フォレシアム (川崎グリーンメガ) 【2】

[匿名さん]

レスが1000を超えたのでその2を立てました。
情報交換していきましょう！


所在地：神奈川県川崎市川崎区中瀬3丁目20-37（地番）
交通：京急大師線 「東門前」駅 徒歩3分

[161: 物件比較中さん]

住宅ローン控除って来年はどうなんでしょう？
なくなっちゃうのかな？

待てば待つほど、今の家賃など出費がかさむので
早めに決めたい。。

[162: 契約済みさん]

>>146
>>買えるとこが、ここだけだったのですよ。涙

購入した方で、このような発言をなさるのは残念です。
私は価格や立地に満足して買いました♪
皆さん同様、物件自体に魅力を感じましたし自信を持って生活して行きたいですね♪

[163: マンション投資家さん]

久しぶりに覗いてみると、かなり活気が出ていていますね！
いつのまにかスレもNo2になっていて・・・
私もちょっと参加させて貰います。

まず価格の話は討論してもキリがないですよ。
そもそも価値観の問題ですし、自分の価値観を相手に押し付けるのは野暮です。
価格と魅力のバランスで個々が決断すればいい事なのです。

それから不動産では相場というのは過去との比較ではない事は常識です。
（例えばいつまでもバブル時の価格と比較している業者はいないですよね。笑）
つまり、ちょっとした近隣の変化次第で不動産価格は一変します。
要は、その販売価格で売れるか売れ残るか・・・が重要なのです。
だから、個々の判断が重要になってきます。
個々がそれぞれで判断した結果、物件に売れ残りが生じればそれは高値だと結論が出せます。
順調に売れている物件を「高値掴み」と結論づけるのは早計です。

自分が高値だと感じれば買わなければいいし、魅力を感じれば買えばいい。
そうする事により物件は自然と淘汰されていきます。

私見では、順調に契約を伸ばしているフォレシアムは消費者の判断が正確に反映されている物件だと感じています。

[164: 物件比較中さん]

No163のマンション投資家さんの意見に賛成！
高値、安値の感じ方は人それぞれ！
人気の部屋を定価で買うか、売れ残り部屋を割引で買うかも自由！
自分の好きな部屋を自信を持って買えば良し！

[165: 匿名さん]

ここの最大の欠点は、川崎の持つ悪いイメージですね。
　実態は２０年前とは全然違っていますが、川崎に来たことの
ない人の持つ「川崎」イメージはネガレスのとおりでしょう。

　それさえ気にならなければ、横浜や川向うより便利な物件が
安くかえるという見本のような物件だと思いました。

[166: 賢明な消費者]

165さん
川崎駅徒歩圏ならともかく、京急大師線は便利じゃないよ。バス便と同じ。
京急川崎で必ず乗り換えが発生するし、京急本線は品川以東は各駅停車になる
ので、都心（大手町・日本橋）までは時間がかる。
東京駅直通の東戸塚や戸塚の方が遥かに利便性が高い。

[167: ＡＡＡ]

マンションに対する思い入れや、価格・価値観は
１６３さんのおっしゃるように人それぞれですね・・・。
契約までにもいろいろ悩みましたし、１００％満足物件なんてありませんからね。
検討されて悩んでいるいるかたのお気持ちが、この掲示板で少しでもラクになったり
参考になればいいですね。

[168: 契約済みさん]

166さん
私は川崎駅徒歩圏内は倦厭し、あえて支線という所で契約しました。
川崎駅は拓けていて便利ですが、実際に住むには生活感が欠けているからです。
支線に住んで簡単に川崎駅前を利用できる点が逆に魅力です。

大手町や日本橋ならば、地下鉄でも各駅停車です。
ＪＲから地下鉄に乗り換えするならば、京急で一本の方が便利かなぁ。
それに夏は海、旅行は空港へも京急は便利。
あと京急線で重宝するのは本数も多く、他線に比べて遅延がほとんど無いところでしょうか。
（あえて各駅停車を利用すれば、ラッシュ時でも座って通勤できる。）
東戸塚や戸塚などの東海道線はラッシュ時の混雑は避けられません。

乗り換えの問題は勤務地次第という部分もありますし、各線に一長一短ありますね。

[169: 賢明な消費者]

168さん
私は鶴見市場徒歩6分の物件を契約寸前でやめ、この物件も3回ほどMRを訪問しました
が結局契約には至らず、川崎駅西口徒歩10分の戸建てを契約・入居しました。
最大の理由は京急の使い勝手の悪さです。
乗客のレベルは別にして、京急は都心に向かう場合、何回も乗り換えをする必要が
あります。そうでなくても京急川崎から日本橋まで35分、JR川崎から東京まで20分です。
第二に川崎区の住環境の悪さです。空気、地盤の弱さ、アジア系住民の多さ、子供の
教育レベルなど、妻が「絶対にＮＯ」と主張しました。
第三に資産価値です。やはり数年前と比較してあまりに割高な物件を購入してしまう
と10年後20年後に売却する際の実現損も大きいと思ったからです。マンションは
戸建てと違い、管理費・修繕積立金・駐車場代という固定費がバカになりませんしね。

[170: マンション投資家さん]

163の書き込みをした者です。

先に述べたとおり、不動産の資産価値は過去の販売価格との比較で検討するのは賢明ではありません。
詳しくは163の記事をお読み下さい。
不動産価値の一般論ですが、そもそもマンションや戸建てで10年後20年後の再販益は期待できません。
逆に再販を見込んで実現損という表現を使うならば、マンションを買うのが賢明です。
また固定費を考える場合も、戸建てよりマンションに歩があがります。（大規模マンションなら尚更）
この２つは管理費・修繕積立金といったリクス管理を分散しているのが理由です。
資産価値を保つという点であれば、そういった理由で戸建てよりもマンションが有利と言われています。

沿線や環境の問題は先にも述べたとおり、それぞれの価値観ですので私がとやかくいう問題ではありませんね。

[171: 匿名さん]

１６９
管理費や修繕積立金って欠点じゃなくて利点ですよ！
そんな事も知らずに戸建てを買ったのでしょうか？
10年後20年後に売却する予定ならば、管理費や修繕積立金でリクス分散を入居者全員で行なっているマンションの方が資産価値は高いのは常識！

[172: 賢明な消費者]

170さん　171さん
私は55百万円の戸建てを買いましたが、内訳は土地40百万円、建物15百万円です。
地価が動かないと仮定すれば、20年後の予想市場価格はコンサバに見積もって
も40百万円（土地価格のみ）はあります。つまりキャッシュで購入したとすれ
ば、750千円/年（＝15百万円÷20年）のコストですみます。戸建てなので、
管理費・修繕積立金・駐車場代はゼロです。今の戸建ては何にもせずとも20年くらい
は十分住めます。
一方マンションの場合、20年後の市場価格は通常購入時の6割程度と思われます
ので、55百万円の物件も33百万円の残存価値となり、コストは22百万円/20年
⇒1,100千円/年となり、さらに管理費・修繕積立金・駐車場代が30千円/月
としても年間の総コストは1,460千円/年となります。
さらにマンションは管理費や修繕積立金が10年20年30年と倍倍にハネ上がるので、
果たして20年前の、管理費+修繕積立金+駐車場代＝60千円/月もするマンションを
高値（新築購入価格の6割）で買ってくれるヒトが本当にいるかもギモンです。

[173: マンション鑑定士]

マンション投資家さん
不動産の相場は、空間軸と時間軸という2つの軸でとらえることが重要です。
　空間軸　　同一時点において物件Ａとその他多数を比較した場合の割安・割高
　時間軸　　同じような物件を購入した（する）場合の過去・現在・予想未来時点
　　　　　　での割安・割高
この物件は、空間軸で見た場合、他の物件のデベ売り出し価格が高すぎる（よって
値引きが一般化しているのであるが）ので割安感があり、「よく売れている」。
しかし、時間軸で見た場合、同じエリアでここ1-2年前に分譲された物件と比較
すれば、2-3割は割高。さらに、マンション販売不振の影響で今後マンション価格
の下落（というより適正化）が必至の現況下では、予想未来比較においても割高。
20年後に売却する際には、いくらで分譲されたかなどは考慮されません。あくまで
物件の市場価格。
従ってこの物件をデベ言い値で買うより、別の沿線の完成在庫を2割程度値引きして
もらって買う方が賢明かと思います。

[175: 匿名さん]

No.828 by 匿名さん　2008/05/25(日) 01:42

ここがどうのという訳じゃなく、普遍的な考え方として
投資目的じゃなくても、資産価値の下落は見過ごせないはず。
居住目的でも、不動産投資に変わりはないんだけどね。
購入したらあっという間に債務超過で自己資本がマイナスじゃ、
年金も当てにできないこれからの世の中、しゃれになりません。

売るつもり、売らないつもりではなく不確定な未来に対するリスク管理の問題なんだけどね。
住み続ければ資産価値下落は関係ない。確かにその通り。
だけど、例えば病気、事故等で収入減（なし）となれば、資産売却。
そのとき、資産（時価評価）より負債が多いと気づいても手遅れ。
そういうリスク管理の視点、
ＢＳセンスがあれば、
将来利益を生む「投資」と減価しかない「消費」という観点も考慮した物件選びがあるってこと。
ファイナンシャルプランの基本中の基本。


よ〜〜〜く読んでみて

[176: 周辺住民さん]

小さい頃から使ってて京急大好きです。
本線には電車の種類がいろいろあって、使い分けられますよ。
朝の急いでるときは多少混んでても、快速や特急を使って短時間で移動。
疲れてるときにはゆっくりでもいいから、各駅停車で座って帰ろう。とか。
あと、ＪＲに比べてほとんど遅れたり止まったりしないのがいいです。
結構な大雨とか雪でも普通に動いてます。

これから東門前・鈴木町のマンションができあがったら、利用する人すごく増えますよね。
大師線も６両編成とかになるのかな？駅のホームの長さが足りないから無理かな？

[177: マンコミュファンさん]

川崎駅西口って京急沿線とどんだけ違うのよ(笑)
大して違わないかと(笑)
西口徒歩10分圏だってガラわるいとこあるのご存じないのかしら住んでないからかしら？

[178: 匿名さん]

>>川崎駅西口って京急沿線とどんだけ違うのよ(笑)

はい、天と地ほど違います。
ここは京急沿線でなく京急支線ですし。

[179: 物件比較中さん]

>>169
>>172
じゃあ、その自慢の戸建てで満足してればいいじゃん。
どうしてここで惨めな醜態をわざわざ晒すんだ？
すごい必死なんですけど。

[180: とおりすがり]

やっぱり、「京急支線各駅停車駅」と「東海道線・京浜東北線・南武線　+　京急本線の
ターミナル駅」とでは利便性とステータスが違うでしょう。
川崎駅徒歩10分＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞京急大師線各駅停車駅徒歩3分
ですよ。