武蔵小杉地区の今後について・・・【7】

[匿名さん]

『武蔵小杉』スレのパート７です。仲良く楽しく情報交換しましょう。
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過去スレは>>２を参照のこと。

「小杉駅周辺特定地区」について
http://www.city.kawasaki.jp/50/50sigai/home/kosugitosisaisei/kosugi-to...
武蔵小杉ライフ
http://www.musashikosugilife.com/index.html
武蔵小杉ブログ
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/

[141: 匿名さん]

今の武蔵小杉は、交通の便は大変魅力的ですが、
街全体はやはり価格に見合うブランドはつけていないと思います。

ちょっと供給側が高望みしてる感じがします。

あと数年すれば、その価格にも妥当性を感じるくらいに
なってるかもしれないですね。
恵比寿はガーデンプレイスができて10年そこいらですが、
すでにブランドになっているように、街のブランドはロングスパンで
語られるほどのものではないと思います。

いい店が増えたりすれば、必然的に街の魅力は高まります。

パークシティの脇は、地権者が強く再開発エリアに入ってないですが、
いずれ商業ビルや１、２階に飲食店などが入る
マンション（オーナーは最上階に住んでいるような）に更新される可能性は
高いと思います。

[142: 匿名さん]

土地価格はピークかも知れませんが、建築コストは今年に入ってからも大きく上昇しています。

結果として新築分譲マンションの価格は下がらない（下げられない）ため、中古価格もその影響から大きくは下がらないものと思われます。

[143: 匿名はん]

>>142
またその手の話・・・

いわゆる単価の高い地区の不動産であればあるほど
当然土地コストの占める割合（あるいは土地の価値の部分の値段。実際の仕入コストは
いろいろなんで）が高くなります。武蔵小杉は神奈川では高い方でしょう。
郊外の新築マンションならこちらよりもずっと安く、地方都市ならこのあたりの単価の三分の一
以下などもよくみかけますね。資材コストだけなら郊外・地方も大差ないですよ。

今売り出し中のものの多くは、高い時期に土地を仕入れていると思われますので、実売価格は
ともかく定価はなかなか下げにくいんでしょうね。

[144: 契約済みさん]

建材コストが上がる事によって今後のマンションの価格動向がどうなるのかわかりません。
どなたか武蔵小杉エリアを意識頂いたコメント・ご教授お願いします。

[145: 匿名さん]

武蔵小杉は地価が下落していた頃に、再開発エリアの入札があったはずです。
なので、パークシティのように駅近の好条件の物件の販売価格で、
値段の高低はわかるのでは？

つまり、坪300万というのは、不動産屋が価格に乗せて売っている価格といえるので、
これ以上の不動産価格を上げるのは現状無理だと思います。
よほど街が魅力的に変貌しないと、現状は交通の便から導き出せる最大値に
近い数字だと思います。

資材価格の上昇があっても、不動産屋が必要以上に利益を目論まなければ、
土地購入時との差で資材価格の上昇分くらいは吸収できると思います。


まだ街にさらに良くなる可能性を大いに見出す人は不動産価格は
さらに上がっても魅力的に見えるでしょうが、これ以上の価格上昇は
難しいでしょうし、武蔵小杉駅南部A地区、C地区のように立地好条件で
なければ、今の坪300万という価格の妥当性は説明できないと思います。
（個人的によくセントスクエアが完売したなと思います。）

[146: 匿名さん]

パークシティは坪300万になっていないので買い得だったということですか？

[147: 匿名さん]

PCMは買い得でさらに買い得度合いはSFT＞MSTだったと思いますよ。

不動産市場の冷え込みによって坪単価が260〜270万くらいになる可能性は
あるとしても、SFTもMSTもこれ以下の部屋が圧倒的に多いです。

再開発エリアの周縁もこれから動くでしょうから、
この動きで街がさらに魅力的になれば、経年しても価格が揺るがない
優良物件となりえるでしょう。

[148: 周辺住民さん]

築浅マンション（５年以内）の売り時はずばりいつだと思われますか？
自分としてはかなりピークな気もするけど、この地区が華やかになっていくのは
これからなのでこの再開発地区がほぼ完成する数年後かな、と思うのですが。
皆さんのご意見お聞かせ下さい。

[149: 匿名さん]

>148さん

迂闊な事は言えませんのでご参考までに。

ガーデンティアラ武蔵小杉
分譲年月　2005/11
新築時平均坪単価　176
現在中古坪単価　211
中古騰落率　20%

これを売り時と見るかどうかは自己判断でお願いします。

情報ソース
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080425/154247/
「大規模マンション227物件の「時価」リスト」

[150: 匿名さん]

>>141
たしかに、再開発が地域のイメージを大きく変えるのには、数年を要しますね。
ガーデンプレイスができて数年後の恵比寿。
高島屋玉川SCができて数年後の二子玉。
TDRができて数年後の新浦安。等々
そう考えると小杉のイメージが大きく変わる日はまだまだ当分先ですね。
気長にその日を待ちましょう。
少なくとも東急駅周りや東芝機械跡地が完成しないことには、
高層マンションだけがやたら目立つ地域としか一般には認識されない気がします。
そういう意味では、川崎西口はラゾーナ効果で数年後には大化けしそうに思います。

[151: 匿名さん]

結局、まともに住もうと考えている人は少ないのかもしれませんね。
ブームに乗っかって売り抜けを考えてる人がかなりいそう。。

確かに、学校とかも、ある一時期は大盛況になるけど、ピークが過ぎれば
一気に子供が少なくなり廃校に…。

やはりしっかり世代交代を考えた街を意識しないとですね！

[152: 匿名さん]

>150
141が言っているのは、優れた街は、再開発と同時に時間を要さずに
イメージを確立しているということ。
気長に待っていては、手遅れなのです。
例えば30年住むとして、10年も待ったら、武蔵小杉生活の1/3は我慢の時ですよ。

[153: 匿名さん]

>151
>ピークが過ぎれば一気に子供が少なくなり廃校に…。

それって、昨日の夜ニュース番組でやってた、高島平団地のことでしょ？

あれこわいですね。

高島平は、
・ほぼオールマンションで造られた（２万世帯の）街で、
・当時は子どもが増えつつある時代で、学校もバシバシ建設。
・大規模店舗をドーンと近所に建てるような発想はまだなく、
　団地の１階に設けた小規模な店舗群が活況になった時代。
しかし、３０年後の今となっては、極端な高齢化が進み、廃校や団地の１Fの小規模店舗は
空きだらけ。

というような放送でしたね。

しかし、現代の小杉の場合、ちょっと違うのは、
・すでに少子化時代で、当時ほどの子どもは予測されていないので、学校を新設する気はなさそう
・中小店舗どころか、大規模店舗も大して造る気なさそう。（東京機械跡地は微妙だけど）
・そもそも高島平ほどの世帯数ではない。（小杉は最終的的に5000世帯ぐらい？）

したがって、３０年たったからと言って、廃校や閉店した店舗だらけにはならなさそう。
ただし、いくらかは高齢化した街にはなってしまうでしょうねぇ。
また、５０年経つと、さすがにパークシティやKOSUGIタワーなども立替の話が出てそう。
だって働き世代の人は、築５０年のマンションに住みたいとはおもわないですよねぇ
（いくら丈夫でも）

でも、そんな先の話はいいかな、自分は死んでるだろうし。

[154: 契約済みさん]

高島平との大きな違いは交通の面でしょ。
まぁ、そこが最大の魅力なことは前提だったわけで。

高島平から電車で出れる範囲は巣鴨、板橋、池袋あたりでしょうか。
自由が丘、渋谷、横浜あたりが、巣鴨レベルの魅力になれば高齢化は進むでしょう。
若い人が集まる街がそのままである限り、近隣の駅には新しい居住者が来るはずです。

[155: 匿名さん]

やはり、いろいろ意見を聞いていると虚しい街になりそうですね。。
空虚というのでしょうか。
興味を持っていましたが、やはり退散することにしました。

[156: シンクタンク勤務]

我社でも武蔵小杉には注目しております。

イロイロ情報を取りまとめても超高齢化社会となる30年先まで読める人は居ないと思います。
これから先どこの街に住んでもお爺さんお婆さんだらけになるのは避けられない事態なのです。

昨今地方都市部で行われている街のコンパクト化。
武蔵小杉にその可能性を感じます。
小さなエリアの中に

生活
買物
交通
医療
自然
運動

この条件を高い次元で確保できている（これから計画されている）と思います。

武蔵小杉駅、ここまで複雑にイロイロな路線が交わっている駅があるでしょうか？
大手町・東京・渋谷・新宿・池袋など商業地域を除きます。
駅の前に生活できるエリアと限定したら首都圏ではないですね。
まだ先の開業ですがＪＲ新駅もこのエリアの価値を増大させています。

会社で研究しているのはこの電車交通利便性に商売を絡ませない手はないのです。
南口の再開発が住宅メインですがやや形になってきました。
北口の再開発は日石社宅を更地にして始動していますね。
東側のＮＥＣエリアの可能性もあります。

武蔵小杉の商用施設が完全に拡充されるには10年ほど時間がかかるとは思いますが必ず形となります。
ここを逃してどこで商売する？
その形となるまでの10年間は武蔵小杉は前進し続けるでしょう。
そしてこの土地の価値・資産性が維持されます。

武蔵小杉は高島平と同じ状態になる可能性が低いエリアです。
既に多摩ニュータウンや品川八潮団地が同じような状態になりつつあります。
港北ニュータウンなども今絶好調ですが先は同じような状態が懸念されています。
豊洲・・・・・・。

いかがでしょう？
ご意見下さい。

[157: 匿名さん]

>>151

どっかのニュータウンの話と勘違いしてませんか？

武蔵小杉に来る人々の年齢層は様々ですよ。

ニュータウンがゴーストタウン化するのは、
住人のライフサイクルが一緒だからです。
少なくとも武蔵小杉は該当しません。

よっぽど江東区の方があぶないですね。
一時は校舎のキャパ不足がニュースになってましたが、
あと10年もすればキャパ余りになるでしょう。
廃校になるのは、極端ですね。
街のサイクルでいくと30年〜40年先の話。


というか、独りが高島平にこだわって粘着してますが、
自らの知識や見識のなさをさらけ出しちゃってるだけで笑えます（笑）

[158: 周辺住民さん]

他のニュータウンも同様の問題を抱えているのだろうけど、高島平を引き合いに出してるのはたまたまTV番組で放送されたからでしょ。
規模や時代背景は違うけど、短期間に住宅ばかり集中して出来上がる点では共通しているよ。なんだかんだで、住宅取得者のボリュームは３０代、４０代が一番なわけだし。
それとタワマンの建て替えなどほぼ不可能。住民は解体費などとても負担できない。タワマンはニュータウンの縮図を１棟の建物の中に抱え込んでいるようなものだね。賃貸と分譲、住宅と商業などバランスをもっと考えるべきだったね。

[159: 周辺住民さん]

皆さんの色々なご意見、勉強になります。
コスギ地区のこれから、私は期待もこめていい方向に向かうと思っています。
正直今まで「川崎」はあまり良いイメージがなく、マンションを購入したのですが
この周辺は住環境もよく、都内主要駅・横浜方面にも大変アクセス良く便利です。
武蔵小杉の隣の「元住吉」が最寄駅なのですが、小杉駅周辺は人が多いだけで
ざわざわしていて魅力的な商業施設もなく、殆ど足を運ぶことがありませんでした。
でも今進められている「再開発」。
超大規模な商業施設よりももう少し規模を抑えた商業施設をメインに
周辺にセンスの良い店がてき、利便性を確保。
同時にタワーマンション中心に緑も感じられる癒しの都会的なオアシスを形成して
住民もゆったり暮らせる様な街づくり。
そしてこの立地。
商業地域ほどざわついていない、でも便利。住環境も快適。
かなり魅力的な街になると思います。

[160: 匿名さん]

>>158

ほんとに周辺住民？
本当に武蔵小杉に住んでいるんだったら、
再開発のエリア以外にも大勢住民が住んでるって話になるでしょ。

一人何役やってるんですか？

武蔵小杉が再開発だけの新興エリアだと思ってるあたり、
全く武蔵小杉に土地勘がない人が書いてるってバレバレ。
武蔵小杉は、宿場町まで遡れるくらい古くからある街です。
老若さまざまな世代の人間がすでに暮らしているエリアです。
再開発で流入してくる人口は、武蔵小杉エリアの大部分となる
わけでもありません。
既存住民の方が断然多いです。

タワマン対ニュータウン。
対抗軸にするには、タワマンの人口パイ少なすぎです（笑）


もっと広い視野と知見をもって話をしてくださいね（笑）