駒込4丁目や大和郷のあたりは、武家屋敷の名残で
広い敷地の家が多く、資産家が住み続けるかマンション用地となり、
近年、駒込4丁目は大手のそこそこの高級感のマンションが
相次ぎ開発された。

一方、南西側の巣鴨3丁目や4丁目あたりは町人街だったので、
普通大きさの戸建てが多く、中々まとまった土地にはならず、
分譲マンションの出物がかなり少ない。
2000年以降の大手の物件だとパークホームズ巣鴨、グローリオタワー、
ブリリア巣鴨くらいか。
ただでさえ出物が無いのに駒込4丁目あたりと比べて地価が安く
相対的に安い価格で販売される為、よほど値付けを間違えなければ
地元民を中心に安定的に売れる。
でも世間的な注目度は低いので(笑)、派手な抽選にはならず
じりじりと売れていく。最近は、地震の影響で高台や都心から
近い地域が評価されるので、少し注目度合いは上がってるのかな。

また、巣鴨に住む人自体、見栄えなどの高級感へのこだわりはあまりなく、
利便性を重視する傾向が強いので(「名より実」)、
大手ブランドでそれなりの仕様で作れば、まあ普通に売れる。

巣鴨の分譲マンションはそんな歴史を繰り返している気がする。

[141: 契約済みさん]

http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819481E3E0E2E0...

これってマンションに使われる事ないんですかね。
放射線のマンションが建ってはアウトですね。
ちゃんと検査してくれれば安心できるんですけど。

[142: 匿名さん]

Dタイプもあと2戸くらいらしいです。
夏までには完売できそうな勢いですね。

[143: 契約済みさん]

いまのところ、それほど工期の遅れはないみたいですね。

[144: 契約済みさん]

ＧＷ明けにＭＲに伺った時には、半数以上の成約と聞いておりました。
その時点ではＤタイプはこれからで、２戸ほどの成約だったかと記憶しております。
その後も順調に売れているようですね。

１４０様のおっしゃるように、地味にではありますが、着実に売れていっている
のがわかりますね。

[145: 匿名さん]

このマンションでファミリー用として考えられるのはＤタイプまでですかね？Ｂタイプをファミリー用として検討されている方おられます？

[146: 匿名さん]

Bタイプでも、子供一人で夫婦1部屋でOKなら問題ないかと思います。
リビングも広いですし。
私は仕事の関係で書斎を作りたいので3LDKにしました。ライフスタイル次第だと思います。

または子供が大きくなったら買い替え又は賃貸に出す前提にするか。
子供が小さいなら部屋を与えるのは先でしょうから。
この物件だと資産価値も大きく下がらないでしょうし、賃貸の需要も強いと思います。

[147: 匿名さん]

＞１４６
ありがとうございます。参考になりました！

[148: 匿名さん]

安すぎるのには訳があると見送ってしまった・・・。
失敗したかも。

[149: 契約済みさん]

価格の安さは、私にはむしろ興味を引くものでした。

最初のころ、１１様がおっしゃっていたように、当初の値段から１割
程度下げたとＭＲで聞きました。
最初のころによくある販売予定価格との比較だと思いますが。

なぜ安いのかは何度かＭＲ訪問しているうちにわかってきたのですが、
宣伝広告費を落としている印象でした。
ＭＲに数行っている方は、お気づきかと思いますが最初に行ったときにもらう資
料の内容がとても少なかった（あまりお金がかかっていなかった）と記憶しています。
最初に行ったときは、資料はバラで渡され、
ブランズの名前入りの紙袋さえくれませんでした。
その後、こちらから「ください」とお願いして快くいただきましたが（笑）


小さい規模のマンションですから、大規模マンションの宣伝広告と比べてはいけないと思いますが
それを考慮しても・・・と感じました。
パソコンで普通見ることができる眺望イメージなどもなかったと思います。
営業さんもそんなたくさんいませんよね。

しかし、そのあたりも無駄に宣伝広告等をせずに、価格を抑えるといった
（というか、価格を下げたので、宣伝広告を抑えざるをえなかった？のかもしれませんが・・・）
姿勢の表れと近いして、契約に踏み切りました。

実際、このマンコミュを始めとするネット広告では、ブランズ巣鴨がよく出てきますが
それ以外の広告はしてないのでは？？と思えるほど粛々と販売されている感じです。
都営地下鉄の階段に広告看板がありますが、これも契約完了以降に見つけたくらいです（笑）


世の中的には決して安い価格のマンションではありませんが、界隈のマンションと比較して
価格が低くなっているのには、そんな理由もあるのではないかと思われます。

ネット広告の露出が多い（のかはわかりませんが）んであれば、当然このスレを
ご覧になる方も多いと思われます。
そんな意味では、このマンションを検討される方にも、とてもよい印象を持っていただけるような
スレになればいいなと、心から思うのであります。

[150: 匿名さん]

戸境壁が乾式なのが残念。真剣に検討したけどリスク避けたく断念しようと思ってます。