フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[521: 物件比較中さん]

スルーで。

若しくは黙って東戸塚板へGo！

[522: 冷静な消費者]

賢明な消費者さんが挙げた物件は全部確かに「高値掴み」物件ですね。
ドレッセは小規模と駅近ゆえ価格を気にしないリッチ層がこぞって購入したのですぐに
完売したみたいですが、それ以外は竣工後売れ残り・大幅値引き販売をしている物件
です。各スレを読めば分かります。
ということは、「賢明な消費者」さんの言うことは正しい確率が高いということ。

[523: ミーハーの消費者]

フォレシアムも竣工後売れ残り・大幅値引き販売をしてくれるの♪
期待してもいいかな〜？

[524: 住まいに詳しい人]

C棟売り出す前から売れてるって強調されてもね。
ミレナリーだって好調好調って煽ってる自称購入者がいたけど半分売れ残ってるし。

[525: とおりすがり]

ミレナリーは竣工一年をむかえてそろそろ大幅値引きが始るそうですよ。

[526: 物件比較中さん]

A、BはともかくCはあやしいかもですねぇ
値下げ、期待したいですね〜
777戸をうめるのはきっと大変ですよね…

[527: とおりすがり]

足立区のアクアテラも最後の一棟が殆ど売れていなくて他の棟より2割くらい
価格を下げたようです。

[528: 住まいに詳しい人]

ここ1000万円以上値引きしても痛くも痒くもないでしょ。
おもいっきりぼってますから。

[529: 匿名はん]

>528
そんな殺生な。デベの粗利は売値の２割から３割でっせ。

[530: 物件比較中さん]

ここの粗利は軽く4割を超えるよ。

[531: 匿名さん]

＞529,＞530
ソースを示せ

[532: 物件比較中さん]

はいスルー。

想像と思われます。今までの流れ上、内幕暴露ネタはでてきません。

[533: 住まいに詳しい人]

何がスルーだよ。
物件比較中なら有用な情報だろ。

[534: 匿名さん]

いろんな書き込みを荒らしなのか煽りなのかスルーするかは、
読んだ人それぞれが判断すること。
その中から自分が信じる情報を収集してけばいい。
購入者だかなんだか知りませんが、
そこまで物件を擁護する意味が不明です。

[535: いつか買いたいさん]

オープンな掲示板なのに煽りだの荒らしだの訳分かんないわ。
読んだ人が判断することでしょ？
ポジティブな情報もネガティブな情報も読めて、
それで自分で判断すればいいでしょ。

[536: 購入検討中さん]

どこの営業さんも都合のいいことしか言いませんから、
この掲示板は役立ってますよ〜〜〜

[538: 物件比較中さん]

今までの粗利の話で情報ソースを提示いただけたことがないのでそれを要求しても無駄だろうという事でスルーかなと。
なにか具体的な裏付けがあればたしかに有用だと思うのですが。

[539: 匿名さん]

まあ、
「粗利４割」とか書かれただけで
「有用な情報！」と感じちゃうひともいるわけで。
すごいな。

[540: 匿名さん]

粗利益のソースなんてあるわけないじゃん。
そんなのオープンになったらマンション売れなくなっちゃうよ。
ミレナリーは3割以上だって。
これは四季報で株主向けに重役が語ってた。
通常2割って言われてるけどね〜
ここの4割はありえるかも。

[541: 匿名さん]

ソースが無いならそれでもいいですが、
ここの４割はあるかも。という根拠はなんですか？
今後の参考までに教えてください。

[542: 匿名さん]

過去レス参照

[543: 匿名さん]

うーん、すみませんが、
こんなにたくさんある過去レスをあさる時間がないので失礼します。
あなたの根拠は示してくれないんですね？

[544: 周辺住民さん]

土地の仕入れ時期から勘案して粗利4割というのは、常識的な数字だとおもいますよ。

[545: 匿名さん]

へえ、そうなんですね。
勉強になりました。ありがとうございます。

[546: 匿名はん]

都道府県地価調査
神奈川県川崎市川崎区大師町１４−４
＃調査対象場所は東門前の南ですので、参考程度に。

1997年　388000円／m2
1998年　373000円／m2
1999年　353000円／m2
2000年　336000円／m2
2001年　322000円／m2
2002年　306000円／m2
2003年　291000円／m2
2004年　281000円／m2
2005年　275000円／m2長谷工、島忠から購入
2006年　275000円／m2
2007年　288000円／m2
2008年　7月1日発表

[547: 匿名さん]

いやぁ〜、実に簡単なソースですね。

でも、ホントこれだけでじゅうぶん物語ってますよ。

“守り”の皆さん、ドキドキしちゃってください。

[548: 匿名さん]

スゴイ！変わり身の早さ。
昨日まではXAXと同時に仕入れたって言っていたのに、今日にはちゃんと島忠から購入に変更してるよ（＠＠）　Mr.高値掴み　中々手ごわいですねぇ

　これって公示価格であって市場の取引価格じゃないですよね？安かったのよって云いたい訳ね？
10年前は以外と高いんですね。このデータから読み取れる今後値崩れして坪120万になる根拠は何処ですか？

[549: 匿名さん]

用地を長谷工が島忠から購入した時、近くの場所の坪あたり単価は約９１万円ですか。
普通、取引価格は公示価格より高くなるそうですし、マンション価格はごく大雑把にいって土地代半分、建設費残り半分だそうですから、フォレシアムの坪１８０万は妥当というよりむしろ安いとも思えます。
むろん、安けりゃ安いほどよろしいんですが、快調に売れてしまうと値引きは望み薄でしょうね。

[550: 匿名さん]

一戸当りの敷地面積比較

XAX 12,563.98m2 319戸 39.39m2
フォレシアム 31,224.30m2 777戸 40.19m2

ほぼ同じです。
島忠が相場よりも高値で長谷工に土地を売ったか
それとも・・・？

[551: 匿名さん]

>>快調に売れてしまうと

C棟は苦戦確実だと思います。

[552: 匿名さん]

>>549
めちゃくちゃな計算だな。
一戸あたりの土地の持ち分で計算しなきゃ意味ない。

[553: 契約済みさん]

土地購入時と現在の土地価格との差額が長谷工の利益になるなんてあたりまえじゃないですか。

現在の相場で売っているのであれば買い手は別になんの文句もありませんよ。

安い時期に土地を手に入れたからといって購入時の価格で売るとこなんてどこにもないですよ。

[554: 匿名さん]

企業だから利益を重視して当たり前。
まさにそのとおり。
消費者はぼったくられない物件選びをしましょうってこと。

[555: 契約済みさん]

そうですね。現在の土地の価格が適正であればいくらで入手した土地であろうと
関係ないってことですよね。よくわかりました。
それでは土地の価格の話はそれくらいにしましょう。

[556: 匿名さん]

あなた、このスレの管理人ですか？
なんで仕切ってるわけ？

[557: 匿名さん]

嫌なら買わなければいいし、魅力を感じたなら買えばいい。
簡単な事です。
魅力ある物件には自然と人が集ります。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news134.htm

最近、何が何でもこの物件にケチをつる輩がいるようです。
ここが売れると何か不都合でもあるのでしょうか？

以下は、この掲示板での執拗な妨害工作が判明した記事です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8914/res/454-517
ここまで必死に妨害をするとなると、競合物件の営業さんでしょうか？
皆さん、それぞれで情報を取捨選択して有益な情報判断をしましょう。

[558: 匿名さん]

>>552
簿価と時価の違い、わかってる？

[559: 匿名さん]

557の記事はうんざり。
C棟売り出してないじゃん。
A、Bだって完売してないし。
いい加減にしてよ。

[560: 匿名さん]

「ザ・ミレナリータワーズ」の検討板に「賢明な消費者」発見！
No.100です。
他のスレでも大活躍です！

[561: 匿名さん]

>>この掲示板での執拗な妨害工作が判明

妨害工作かどうかは、あなたが判断することではありません。
読んだ人が判断すること。
ただの煽り記事を必死に貼り付ける意図が不明です。
あたたこそ荒らしだと思いますけど。

[562: 匿名さん]

皆さん、そろそろ
「懸命な消費者」、「高値掴み」、「二割引き」、「坪単価120万円」
さんの相手をするのやめませんか？、壊れたレコードのように
論拠に乏しい自説を飽きずに押し付けるだけで彼の書き込みからは何も得るものは無いですし。

他の物件でも、誰も相手をしなくなって彼の書き込みが無くなっていますよ。
これ以上、彼の遊び場を提供するのは意味が無いです。

[563: 賢明な消費者]

今日（2008/6/22）の日経朝刊より
大京など不動産大手、マンション在庫値下げ　最大１割安

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。
下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。
マンション需要の冷え込みに対応。
地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、
膨らむ在庫の早期処分をめざす。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例はこれまでもあったが、
完成在庫をほぼ一斉に値下げするのは珍しい。

----------------------------------

私の言うが正しいことが証明されました。
ハセコーもココロコスでは2割下げを実施しましたが、他物件でもやらざるを得ないでしょう。
やりやすいのは、粗利がタップリのって2-3割引いても利益が出る物件です。

[564: 物件比較中さん]

>>563
ここで仰られたご持論は土地付き一戸建てが良い、というものでしたよね。

ただ確かに完成在庫の動向には目が離せませんね。
景気は下がり気味なのに金利が上がっていて世知辛いですからせめて経済的な物件を選びたいものです。

[565: 賢明な消費者]

今日（2008/6/22）の日経朝刊で、スポンサーを気にせず本当の記事を書くと下記になります。
　
　大京など不動産大手ですら、マンション在庫値下げ　最低１割安　物件によっては3割も

　マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の「値引き」販売を日常的に行って
いるが、今回どの購入者に対しても「値下げ」することとした。下げ幅は物件により異なるが、
最低でも10％、交通利便性の劣る立地条件の物件などは30％程度となる見込みだ。

　マンション需要の冷え込みと、コストの安易な製品転化への批判、賢明な消費者が増加した
ことによるボッタクリ価格が通用しなくなったことに対応。

　昨年までの地価上昇で土地を「高値掴み」したことや資材価格の上昇により建設コストが拡大
する中でのやむを得ない値下げで、膨らむ在庫の早期処分により現金回収を急ぎ、倒産防止を
最優先する。

　一部の売れ残り物件を個別交渉で値引きする例は日常茶飯事でもあったが、手間がかかり
戸数がさばけないので、完成在庫をほぼ一斉に大幅値下げし、敗戦処理を迅速化する。

[566: 匿名さん]

売れてる売れてると煽り消費者を焦らすのが典型的なデベなやり方。
今なら、土地下落、マンション相場下落が鮮明になっちゃったから、
金利上がりますよ〜、消費税上がりますよ〜、鉄鋼材上がってますよ〜でしょ。
ここのMRで、「何号室、ご契約〜〜〜」ってのは正にそれ。
結局、勉強不足な消費者が貧乏くじを引いてしまうのです。

[567: 匿名さん]

もし、ご存知の方がいらっしゃったら
この物件の最新の残戸数を教えてください。

[568: サラリーマンさん]

でもさ。
実際に売れてるんだからいいんじゃないの？
買ってる人も納得して買ってるんだし、外野がそんなに必死になる必要ってあるの？
Ａ棟Ｂ棟も順調に売れて予想を上回る実績なのも事実。
（現に残っている部屋は数戸しかありません）
Ｃ棟はまだ売り出してないので、ＡＢ棟だけで実績を判断するのは当然の話では？

あと企業なんだから利益を追求するのも当たり前。
要は、価格なんて需要と供給のバランスの問題でしょ。
魅力ある物件なら強気になるし、売れない物件なら値引きする。
売れてる物件をわざわざ値引きする企業なんかないでしょ？
そんな簡単な話に何ムキになってるんだろう…？

[569: 近所をよく知る人]

こんにちは。近所のマンションに住むものです。
私は他県からの移住者で利便性と価格のバランスからこの周辺の物件を探しておりました。
しかし環境に関しては川崎というイメージもありあまり期待してませんでした。

ですが今現在はとっても満足しております。
環境面では嫁が喘息もちなのでちょっと心配あったのですがまったく問題ありません。
空気がいいとはいえませんがまったく気になりません。
むしろ以前よりいいですね。
味の素の工場の臭いもしたことないですね。

それよりも多摩川が近くにあるのはとても気持ちいいです。
よく散歩に出かけています。
それと大師公園はよく行きます。

そして高速の入り口がすぐ近くにあるので交通の便でもメリットありです。
よく八景島や海の公園に行くのですが首都高湾岸線（600円）で30分かからずにいけます。

フォレシアムのＭＲも見学に行ったのですが基本的にマンションの仕様が違いますね。
そして共用スペースがぜんぜん違います。ちょっとうらやましいです。
確かに価格もちょっと高いので私の予算では難しいのですが。。。
でもそれなりの価値はあると思います。
フォレシアムの方とお友達になってカフェでお茶でも出来たらな〜と思ったりしてます。
契約された方、ご近所になりますのでよろしくお願いいたします。