うそみたいな未来：THE KOSUGI TOWERは？【５】

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前スレ
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【４】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8900/

皆さんで有意義に意見交換しましょう

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子字新宿耕地13-17他　
交通：東急東横線「武蔵小杉」 徒歩7分 　
　　　　JR南武線「武蔵小杉」 徒歩8分

[321: 匿名さん]

[322: 匿名さん]

検討者ですが、ココの購入者さんは、
川崎市内からご近所で移住の人が多いのでしょうか？
私は都内在住なのですが、みなさんはどこからですか？

[323: 匿名さん]

私は神奈川県内ですが藤沢市在住です。
勤め先が東横線／みなとみらい線で横浜方面に向かって一本で
行けるのが魅力で、2年後に移り住みます。

[324: 匿名さん]

川崎市在住です。
このスレを読んでると、小杉近辺の方も多そうですね。

[325: 匿名さん]

都内在住です。
2年後楽しみですね。

[326: 匿名さん]

しばらく都内に住んでいて、今は中原区在住です。
こっちに来てわずらわしい事。住所が長い。

東京都○○区・・・
神奈川県川崎市中原区・・・

[327: 匿名さん]

今月第二期販売ですよね？
購入者としては続々売れることを願います。
何戸ぐらい販売されるのでしょうか？

[328: 匿名さん]

先日の、管理説明会に行ってきました。
ここでも話題になっている、修繕積立金や
一時金のことをさらっと流してしまったのには
ちょっと、拍子抜けでした。
営業の方、みんなが気にしていることですから
もう少し丁寧な説明があってもよかったと思います。
積立金が高いのはそれだけ管理がしっかりしている
ことと理解している人がほとんどのはずですから
くさいものにふたのように扱わずに検討者が納得いくように
説明がほしかったです。

＞327さん
管理説明会の日の営業の方のお話では2期はまだ
予定で少し遅れるかもしれないとおっしゃっていました。

[329: きんりんより]

またまたですが、KOSUGITOWERの工事関係者がMMTの塀を乗り越えて立ち小便をしていました。飯場には
トイレがないのですかね！本当にモラルがなくこまります。このような方が自分たちのマンションを
作っているのをやだとおもいませんか？どうかお願いです。東京建物に話してください。何度もなので
結構問題になってます。ご近所になるじゅうみんのかたへご連絡まで。
お互い気持ちよく住みたいですから。

[330: 匿名さん]

建物南側に、川崎市中原生活環境事業所があり、
可燃、不燃ゴミ清掃車が朝から夕方まで、５６台も可動しているそうです。
将来的にはここら辺りが処理場になる可能性もあるようですが・・・。

[331: 匿名さん]

>>330
既出ですよ。
十分に離れているので、影響はないと思います。

[332: 匿名さん]

そうですか。
頂いた資料には
「将来的に処理場が出来、異臭が出る場合もある・・・」
のような趣旨が書いてあったので、少し不安になりました。

[333: 匿名さん]

エレベーターの事故気になりました
ココはどこのでしょうか？
高層マンションのエレベーターとか、機械式駐車場の故障とも
結構あるんでしょうか？
機械式駐車場の場合、やっぱり点検中は車出せないんですか？

[334: 匿名さん]

>332
ＭＲでもらった資料ですか？
どんな資料か教えて下さい。
気がついていませんでした
異臭は嫌だなぁ

[335: 匿名さん]

３３４さんへ。「重要事項説明書抜粋事項」の中にありますよ。抽選申し込みをしないといただけない資料です。

[336: 匿名さん]

今現在は処理場が出来る計画はないのですか？
あったら困るかな・・・

[337: 匿名さん]

>>334
一度ご自分で現地を見てくるといいと思いますよ。
私も現地を見て、気にならないから購入しました。
営業さんに聞けば普通に教えてくれますよ。
車置き場って感じですね。
街中の再開発地に今更処理場を作らないであろうと判断しました。

[338: 匿名さん]

＞286さん
遅まきながらですが・・・・
コスタの耐震性能でローンが優遇されるかどうか質問したことあります。
ローンの金利が低くなるほどではないそうです。
普通のマンションではあまりないですよ、というコメントもいただきましたが、
その真偽については特に検証してません。

[339: 匿名さん]

333さんへ。
担当の営業の方に聞いたところ、エレベーターは
日立の物だと言っていました。

[340: 匿名さん]

今日登録に行ってきました。そろそろ抽選が始まります。329さんの書き込みを見て不安になりました。モラルのない人たちが建築してるなんて絶対にいやです！手抜きされてたらと不安。夫が決めた物件なので外れることを願ってます。

[341: 匿名さん]

[342: 匿名さん]

今日の抽選は申し込みゼロの部屋も結構あったみたいだね。

[343: 匿名さん]

>>342さん
えっ、今日なんの抽選があったの？

[344: 匿名さん]

今日は公募対象外住戸の抽選があったようです。

[345: 匿名さん]

[346: 匿名さん]

[347: 匿名さん]

今日申し込みに行ってきましたが、収入印紙を全額買主の負担と言われました。
普通は売主と買主の折半ではないのでしょうか？

[348: 匿名さん]

>>347
普通でしょ。

[349: 匿名さん]

普通は折半ですよ。

[350: 匿名さん]

角部屋契約した人います？
窓周辺に超でかい梁があり、窓から１ｍ幅くらいは天井高２ｍくらいになってます。段差も５０ｃｍの超特大。ＭＲでは間接照明に加工され、段階的に段差が付けられ分かりにくくされてました。
ちょっと気になって購入躊躇してます。契約された方は気になりませんでしたか？

[351: 匿名さん]

>349
本当？

[352: 匿名さん]

>351

他物件購入者で恐縮ですが、折半でしたよ。
通常は折半だと思いますが、買主全額負担でも法的には問題ありません。

[353: 匿名さん]

普通は折半です。
ここでも折半という説明を受けました。
公募対象外住戸だと扱いが違うんですかね？

[354: 匿名さん]

>>350
それ私もMRで見て気になってました。
MRの方に「天井が低いですね」と言ったら「真ん中は2500あります」と言われて。
でもほとんどの部分が下がり天井なんですよね。
その部屋はなんだかな〜って感じでした。気にならない方はいいのですが。

[355: 347]

＞353
普通に第2期で見積もりを出してもらった時もそういえば全額こちらの負担になっていました。
私も折半は当たりまえだと思ってました。
ここの販売員は対応も悪く、こういう姿勢からして信用がおけません。
購入をやめようかな・・・・

[356: 匿名さん]

売り主側はコピー、だからじゃないの？
全額負担って。

[357: 353]

>>355
すみません。スレを間違えていました。
折半という説明を受けたのはここではありません。
お詫びして訂正します。
356さんの言われているとおり、売主側が契約書のコピーだったら購入者だけが印紙を買うことになりますね。実際そういう売主もありますよ。

[358: 匿名さん]

どっちが普通かはわかりませんが、どちらのケースも
ありますので、デベ次第ではないのでしょうか？
最近は全額負担がふえてるように思えます。
ただ、印紙代が全額か折半かで購入意欲は変わらないとおもいますが・・・

[359: 匿名さん]

売主側の契約書コピーでも普通は折半だと思います。

物件価格に比べて少額だから気にするなという考え方もあれば、
高い物件買うんだから、折半すべきという考え方、両面ありそうですよね・・・

コスタの場合は、本体価格がんばっているんで、前者の許容論でいいようにも思えます。

[360: 350]

>>354

やっぱり低いよね。最近のタワーマンションは2.65mくらいが標準だから、最高で2.5m、リビングのかなりの部分で2mってのはかなり低い。あと、ノンタッチキーや携帯電話で施錠、宅配通知、画像転送、エアコン制御できるシステム等、タワーマンションに普通に付いてる装備が無いのもマイナス。
キッチンと埋め込み型エアコンは魅力なんだが・・・。

レジデンスだと不満解消されるんだけど、ちょっと予算オーバーだし・・。うぅー、悩ましい。

[361: 354]

350さん、私もまったく一緒です！それで迷い中です
ただ広さや間取り的に考えて選ぶと、このタイプの天井になってしまうんですよね
私は上階が欲しいので、たぶん窓は開けない暮らしになると思うんです
なので天井にファン付き照明をつけるんですよ
そしたら余計に天井が高くないと…と思ってしまって。ちょっと2mじゃ厳しいです。

[362: 匿名さん]

ファンつき照明だと2.6メートル以上はないと辛いよ。
友達のマンションが恐らく2.5メートル無いくらいなんだけど、目線の高さでグルグルとファンが
回っていると圧迫感以前の問題でしたから。
海外なんかでも物凄く高い天井にファンがあるから見栄えが良いのであって、低天井だとファンの
意味無くなってしまうよ。ダウンライトにすべき。

[363: 匿名さん]

契約者です。
やっぱり、ファンつきは無理ですか。
つけたかったのに。。
あー、どうしよう。

[364: 匿名さん]

天井からぶるさがる感じの物でなくて、天井に近い距離の所で
ファンが回っているファンつきの照明を見たこともあるのですが、
それでも無理でしょうかね〜。それだったら平気かな〜とか思ったのですが
やっぱり駄目でしょうか…

[365: 匿名さん]

部屋の中心部は2m50あるわけだし、ファン付きの照明をつけるには
中心部に設置ですよね？だから,OKじゃないですか？
うちは、大して高くない天井にファン付きつけてますけど、圧迫感ありませんよ。

[366: 匿名さん]

薄型のファン付き照明ありますよね。
恐怖感もないと思います。

[367: 匿名さん]

そもそもファンって室内の空気の揺らぎをつくる効果は
あるけれど、換気はそれとは別に必要と思います。

[368: 匿名さん]

市ノ坪の交差点近くにあった弁当屋がフレッシュネスバ-ガ-に変わってますねwww

[369: 匿名さん]

どなたか教えて下さい。
最上階のスカイバスとスカイコート，スカイラウンジ(?)の利用料を予定でもいいので聞いた方いらっしゃいますか？

[370: 匿名さん]

最上階のスカイバスが1000円だったか2000円。
宿泊用の部屋がスカイコートですか？5000円/日と言ってました。
でもほんとに使えるのかな？いつでもいいというわけではなく、使いたいときに使えないとあまり意味が無いような気も。。。

[371: 370]

>いつでもいいというわけではなく
いつも混んでいるかも、ということです。

[372: 匿名さん]

スカイバスは、居住者限定で１．５時間で１０００円。宿泊用の部屋はスカイが５０００円／日、ガーデンが３０００円／日と聞きました。スカイラウンジは無料との事でしたよ。

[373: 匿名さん]

修繕費高くないですか？大規模タワーの中でも頭二つくらい飛び出してる感じ。
所詮計画とはいえ、ちょっと心配だ・・・。

[374: 匿名さん]

>373
１０年後、２０年後、３０年後の平米あたりの修繕費、どれくらいですか？

[375: 匿名さん]

１戸あたりの平均ですが、11年目で14000円くらい、21年目で29000円くらい、31年目で42000円くらいです。その他、10年おきくらいに一時金43万円くらい。35年住んだ場合の修繕費の合計額は730万円くらいです。

[376: 匿名さん]

そんなもんだと思っていたんですが、高いんでしょうか。
逆に、大規模修繕が行われた時に追徴されるよりはいいかな〜、
と考えていたんですが…１２年毎の一時金なんかは妥当な金額だと
思っています。

[377: 匿名さん]

ここはエレベーターが多いですから、修繕費は高いと思います
エレベーターとビューバスが管理と修繕の大半を占めるでしょうから
仕方ないですね

[378: 匿名さん]

維持費が高いと不評の都内某タワーの修繕費が３０年で４００万です。マンション内に街を作っちゃった港南の某物件では余裕を持って積算して契約時に修繕費を確定させていますが、それでもここより安いです。相当余裕を持った修繕を計画してるのでしょう。

[379: 匿名さん]

結局どのくらいかかるか、わからない話ですからね。
他の物件より高めに見ているのなら、安心では？
途中で見直せる話ですから。

[380: 匿名さん]

問題は単に余裕を持った計画になってるだけなのか、他のマンションより高くなる原因を抱えているのかですね。前者なら問題ないですが、後者だとちと辛いっす。

[381: 匿名さん]

機械式駐車場が要因ですかね。
ここはほぼ全数が機械式ですよね。

[382: 匿名さん]

契約者です。
先日、建築現場周辺を見てきました。
再開発が終わればすばらしい環境になりそうですね。マンションの周りは他の物件の公開空地と合わせて大きな公園のようになりそうで駅まで歩いていくのも楽しみです。
裏にある東京応化工業本社も庭がきれいに柴で整備されていて良い感じでした。

ただ、近くに冨士仙元武蔵中丸教会というあやしい建物がありましたが何かの信仰宗教でしょうか？

[383: 匿名さん]

>>381,381さん
ど〜なんでしょうね？
近くに物件で言えば三井もほぼ全数が機械式ですし、
他のタワー型もそうですしね。

[384: 匿名さん]

機械式でも単価の高いタワータイプだからかな？

[385: 匿名さん]

修繕費はとても高いですね。ですがタワーマンションのくくりの中で見ると妥当なところではないでしょうか？

[386: 匿名さん]

タワーの中でも高めだと思いますよ
上でも言われていますが、他のタワーよりエレベーターが多い事と
機械式駐車場が原因だと思われます。
エレベーターは思うより結構高いんですよね。
何年後かには総入れ替えで買い替えなければならないし。

[387: 匿名さん]

タワーの中では、安と思います。
品川辺りと江東辺りののタワーで、資産した時は、
もっと高かったですよ・・・。

[388: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉の修繕費はもっと高かったよ。なんだかコスギタワーが普通に思えてきたｗ

[389: 匿名さん]

同じクラスのマンションで比べたらぜーったい安くないですよ。
パークシティ豊洲の約１．５倍ですよ！？　たしかパークシティ武蔵小杉も同じくらいじゃなかったっけ？
修繕費が月４万＋一時金になったら厳しいっす。管理組合のがんばりでどこまで抑えられるか・・？

[390: 匿名さん]

ここは修繕計画は確か35年だったですよね？
他のタワーとかは25年ぐらいが多かったけど
年数の違いも関係あんのかな？

[391: 匿名さん]

タワーって25年しかもたないんでしょうか？

[392: 匿名さん]

25年しか持たないなんて事は無いと思いますが…
営業の方の説明によると、30年目で大規模修繕がある予定で、
このマンションの管理会社は随分ゆとりのある金額を見積もっているらしいです。
なので、タワーで機械式駐車場での積み立て修繕費はこれくらいで妥当だと
私は思っています。

[393: 匿名さん]

最近のタワーはほとんどが大規模修繕無しで３世代はもつ仕様になってるよ。

ＴＫＴは修繕費増加の幅が少々大きめ。30年目くらいをみると非タワーで2万、高層タワーで3万が相場に対して、ＴＫＴは4万オーバーだもの。価格に見合った修繕で高いクオリティが維持されれば、一応納得ですけどね。

ところで、ここの角部屋の固定窓の掃除って業者がやってくれるんですかね？

[394: 匿名さん]

393さん
たしか年４回の掃除だったと思います。
（私は角部屋じゃないので、真剣に見てないのでうろ覚え・・・）

[395: 匿名さん]

>393
>最近のタワーはほとんどが大規模修繕無しで３世代はもつ仕様になってるよ。

三代って何年間？　建物の外壁の仕様にも影響されるんじゃないかな。
屋上の防水や吹きつけタイルは約10年ごとにメンテナンスが必要でしょ。
屋上の防水を３代＝仮に100年とすると、そんな期間持たせる技術なんて
確立されてないと思うけど。

タワーマンションの外壁は構造上軽くする必要があり、一般的な中低層の
ＲＣ造と比較すると耐久性にも防音性にも劣る、というのが通説だと思うが。

[396: 匿名さん]

>タワーマンションの外壁は構造上軽くする必要があり、一般的な中低層の
>ＲＣ造と比較すると耐久性にも防音性にも劣る、というのが通説だと思うが。

おっしゃるとおり。高さを望むとそれなりに失うものも大きいです。

[397: 匿名さん]

タワーマンションってそんなに耐久性ないんですか？
なんかブルーになってきました

[398: 匿名さん]

>>395

外装のメンテナンス等は大規模補修じゃないよ。
3世代は75年とか100年でしたっけ？大規模補修が不要な期間は住宅性能のランクで明示されてるはず。タワーはたいてい高強度＋プレキャストで施工されるので、耐久性が低いということはありません。

[399: 匿名さん]

タワーって今はやりだけど、眺望を重視した高層階にしか価値はないんだよね
なので10,20年後の中下階層のタワーは暴落すると思う
しょせんこのあたりの階は高層階をささえる土台でしかない
買うなら最上階近辺だよ
それが買えなきゃ低層マンションの方が将来的には価値がある

[400: 匿名さん]

２０年も経てば最上階付近ももれなく暴落する可能性は高いと思うよ。維持費が高い20年落ちなんてニーズ無いよ。ある程度長く住んで売るつもりなら、駅近の普通のマンションが手堅い。

下取り気にしないなら、タワーは設備類は整ってるので悪くないと思うけど。

[401: 匿名さん]

パン屋って使うかなあ…？
シガールームもいらないよね
換気扇の下で吸うから

[402: 匿名さん]

将来的に売却するかもという前提で購入したのですが、このスレを拝見していて
不安になってしまいました。
そんなに暴落してしまうのでしょうか?
買値の2割減くらいでは売れるかなと楽観視してたのですが。

[403: 匿名さん]

403さん　そんなに心配しなくても良いのでは・・・
私も購入者ですが、マンションを売ってここに決めました。
中古市場は周りの環境と、売主・買主の希望や、管理の良さ等
色々な条件が重なるので　本当に売る時どの様になっているかは誰にもわかりませんし。
私は　一度経験したので、何とかなると思っています。

[404: 匿名さん]

中古マンションは仮住まい的な位置付けで買われる方が大多数のようで、高額物件や維持費の高い物件は敬遠され、よほどの付加価値が無い限り値は下がります。
5年以内程度なら、新築の延長として購入対象にする方はおられると思うので、いい値段で売れるかもしれませんね。

[405: 402]

>403
>404さん
ありがとうございます。とても気にいって購入したので、あまりタワーマンションに詳しくないのに
購入してしまったので、不安になってしまいました。
今中古で武蔵小杉のマンションはあまり出ていませんが、これからたくさんマンションが出来ると
やはり価格はある程度覚悟しておいた方が良いのでしょうね。
うちの場合もし売却するとしても、多分近い将来ではなく10年後15年後になってしまうと思うので
そう考えるとやはり難しいのかなと思ってしまいました。

[406: 匿名さん]

私はここではなく別のタワーを買う予定ですが、やはり10年くらいで売却し
他の一戸建てに買い替える予定です。
でもマンションの売値は買った時の半分にならなければいいや
くらいの気持ちでいますよ。高くなる事はありえないし。
ただ10年をすぎると管理費の高いマンションは売りにくいだろうなとは覚悟してます。
でもまあ、そこはそれ。自分が住む間がどれだけ気持ちいいか、ですよ。

[407: 匿名さん]

>398さん　　395です。
>外装のメンテナンス等は大規模補修じゃないよ。

国土交通省や関連団体もしくは認可団体が、大規模修繕、大規模補修の定義
を公表しているのでしょうか？

ちなみに住宅性能表示制度を確認しましたが、「劣化の軽減に関すること」
という項目で「構造躯体等に使用する材料の交換等大規模な改修工事を必要
とするまでの期間を伸長するため必要な対策の程度」とあり、大規模修繕と
いう一般的な概念ではなく、建物の躯体自体の性能と理解したほうが良い
と思います。

したがって、改修工事が不要＝大規模修繕が不要ということにはならない
と思います。

しかも、「大規模補修」って微妙に表現を変えてるし。

建物は定期的なメンテナンスが必須ですよ。

[408: 匿名さん]

いくらでも交換できる設備や外装の修繕は除きマンション本体に絞って話をすると、国交省の定める日本住宅性能表示基準では、劣化対策等級(構造躯体等)の項で大規模改修工事を必要としない期間について表示があります。最近のタワーマンションはほとんど等級３で、設計性能としては３世代(おおむね75〜90 年)は躯体本体は改修不要です。
あくまで設計上の話ですが、等級２，１の低層マンションよりは劣化しにくい性能を有しているということであり、タワーだから供用可能年数が短いということはありません。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/060601hyouj...

[409: 匿名さん]

408さん、ありがとうございます。
なんだか安心しました。
それにしてもみなさん詳しいですね。
感心してしまいます。

[410: 匿名さん]

躯体事態については、408のおっしゃるとおりですが、配管やバルコニー
屋上等の防水、外壁の修繕については通常のマンションと同様、定期的な
メンテナンスが必須です。
しかもかなり大掛かりな工事が必要で、修繕積立金もかなり割高になります。

外壁の構造や防水については低層〜高層マンションの方が一般的には
優れていると言われています。

408さんは「いくらでも交換できる」とおっしゃいますが、現実的には
費用が伴いますので、20年後30年後の状態は、管理組合の運営次第で
しょうね。

[411: 匿名さん]

低層、高層マンション、タワーって
それぞれ何階くらいで分類分けするんですか？

[412: 匿名さん]

私も他のタワーマンション購入希望者ですが
（30階なのでタワーと言えるか疑問ですけど）
武蔵小杉はニーズがあると思いますよ。
駅前（というか駅）はかなり便利ですし。
子供がいるなら武蔵小杉でしたね。

[413: 匿名さん]

ここって、エレベータが少ないと思いません？
６台ですよね？

[414: 匿名さん]

モデルルーム改装中って本当でしょうか？
たしかに、モデルルームの南向き７５m2とか完売でしたもんね。

自分の間取りはまだ残っているようなので、
みてみたいな〜、なんて変な期待をしているのですが(^^)

[415: 匿名さん]

先日付近を散歩していて思ったんですが、東側に面している部屋は電車の騒音がかなり気になると思うのですが、どうでしょうか？
また、このマンションはほかの物件に比べて梁や柱がかなり部屋を圧迫しているように見えますが、何か理由があるのでしょうか。もう少し外側に張り出すようにできないものかと素人的に考えてしまいます。
側の賃貸が同じ高さで４７階建てということは、この物件より階高が高いということですか？
賃貸よりこちらの方が仕様が劣っているようなことがないといいんですが。。。
購入を真剣に考えているので、ちょっと気になってます。

[416: 匿名さん]

>>415さん
階高はじゅうぶんで、レジ等と比較しても十分なスラブ厚を確保できていると感じました。

東側の騒音も、それこそ、三井、レジと比較して優位だと感じました。
但し、その分駅からは距離がありますが（東急駅7分、横須賀線新駅2分）。

梁や柱は、レジと違ってアウトフレームじゃないから、しょうがないのでしょうね。
採光性は劣るでしょうが、眺望はむしろ比較優位と思います。

まあ、一長一短ですね。

[417: 匿名さん]

>>４１６さん、
返答ありがとうございます。
今角部屋検討しているため、以前にも話のあった LD の梁が気になってます。

今週からパークシティもモデルルーム始まるようなので、小杉が気に入っているので、どちらかで決めたいですね。
パークシティの角部屋は手が出せなそうですが。。。

早く東京機械の跡地が決定するとよいですね。
年内には発表あるのでしょうかね。

[418: 匿名さん]

こちらも書き込みがすっかり減って閑散と
してしまいましたね。
小杉地区では先行して売り上げを伸ばしている
余裕でしょうか？
２期で完売でしょうかね。　楽しみです。

[419: 匿名さん]

先行して売上げを伸ばしてるっていうより
売り始めた時期が最も早いし、再開発地域ではいちばん安い物件だから
売りきれるのも早いのが当然でしょう
最初にCMしたのもここだし、正直あせって飛びついてしまった

[420: 匿名さん]

土曜日に三井のモデルルームを見たものですが、業者っぽい人が数人うろついてました。特に気にしてはいなかったのですが、コスギタワーの営業？の人のキャッチセールスでした。ちょっと怪しかったので、素通りしようとしたら「眺望の良い方が絶対いいですよ」といわれました。他社のＭＲの前で行う行為でしょうか・・・？コスギタワーを真剣に購入検討していたのですが、営業のやり方が怪しすぎますね。会社を疑います。