ブランズ巣鴨

[マンコミュファンさん]

＜全体物件概要＞
所在地：東京都豊島区巣鴨4丁目26番13ほか（地番）
交通：山手線巣鴨駅から徒歩5分、都営三田線巣鴨駅から徒歩7分
総戸数：57戸
間取り：1K・3LDK
面積：30.91～83.55平米
入居：2012年2月下旬予定


売主：東急不動産
施工会社：NIPPO
管理会社：東急コミュニティー

[1: 購入検討中さん]

「巣鴨」駅より徒歩５分。
ブランズ巣鴨ってどうでしょうか？

購入を検討している方や、近所に住んでいる方など、
いろいろ意見交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

[2: 近所をよく知る人]

巣鴨はいいところですよね。17号沿い？をどうみるか？
それと、染井側じゃないのがどうなんでしょう。

仕様がわからないのでなんともいえないですけど、ここ安いですね！
70m2で5000万台って。。。。安すぎないですか？

ブランズでしょ？

近々だと、本駒6のブランズが割安だった気がしますけど、仕様も割合よかった気がしますけど、
ここは、、、なんだか安すぎて、逆に興味があります。

[3: ご近所さん]

１７号沿い（１７号の渡った側に学会あり）もそうだけど、とげぬき地蔵どおりも気になるね。
下層階は特にね。４のつく日は、人通りがおおいぞ。

巣鴨は、山手線・三田線・ちょっと歩けば庚申塚（都電）があるし、
巣鴨の西友も深夜まで営業してるから住みやすくていいと思うけどね。

ここ購入した際には、サクラ温泉に行くといいですね。

[4: 近所をよく知る人]

ここと、駒込駅前のシェフルールもいいような気がしますけど、シェフルール駒込駅前ってどうなった？あんまり知らないデベとブランズ、利便性のどっちをとるか

[5: 匿名さん]

戸境壁が乾式ですので安くできるのでしょう。

防音性能については
入居してみないとわかりませんね。

[6: 匿名さん]

この巣鴨と言うのは隠れた人気エリアのようですね。　ちょっと前やってた日神なんてぼろくそに言われていたけどあっという間に完売。　

中古なんて古いのしか出ないし、このところでてたプラウドやブリリアなんて即売れてた・・　特にブリリアは1ＬＤＫで4500万弱だったような・・・　いくらなんでも高いと思っていたのにもう情報が削除されてるし・・・

ここはどうなるんでしょう・・・

[7: 匿名さん]

そう、6さんが言うように
巣鴨・駒込はタマが少ないよね。

物件が全然流通しとらん。

[8: ご近所さん]

駒込4丁目のパークハウスはささっと売れましたね。
巣鴨はアトレが出来て魅力が増しました。
ここも、あっさり売れちゃうのかな？

[9: 匿名さん]

タカラレーベンも販売開始のようですがいくらくらいなのかな？　新しいシリーズ仕様のようですが場所はいいとこです。　鉄道の音がどんなもんなのかしら？

[10: 周辺住民さん]

近所の住人です。
ここはJR、地下鉄、都電、都バスが使えて、地蔵通りで買い物と至便なところです。区立の清和小学校、仰高小学校も良い学校で、近くに評判の良い開業医がいます。

ただ、国道側は防音がしっかりしていないと１７号線の車の騒音がかなりうるさいと思ってください。夜も大型トラックが70-80km/hでがんがん通ります。

なお、この物件は開発過程で問題がありました。近隣の地上げ会社が敷地内の区道を区議を巻き込んで地域住民の了解を得ずに廃止、払い下げさせ、自力開発が困難になったとみるや現開発会社に売却。現開発会社は地元の高さ協定（６〜８階）を無視して１４階で建てています。本物件北側の区道が途切れているのはそのためです。経過は登記をみれば明らかです。

また、北側の広い空き地に区有地をまとめた、３０階建て１００メートルの超高層マンション開発計画があります。これが立つと風、景観、プライバシーなど、本物件にも重大な影響があるでしょう。ローカル情報要注意です。

[11: 匿名さん]

なんだか、価格が1割くらい下がってますね。
3LDKが5000万切ってます・・・。

[12: 匿名さん]

利便性を考えるとすごい安いですね。

でもこのスレはまったく盛り上がらないのは何でなんだろう？

>10さんが書かれている内容を考えると
安いもののなんか怖いですね。

[13: 匿名さん]

現地見てないからはっきりわからないけど、
北側の寝室は３０階建てのマンションから見下ろされちゃうってことですね。
せっかくバルコニー付きの寝室なのに。
都内の便利なところのマンションはそんなものと割り切れればいいのかな。
どのみち採光は北側だから最初からあきらめていても、真っ暗になっちゃうのは…
許容範囲内なのか気になりますね。

[14: 匿名さん]

上野や東京駅は駅の入り口からホームまで結構歩くけど、巣鴨はすぐホームにたどり着けるのが魅力的ですね、ここの物件の情報知っている人がいたらよろしくおねがいします。

[15: 匿名さん]

あえてネガティブなところを書くと、
アトレは微妙で行く気がしない。地蔵通り商店街は観光客向けの店しかない。
西友もサミットも建物自体が古いのでいつまで続くかわからない。
駅前の風俗街は、子供を育てるという観点ではかなり微妙。
その他、店は多いが意外に食べるところがない。

この物件については日当が結構悪いでしょう。
南側はいまのところ大きな建物はないけど、
古い民家や商店が多いのでマンションになってしまうような気がする。
北側に開発計画があるなら本当に暗くなってしまうね・・
期待していたのだが、冷静になってみるとかまなり微妙かな。

[16: 申込予定さん]

巣鴨駅近でブランズでこの値段ならかなりお得でしょう。
北西側は今にも着工されそうだが、方角からして日当たりにはあまり影響がないだろうし。

[17: 匿名さん]

>15
巣鴨は住みやすくていい所です。
あなたの主観はどうでもいいです。

[18: 匿名さん]

>17さん
第三者ですが、
>巣鴨は住みやすくていい所です。
こちらほうが非常に主観的な感じがしますが･･･。

[19: 匿名さん]

とげぬき地蔵に行った時、
地元商店街がココの反対署名やってたな。
もうずいぶん前だけど。

[20: 匿名]

そうなんだ。でも商店街にはあまり関係ない立地のような気がするが。。
巣鴨でこの立地で坪230〜260万円なら結構安い印象だね。何故だろう？

[21: 匿名さん]

ほんとネガな人多いね。

[22: 匿名さん]

＞２０

＞巣鴨でこの立地で坪230〜260万円なら結構安い印象だね

現地ご覧になりました？

[23: 匿名]

ざっと見ましたが、さほどネガティブな印象は無かったですよ。何か気になる点や問題はありますか？

[24: 匿名さん]

現地を見たのですが、近くのマンションで、ベランダにネットを張っているお宅が多かったです。
これはカラス避けかと気になりました。

[25: 匿名さん]

巣鴨在住ですがカラスは確かに多いですね。六義園がカラスの住処になっているので、
このマンションに限らずこの地域であれば仕方ないかなと。

商店街に近いと煩いかな・・と思っていましたが、商店街は18時くらいには閑散としますし、夜は静かなので気になりませんでした。白山通り側はうるさそうですが、商店街向きのAタイプなら大丈夫でしょう。

日当たりは、南東のマンションがあるので、10階以上か商店街寄りのAタイプでないと厳しそうですね。商店街側には当分高い建物は立たなさそうなのはよかったです。

北西側はマンションが建ちそうですが、計画道路が間に入っているので距離があり圧迫感はないでしょうし、日当たりには影響ないでしょうから特に気になりません。

駅から近いのはGoodです。商店街に至近なので便利です。コンビニもたくさんあります。治安については住んでいて怖いと思ったことは一度もありません。商店街に近い巣鴨3丁目、4丁目でこの物件より近いところにマンションが建ちそうな気配はないですし、元々巣鴨は気に入っているので、Aタイプならかなり魅力的と感じました。

ただ、少し共用設備がイマイチな印象ですね。

[26: 匿名さん]

そうですね。
たしかに共用設備は微妙な感じがします。
というか普通のＭＲに比べると明らかに資料の量が少なく、情報が足らない感じです。
価格を当初から下げたようなので、広告費削っている感じです。
なので、どんな体裁のマンションなのかいまいちイメージがつかないです。
ただ、ＭＲのＡタイプは、仕様もよいし、間取りもGOODではないかなと。
その他、最近あまり見かけないＳＲＣ（鉄骨鉄筋）なんですよね。
土地の形が変だから、ＳＲＣにしなければならないのかもしれませんが・・・。
全体的にコストはかかっていそう仕様のマンションのようです。
ニュージーランドの大地震もあり、マンションの構造にを意識が高まるかもしれません。
価格は、山手線、都営駅近のわりに安いのかなと思ったりしますが、巣鴨といっても駒込方面ではないので、妥当なのかもしれません。
あまり、このスレ人気ないのが不思議です。

[27: 購入検討中さん]

北側のタワマンのはなしが出ていますが、気になってネットで調べてみました。豊島新聞というローカル新聞で2月に2回ほど記事になっていましたよ。
地元の皆さんが反対運動を始めたとか。

長谷工さんが地元のお寺に寄付金という名の買収まがいの行為をして、お寺さんが怒ったとか・・・いろいろと書いてありますよ。

しばらくは、長谷工さんも強硬着工はできないかもしれませんね。

あの広場にスーパーで来てくれたら嬉しいんだけどな。

[28: 申込予定さん]

確かに豊島新聞に書いてありますね。着工は暫く先になりそうですね。それか、15階くらいまで階数が下がるか。区有地との一体での開発を考えているなら、地元と揉めている間は手を出せないでしょう。それがなくとも、北西側で日当たりにはあまり関係ないですし、この物件とは距離がありそうなので気になりません。

共用設備はイマイチですが、さりとて設備があったとしても十分に活用するのは難しいですし、管理費が節約できるなら却ってその方がいいかもしれません。

生活の利便性なら明らかに巣鴨＞大塚、巣鴨＞駒込でしょう。それ故に、大塚のタワーに高い金を出して買うなら絶対こちらですね。巣鴨のタカラレーベンは何だか安っぽいし、電車がうるさそうですし、気がすすみません。

駒込寄りの巣鴨1丁目・2丁目はコンビニやお店が無くて不便ですし夜は暗いので、巣鴨はやはり3丁目・4丁目が好みです。26様のおっしゃるように、SRCなのは安心ですね。建築費用に金をかけたので共用設備が簡素になったのでしょうか(笑)。

なのでこの物件には強い興味があります。Aタイプは人気が出そうですね。

[29: 匿名さん]

最近の物件でSRCは珍しいですね。私は南大塚のパークホームズと相互検討中です
生活利便性はこちらの方が良さそうですが管理費が高額なのがネックです
東急コミュニティーはどこも高いですね....

[30: 匿名さん]

長谷工のマンションってこの事でしょうか？
http://www.toshima.ne.jp/~shinbun/more/201102/20110202_01.html

[31: 匿名さん]

賄賂とか長谷工はやることが汚いですね。
私も好きな巣鴨の町並みを破壊されるのは嫌なので巣鴨に行った時は建設反対の署名してきます。

[32: 匿名さん]

管理費については、高い印象があります。ほかのマンションとも比較しましたが0.5～1割くらい高い印象です。（タワー除く）
そんななか、最近でた週刊ダイヤモンドの2月26日号に載っていた大手管理会社実力ランキングで東急コミュニティーが1位になっていたのは驚きました。2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。
高いんだから、質も高いと考えるのか解釈が分かれるところではありますが、少なくとも悪くはないかなと思います。
実際何してくれるのか、いまいちよくわかりませんが（笑）あと修繕管理費も最初から高いです。これもしっかりしていると解釈もできますので、悩ましいですね。

[33: 匿名さん]

３２です。

＞2位の長谷工が2位なので？？でもありますが・・・。


日本語になっていませんね。ごめんなさい。

2位が長谷工コミュニティーなのは？？ですが・・・

の間違いです。

[34: 匿名さん]

巣鴨はとても交通の便がよく、いいところなので
このマンションにはとても興味があります。

構造もよく、仕様も問題ないようですね。

私も共用施設はたぶん使用しないと思うので
とくに気になりません。

ただ毎月払わなくてはならない管理費が高めだと悩ましいですね．．．

[35: 匿名さん]

私もパークホームズと合わせて検討中です。管理費はあちらのほうが安いですね

[36: 匿名さん]

管理費はコンシェルジュとか24時間有人管理とつけば高いのは一目ですが、ここはそうではありませんね。
管理費も一旦それで回収しますが、管理組合で見直していく（修繕費も同様）と考えると、最初の管理費、修繕費だけで判断するのも危険かなと思ったりします。
私が見た中では、住フの物件は、他より管理費が安いものが多いなという印象でした。

こちらの物件はＡタイプが人気ですね。あとどのくらい残っているのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？

すでに先着順になってしまっており、気になるところです。
17号線沿いもファイミリータイプの３ＬＤＫだった気がしますが、こちらを検討している方はいらっしゃいますか？

[37: 匿名さん]

管理費は、最初安く抑えられいても後で急に上がったりするので、最初の金額だけで比較するのは適切ではないですよね。修繕積立金も同じ。見かけをよくする為に最初は管理費・積立金を意図的に下げているマンションがあるとはよく聞きます。

管理組合で管理会社任せにせず各種費用についてキチンと相見積もりを取る等すれば費用は下げられますね。

利便性では巣鴨ですし値段も手を出しやすいので、大塚のパークホームズやタワーではなくこの物件に絞ります。

やはりAタイプですよね。第一期ではAタイプが3〜4部屋販売されたと思います。白山通り沿いは日当たりや騒音が心配です。それでいて坪単価はAタイプに比べて安いという訳では無かったので、やはりAタイプですかね。Aタイプと他で大分人気にバラつきが出てきそうですね。

[38: 匿名さん]

こちらの巣鴨物件を見た帰りに、駒込のディプティエレメンツも見に行ったのですが、モデルルームの体裁に驚いてしまいました。今まで見た数々のＭＲの中でも類を見ない趣味の悪さ（レーベンさんごめんなさい）をかんじました。
それに比べると、ここのモデルルームはいい感じでした。駒込４丁目にこだわる人にはディプティエレメンツもありかと思いますが、利便性、間取りに関してはこちらでしょうか。
皆さんの投稿を拝見すると、駒込よりも、大塚側との比較検討といった感じですね。

前の方も書いているように、Ａタイプに人気が集中する気がいたします。

[39: 匿名さん]

修繕費の上がり方なども合わせて他物件と検討してますが、それでもここは高すぎだと思います。

[40: 購入検討中さん]

修繕費のお話で盛り上がっていますね。私もそれが気になる検討者です。
東急コミュニティーは他と違って40年スパンの修繕計画を「提案」しているとＭＲで聞きました。
その他のマンションは確か30年の修繕費がほとんどでしたので、ちょっと驚きました。
マンションに40年も住むのかなと考えたりもしますが・・・

高めに設定設定しておいて貰って、あとで削減であれば、管理組合での話も通りやすいと思いますが、最初に安いと上げるときに大変なのは容易に想像がつくことを考えると、あとは管理組合の努力次第かなと思ったりします。
あくまで計画は「提案」と営業さんは言っていたのでそんなこと思った次第です。

それと同じく、重要説明等できびしめのルールを当初に作っておいてもらうのも必要なことと感じます。
あとから禁止事項を多数決で決定するのは、予想以上に大変なことと思います。
他のマンコミでのルール改正に対する（ベランダでの喫煙、自転車等の玄関前置きなどのポーチ利用）荒れ方を見て痛感するところです。
（皆さんの内なる声を垣間見る、とても参考になるサイトです）

[41: 匿名]

ブランズ六義園の方が全然良かったよね？

[42: 匿名さん]

＞４０さんのご意見、とても参考になりました。

確かに安く始まったものを上げる話し合いよりも、どう節約して下げていくかという方が
興味がわくし、意見もまとまりやすい気がします。

営業さんにさらに詳しい話を聞いてみようと思います。

[43: 匿名さん]

41さん
そりゃ六義園のがいいに決まってますよ比較対象じゃないですよ

向こうは本駒6ですよね。向こうも本駒6のわりに割安感ありましたが、
それでもこことは価格帯が違ったはずですよ

[44: 匿名さん]

４３さんのおっしゃるようにブランズ六義園と比べるには、売値が違いすぎますよね。
ブランズ巣鴨は、共用設備に力が入っていないとどなたかがおっしゃっていましたが、私もそう感じます。

ただ、部屋の仕様は、興味をそそるものがいくつかありました。
パッシブキーと書いてありましたが、鍵をかばんに入れたままで鍵がかけられたり、エントランス通れたり。
今乗っている車がそれでエンジンかけられて便利なので、いいなと思いました。あとは床下収納、これはほかのＭＲでは見かけたことがありませんでした。（最近一般的になってきているのでしょうか）
携帯でエアコンやお風呂を外からコントロールできるのもいいなと。

共用設備はなくてもいいと思いますが、玄関含めた外観も資料から見ただけだと、そそられ感が余りないのが残念です。
出来てみたら、結構立派なエントランスだったりするのでしょうか。
営業さんに聞いてみようと思います。

皆さんは、どうお感じになりましたか？

[45: 申込予定さん]

週末に契約して参りました。

現在も巣鴨に住んでいますが、巣鴨は本当に便利で気に入っています。友人も多く住んでいますが、皆、巣鴨から離れようとしませんね。そんな土地なのでしょう。

・2線利用可能。山手線は遊びでも仕事でも本当に便利。山手線が止まっても三田線で都心に出られるし、大塚・駒込に行けばそれぞれ丸の内線、南北線もある。
・西友、サミットがある為、買い物には不自由しないし、飲食店が多い。その他、生活上便利な店(レンタルビデオ等)が揃っている。病院・歯医者等も沢山ある。基本、巣鴨近辺で生活が完結する。
・大塚・駒込にも歩いて行ける。巣鴨は本屋が貧弱であるが、大塚には大きくて夜遅くまでやっている便利な本屋が2店ある。大塚・駒込には優れた飲食有り。
・治安がよい。駅前に風俗街はあるが、場所が特定されているので特に気にならない。怖い人はあまりいない。

そして、この物件に関する魅力は以下の通りです。物件の近くに住んでいるので建設状況を日々確認できるのも楽しいです。

・駅からの近さ
・商店街に隣接し、コンビニも多く、生活に便利
・大塚方面への出やすさ(大塚にある本屋等に行きやすい)
・(少なくともAタイプは)日当たりがよい。朝から夕方まで一日中、日が差し込んでいる。
・収納の多さ、室内設備の便利さ
・他物件比の値ごろ感(大塚・巣鴨・駒込近辺の新築マンション比1～1.5割は安い)
・東急不動産ブランド

本スレで指摘されているように、共用設備に力が入っていないにもかかわらず、管理費・修繕積立金の高さはマイナス点と感じましたが極端な差とはいえないですし、きちんとやって下さるなら問題ないとは思います。立地的には巣鴨3丁目の方が理想的なのですが、当面、このクラスのマンションが建つ気配がなさそうです仕方ないと感じております。北西側のマンション計画は距離も離れているので気になりません。本マンションの南、南西側の建物が古いので、いつか高い建物が建ってしまうかもしれませんが、将来のことはわからないので、リスクとして割り切るしかないと感じました。

[46: 匿名さん]

４５さん、

すでに巣鴨に住んでいらっしゃる方からの街情報や
この物件への的確なご意見は
住まいを巣鴨に考えているものとして
大変参考となるお話でした。

特に巣鴨は治安がよいとのこと・・・
子供の親としては、とても安心いたしました。


この物件をさらに前向きに考えていきたいと思います。

[47: 匿名さん]

山手線駅でマンション購入を考えています。

大塚周辺と、
巣鴨ではブランズが駅近の物件の中では、
値ごろ感があり、気になっています。

Ａタイプが話題になっていますが
予算もあり、Ｄタイプが検討対象になりそうです。

Ｄタイプはどうでしょうか？

[48: 匿名さん]

Dタイプは白山通り沿いですよね。

値ごろ感はありますよね。東側にマンションがありますしベランダは白山通り向きなので、おそらく日が当たるのは朝の少しの時間だけになるのでは。あと通り沿いだけに音は少し気になるかもしれません。窓を閉めれば大丈夫でしょうが。このあたりを気にしなければ、いい物件であると思いますよ。

でも、どうせ買うなら・・ということで日当たりの問題もないAタイプに人気が偏ってしまうのでしょうね。AとDでそこまで価格差はないですし。
人気が偏ると不人気なタイプは値下げがありますかね〜。

[49: 匿名さん]

Ａタイプを検討する前は、Ｄタイプがいいなと思っておりました。間取りも価格もコンパクトで、染井霊園側も開けており、とても気に入っておりました。
17号の騒音はちょっと気になりますけど。

北側にペンシルビルがあり、そちらは階層の高い所でないと開けてはきませんが、あまり気にはならないと思います。
Ｄタイプは、ベランダ側がエコガラス（遮熱か断熱かはわかりません）が採用されていると説明を受けたので、ポイント高かったです。
それ以外のタイプはエコガラスではないのが残念です。
最近の新築マンションはＬｏw-eガラスが多くなってきていますよね。

我が家は、収納の関係で背伸びしてＡタイプを購入しましたが、Ｄタイプも評価は高いのではないかと思います。

[50: 匿名さん]

Dタイプはベランダが広めですよね。Aタイプはベランダが小さいですよね。
見合いも無くて開けているので結構魅力的ですよ。確かに染井霊園の向かいで春は桜で楽しめそう。
リビング中心に各部屋があるのも使いやすそうでいいですね。
日当たりや騒音はマイナスポイントですが、でも4000万円台中盤で買えるなら問題ないでしょう。

ただ、やはり日当たりや騒音の問題が少ないAの方が魅力的かな。坪単価はAもDもあまり変わらないんですよね。そうすると、どうせ買うなら背伸びしてAで、という気持ちが出てきますね。これだけA人気が高いと、他のタイプはいずれ値引きされるかな？

そろそろこの掲示板に契約者が出てきましたね。購入された皆さん、おめでとうございます。他マンションのスレに比べると書き込み数は少ないですが、この物件を凄く気に入って買われたような方が多い印象があります。そういった人達が多いといいマンションになりそうですね。