フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[361: 匿名さん]

今までがあまりにも安すぎたのでは？
坪１８０万円だったら、そもそも全然高くないでしょ。

[362: 物件比較中さん]

長谷工のＨＰに「新しい二重床を開発」って載ってました。
なんかすごそう！

[363: 匿名さん]

そうなんです。
全然高くないんです、現状の比較では。
だから売れる。

だけどバブルですよ、大師線ですよ？と言っているのです。

[364: 匿名さん]

大師線だなんてみんな知ってるよ

[365: 契約済みさん]

素人ではありますが、いろいろと勉強した結果、長谷工仕様は、
庶民向けマンションとしてはコストパフォーマンスが高いという結論に達しました。

直床、2重天井について。
効率と可変性をバランスよくパッケージングするための選択です。
まず、直床を採用することで階高を押さえながら天井高を確保しています。
しかも、直床を採用することで、2重床に比べて、ローコストで防音性を
高めており経年変化による床材の軋み等を防止しています。
また、長谷工の直床は水周りは2重床で、段差を無くしバリアフリーになっています。
よく言われるのが、リフォーム性は2重床が優れるという話ですが。
庶民向け物件では直床でも2重床でも実際はさほど変わりません。
具体的にいうと、水周りを含めた間取りを完全に自由設計したい場合はＳＩ構造を
取っていないマンションでは対応出来ません。
ＳＩ構造を取っていない物件では、騒音2重床と長谷工仕様直床では
水周りの移動が出来ないことから、リフォーム性は殆ど変わりません。

長谷工が最近2重床を出しましたが。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2008/0605.html

これは、ローコストで直床並みの遮音性能を発揮するもので
ある意味画期的なものです。

さらに以前に出していた2重床があります。
http://arcbits.com/hc/news/2003/0627.html

これは、非常に遮音性能が高いですが。
高価で、高級マンションに採用されるものす。

スラブについて
長谷工のスラブはＰＲＣアンボンド工法200mm以上でボイドスラブと比較して
躯体天井高を効率良く確保できますし梁の出っ張りがなくなります。
また、厚みに対する防音性能でもボイドスラブに対し
優位性があります。

戸境壁について
長谷工の戸境壁は壁式構造で厚さ180mm以上を確保しており軽量鉄骨下地でふかした2重壁で
あるため遮音性能が優れています。

http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/ronbun/04aij40074.pdf

また、2重壁の直壁に対する優位点として、
・施工品質が安定すること、
・躯体の断熱処理に対しての処理が容易であること。
・壁面へのピン立てが可能、リフォーム時を含め
　コンセントの設置が容易

なとがあります。

長谷工はマンションの工業化、効率化を勧めており。
一品モノの手作りだったあるマンション建築一歩踏み出して、
高品質化と低コスト化を進めています。
効率化への取り組みは非常に納得性の高いものがあります。

[366: 匿名さん]

あらあら、また営業さんですか？
二重壁を絶賛するなんて・・・
駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？
なぜしないのって、コンクリートの水平をしなくていいから。
ただのコスト削減です。
このマンションはハセコー使って安く建てて、
消費者に還元するどころかぼったくってます。

[367: 匿名さん]

あと二重壁は遮音性能が低い。ものによっては二重床とおなじ太鼓現象が生ずる。
クラックがあってもわからない（隠せる）。水平にしなくていいのでコスト削減。
など売る方にとってのメリットばかりですな。
ここは外壁がそもそもＡＬＣ板だしね。

[368: 契約済みさん]

>>366

はて？

＞あらあら、また営業さんですか？
　二重壁を絶賛するなんて・・・
　駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？

どういう常識なのでしょうか？
添付した資料は読まれましたか？
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/ronbun/04aij40074.pdf

2重壁の場合内壁を上下の構造体で固定する限りは、空気伝搬音による遮音性能（Ｄ値）は変わりません。
固体伝搬音からいうと、内壁ありの方が有利であり、直貼りが遮音上ベストというのは、間違いです。

上記資料を見ればよく分かると思うのですが。

＞駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？
　なぜしないのって、コンクリートの水平をしなくていいから。
　ただのコスト削減です。

直壁だと、職人の腕によって施工品質にバラツキが出ますし、工期も伸びます。
そのコストがバカに出来ないムダだということですよ、ムダをなくすのが合理化であり
コスト削減です。しかも直壁が遮音性に優れるわけでもない。
経年変化も出やすい、リフォームしてもコンセントの埋め込みは出来ない。
直壁のメリットはせいぜい、部屋を数センチ広く使えるというのが正しいのでは？

＞このマンションはハセコー使って安く建てて、
消費者に還元するどころかぼったくってます。

購入者に失礼だと思いませんか？
購入者がボッタクリだと判断する物件が
この市況の悪いさなか4ヶ月で9割程度も成約するわけがないと思いませんか？

[369: 匿名さん]

消費者がデベに踊らされてるから高値掴み物件が売れるのでしょ。
ここが売れてるのは、駅徒歩三分で価格が現状では手頃という記号性。

大師線沿線なんて坪120万くらいが適正価格ですよ。
何度も出ていますがこの物件の坪単価は、数年前なら川崎駅前が買えた値段。
急激に上がったということは、急激に下がる可能性があるってこと。
再開発だってデベが勝手にマンションを建て、スーパーとホームセンターが出来るだけ。
再開発で値段が上がるのは、地域一体開発です。
この地域、古い民家と工場がひしめきあっています。
一体再開発なんて絵に描いた餅状態。
あの地域を地上げし一帯開発するメリットは誰にもありません。
舞い上がってないで冷静に考えれば現実が見えます。
貨物船旅客化など50年ないと思って正解。

土地入手、資材発注時期から旧価格物件でしょ。
デベに踊らされぼったくられてることに、なぜ気付かないのか？
なぜ資産価値が大切なのか？
数十年で数千万のローンを組むリスクをお忘れでは？
中古価格の下落が激しく、賃料も安いってのは現実です。
十年後、負債で身動きがとれなくなるのがおちです。

[370: 不動産購入勉強中さん]

ぼったくりっていうのかな。
入手時期・資材発注時期を考えると高いっていうけど、
早いうちに仕入れておいた長谷工が得するのは
別に悪いことじゃないんじゃないんですか？
今仕入れたらほんとに高いんだから。
もし長谷工がここを新価格で仕入れてたら、
この価格でも納得ってこと？

[371: 契約済みさん]

＞大師線沿線なんて坪120万くらいが適正価格ですよ。

適正価格は貴方が決めるものではないのでは？
適正価格は需要と供給で決まるものでしょう。
ここが完売すれば、今回の根付けは適正価格だったということです。
ここが坪120万ですか？全戸即日完売でしょうね(笑)

＞数年前なら川崎駅前が買えた値段。
急激に上がったということは、急激に下がる可能性があるってこと。

先にも書きましたが
ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず。
ですよ。

下がっても良いじゃないですか、固定資産税が安くなりますよ(笑)
日本は既に人口減少フェーズに入って来ました。
需要が減るから、当然不動産には下落圧力が掛かるのは当然です。
で人口の動態は今後どうなるか、人が減ると人は暮らしやすい所に移動します。
首都圏ではあっても郊外バス便地区などの不便な郊外は徐々に衰退するでしょう。
では、ここ東門前はどうでしょう、ここは古い町です。
長い歴史を持ち全国的に有名な川崎大師の門前町です。ここは、いい意味での
下町でゆったりした時間が流れています、お大師さまのご加護があるのかも
しれませんが、新興住宅街のようにギスギスしていません。
周りには、多摩川もある、子供が大喜びする大師公園もある、新築された東門前小学校もある。
ファミリー層が、子育てをするにはかなり恵まれた環境です。
かといって、郊外のバス便地域とは違って至近に京急大師線が通っています。
大師線はのんびりした路線ですが、駅舎に屋根は有りますし、本数も多く、雨の日も遅延がなく
朝は座れる、バスと違って乗客が多いからといって、駅をスキップされることも有りません(笑)
再開発目覚しい川崎まで7分、横浜、品川、羽田にも近い、何気に便利な所です。

＞なぜ資産価値が大切なのか

ここの購入者は、東門前がどんな街になることを希望して
購入されているとおもいますか？大きなビルがニョキニョキ建って
第二の川崎駅前を目指すような、大規模開発が掛かってグングン地価が
上がるような場所を期待して購入されたのでしょうか？

私の場合、下町でゆったりした時間の流れるここに住んで
川崎駅の利便性と、職場へ30分以内、新幹線、羽田、東京方面、横浜方面へのアクセスの良さ
享受しながら、家族と楽しく暮らす予定です。
で、資産価値って中古が幾らで売れるという話ですよね、興味ないです(笑)

＞数十年で数千万のローンを組むリスクをお忘れでは？

ローンは身の丈にあったものにすればよいだけであって各個人の問題ですよ。

[372: 匿名さん]

デベや販売会社がガッポリ儲けて喜ぶ消費者はいません。

[373: 匿名さん]

契約済とやらは住民板に行けばいいのに。

[374: 匿名さん]

>>日本は既に人口減少フェーズに入って来ました。
>>需要が減るから、当然不動産には下落圧力が掛かるのは当然です。
>>首都圏ではあっても郊外バス便地区などの不便な郊外は徐々に衰退するでしょう。

その通り。
この地域はますます衰退します。
さらにマンションバブルがはじけました。
だからここは「高値掴み」なんです。

[375: 匿名さん]

契約済みが持ってきた資料は
１５０の直壁と１５０の壁＋２重壁の比較だから
遮音性能の比較にはならんな。
同じ壁厚で測るなら２００の直壁と１５０＋二重壁ぐらいじゃないと話にならん。

[376: 契約済みさん]

>>375

＞１５０の直壁と１５０の壁＋２重壁の比較だから
遮音性能の比較にはならんな。
同じ壁厚で測るなら２００の直壁と１５０＋二重壁ぐらいじゃないと話にならん。

わはは、面白いなぁ。

逆に言えばRCの壁厚が同じであれば。
直壁と２重壁では適切な施工の2重壁の方が遮音性能が高いということで宜しいですね。

[377: 匿名さん]

わはは。面白いな。

＞RCの壁厚が同じであれば。
＞直壁と２重壁では適切な施工の2重壁の方が遮音性能が高いということで宜しいですね

RCの壁厚を同じにできないから二重壁にしてんだろ。
あなたがいうコスト削減でしょう。
ここ１８０だろ？今時２００もない物件のほうが珍しいわ。
それなのに自分の脳内だけ条件よくしてどうする？

[378: 契約済みさん]

＞ここ１８０だろ？今時２００もない物件のほうが珍しいわ。
それなのに自分の脳内だけ条件よくしてどうする？

同価格帯でちょっと探したらコレだけありましたよ。
戸境壁のRCの壁厚が180mmで直壁の物件って、寧ろ庶民向け物件ではスタンダードなんじゃないですね？
長谷工仕様は直壁ではなくふかした2重壁になってる分それらより、ちょっと良いってことで
いいんじゃないですか？(笑)
なんにせよ、2重壁がダメという都市伝説はいい加減にしてもらいたいものです。

http://www.goldcrest.co.jp/html/tmt/quality/structure.html

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00002...

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00025...

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00025...

http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00025...

[379: 近所をよく知る人]

まだ、先のことかもしれないけど、お正月は大師道（国道４０９号）は
大渋滞でしょうね。
初詣客、祈祷殿、ＳＣに来る客（駐車目的も含め）などなど
この時期だけは、車どっか遠くに置いておいた方がいいのかな？

[380: 契約済みさん]

>>379

昨年の周辺規制状況です。
http://www.k-kankou.jp/event/1gatu/2008_koutuukiseidate.pdf

込み具合が実際どうだったかは、ご近所さんに聞かないと分かりませんね。