フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[321: 物件比較中さん]

また来たな！！！ミスター高値掴み

で、そろそろお手ごろ物件を具体的に挙げろよ

[322: 周辺住民さん]

OKは着工していますよ。

[323: 匿名さん]

多摩川はここら辺が決壊する前に、上流域の二子玉川、上野毛、など高級住宅地や六郷土手が水浸しになっていると思いますよ。

ここより少し上流域で決壊する可能性のほうが高いのでここら辺で決壊する時はもう多摩川流域はすべて大田区側も含め大惨事でしょう・・・


　昨年の台風の時も多摩川大橋の辺りや二子玉川周辺は物凄く水かさが上がっていました。大師、羽田周辺もかなり水位は上がっていましたが川幅が広い分まだ余裕がありました。

　
洪水は予測不可能ですからね。リスクが無いわけではありませんね。嫌な人は購入を見送れば良いだけです

[324: 契約済みさん]

多摩川のリスクについては、皆さんご存知だとは思いますが。

ここの堤防は越水(水が溢れる)はあっても決壊しません。
なぜなら、既にスーパー堤防になっているからです。

スーパー堤防の詳細はこちら
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/01.htm

多摩川のスーパー堤防整備状況はこちら
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/04.htm

これを見ると、多摩川のスーパー堤防の整備事業自体はあまり進んでいませんが。
フォレシアムのある中瀬地区は整備済み
隣接する大師河原一丁目地区は整備済み
同じく隣接する大師河原第二地区は整備中と
出来うる災害対策をしっかりやっているので、非常に安心です。

[325: 匿名さん]

>万が一氾濫した際、資産価値暴落は確実

実現してくれんかな、そうしたら底値を拾う。
だって、大洪水なんて、そう度々起こるわきゃないし、起こったところで数日で水は引くだろうし。

[326: 匿名さん]

買う気の無い人が、どうしてこんなに必死になっているのでしょうか？
そんな暇な人が何人もいるわけもないし、
>>217
でも指摘されていますが、名前を変えての自演とか悪質ですね！

[327: 物件比較中さん]

自作自演なら
No.281でも指摘されてるぞ。
ここの荒しは低レベルだから分かり易い。

[329: 契約済みさん]

間違いなく同じ人物が名前を変えて必死にケチをつけています。
執拗に文句を言ってくる「賢明な消費者」と「川崎大使」の両者も同一人物のようですね。
>>265 の「賢明な消費者」と
>>311 の「川崎大使」
の記事なんか、引用の記号に特徴がありますから一発で分かります。
「⇒」の引用記号はあまり使う人もいませんし。
しかも矢印の後の半角スペースまでもが一致。笑
かなり必死ですね。

[330: 契約済みさん]

多摩川氾濫の話がありましたが、今は地震のほうが怖いです・・・・・・

[331: 匿名さん]

ホントだ！
どう見ても同一人物の自作自演じゃん！！
痛すぎて、なんか哀れ。。。。。

[332: 周辺住民さん]

何？川崎大使って、何様？
来なくていいですよ〜。
ご近所じゃなくてよかった・・

[333: 検討者]

あのう〜　私も検討者なんですけど、賢明な消費者さんや川崎大使さんのコメントって
大変参考になりますよ。だって、この板を読んでいる検討者ってこの物件のホントの
姿を知りたいわけでしょ。この物件のいいとこなんて、黙っていてもMRやネットで
知る事ができます。その点購入断念者かライバルデベかしらないけど、冷静に物件の
デメリットを教えてくれるのは、大変ありがたいし、それが「検討版」にとって
一番重要な情報じゃないかな。そもそも賢明な消費者さんや川崎大使さんのコメント
を真っ向からだれも論理的に否定できないじゃん。
人の折角の意見に対して誹謗中傷するヒトこそ退場願いたいね。

[334: 匿名さん]

ここって、ひところのミレナリー・スレに良く似てる。
購入者・検討者を名乗る削除依頼マニアがいるとこなんか、そっくり。

[335: 匿名さん]

>>そもそも賢明な消費者さんや川崎大使さんのコメントを真っ向からだれも論理的に否定できないじゃん。

論理的に否定できないのは事実だから。
荒らしとか煽りとか決めつけるしか脳が無いようです。

ここの物件の真実は「高値掴み」
デベが必死に誘導したマンションバブルが崩壊しています。
この物件はこの地域ではマックス価格。
大使線は坪120万位が適正価格です。
現状で、デベの言い値で買う消費者は学習能力が無さすぎです。
永住するから価格下落は関係ない。
確かにそうですが数千万のローンを数十年で組むリスクを何も考えていない。
坪120万のマンションが15年程度で半額以下になる地域。
再開発といったって資産価値が上がるような一体開発ではない。
痛い目にあうのは、
盲目的な契約者ですよ。

[336: 物件比較中さん]

結構、論理的に反論されてましたけどねぇ…辻褄あってなかったり正確でない情報が含まれてたりで。

[337: 検討者]

336さん
具体的に言ってくれませんか。

[338: 契約済みさん]

地震のリスクについては、皆さんご存知だとは思いますが。

内閣府防災情報のゆれやすさマップの神奈川県の資料を見る限り
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/kanagawa.pdf

フォレシアム近辺の計測震度増分(ゆれやすさ)は
黄色（0.6〜0.8）で、若干悪いが、悪すぎることは無く。
むしろ湾岸地域では良い方です。
フォレシアムより地盤の良いところ(緑や青)を探すとするならば
神奈川では山側を選ぶしかなくなりますね。

合わせて、東京都と比較した場合
http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/tokyo.pdf

東京都区内の比較的安全といわれている地域と同じ黄色（0.6〜0.8）
と同じレベルで、東京都の湾岸地域よりは計測震度増分ではゆれにくい
ことになります。

防災への備えですが、フォレシアムのA棟B棟はコンクリート杭をＮ値60を超える
支持層がある地下45mまで打ち込んでありC棟はさらにＮ値60を超える2度目の支持層が
現れる地下60mまで打ち込んでいます。

また、液状化については調査の結果、砂や土の粒度の状態から液状化が発生する
可能性は低いという結果が出ています、ただし地表面に近い部分で万が一液状化が起きたときの
横方向のせん断力に対して万全を期すため、コンクリート杭の上部は鋼管巻き処理が
なされています。

フォレシアムはオール電化で地震時の火災リスクが少なくインフラ復旧の速さも電気が
ガス併用より有利になります。
また、各戸にエコキュートの貯湯タンクがあるため非常時には300Lの
非常水源として活用できますし。
地下貯水槽、多摩川が第二、第三の水源になりえます。

また、至近距離にある多摩川沿いの大師川原防災ステーションは
水路を使った川崎南部地域の災害発生時の災害復旧拠点であり、

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/whole/rcm/magazine/pdf/200712.pdf

川を下った先にある東扇島には災害発生時の首都圏の物資供給拠点
が整備されています。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/keihin/jigyou/kawasaki/ougi/02.html

[339: 匿名さん]

>>335
文章中の「大師線」が「大使線」になってますよ。
これって、また「川崎大使」の自作自演の書き込みじゃん。笑
前回の変換の記憶が残ってて第一候補が「大使」になっちゃってるし。
哀れですので、いい加減に落ち着けば？

[340: 匿名さん]

そうやって煽る前に論理的に反論したらいかが？

[341: 契約済みさん]

ゆく河の流れは絶えずして、しかももとの水にあらず。よどみに浮かぶうたかたは、かつ消えかつ結びて、久しくとどまりたるためしなし。世の中にある人とすみかと、またかくのごとし。

ですよ。

[344: 匿名さん]

土地の入手時期、鉄鋼資材の発注時期からマンションプチバブル以前の旧価格物件のはず。
どうしてハセコーのエコノミーマンションが、
この地域で坪180万なのか？
ほんの数年前は川崎駅前、三井が一帯開発したラゾーナと同価格帯です。
デベにぼったくられてるからです。

永住するつもりでも資産価値下落は見逃せない。
不確定な未来に長期ローンを組むリスクをお考えですか？
月々の支払い価格を提示され、盲目的に契約してるのでは？
万が一、売るにしても賃貸に出すにしても、ここがどんな地域なのか明確です。
賃料相場が低く、中古マンション価格の下落が激しい地域。

デベは売るために再開発だの貨物線旅客化だの絵に描いた餅で釣ってくる。
現在の川崎市の財政、国の財政状況、景気動向、人口動態・・・
高度成長期のような再開発が進む国でないのは明らか。
すでにマンションバブルははじけました。

消費者が賢くならなければなりませんよ？

[346: 購入検討中さん]

>>344
はいはい。もういいですから・・
自演を指摘されて必死になるのは分かりますが、もう誰も相手にしませんよ！
残念ですが、さようならです。
本当にありがとうございました。

[347: 匿名さん]

342、343、345

削除依頼しときました。

[348: 匿名さん]

都合の悪い書込みされると全部荒らし、全部自演ですか？
論理的に反論してください。

[349: 匿名はん]

いや〜、荒しが凄いね。ここ！
ここが売れると何か不利益でも被るのかな？
普通に考えてここまで執着するのは異常だね。

川崎駅前ラゾーナの販売価格とここの価格が同価格帯だったら何？って感じですね。
荒し連中が生きている間に川崎駅前の物件がラゾーナ価格に戻る事はないですよ。
という事でここの価格も数年前とは比較しても意味がない事がわかりますよね。
それとも数年後に川崎駅前の物件がラゾーナの価格に戻るとでも？
そしたら坪120万って事にもなるかもね。

そんな妄想を信じている荒しさんに「消費者が賢くならなければ」って言われてもねぇ…。

[350: 匿名さん]

結局、値段なんですよね〜
ここが坪150万程度だったらこんな論調にはならないでしょ？
大師線だけど安いからいいかぁ、みたいな。
70m2そこそこで4000万でしょ？
高値掴みだと言われても、その通りとしか言いようがない。
それを納得して、
メリットが上回って契約したのなら、
大人しく住民板に行けばいいのに。

[351: 匿名さん]

>>荒し連中が生きている間に川崎駅前の物件がラゾーナ価格に戻る事はないですよ。

どうしてそう考えるのか書かなければ、ただの煽り投稿ですよ？

[352: 匿名はん]

ではあなたは「数年後に川崎駅前の物件はラゾーナ価格になりますよ！」と言われて。
なるほど納得！ってな事になる訳ですか？

[353: 匿名さん]

今回のマンションバブルは投機目的の外資の流入で始まりました。
それに乗ってデベがイケイケで価格を吊上げた。
「今が買い時です」「今を逃したら買えませんよ」が合言葉。

サブプラ問題で外資が一斉に手を引きました。
不相応に高騰した土地は値を下げています。
残ったのはデベが価格を吊上げたマンションの数々。
投機資金は食糧、希少金属、鉄鋼に向いた。

日本の現状。
正規雇用以外の労働者が増えている。
先進国でも有数の超高齢化社会、すでに人口減少期に入った。
大増税時代がはじまります。

一円でも安く価値のある住まいを購入しましょう。

[354: 匿名さん]

>>ではあなたは「数年後に川崎駅前の物件はラゾーナ価格になりますよ！」と言われて。
>>なるほど納得！ってな事になる訳ですか？

今後数年で急激に価格が下落するとは考えられない。
これから売る物件は土地高騰、資材高騰の影響を直に受けるから。
ただ、景気動向をみればデベが高く売りたくても売れない。
明らかに価格調整時期に突入した。
価格のピークを過ぎた。
急激に上がったということは、
急激に下がる可能性もあるってこと。

今しかない、なんて考えは営業トークの受売りでしかありません。
デベはマンションを建て続ける宿命にあります。
魅力的な物件はこれからも出てくると考えるのが自然。

[355: 匿名はん]

>>354

概ね同意しますが、収益還元法を考ええると今後も川崎駅前の物件はラゾーナ価格にまで
下がる事はないと思いますよ。
物件価格が安くなり、利回りが出るようになると投資資金が流入しますから。
数年前のハゲタカみたいにね！

[356: 物件比較中さん]

>337さん
336です。
具体的には、川崎西口と東門前と鶴見市場の空気が根拠も無く全く違うとされていたり、ここの徒歩3分と川崎西口徒歩10分の比較でここの3分には信号待ちが入っていない云々やら、他方はここの隣接商業施設が着工済みにもかかわらず計画のみとされていたり・・・という事がありました。

[357: 物件比較中さん]

最近良く書かれているのですが、エコノミーマンションの定義に興味があります。
他と比べて相対的に仕様が低いものなのでしょうか？内装に安い資材を使用しているものでしょうか？それとも構造が？？
外観デザインとか間取り設計だけの話ならいいのですが、気になりますよね・・・

[358: 契約済みさん]

結局は自演して執拗な文句の書き込み。
買う気もない、そんな貴方の書き込みを誰が信じますか？
自演がバレても相手をして貰うために、必死にコメント書いてるのが見え見えです。

[359: 匿名さん]

ハセコーでググれば嫌というほど出てきますよ？
マンションを安く建てる能力には長けている、一言だとこんな感じでしょうか？
例えば境界壁がクロス直張りでない・・・とか。

[360: 匿名さん]

358みたいなレスって意味ありませんよね？

[361: 匿名さん]

今までがあまりにも安すぎたのでは？
坪１８０万円だったら、そもそも全然高くないでしょ。

[362: 物件比較中さん]

長谷工のＨＰに「新しい二重床を開発」って載ってました。
なんかすごそう！

[363: 匿名さん]

そうなんです。
全然高くないんです、現状の比較では。
だから売れる。

だけどバブルですよ、大師線ですよ？と言っているのです。

[364: 匿名さん]

大師線だなんてみんな知ってるよ

[365: 契約済みさん]

素人ではありますが、いろいろと勉強した結果、長谷工仕様は、
庶民向けマンションとしてはコストパフォーマンスが高いという結論に達しました。

直床、2重天井について。
効率と可変性をバランスよくパッケージングするための選択です。
まず、直床を採用することで階高を押さえながら天井高を確保しています。
しかも、直床を採用することで、2重床に比べて、ローコストで防音性を
高めており経年変化による床材の軋み等を防止しています。
また、長谷工の直床は水周りは2重床で、段差を無くしバリアフリーになっています。
よく言われるのが、リフォーム性は2重床が優れるという話ですが。
庶民向け物件では直床でも2重床でも実際はさほど変わりません。
具体的にいうと、水周りを含めた間取りを完全に自由設計したい場合はＳＩ構造を
取っていないマンションでは対応出来ません。
ＳＩ構造を取っていない物件では、騒音2重床と長谷工仕様直床では
水周りの移動が出来ないことから、リフォーム性は殆ど変わりません。

長谷工が最近2重床を出しましたが。
http://www.haseko.co.jp/hc/news/2008/0605.html

これは、ローコストで直床並みの遮音性能を発揮するもので
ある意味画期的なものです。

さらに以前に出していた2重床があります。
http://arcbits.com/hc/news/2003/0627.html

これは、非常に遮音性能が高いですが。
高価で、高級マンションに採用されるものす。

スラブについて
長谷工のスラブはＰＲＣアンボンド工法200mm以上でボイドスラブと比較して
躯体天井高を効率良く確保できますし梁の出っ張りがなくなります。
また、厚みに対する防音性能でもボイドスラブに対し
優位性があります。

戸境壁について
長谷工の戸境壁は壁式構造で厚さ180mm以上を確保しており軽量鉄骨下地でふかした2重壁で
あるため遮音性能が優れています。

http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/ronbun/04aij40074.pdf

また、2重壁の直壁に対する優位点として、
・施工品質が安定すること、
・躯体の断熱処理に対しての処理が容易であること。
・壁面へのピン立てが可能、リフォーム時を含め
　コンセントの設置が容易

なとがあります。

長谷工はマンションの工業化、効率化を勧めており。
一品モノの手作りだったあるマンション建築一歩踏み出して、
高品質化と低コスト化を進めています。
効率化への取り組みは非常に納得性の高いものがあります。

[366: 匿名さん]

あらあら、また営業さんですか？
二重壁を絶賛するなんて・・・
駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？
なぜしないのって、コンクリートの水平をしなくていいから。
ただのコスト削減です。
このマンションはハセコー使って安く建てて、
消費者に還元するどころかぼったくってます。

[367: 匿名さん]

あと二重壁は遮音性能が低い。ものによっては二重床とおなじ太鼓現象が生ずる。
クラックがあってもわからない（隠せる）。水平にしなくていいのでコスト削減。
など売る方にとってのメリットばかりですな。
ここは外壁がそもそもＡＬＣ板だしね。

[368: 契約済みさん]

>>366

はて？

＞あらあら、また営業さんですか？
　二重壁を絶賛するなんて・・・
　駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？

どういう常識なのでしょうか？
添付した資料は読まれましたか？
http://www.yoshino-gypsum.com/pdf/ronbun/04aij40074.pdf

2重壁の場合内壁を上下の構造体で固定する限りは、空気伝搬音による遮音性能（Ｄ値）は変わりません。
固体伝搬音からいうと、内壁ありの方が有利であり、直貼りが遮音上ベストというのは、間違いです。

上記資料を見ればよく分かると思うのですが。

＞駆体直張りのほうがいいのは常識ですよ？
　なぜしないのって、コンクリートの水平をしなくていいから。
　ただのコスト削減です。

直壁だと、職人の腕によって施工品質にバラツキが出ますし、工期も伸びます。
そのコストがバカに出来ないムダだということですよ、ムダをなくすのが合理化であり
コスト削減です。しかも直壁が遮音性に優れるわけでもない。
経年変化も出やすい、リフォームしてもコンセントの埋め込みは出来ない。
直壁のメリットはせいぜい、部屋を数センチ広く使えるというのが正しいのでは？

＞このマンションはハセコー使って安く建てて、
消費者に還元するどころかぼったくってます。

購入者に失礼だと思いませんか？
購入者がボッタクリだと判断する物件が
この市況の悪いさなか4ヶ月で9割程度も成約するわけがないと思いませんか？

[369: 匿名さん]

消費者がデベに踊らされてるから高値掴み物件が売れるのでしょ。
ここが売れてるのは、駅徒歩三分で価格が現状では手頃という記号性。

大師線沿線なんて坪120万くらいが適正価格ですよ。
何度も出ていますがこの物件の坪単価は、数年前なら川崎駅前が買えた値段。
急激に上がったということは、急激に下がる可能性があるってこと。
再開発だってデベが勝手にマンションを建て、スーパーとホームセンターが出来るだけ。
再開発で値段が上がるのは、地域一体開発です。
この地域、古い民家と工場がひしめきあっています。
一体再開発なんて絵に描いた餅状態。
あの地域を地上げし一帯開発するメリットは誰にもありません。
舞い上がってないで冷静に考えれば現実が見えます。
貨物船旅客化など50年ないと思って正解。

土地入手、資材発注時期から旧価格物件でしょ。
デベに踊らされぼったくられてることに、なぜ気付かないのか？
なぜ資産価値が大切なのか？
数十年で数千万のローンを組むリスクをお忘れでは？
中古価格の下落が激しく、賃料も安いってのは現実です。
十年後、負債で身動きがとれなくなるのがおちです。

[370: 不動産購入勉強中さん]

ぼったくりっていうのかな。
入手時期・資材発注時期を考えると高いっていうけど、
早いうちに仕入れておいた長谷工が得するのは
別に悪いことじゃないんじゃないんですか？
今仕入れたらほんとに高いんだから。
もし長谷工がここを新価格で仕入れてたら、
この価格でも納得ってこと？