グランドメゾン東戸塚 ２

[周辺住民さん]

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8930/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

[541: 匿名さん]

>>538

おいおい、本当にプロか？
貴方の上げた物件は、

・旧価格時代に売り出した物件
・売れ残って値引き販売してくれる物件

全然、比較の前提条件が違うものを単純比較するとは・・・
（20年前の100万円と現在の100万円は単純比較できなのと一緒。比較するなら補正が必要でしょ？）

ここと”同時期に販売開始した物件”で、”本来の価値”から見て”割安”な物件を教えてくれ。


”本来の価値”と比べて”割安”な物件

[542: 匿名]

５３８さんによって、ここで使われる「割高」と言う言葉は単に（値段が高くて買えない）っていう意味だとはっきり分かりましたね。

それから、資産価値が有るとか無いとかも良く話題に上り、この物件は駅から遠いし坂道だから（それから学区が東品濃小じゃないから。。笑）資産価値が無いってよく言われてますけど。。
１０年２０年後に売った時にどれくらいの値段で売れるか、なんて考えて
買ってる人ばかりではないと思いますよ。
マイナス○千万円だとしても、住んだ分の元はとれるのではないでしょうか？
広々としていて緑が多くて気持ちの良い生活が送れると思っていますので。
資産価値に関しては、それぞれの懐具合いの違いが有りますので、ご心配なさらぬように。。。。

[543: 購入経験者さん]

>541
そういう意味で言うと、今はこちらもあちらも便乗値上げだから
ここに限らずどこも「割高」物件しかないでしょうね。
５３８さんの言いたかったのはそういうことでは？
確かに例としてあげた物件は売れ残り物件ばかりで笑ですけど。
昔の話をしょうがないかもしれないけど、人気があって
私が客観的に見て割安だなと思ったのはお隣のサンクタスと
上永谷のＬウイング、少し遠いところで、センター北の港北
センタープレイスかな。

[544: 匿名さん]

５３８さん、まさかそれって割安ではなく、単に坪単価が安いだけでは？

[545: 契約済みさん]

ロイヤルクレスト、京急プライムは、ここと同時期にモデルルーム＆現地を見てきました。　主婦目線ですが・・
ロイヤルは確かに激安。でも、駅遠い・国道沿い・床暖房なし・スロップシンクなし・コンロがＩＨ（電磁波・火災等の心配）。京急は、オール電化じゃないのにコンロがＩＨ・ファミリー向け間取りが少ない・駅近でも市営地下鉄じゃ・・・等の理由で却下しました。やっぱり料理は直火でなくちゃ☆環2を通るたびにグランドメゾンにして良かった〜と思っています。

[546: 契約済みさん]

>>545
ほぼ同意なんですが、IHには少し斜が掛かっているかなぁ・・・
適切な使い方（油の量が肝心）さえすればIHは本当に安全です。調理法は一部制限されることは確かですが、老人・子供を抱える家庭においては魅力的です。（実際火力(?)も大きいので普段の料理も実は楽になります。）問題はオール電化でないとメリットが生かしきれないことでしょうか・・・

グランドメゾンはもう少し台所が広いと良いのですが・・・

[547: 匿名さん]

プロは安く買って高く売るのが商売だからプロの目ではあるとは
思うけどロイヤルクレストは厳しいと思う。。。

[548: 匿名さん]

安物買いの銭失い・・・かな？

[549: 物件比較中さん]

ロイヤルクレストは120万円/坪です。叩けば100-110万円/坪になるで
しょう。つまりグランメゾンの半分！！！　都心までの通勤時間は
あまり変わりません。
人生いろいろ出費があるもの。多くの人にとってローンなしで買える
ロイヤルクレストはお買い得かもしれませんよ。

[550: 名]

マンション市場の潮目は完全に変わっています。
新築マンション成約率急低下、REIT市場の急落（ピークの3割ダウン、
年初最安値更新）、デベの完成在庫急増、都心地価の上げどまり.....。
本当は土地も建設資材も大して高騰していないのに、「新価格」「新々価格」と消費者を煽って価格を吊り上げたデベが現在、大量完成在庫をかか
えた上、消費者にソッポを向かれています。
あきらかにグランメゾンは割高であり、この戸数を竣工までに完売する
のは不可能。消費者もアホではありません。
ここは、じっと様子を見て3月決算前のバーゲンセールで安く買い叩く
のが賢い買い方でしょう。

[551: 購入経験者さん]

グランメゾンとサンクタスでは売り出し価格はサンクタスのほうが
安いけど、中古になると駅に近い分サンクタスが高くなるのかな？

[552: 付近不動産業者]

551さん
やはり中古を買うヒトは利便性を最重視するから、駅近が有利だね。
それと大規模物件の場合、中古に出される物件が数戸出てくると
値下げ競争になり、成約価格が下がるといわれています。
ここも700戸以上あるわけだから、何戸か売りに出されていたら、
早く売ろうとすれば他より価格を下げなければならないので、
結果的に「安く」売るハメになります。

[553: 契約済みさん]

>>550
投資物件と比べられてもね。
グランドメゾンに投資需要は大して無いでしょ？横浜の通勤徒歩物件で売れ残っているようなのはタワーとか特殊なものを除いて見当たらないよね。戸建て需要もぼちぼち伸びてきたけどグランドメゾンとあたる地域はまだまだ高い（ってか8,000〜1億だし・・・）し、ここと比べて便の悪いところは横浜には掃いて捨てるほど有るから需要はそんなになくなることはないと思うんだよね。

ま、客の選択肢を限りなく少なくして効率良く建設を進めようというコンセプトには割高感というより価格に対する安っぽさを感じるけどね。あの値段で建売感があるとちょっとつらい。建売の戸建てでもフリープランでなくとももう少しいじれる。

[554: 匿名さん]

>>545
コンクリートの重量や鉄筋の量等、見えない部分でも価格は変わりますよ。
駅から遠くても周辺環境がよいとか、そういうのも考慮されます。
同じ物件は、どこの不動産会社が値段をつけてもほぼ（全くではありません）同じになるそうです。

[555: 物件比較中さん]

554さん
同じ物件でもデベの戦略により値段はかなり違ってきます。
①ブランド戦略
　例えば、「プラウド」と名を付けるだけで1割アップします。
　「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。
②価格メリハリ戦略
　当初販売価格を高めに設定し、価格に敏感でない消費者にある
　程度（全体の7割程度）販売して利益を確保し、残りは価格に
　敏感な消費者に値引きにより値ごろ感を出して販売するなど。

[556: 匿名さん]

＞555さん
価格メリハリ戦略はほぼありえないですよ。
世間的にはよく言われているようですが、実際にはそのような
ことはほとんどありません。少し前に、あまりにも売れ行きが悪かった
のを理由に、当初値段の5％〜10％程度安く売り出したら当初の段階で
買った住民に訴えられ、当然敗訴。これが現実ですよ。

[557: 匿名さん]

上の続き。書いている途中だったのに、誤って投稿ボタンを押してしまいました。失礼しました。

要は、価格メリハリ戦略は現実的には難しいってことです。
確か名古屋でこのような敗訴の事例がありました。
売れ残りの期間が数年を超えれば当初からの住民も納得して
くれるかもしれませんけどね。

[558: 匿名さん]

>「グランメゾン」も5分くらいプレミアムがついているでしょう。

たいてい内容も５分くらいプレミアムがついているものです。
壁紙がワングレード上のものだったり、フローリングが上質だったりします。

[559: ご近所さん]

名古屋の事例は、”価格を下げない”という文章を明記していた為だったと聞いています。近隣のマンション含め、ディスカウントしているマンションはいくらでもありますよ。（新築後１年経って、中古物件として、未入居売れ残りを売っているところもある）通常の商取引と同じ概念で、売れにくいものを安くするというのは、正しい考えと思います。

このあたり、駅近が良いなら、戸塚駅西口再開発、上大岡再開発、
買い物便利が良いなら、上大岡イトーヨーカドー隣、日産社宅跡地（野村）
大規模が良いなら、プリンス跡地の東京建物
と、開発が目白押し。

そういう意味で、ここはなんとなく中途半端で触手が伸びなかった。
ちょっと待っても遅くないと思っている。

[560: 物件比較中さん]

556さん
売主が公団で「絶対に価格を下げない」などと文書でうたっていれば
別ですが、価格は需要と供給により決まるもの。誰が誰にいくらで
売ろうがそれは売主の勝手というもの。クリスマスケーキだって
12/24を過ぎれば半額以下になります。サカナも夕方に魚屋に行けば
朝の半値程度で買えます。それが市場というもの。
「価格メリハリ戦略」はデベが好んで採用する戦略です。消費者は
アホな消費者と賢明な消費者に分かれますが、アホな消費者は全体
の7割-8割いるので、割高な価格を受け入れます。でも賢明な消費者
（つまり、間取りや階数にこだわりがなく、価格を重視する消費者）
は売れ行きを見極めてから、価格交渉に入ります。残り2-3割では
色も間取りも階数も選べませんから、その対価としての「値引き」
を要求するワケです。デベも選択肢が少ない残り住戸を販売するには
メリットがないとムリと理解していますから、当然「値引き」に応じ
ます。つまり、最初から2-3割の「賢い消費者」に1-2割の値引きを提示
することを前提に7-8割のアホな消費者向けの売り出し価格を1割程度
高めに設定している訳です。

[561: 匿名さん]

お金に余裕がある人は割高だろうがなんだろうが、好きな立地、好きな間取り、階数、向きを望むのでは？そういう人たちもアホなの？

ケーキとか魚とかの例を不動産の話に持ち出すのは的外れだと思うし、賢明とかアホとかの話も根拠が全くわかりません・・説得力なし？

[562: 物件比較中さん]

カネを有効に使える人を「賢明」、ムダに使う人を「アホ」と言って
います。ケーキもサカナもマンションも「商品」という意味では全く
同じ。価格は需要と供給で決定されます。
「好きな立地、好きな間取り、階数、向きを望むのでは？」そうです。
でも同じ立地、同じ間取り、同じ階数、同じ向きでも買うタイミングに
よっては数百万円の差が出ます。数百万円高く買った人が「アホ」で、
数百万円安く買った人が「賢明」です。少なくとも経済的見地ではね。

[563: 周辺住民さん]

562さんに同意します。
この物件は必ず売れ残り、竣工後1-2割引きで販売されます。
今売値で買うヤツは「アホ」以外の何者でもないでしょう。

[564: 物件比較中さん]

５６３さん　本当ですか！じゃあ、５１２０万円の部屋（高かったのであき
らめた）が売れ残れば４１００万円〜４６００万円で買えるということです
よね？そっかあ、１０００万円も値段が下がるんですねえ。あなたのいう事が本当なら。でも、「必ず」っておっしゃってますもんね。

[565: 匿名さん]

５６２，５６３
自己の要件を満たさずに割安獲得。これ賢明？？？？
アホなどと表現されたあなたは単なる夜中のＮＥＴ遊びでは？？？？

[566: 匿名さん]

アホでも結構！
お金に余裕もあるし、何より住まいは一生の買い物です。
割高と言われても、好きな立地、好きな間取り、階数、向きの部屋を契約します。
価格はもちろん重要ですが、そこだけを重視して　他を全て妥協したくはないものです。

[567: 匿名さん]

>>560>>562>>563
>間取りや階数にこだわりがなく、価格を重視する消費者

が賢明とは、驚きました。以下も同じ方の発言でしょうか？
季節限定であり生もののケーキと同じように考えるとは、正気でしょうか？それに新築後一年経ってれば、それは新築ではありませんから安くなって当然。
高いお金出して何十年も住む家を買うのですから、間取りや階数に拘るのは当然でしょう。中には拘らない人もいるでしょうが、たいていは経済的にゆとりがなくなるために妥協してます。
後悔しない買い物をする、これが賢い消費者だと思いますよ。
他の全てに妥協しないと買えない人でも、それで納得してれば良いのです。

[568: 購入経験者さん]

>>５６２
隣の区の駅直結物件を第１期で買ったけど、当初「高い！
売れ残りを値引きを狙う。」などいろいろ言われたけど、
結局、蓋を開けると完売し、値引きを待ってた人は買え
ませんでした。

好きな階数・間取りを買えて満足してるって人は多いと
思うよ。
家電とかなら、何処で買っても同じで安い方がいいけど、
同じ立地のマンションってないからね。

[569: 匿名さん]

>>562
売れ残るのを100%前提としてる時点で562は高値で買う人よりも
浅はかなのは明白でしょう。（住まいを買う立場での話しであれば）

単なる不動産を転がすだけであればそれもまたいい（リスクのあり
すぎる物には手を出さない）とは思うが、ここでのプライオリティは
自分が住む為の場所を買うという点に若干重きを置くべきかと。

ただ、だからと言ってこの物件はお買い得かどうかは疑問に思うけどね。
私的にはこの値付けは正直きついなぁとは思う。

[570: 匿名さん]

とりあえず今のところグランドメゾンは価値のある部屋から売れてます。すでに販売済みの部屋はもちろん、Ｃ棟も最上階角部屋から埋まっています。つまり人気ある部屋は価格を他の条件より重視しない人が買うので、事前販売の段階で契約されてしまいます。
間取りも向きも階数も気にしない、グランドメゾンでなくても、東戸塚でなくても良い、時期も何年先でも良い、少しでも安く買える方がいいというひとは一年前に出来上がったような売れ残り物件を探すのも良いかもしれませんね。

[571: 匿名さん]

>>562
全く同じ物件なんてありませんよ。特にグランドメゾンに関しては同じ棟の中部屋ですら間取りが異なっています。私は気に入った物件があったら１千万以内の差なら気にしません。大きな買い物ですから少しでも気に入った物件を購入したい。しかし借金しない範囲で。
ちなみにクリスマスケーキは有名なパティシエのものを毎年予約して買ってます。当日では買えませんし、クリスマス当日に売れ残るようなケーキでは満足できませんので。

[572: 569]

>>571
>全く同じ物件なんてありませんよ。

検討した住戸が”仮に”契約しなかった結果売れ残ったときの想定を
言ってるんだと思うぞ。

[573: 匿名さん]

早い者勝ちですから検討した部屋が売れ残るのを待って、実際に売れ残る可能性は極めて低い。売れ残る数少ない部屋を見抜く力があるのなら別だが、その部屋が値引きになるまで待って、果たして買える人は皆無に近い。

[574: 匿名]

間取りも、階も、向きも妥協して値引きだけを考えてグランドメゾンを買う。。。？
それが賢い消費者ですか。
それなら初めからグランドメゾン東戸塚を狙わなくても良いのでは？
気に入った部屋なら早く手に入れておかないと取られてしまいますからね。
人気の高いお部屋から埋まっていく物なんですよ。
それをアホ呼ばわりされるのも、驚きです！というか意味が理解できません。
５６２さんは売れ残りの激安物件を手に入れるまで待っていればよろしいです。正直ストレスの溜まっている＊＊＊には手が出ませんよ。

[575: 契約済みさん]

>>568
そうですよね。あそこは中古ですらすぐに売れてしまいます。
>>560
売れ残るほどの不人気な部屋を気に入るなんて無理。よっぽど妥協が必要でしょう。自分が経済的理由から気に入った部屋を買えないからって、気に入った部屋を真っ先に購入した人をアホ呼ばわりするなんてみっともないですよ。

[576: 契約済みさん]

自分の価値基準を元に自分の住居としての対価を払うのに、４００万〜９００万くらいのひらきは普通にある（４０００〜６０００万くらいの住居を検討の人々）と思うので一概に高い、安いは言い難いと思います。

不動産市場でだいたい（あくまで大体）の相場は分かった上で、自分の中での価値観に見合ったので先行販売の時に購入しました。
ほとんどの人がそんな感じではないでしょうか？
そうなると価値観に何百万のひらきはあっても営利目的でない限り、誰が賢いとかそんな事に結びつかないと思います。

やはりみなさん時間という事においては、その価値観は金銭的な事よりひらきがあると思います。
こう考えてみました。
もし自分の隣の部屋（間取り、価格、など条件は一緒）が竣工間際にキャンセルになって２００万安く購入した人がいても、自分の場合は一年間も頭の中に不動産購入検討があったら、仕事やプライベートの時間も結構な比率で考えていて、きっと脳内メーカーでも”不動産”ばっかりでしょう・・。
それが今や何ヶ月も前に契約して、たまに女房と家具の事とかを話している時は楽しく、仕事では”買ってしまった”という事ががんばりにつながりいい成果を上げようといい方向に向いてると思います。休日もグランドメゾンを購入したという満足感を頭の片隅に持ちつつ家族や友人たちと楽しい日々を送っています（ちょっと良く書きすぎました・・・・）
その差の一年間は自分にとってはちょうど200万ぐらいかな（300万安かったら100マンションした！って感じ・笑）

結局、今時点で契約してる人はみんないい買い物をしたと思って竣工を待って日々を過ごして、あっという間に引越してると思います。
皆さんいいご近所付き合いをしましょう！

これから、管理組合や自治会などもいろいろな価値観を持った人たちが集まって話し合いをするので大変かと思われますが、皆さんが人にある程度の妥協や理解をもってすればきっと誰にも譲りたくない”とても住みやすいグランドメゾン東戸塚”になっていくと思います。
そうなった時にはこの掲示板を思い出して、割高など書いてあった事が笑い話になってると思います。（長々書いてすみませんでした）

[577: 契約済みさん]

ところで、わたしはローンのことで今頭がいっぱいです。
皆さん、ローンは組みますか？
いくらくらいくみますか？
最近の金利で行くと、固定よりも変動の方が良いのかと思いますが。
ファイナンシャルプランナーの方にも相談をしましたが、変動を多く、固定を少なく借りるのが良いと言われました。

人生設計を考えた上で、ローンを組もうと思いますが、いやはや大変です。

[578: 匿名さん]

561です。とにかく安い物件を買いたい人もいれば、安くても気に入らない物件は買いたくない、出せる範囲であれば無理してでも気に入った条件のものを買いたい人など様々ですからね。ただ、値下がりを待ったがために買いたい物件、間取り、向き、階数が完売し買えなかったら、意味ない気がします。それこそ本末転倒では？

とはいえ人それぞれ考えは千差万別なので、どっちが正しいかなんて答えはないんでしょうね。勝ち負け的発想ではなく、そんな意見もあるのか程度で受け止めるべきなんですかね・・

[579: 契約済みさん]

今日、東戸塚に用事があったので、ついでにグラメ見てきました。
夜８時くらいでしたが、オリンピックまがった、あの坂道、けっこう暗いですね〜。
びっくりしました。
グラメができたら、また明かりがついてかわるのかなと思うのですが・・・。
建物もすごくできてて、圧倒されました。
来年の引っ越しが待ち遠しいです。

[580: 匿名さん]

リタイア後に買いたいマンションだな。
ベランダでサクラでも眺めながら、横になってゆっくりお茶でも飲んで
過ごしたい。
今は、通勤優先だから、ちょっとね。

[581: ご近所さん]

物件的にはいいのかもしれませんが、毎日駅まで通うとなるとちょっとね。ましてや雨の日を考えるとバスも使えないしね・・・
あと、線路近くなので、結構響くのよね、この辺・・・

[582: 契約済みさん]

>>577
うちはローンは１５％位です。ローンを組まない人もいるみたいですよ。
>>578
とにかく安い物件を買いたいのは人それぞれですが、”売れ残りを買わない人はアホ”との発言は正しくないと思います。

[583: 契約済みさん]

先日、散歩がてらにグラメ（って言うんですね笑）まで駅から歩いてみました。
駅から品濃小まで、品濃小からオリンピック前まで、そこから坂道を降りる。という三段階に景色が変わるので私はそんなに１０分が苦痛にはならないんですけどね。
確かに一分でも早く駅に着きたい人にとっては対象外のマンションでしょうね。
それから、オリンピック前の坂を下りる道路は暗いって私も思いました。
が、マンションが出来れば明かりと人通りも増えるのではないでしょうか？
モデルルームの方を歩いていったらどなたかが言っていたA棟の外壁が見られました。
すごい綺麗でした。
完成がとても楽しみです！

[584: 契約済みさん]

転勤族です。あちこち動いています。現在は東京在住、住まいは賃貸。「終の棲家をどこかで・・」と思い、暇を見つけてはブラリ旅を気取って住まい捜し。神奈川県が人気、その中でも「都筑区」・「湘南」、そして「東戸塚」が人気だと聞いて、この地区の物件をずいぶん見て回りましたねえ。まだまだ現役ですので、「まあ、いつかどこかで・・」「将来の住宅購入のための勉強・・」ぐらいの気持ちでね。

そんな気持ちでグランドメゾンのモデルルームへ。横浜に近いし、湘南や鎌倉にも近い。坂はあるが町並みはまずまず。そしてこの立地。一発で気に入りましたよ。人気棟　上階、現金購入。「アホ」とか「賢明」とかの書き込みが目立ちますが、別の世界の人たちの話に聞こえます。「気に入ればいいんですよ、高かろうが、安かろうが・・」。まあ、来年ここが完成しても、ここからは通えませんから、別荘がわりに使うことになりますがね。やっぱ「アホ」ですかね。

[585: 匿名さん]

>>584
それなら鎌倉の物件買ったほうがいいと思うのだが。。
お金ありそうですし。

[586: 契約済みさん]

>>584
ご近所さん発見。うれしいなぁ。
>>585
鎌倉は観光地だからたまに遊びに行く程度が良いです。
住むには東戸塚のほうが便利かな思う。

[587: 匿名さん]

>>586
別荘代わりらしいよ。。。584

[588: 匿名はん]

転勤でいろいろな街に住んだ経験のある人が、ひとめで気にいったというそれだけの話。端から見ても「横浜市」であり、「東戸塚」という地域が「人気がある」ということで　いいではないでしょうか。この人も通うのが大変だけで、案外できてしまえば　在住することは多くなると思いますよ。２重生活は大変でしょうけど。

[589: 契約済みさん]

ブログ・・・梨狩りで止まったまんま。
そんな事より、現地の写真を載せて欲しい！！外壁の様子とか知りたいなぁ。以前、担当者が現地にライブカメラを設置しようかという話が持ち上がったという事を言っていました。そこまでしなくていいから、時々載せて頂きたい。

[590: 匿名さん]

つい先日まで現地の様子が新しくブログにアップされていたようなのですがなぜかここ２〜３日で梨狩り止まりに戻ってしまった様子。どうしちゃったのでしょう？？