フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[721: 契約済みさん]

>>717さん

賢明殿は以前からこの論点で矛盾しておるのです。
ご自身は川崎西口徒歩10分の一戸建てにお住まいだそうで空気・治安・教育が他地域より良いそうです。

[722: 賢明な消費者]

720さん
この物件のメリットとして「駅徒歩3分」があまりにも強調されていると考えたから、
？を呈したまでです。これだけの大規模物件となると表記と実情が大きく乖離して
しまいますからね。私の家（戸建て）から川崎駅までは、掛け値なしの10分（私有地の
ラゾーナを抜ければ8分）です。また、朝は信号無視し放題なので、トラックが朝から
ビュンビュン通る東門前の道路は信号をじ〜と待つしかないのはけったくそ悪いです。
「支線沿線は価格が抑え目になる点が一つのメリット」なのにこの物件は控えめでない
からいろいろと申し上げているのです。

[723: 物件比較中さん]

>>718

個人的な借り上げ社宅の話されても・・・参考になりません。前提条件は皆さんバラバラですからね。

ここのメリットが長谷工のエコノミーマンションでコストパフォーマンス（バランス）が良い点だとしたら、例え便乗値上げのいい物件が１〜２割安かったとしてもここより高いんじゃないですか？
値引きでここより安い物件を今買ったとしても、都心から離れていたり不便な物件だったら厳しいですよね。今年入居で控除うけられるならそれもありかもだけど。

[724: ７２０]

まったく価格に関してはメリットが抑え目ですね。
とは言え、あくまでもプチバブル価格の中では抑え目に見える、という事でしょうか。
近隣の物件と比べる限りは「中庭が高くついた」感じではあります。

ただし信号無視にはお気をつけ下さい。
賢明殿はご自由で構いませんがここを見る他の方に奨励せぬよう願います。

[725: 賢明な消費者]

723さん
足を使っていろんな物件に足を運び、デベ担当者と真剣に交渉してみてください。
この物件（のデベ売値）よりコストパフォーマンスで優れている物件はかなりありますよ。

[726: 匿名さん]

信号無視し放題って……実はガラ悪いんじゃないの？
それとも歩行者優先で住民の運転マナーが素晴らしい地域なのかしら？

[727: ご近所さん]

以前、「賢明な消費者」さんの行為を記載した者です。
なぜか、私のスレが削除されてしまってます。
なにか、規定にひっかかったのでしょうか？一般的に見ておかしいと思われる行為を指摘しただけなのですが・・・。

「懸命な消費者」さんの主張、面白いですね。

>>160万円/坪程度の適正価格であれば契約したかもしれません。
「懸命な消費者」さんはずーっと、この辺りの適正価格は120万円/坪とおっしゃってましたよね。
それでも、10年後には半額になると・・・。
それがなぜ160万円/坪が適正価格と手のひらを返したような主張になったのですかね？
そのへんの心変わりした経緯を教えていただけませんか？
近所に住む者としてもこの辺の地価事情には大変興味があります。


それから、「賢明な消費者」さん。あなたが本当に荒らしとかではなく、親身にアドバイスをしているのだとしたら、もういいかげんに名前を変えての二重投稿はやめにしませんか？
「賢明な消費者」さん＝696の匿名さんということくらい誰が見ても解りますよ。

[728: 賢明な消費者]

727さん
私はこの辺りの適正価格が120万円/坪と言った覚えはありません。他の人ではありま
せんか？
同じハセコーのバス便ファインフィールズが140万円/坪だったこと、リヴィエマーレ
やレクセル川崎殿町が160万円/坪程度であったこと、昨今の建築資材高騰などを勘案
し、160万円/坪が妥当と判断しました。またここと同程度の物件の値引き後の実勢
価格も160万円/坪程度でした。さらにこの地域のヒストリカルな価格推移からもその
程度が妥当でしょう。
また、わたしは696ではありません。

[729: ご近所さん]

>>なぜか、私のスレが削除されてしまってます。
スレじゃなくてレスでしたね。失礼いたしました。

[730: 契約済みさん]

マイナス要素を荒らし扱いして無視するのは良くないと思います。
その中にはデベでは教えてくれない大切な要素も入っていますからね。

ですがプラス要素をすべて営業の書き込みといって無視するのも
同様かと思います。
ここのスレはマイナス要素オンリーになってきてますね。

そして『賢明な消費者』は明らかに荒らしです。
ネットにずっと張り付いていて懸命にレスを返してますね。
きっと一般社会では誰にも相手にされていないのでしょう。
とってもかわいそうな人なのです。

そんな相手にはレスを返さずスルーが一番です。
そうすれば別のスレに移動しますよ。

[731: 匿名さん]

ここはフリーな掲示板です。
それぞれで情報の取捨をしましょうね。

[732: 匿名さん]

第一印象の「高い」って感情は大切にしたほうがいいでしょ。
実際「高い」のだから。
営業に資材上がります、金利上がります、消費税上がりますって言われて、
絵に描いた完成予想図見せられて舞い上がって契約でしょ。

今がイケイケの時代であれば、別に止めません。
待っていても価格が「高く」なるのは明らかだから。
しかし急速に相場と景気動向が変わった。
価格下落は避けられない現状です。
鉄鋼が上がっても価格転嫁出来るわけない。

ここの「高い」にはいろんな要因がある。
土地入手や資材発注時期から高騰以前にしこんでる、「高い」
中古下落率が高い京急支線という事実、「高い」
価格下落が目に見えてる現状で、
それでもマンション買うなら、
少しでも駅力の高い、資産価値の維持できるものを買わなくてはなりません。

[733: 匿名さん]

＞732

　で、お勧めの「駅力」の高い物件は今は既に販売していない
ラゾーナ川崎だとおっしゃりたいんですね。
　
どんなにお勧めされてもラゾーナは今現在販売されていない訳ですから買えません。詭弁です
ラゾーナが今、現時点で180万/坪で販売されているのであれば、フォレシアムは確かに
「高い」のだと思います。

では、今現在販売されている物件で「駅力」が高い　180万/坪前後の新築優良物件を
是非教えて頂きたく思います。　納得できるモノでしたら検討します。

出来ましたらマンション、土地価格相場に知識が深く、
現在、新築一戸建を購入直後でお忙しい中、再三に渡り有益なアドバイスを下さる
「賢明」様にも教えて頂きたくお願い申し上げます。

[734: 匿名さん]

前にもレスしましたが東戸塚の積水のマンションを安く買いたたければ、
フォレシアムより、
はるかに良い買い物といえるでしょう。
あくまで値引き前提ですが。

[735: 匿名さん]

東戸塚かぁ…
車移動が多い自分としては物理的に遠いなぁ…

[736: 匿名さん]

＞734　

ありがとうございます。ラゾーナほどではありませんが悪くはないですね。
本当に安くなるかは別問題ですが。

[737: ↓ アイランドグレース削除依頼文章より]

フォレシアムのスレ(※)で規約違反である「他の物件を批判するもの」に該当していることを認識していながら
敢えて本物件の批判を募集し、その結果として得られた批判をそのままコピペしている煽り投稿です。

(※)http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8914/

（フォレシアム掲示板では何の根拠もないまま本物件の売主であるナイスがフォレシアムのスレを荒らしていると
信じ込んでいる者がおり、このスレに対して報復するかのように荒らす行為が最近増えております。
「レスに対して販売及び建設関係者であることを指摘するもの」にも該当する規約違反でもあります）

また、批判そのものもこの地域一帯のスレを荒らしているＨＮ「賢明な消費者」という一個人の主観のみであり、
事実と異なる点が多くすべてにおいて裏付けがありません。さらにこの投稿者が書いている「ナイスはどのスレ見ても
“叩き売り”の話が出てくるので、」は事実と完全に異なりますので、いかにこのスレを見ていないか＝「購入検討者でない」
ということは運用者様でもお分かりになると思います。

規約違反の上で得た情報で「物件購入の意思を妨げようとする悪意のあるもの」に該当すると思われ、これも規約違反です。
計３点の規約違反の上の投稿ですので文面だけでご判断されないよう、よろしくお願い致します。

URL：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8823/res/314-314

理由：煽り投稿

お立場：通りすがり


＞これを書いているのが、ナ●スの販売員です。
＞通りすがりの割には詳しいですね〜（笑）ナ●スブライトピアの時からですから、
＞筋金入りのプロですね！（笑）

[738: 匿名さん]

またその話しですか
ようやく検討板らしくなってきたので、他でお願いします

[739: 匿名さん]

>>734

賢明さんですか？違っていたらごめんなさい。
他の物件の事を書き込むと荒れる原因になるとおもいますよ…控えた方がよろしいかと。

東戸塚のマンションが比較対象として出ているのであえてコメントしますと。
戸塚区って横浜でも人気のない地域ですし、駅徒歩10分って言うのもネックですね。
徒歩5分以上になると価格下落率が大きくなることはご存知ですよね？
それでもあえて東戸塚のマンションを勧める理由がよく分かりません。
賢明さんらしくない意見ですね。
それと賃貸相場も低いですね。
この点に関しても賢明さんの基準では資産価値がよろしくないはずでは？
ここと比較して東戸塚の方が優位な点が（私には）見つかりませんが…

[740: 匿名さん]

資産価値、資産価値って何とかのひとつ覚えか、金の亡者みたいだよね。
のんびりとした優雅なレスがカキコされんもんかねえ。

[741: 匿名さん]

>>737
>>ナ●スブライトピアの時からですから

だいぶ具体的ですが詳細な情報をお願いします。

[742: 734]

わたしは賢明さんではありませんよ。
具体的な物件名は733がお聞きになったので上げさせてもらいました。

戸塚区は広いので地域により差があります。
再開発の遅れてしまった戸塚駅周辺はかつてほど人気がありませんが、
東戸塚駅周辺は別格です。
お受験小学校として有名な信濃小も近く、
東口を中心に住民レベルが高いのが特徴です。
大師線一帯より賃料相場は高いです。
また、東口を中心に中古価格も安定しています。
これまで西口は駅徒歩圏のまともなマンションがありませんでした。
西口駅前のタワーは値付の失敗と設備の貧弱さで思ったほど売れていないようですが。
わたしは積水の営業マンではありませんので、
手放しで褒めたたえるわけではありません。
駅徒歩十分と、フォレシアムより遠いですし坂がありますので。
あくまで比較として挙げさせてもらいました。

[743: なな]

東戸塚の物件は駅から遠いし坂があるので、私の検討物件からは外れてしまいます。
ラゾーナは当たりだったと感じますね。
今考えると、あの坪単価は安かったと思います。
でも今、ラゾーナを中古で買っても当時の坪単価では買えないのでは？
時間の流れとはそういうもので、過去と現在の坪単価のみを一概に並べるのも無理があるかと。
すぐ横のリヴィエマーレも入居直後の中古で買っても価格は契約当時より値上がってるのが現状のようですし。
あとは主用駅の繁華街直近の物件がいいか、主用駅から少し離れた支線がいいかは好みの問題ですね。
資産価値を考えると主用駅にも利がありますし、落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

二重三重書き込みに対しては今のところノーコメントですね。笑
できれば批判の記事はコテハンしてもらえると返答しやすいのですので。

[744: 物件比較中さん]

＞・駅から３分の物件でも敷地内の遠い場所なら５分以上掛かる
＞・交通量の多い道路は朝信号無視できそうにない
＞・大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれない

バス便の物件を買った人に見せたらブッ飛ばされるますよ。間違いなく。

[745: 契約済みさん]

遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近いネガティブレスだと思います。
大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさんあって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？
ラブホだってＪＲ川崎駅にはいくらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？

[746: 匿名さん]

嫌なら買わなければいいし、魅力を感じたなら買えばいい。
そんな簡単なことが何故分からないのでしょうか？
自分の選択に自信をもてばいいのです。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news134.htm

[747: 匿名さん]

>>落ち着いた場所での永住目的ならば支線に利があるのではないでしょうか？

ここ、環境がいいって言ってる人がいるけど正気？
多摩川沿いだけでしょ。
まわりは工場だらけだし産業道路近くだよ。

[748: 契約済みさん]

相手にしちゃだめですよ。
そもそも”賢明な消費者”っていうのが＊＊にしてますよね。

コテハンをつけるのは自分に対して話しかけてほしいからで
ほかのサイトでもよくみられます。
決まって引きこもりや友達いなそうな人ばかりです。

スルーが一番ですよ。スルーが。

仕切りなおして検討を始めましょう。
ちゃんとした書き込みであればマイナス書き込みもいいと思います。

[749: ご近所さん]

727です。

「賢明な消費者」さん、696さんとは別人でしたか。これは失礼しました。
以前、「賢明な消費者」さんが「川崎大使」さんとして二重投稿していたようなので、誤解してしまいました。

「賢明な消費者」さんの感覚としては、フォレシアムは160万円/坪であれば適性価格であり、契約したかもしれないと記載されてました。
でも、はたして160万円/坪って適正価格なんですかね？

以前、私も検討しましたが、近くの同じ長谷工物件の「ザクス」はたしか145〜150万円/坪でしたよ。
（今思えば、かなり割安な物件だったなと後悔してしまっています。）

2、3年前は145〜150万円/坪で購入できたエリア、160万円/坪が適性価格と言えるのでしょうか？
「賢明な消費者」さんからしたら160万円/坪でもあなたのおっしゃる「高値掴み」なのではないですか？

以前も書きましたが、川崎西エリアしかり、未来の地価なんて誰も予想できないわけですよ。
たった数年で坪単価が30万、50万あがることもあります。もちろん下がることもあるでしょう。
（「賢明な消費者」さんの賢明な選択であるであろう西エリア１戸建の土地でも下がる可能性はあります。）

しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。


あ、それから「賢明な消費者」さんの発言でまた一つふに落ちない点が・・・。
ファインフィールズを参考事例にあげてましたが、あそこもあなたが「問題外」としたナイスの物件同様、バス便ですよ。
なぜ、比較の対象にする必要があるのでしょうか。
比較対照ならリヴィエマーレやザクスですよね。
（まあ、これも過去販売で今売り出している訳ではないので、私個人は比較対象にはなりませんけど。）
中古で売り出して、販売時期と同価格で売り出されれば、別ですけどね。（その場合、即日で売れてしまいそうですが。）

[750: 匿名さん]

>>しかし、西口にラゾーナができたように開発された土地はそう簡単には地価は下がらないと思いますよ。
>>フォレシアムの回りが西口ほど開発されるとは言いませんが、大規模スーパーができたりと、東門前も確実に便利になります。
>>便利になって人も増える土地ってやっぱりそう簡単に地価さがりませんよね。

これが営業トーク受け売りの妄想だって言ってんの。
JRターミナル駅、三井一帯開発のラゾーナと、
ホームセンターとスーパーが出来るだけ、しかも支線のここと、
比較対象にすらならないってこと。

[751: いつか買いたいさん]

そうなんですよね。
すぐ隣のザクスやリヴィエマーレが値上がっているのは事実。
そして港町あたりにできるマンションも更に価格が上がるようです。
大師線沿線も地下化になって開発が進むと言うし。
そうなるといつまで待てば良いのやら・・・・

[752: 物件比較中さん]

>>750
だったらどうしますか？
こんなとこ書き込んでないで他の事すればいいのに。
どうせ今は待ちがいいのでしょうから。

[753: サラリーマンさん]

しかし毎日毎日、批判の書き込みばかりして何か得するの？
かなりの時間と労力を使っているように思えるけど。
すっとＰＣの前に張り付いているのかな？
想像するだけで哀れ。

[754: 契約済みさん]

早くC棟が売り出されて
真剣に購入検討してる普通のファミリーが
書き込んでくれるようにならないかなぁ・・・
もう資産価値の話は結構です・・・
家族を抱える身としてもっと大事なことがいっぱいあります。

[755: 匿名さん]

同じ批判ばかりでもう飽きたっ！
そんな内容なら要らんわい！

[756: 地元不動産業者さん]

ザクスとリビエラが分譲時より高く売れたのって瞬間風速ですよ。
現状ではいいとこで分譲価格からの売り出しになります。

[757: ご近所さん]

分譲価格ってのは嘘ですね！
それなら競って飛びつきます。
私も絶対に買いますから。
今まで数戸が売りに出ましたが全て値上がってますよ！

[758: 匿名さん]

>>756
そりゃないな。

[759: 賢明な消費者]

＞遠い棟からは実際は駅３分じゃないとか、朝信号無視できないとか、って因縁に近い
　ネガティブレスだと思います。大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計
　にかかるかもしれないって仰ってますけど、ＪＲ川崎だって昇り下りの階段はたくさん
　あって2-3分は余計にかかるのではないでしょうか？　ラブホだってＪＲ川崎駅にはい
　くらでもあるし、そもそも主要な駅にはラブホなんていくらでもあるのではないでしょうか？
---------------------------------------------------------------------------
因縁ではなく、事実ですよ。JR川崎駅で南武線ホームから東海道線ホームに行くのに1分も
かかりません。京急川崎駅は大師線地下化に伴い川崎駅大師線ホームをJR川崎駅側に移動させる
計画だということです。京急川崎駅での乗り換えにますます時間がかかります。横浜市営
地下鉄や横須賀線東京駅・新橋駅・馬喰町駅を利用された方はわかると思いますが、深度
ホームは大変不便です。長いエスカレータを3-4回乗り継ぎしなければなりません。3分は
軽く浪費します。JR川崎駅のホームからは、ラブホも墓場も見えません。ホームからもろ
に墓場とラブホが見えるのは京急川崎駅くらいです。私は中学生の娘がいるので、京急
川崎駅を利用させたくはありません。

[760: 匿名さん]

それはうそです！どんな新築マンションも入居と同時に二割減です。バブルでもないかぎりあがらないんですよ！

[761: 賢明な消費者]

739さん
734は私ではありません。
積水の物件はいい物件だとおもいますが、便数が極端に少ない横須賀線の都心から遠く
離れた東戸塚徒歩10分、しかもエントランスエレベーターを登り、自分の部屋にたどり
つくまで数分かかるこの物件は検討対象外でした。
まだかなり売れ残っているみたいですので、横浜勤務の方が買い叩くのであればいいと
思います。180万円/坪くらいにはなるでしょう。

[762: サラリーマンさん]

東海道線は混んでてホームでエスカレータに乗るにに２〜３分かかってる俺は何？
そんなに鈍臭いとは思ってないが。

[763: 賢明な消費者]

762さん
もっと朝早く出勤しましょう。

[764: 地元不動産業者さん]

分譲時より高く売れますよ、ってのは仲介物件が欲しい業者の詭弁なんですよ。
瞬間風速で分譲時より高く売れた物件はありましたが、
現状では無理です。
中古を買う客のほうが価格にはシビアですよ。
必ず価格交渉があります。
売主が安易に儲けようとしてる物件は、なおのこと選びません。

[765: 匿名さん]

同感！
乗り換え時の階段前の混雑はひどすぎ。
東海道線のラッシュは何とかして欲しいですね！

[766: いつか買いたいさん]

ザクスやリヴィエマーレの中古を気にして見てるけど分譲時より高く売れたことはありましたが、分譲時よりも更に二割減で売り出した事なんて一度もないですよ！

[767: 購入検討中さん]

ザクスやリヴィエマーレのどこが２割減で売り出してるんだ？
この辺は今はどこも売り出してないよ。
でもさ、近いうちに相場が下がるというならもっとみんな急いで今のうちに売りに出してもおかしくないよな？
どうしてみんな売らないんだろう？
ザクスやリヴィエマーレの人達も、相場が下がるなんて思ってないのでは？

[768: 匿名さん]

ファミリーマンションなんだから数年でどんどん売りが出るわけない。
考えなくても分かること。
怖いのは10年後。

[769: 匿名さん]

>759
大師線の地下化までマイナス要因に仕立て上げたいようですが、さすがにどう考えてもプラス要因ですよ。

次の京急川崎駅付近の都市計画図を見ると興味深いことがあります。
http://map.kukanjoho.jp/kawasaki/map.jsp?x=-11969&y=-51918.6&m...
大師線の新軌道は、都市計画高速鉄道として青線でトレースされたラインですが、川崎市役所辺りで２方向に分岐しているのが分かります。
一つは大師線の新地下駅に伸びていますが、もう一つは現京急川崎駅に向かい、そのまま京急本線に合流しています。

これの意味するところは、将来的に大師線は川崎縦貫鉄道への乗り入れルートと、京急本線にダイレクトに乗り入れするルートの２系統を走らせることを計画しているのではないでしょうか。

そうなれば大師線は、相模原−多摩ＮＴ−新百合−田都−等々力緑地−武蔵小杉−川崎−羽田を直接結ぶ首都圏環状鉄道幹線の一部を形成し、東京方面もそもそも京急川崎駅での乗換が不要となり、しかもＪＲ川崎駅への乗換も近くなるなど、大師線からの行動範囲の幅がぐっと広まることになるでしょう。

[770: 749]

ん〜。
私の質問、「賢明な消費者」さんに見事にスルーされちゃってるな〜（笑）
是非意見をおききしたいのですが。。。

その代わりに、もう一人のネガティブレスを乱発してる匿名さんに回答されてますね。
私も西口エリアの再開発と比較するつもりはないんですけどね。

でも、人口が増えてるエリアは地価が上がるし、人口減少エリアは地価が下がる。これは事実です。東門前は、少なくとも今後しばらくは人口は増え続けると思いますけどね。
羽田の国際化、神奈川口構想等が制式発表になればなおさらのこと。

地価も需要と供給の原理で、需要があればどんな場所でも上がるんです。
一部の自称不動産関係者や不動産に詳しい方がいくら、地価が下がるといっても結局その場所を選ぶのはその他大勢の消費者であり、需要があれば必然的に地価は高騰してしまいます。

地元不動産業者さんて本当かな〜。
中古物件ってたしかに入居すると2割落ちるといわれてますが、結局は現在の新築マンションから2割程度安くなるだけで、新築マンションが買った時より3割高くなってれば、中古は1割高く売れるんですよね。
こんなこと、不動産業やってる方なら常識だと思うのですが。
あ、私は不動産業ではなくしがないサラリーマンですけどね。。。

フォレシアムが売れようが売れまいが関係ありませんが、この辺が住みやすいのは事実です。
あまり自分が住んでる土地のことは悪く言われたくないですね。

私も、金銭的余裕があれば是非この物件購入したいですし、現在検討中の身なのでこのスレッドの書き込みは非常に気になってます。