フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[701: 賢明な消費者]

ななさん
＞今までフレシアムのネガティブな情報を執拗に書き込んでおられましたが、私の質問では
　フォレシアムを選択されましたよね？例えばアイランドグレースの掲示板では、何故ネガ
　ティブな情報を一切提供しなかったのでしょうか？

別に私はフォレシアムのネガティブな情報を執拗に書き込んだ訳ではありません。
フォレシアムはいい物件だと思いますよ。160万円/坪程度の適正価格であれば契約した
かもしれません。
この板をみていると、この物件の長所ばかりをならべたてたり、今後もっとマンション
価格が上がるといった論調が多いので、この物件の短所や今後の相場動向を勘案すれ
ば明らかに『割高』であることを意見したまでです。私自身この物件に興味を持ち、
MRも3回訪問しましたし現地に何度も足を運びました。
アイランドグレースですが、残念ながら興味がないというか対象外だったので、MRにも
行っていません。マンションは利便性がレゾンデートルだと私は確信していますので、
バス便物件は全く興味がありません。

[702: 匿名さん]

>>696

意味不明なんですけど…
ナイスの物件は「問題外」だから書き込まないって事は
こっちは優良物件だからわざわざ批判レスを書き込んでいるって事になるのですがね。
あなたは過去に繰り返し「ここは資産価値を考えたら問題外」と言う主旨の内容を
書き込んでいたと思いますけど…違いますか？

あなたが問題外と考えているマンションにこそデベに騙されないように助言すべきでしょ。
まったく考えれば考えるほどあなたの行動は矛盾していますよ。

[703: サラリーマンさん]

６９５は賢明の事を荒しと言っているのに、どうして６９６が逆ギレしてるんだ？
６９６は賢明なのか？

[704: 696]

>>702
さっきも書きましたがアイランドを検討してる人に「資産価値」だの「相場」だの言っても無駄だから。
安いからここにしましたって人が大半。
資産価値がないことなんて重々承知してるのでしょう。

一方ここ、
高値掴みに気付かず、デベの情報を盲目的に万歳してる人が多すぎだから指摘しました。

[705: 702]

>>704

いや、だから…
また内容が矛盾している。

>さっきも書きましたがアイランドを検討してる人に「資産価値」だの「相場」だの言っても無駄だから。
>安いからここにしましたって人が大半。

って事は、、、あなたの理論では資産価値について説明してあげる必要があるのではないですか？
あなたの考えでは、彼らは「安さ」だけを考えて「資産価値」を度外視しているのですよね？

[706: なな]

>>賢明な消費者さん
なるほど。
ある意味、同感です。
この手の掲示板では人間の理性や自制心は失われます。
特に大金を払ってまでした選択が否定された場合は、理性よりも感情が剥き出しになるのはある意味当然なのかも知れませんね。
それはフォレシアムの物件だけでなく、全ての物件の購入者に通じるものかも知れません。
ネット社会の弊害でしょうか？
まぁ個人的には、大規模物件であればあるほど愛着心の強い人も多いのでしょうから、こうゆう場で自己主張するのも許せる気がします。
（私も自己主張は強いですから。笑）

さて賢明な消費者さんには、この物件の短所について教えて頂こうと思います。
他の物件に比べて多少なりともフォレシアムには魅力を感じた訳ですよね？
>>160万円/坪程度の適正価格であれば契約したかもしれません。
との事ですが、180万円/坪では高値ですか…なるほど。
ではその20万円/坪の差が大きいのですね？
>>MRも3回訪問しましたし現地に何度も足を運びました。
その結果、20万円/坪の差を実感した理由は何でしょうか？

[707: 匿名さん]

>>704
コテハンの意味分かってないんじゃね？

[708: 匿名さん]

アイランドグレースはそんなに安くないですよね？　ここと比べても価格に大きな差を感じないのですが、安さを感じる魅力は何処ですか？

この物件の購入者及び検討者も資産価値に拘らない人が多いとは考えなかったのですか？
アイランドの購入者だけが資産価値に拘らない人々と断定されるのはかえって彼らを見下げているとは思いませんか？
賢明な選択ならフォレシアムと答えている訳ですから逆を返すと賢明ではない選択をしている方々となってしまいます。
これではアイランドを気に入って購入した方々があんまりです。アイランド購入者の方々に失礼だと思いますよ。

[709: 匿名さん]

アイランドの坪単価ってどのくらいですか？

[710: 契約済みさん]

批判している人もフォレシアムは魅力ある物件だって言ってくれてる。
俺たちもフォレシアムの批判要素について真剣に向き合ってもいいのでは？
自信持って情報交換すればいい。

[711: 賢明な消費者]

ななさん
１）近隣他物件との比較での割高感
　　ラゾーナ川崎　　　　180万円/坪
　　リヴィエマーレ　　　160万円/坪
　　レクセル川崎殿町　　160万円/坪
　　ファインフィールズ　140万円/坪
２）「売り」である交通利便性に対する失望
　　・東門前徒歩3分とはいえ、マンションの最も駅よりから3分ということ。駅から遠い棟の
　　　高層階では5分以上かかる。駅前の交通量の多い道路は朝信号無視できそうにない。
　　・大師線地下化になるとホームに降りるのに2-3分は余計にかかるかもしれない。
　　・東門前から京急川崎（JR川崎には徒歩5分、歓楽街、ホーム上からは墓とラブホが丸見え）
　　　まで7分もかかること。
　　・京急川崎からは品川までは近いが、都心までは時間がかかること。　
　　・従ってJR南武線尻手・矢向・鹿島田あたりの駅近物件の方が遥かに（都心に勤務する
　　　私にとって）交通利便性が高いこと。
３）デベの粗利益率の高さ
　　・土地仕入れ時はミニバブル前。
　　・設備は標準的なハセコー仕様。

[712: 匿名さん]

>>662さん

ひところの矢向物件と現在の本物件とでは、確かにスレの状況は似ています。
しかし本物件は
①現行条例適合
②住宅性能表示取得予定
③ＣＡＳＢＥＥ川崎評価済み
であり、そのような点では優良物件であるように思えるのですがどうでしょう？似ているのは価格と直床構造くらいでは？
本物件の利益率が高いのかどうかはわかりませんが、資材価格高騰・他物件高騰に乗じて便乗値上げを行い、本質も伴わない物件は検討者も見抜くものでしょうし、在庫というかたちで業者にはねかえるでしょう。高採算物件は投資家にはアピールできるかもしれませんが、庶民にとっては単なる利益至上主義の化身としか思えません。

[713: 周辺住民さん]

すっかり炎上しきってるな、この板は。

[714: 匿名さん]

賢明さん
ななさんとは違いますが、一言コメントさせてください。

予想より坪20万高かったので「高値掴み」と指摘した訳ですね。了解です。

では、一つ資金シミュレーションしてみましょうか。
もし仮に5年後に坪単価160万になったとします。
その時あなたは24坪(約80平米)の物件を買ったとしましょう。
その時坪180万だった時の支払い額より480万円安く買えた事になります。

一方あなたは毎月15万のマンションに5年間住んでいました。支払った家賃総額900万です。
さてさて、坪20万の違いで5年間待つ事は賢明な選択になるのでしょうかね？？？

[715: なな]

>>賢明な消費者さん

>>近隣他物件との比較での割高感
私も正直言ってフォレシアムの価格を見た時は高いと感じました。
できることなら、XAX(ザクス)と同価格でしたら嬉しかったです。
でも売れてるようなので驚きました。
リヴィエマーレの価格には魅力を感じましたが、デザインに生活感が感じられなかったのと価格は安かったのですが管理費・修繕費が高かったです。

>>「売り」である交通利便性に対する失望
駅から３分の売り文句はまぁ仕方ないでしょうね。
でも大規模であればそれなりに敷地も広いのでしょうから、５分は違いが出てくるかも知れません。
私は１０分以内でしたら距離はさほど気にしないたちです。
むしろ雨風が凌げる屋根がある通路や地下があれば嬉しいかな。笑
地下鉄化はその点は利点かも。
大師線は好みもあるでしょうが、私は終電が早いのが欠点だと感じます。
繁華街からの支線はむしろ魅力に感じるかな。

>>デベの粗利益率の高さ
土地仕入れ時期のデータがあったら見てみたいですね。笑
この物件はかなり強気だと思います。
でも売れてるから迷ってしまう。笑
私も魅力は感じますが、正直価格と格闘中です。笑

[716: 契約済みさん]

>>「売り」である交通利便性に対する失望
どのマンションでも駅から何分の標記は同じようなもんだろうに。
失望するってことは期待してたってこと？
頭悪いね。

[717: 匿名さん]

「マンションの最も駅よりから３分」て、当たり前ですよね表記として。
逆に、駅からいちばん遠い部屋までの分数を書いている物件を教えてほしい。
賢明さんらしからぬ書き込みですが・・・。落ち着いて落ち着いて。

[718: 賢明な消費者]

714さん
私は現在の家を購入する前、社宅（三菱地所のマンションを会社が一棟買い上げ社員に
社宅として提供）に住んでいましたが、家賃は2万円/月でした。これだと5年間でも120
万円です。
また、5年も待たなくても割安な物件（いい物件を1-2割程度値引いて購入する）を現在
購入するという手もあります。大京やダイア建設、三菱地所が完成在庫を1割程度値下げ
するという記事が3-4日前に日経に出ていましたが、水面下では完成在庫は2割引程度が
当たり前となっています。

[719: 匿名さん]

駅から最も遠い棟の出口側には409に出てすぐ歩道橋がありますので、信号待ちを一切せずに駅までたどり着けますよ。

[720: 契約済みさん]

賢明殿

ご意見の中でどうしても引っかかるのが、駅３分をどうしてそこまで論うのかが理解できません。
敷地内で最も駅まで遠い部屋からの所要時間を謳う物件は無いものと考えますし、賢明殿は駅まで公道で10分かかるという事ですから、フォレシアムも最寄駅までは大差ないものと考えます。（JR川崎駅までの所要時間という面では異議無しです。その点だけのご主張なら引っかかりませんでした。）

しかも信号無視まで一考されるのはいかがなものかと。
大通り若しくは交通量のある生活道路に隣接している駅は他にもありますので（もちろん交通量のない駅もありますが）駅近物件なら駅上でない限りは信号待ちは特別な環境ではないと考えます。
この点だけは大袈裟に批判し過ぎではないかと如何しても映ります。

横須賀線、東海道線をお使いになりたい方はそちらの沿線にお住まいになればいいではないですか。
支線沿線は価格が抑え目になる点が一つのメリットなのですから。