グランドメゾン東戸塚 ２

[周辺住民さん]

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8930/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

[382: 購入経験者さん]

>>３７９
１割が普通です。
交渉しだいで、少しは減額ＯＫです。
うちは、５０００万の物件で２５０万出しました。
キャンセルのリスクを考えると売主が数十万でＯＫ
するかは、疑問です。
不人気物件なら交渉に応じるかも？

[383: 匿名さん]

>>379
大抵１割でしょうね。
数万〜２割くらいまで幅はあります。
382さんの言う通り売主次第です。
交渉次第で大抵は５％くらいまでは許容範囲だとは思います。

[384: べいべい]

今、Ｅ棟の間取りで迷っています。
縦型の３ＬＤＫか横型の３ＬＤＫかです。
将来的なこと（こども部屋など）を考えるとどちらがよいのでしょうか？
みなさんは、そのようなことも考えていますか？それとも、あまり考えることではないのでしょうか？

[385: 匿名さん]

＞Ｎｏ379さん
手付けは法律上20％まで認められてます。

[386: 契約済みさん]

>381
私もB棟を契約しましたよ。眺望が良さそうなのが気にいっています。
お墓はあまり気になりませんね。。。

[387: 匿名さん]

>>381
お墓をつぶしてビルが建つということは当分考えられないのでむしろ良いんじゃないですか？気にする人には良くないのでしょうけど。
>>384
横型の方がリビングに窓が多く取れて私は好きですよ。子供部屋はマンションなら窓があればいい方で、方角は希望通りでなくても仕方ないと思ってます。

[388: 購入検討中さん]

手付金のご回答ありがとうございます。一週間以内に払わなければならないですし、いきなり大きなお金が必要ですね。ローンの事ばかり考えていて手元のお金があまり無いものですから・・・・他にすぐに必要なお金ってありますか？オプションなんかもローンではなく、直ぐに支払うんですよね・・・・？余りにも勉強不足で申し訳ありません。

[389: 入居予定さん]

べいべいさん。
私も、横に広がるリビングが明るくて好きですが、子供部屋にも明るい窓が有った方が。。と思っています。
が、部屋を決めるのも楽しく迷ってください（笑）。

３８８さん。
ここで、勉強不足を謝る必要は無いと思いますが、あまりにもお金の計画性が無いように思われて同じマンションの住民になった時に心配です。
３０年間の修繕費計画書は、お読みになりましたか？
高くなっていく一方です。
先に契約した者としては、一件でも多く契約済みの部屋が増えれば。。なんて思ってしまいますが、入居してから払えないと言うのもね。
修繕費を滞納しているマンション住民の記事を読んだもので、少し心配になってしまいました。
言い過ぎたら、すいません。

[390: 匿名さん]

>>388
オプションは大抵半額支払いとかじゃないかな？
で、施工されて残りを支払いと言う形が一般的かと。
（ここはどうかわかんないけど、他はそんな感じ）

あとはローンに関する　印紙代、手数料、保証量、火災保険（本来自
分の為）、や、修繕積み立て基金、登記費用、不動産取得税、固定資産税
と、人によってまちまちだが１５０〜２００万くらい飛んでく計算
になると思います。

これらに家具照明等が必要な人は購入と言うことになるかと。

[391: 賃貸住まいさん]

グランメゾン東戸塚は少し高いという話を聞いたのですが、相場としてはどうなのでしょうか？かなりの大所帯なのに、修繕積み立て費が他とあまり変わらないこともあって・・・なのでしょうか？
　場所やコンセプトなどは気に入っていますし、自然に触れることのできる様子もいいと思っています。あとは金額だけかなと考えているところです。

[392: 購入経験者さん]

３０００万円ぐらいのローン組むのに、銀行への保証金その他諸々等で、約２００万円ぐらいの現金は支払いますよ。あとは、家具電化製品等で
ある程度新たに揃えると、１００万ぐらいは掛りますよね。それに手付金、頭金となると、トータル最低５００万ぐらいの現金を余裕を持って払えないと、年収７００万ぐらいの人がグランドメゾン買うにはキツイと思います。

[393: 匿名さん]

No391さん
私もグランドメゾンは高いと思って購入を見送りましたが、ちょっと失敗したかなぁと思ってます。１㎡あたりの金額で見ると、実はこのマンションって他よりも安いのです。でも、面積が広いので絶対額は高くなります。当初はオプションの余地が多くて、公表価格よりも数百万円もかかってしまうと言われていましたが、さすがに第2期に入るとオプションは相当減っていて、公表価格とほぼ同額で購入できるようです。

また、今後のマンション価格はどうなるかわかりませんが、少なくとも土地が上がり、材料費が上がっている状況を勘案すれば、今後数年間は高くなるのかなぁと個人的に思ってます。近年のマンション価格はサラリーマンの限界に来ているような気がしますので、面積が狭くなっていくのかなぁと思ったりもします。

仮にもし数百万円安くなったとしても、金利が上がっていれば、その安くなった分くらいはすぐに吹き飛んでしまうかもしれません。

そう考えると、自分が気に入った土地に、気に入ったマンションが出てきて、あまり無理なくローンが組めるのなら、買い時かなぁと思って、もう一度マンションギャラリーに行ってみようと思ってます。

[394: 不動産アナリスト]

土地の価格が上がっているのは、都心のみ。
それも、投機資金がreit等を通じて値を吊り上げているだけ。
サブプライムローン問題などで海外投機筋が日本の不動産市場
から資金を引き上げ、地価は下落基調になっています。
さらに郊外は完成マンションの在庫がかなり積みあがっています。
今後少子高齢化が進み、埋め立て・規制緩和（容積率アップ等）で
土地がドンドン「創造」されていく中、郊外の地価が上昇する理由
はありません。
今は、「待ち」が正解です。

[395: 匿名さん]

いつまでも、今の低金利が続くとは限りません。

金利が上昇するとマンション価格が下がるという保証も無くなりました。

ローンを組んで購入を考えている人はそのあたりも考える
必要があります。
住宅減税や不動産取得税や固定資産税の軽減措置の恩恵も、今後は
受けられるかどうか不明です。
買いたいと思った時がチャンスでしょう。
「待ち」という考えも正しいと思いますが、
あの時に買っていれば・・・という後悔だけはしないでくださいね。

ちなみに今、賃貸であれば賃貸のメリットは生涯賃貸で行くことに
より活かされてきます。
今後待ちにでることにより、それまで賃料を払い続けるのは
非常に無駄なことです。

[396: 匿名さん]

>１㎡あたりの金額で見ると、実はこのマンションって他よりも安いのです

そうでしょうか？東戸塚駅前のタワーマンションくらいしか思いつかないのですが。以前計算したら東戸塚の近隣マンションよりは坪単価高かったと思います。

>第2期に入るとオプションは相当減っていて、公表価格とほぼ同額で購入できるようです。

工事が進んでいて細かい変更ができないからオプション代がかからないということですか？それなら、最初からオプションをつけなければ良いと思うのですが。

まだまだ売り出していない部屋もありますので今からでも遅くないと思いますよ。

[397: 匿名さん]

空き部屋埋めるために売り方必死だね。
無駄な共用施設の多さや森の管理は後々大きな負担となることは明らか。

[398: 匿名さん]

>>388自分が検討している部屋の管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車場代をざっと１０年分計算して、月辺りの額を算出してみたら、５万円超えました。積立金や税など変わるものもあるのでもっとかかるかもしれません。細かいことを言えばこれにバルコニー使用料や自転車置き場使用料等もかかります。
ローン以外に毎月（もしくはまとめて）かかる金額も考えないといけないですね。

[399: 匿名さん]

>>398
５万円ですかー。でローンも利息も払っていかなくちゃですよね。
賃貸でもいい気がしてきました。

[400: 今は賃貸住まいさん]

>>399
賃貸も結構掛かるよ。更新料2ヶ月とか＊＊にならない。
ま、駐車場含めても5万にはならないけどね。

>>397
実はそれを１家庭で管理していかなきゃならない戸建ても
なかなか大変なんだわ。時間と気力と金でバランスとるしかない。
カネ側にバランスさせるのが一番手っ取り早くて楽なんだよね。

[401: 匿名さん]

>>397
マンション販売において一般的な売り方だし、共用施設が無駄だと思う人や、管理費等の負担に絶えられない人は買わなければいいと思う。
お金に余裕がないのに無理して買わないほうが良い。ある程度余裕もって生活してないと心も貧しくなるよ。

[402: 賃貸住まいさん]

Ｅ棟が売り出されて1週間ですが、全く話題にものぼりません。
そんなに条件が悪いのでしょうか？
購入した方、予定の方、一度でも見た方、いろいろ教えてください。

[403: 匿名さん]

３９６さん

坪単価の話が出ていましたが、ここの坪単価は190万くらいです。ギャラリーの方も言っていましたし、東洋経済だか週刊ダイヤモンドだかでも書いてありましたよ。それより２年前販売のフォートンヒルズで150万くらいです。その時代が底値の時代だったみたいですが。200万を切っているので高くないといえば高くないかもしれませんが、占有面積が広めなので高く思えるんですよね。

[404: 匿名さん]

>>403
フォートンヒルズよりも坪単価が４０万も高いのであれば近隣マンションよりもグランドメゾンの単価が安いとはどういう根拠で言えるのでしょうか？

[405: 契約済みさん]

>>404
現在で考えれば間違いなく500万は高い物件と言えるのでは？
底値から考えると1000万高い感覚を持っていますが・・・

今後の動きで結果安く買えたことになるかもという意見はありますね。
セールストークで最近のマンションは坪250万というのはちょっとね。
それはグランドメゾンとバッティングしない物件に思います。

[406: 購入検討中さん]

>>402
Ｅ棟って広い間取りしかまだ売りに出てないんじゃねぇの？
普通の間取り売ってるの？

[407: 匿名さん]

手元にある部屋の価格表では坪単価Ａ・Ｂ棟は１９８万、Ｃ・Ｄ・Ｅ棟は２００万超えてました。同じ棟でも部屋や階数によっても違うでしょうね。
全体では坪単価の安い棟も入ってくるので403さんの仰るとおり１９０万位になるのかもしれないですね。
ちなみに東戸塚のマンション坪単価平均は１８２万らしいです。
http://mansion-db.com/eki/8250/a1/1/

[408: 購入検討中さん]

無駄な共用施設って・・・何ですか？

[409: 購入検討中さん]

>>408
気にスンナ。使う予定の無い人には無駄でしかないものなんだから。
そういう部分に引っ掛かる人は買わなければ良いだけ。
後々管理で金が掛かったり問題になる部分であることは事実なんだけどね。

[410: ４０８]

いろいろな共有施設も気に入って検討してたのだけど・・・
管理費が今知らされている以外にも発生してくるって事？

[411: 匿名さん]

４０３です。

４０４さん
「フォートンヒルズよりも坪単価が４０万も高いのであれば近隣マンションよりもグランドメゾンの単価が安いとはどういう根拠で言えるのでしょうか？」

と質問されていますが、私は坪単価の話をしただけで、上記内容は私のは発言ではありません。よく見てから質問しろ

[412: 購入検討中さん]

>占有面積が広めなので高く思えるんですよね

404じゃないけど、この書き方は誤解されても仕方ないよね

[413: 匿名さん]

>>411同じ人だとは思わないが、同調してるようには思える

[414: 匿名さん]

>407
>ちなみに東戸塚のマンション坪単価平均は１８２万らしいです。

横須賀線の駅別の坪単価データ興味深いですね。新橋と鎌倉を頂点にしたふたこぶ型になっています。
品川が２６１万で鎌倉が２６２万で逆転しているのはちょっと驚きでした。鎌倉のマンションは億ションクラスの高額物件が多いからだとは思いますが、品川と比肩するほどの坪単価になってるとは思ってませんでした。

[415: 匿名さん]

鎌倉は低層小規模が多いからね。
高さ制限も多くの場所で１５ｍで非常に規制が厳しい。
よそ者の感覚から言うと１５ｍは十分厳しいと思うのだが、
永年の鎌倉市民からは１５ｍでも甘い、８ｍにしろという声まで出ているほど。
何しろ鎌倉は世界遺産登録を目指していますからね。
規制緩和しまくり超高層建てまくりの品川あたりとは感覚が全然違う。

[416: 匿名さん]

東京・新橋・品川・鎌倉が高いのは納得だが、横浜が１８９万と低いのに驚いた。グランドメゾンの坪単価と同じくらいかむしろ安いということになる。

[417: 購入検討中さん]

今週の住宅情報マンションズ[首都圏版]に東戸塚駅が
出てましたよ。

特集タイトル「通勤時間＋10分で1000万円安く買う」

70平米換算の平均価格
横浜：5513万円
東戸塚： 4016万円 （横浜駅＋8分で差額−1497万円）
戸塚： 3684万円 （東戸塚駅＋4分で差額−332万円）

グランドメゾンの販売価格を割高と見るか割安と見るかは
一概には言えないので、参考程度に読んでみてください。

東戸塚から徒歩4分のクレアホームズも紹介されています。
こちらはダイエーやオリンピックからは比較的遠いのと、
デベもメジャーじゃなさそうなので、グランドメゾンよりかは
安いんじゃないかと予想しています。大型スーパーや
デベを気にされない方は候補に入れてみてはどうでしょうか。

[418: 周辺住民さん]

肝心のオリンピックがグランドメゾン入居までもつかどうかが・・・
スーパー以外の機能が終了間近なのが痛い。

[419: 契約済みさん]

オリンピックの一階マクドナルドの外で食事している人を見てると（車で通りかかる物ですから）、あまり良い環境じゃないのかな。。？と不安になるんですけど、前田町ってどんな所なんですか？

[420: 周辺住民さん]

>>419
静かで良いところですよ。
今風のデカいスクーターでウロウロしているアンちゃんとかも
毛並み的には横浜のベッドタウンレベルで市街地や臨港地区の
それに比べれば大したことありません。

夜に子供の出歩きを通常レベルで制限すれば問題ないですね。
通学や習い事で駅から帰宅するぶんには10時前後まで通勤の人並が
途切れることはありませんので安心だと思います。

オリンピックからエントランスまでの坂道は人通りはありますが
車通りもある場所ですので、保安上というよりも歩道が無いことによる
不安の方が大きいです。

[421: 契約済みさん]

オリンピックから坂道おり、道路わたってエントランスですが。
その道路に、横断歩道がほしいです。
営業の方は、予定はないと言ってました。
車の通りは、あまりないように思われる道ですが、安全上欲しいですね。
子供もたくさん住むだろうし

[422: 周辺住民さん]

>オリンピックがグランドメゾン入居までもつかどうかが・・・
>スーパー以外の機能が終了間近なのが痛い。
これってどういうことですか？スーパー以外の機能って何？

[423: 周辺住民さん]

>>421
車通りはそこそこあります。問題はグランドメゾンができる事で
確実に車と人通り（特に子供と老人）が増加するので、現状が変化することです。
それぞれが他人に優しくあるように努めれば問題ないんですけどね。

>>422
9月で電器店（ベスト電器）とカー用品店（イエローハット)撤退。
ゴルフショップが拡張予定では有るけど・・・といったのが現状。
グランドメゾンが出来れば流れが変わると思うので耐えてもらいたい。

因みに、あそこの駐車場は来客が停めるのには安くて便利ですよ。
朝7時以降にしか出せないけど泊まりもできます。

[424: 購入検討中さん]

> グランドメゾンが出来れば流れが変わると思うので耐えてもらいたい。

グランドメゾンができても、流れは変わらないと思う。
オリンピックの場合、周辺人口が少ないとかではなく、出店する店舗自体がいまいちだから。
３階の家電満載館とベスト電器なんて、量販店でありながら価格は全然安くなかったし、他に魅力的なことがなかった。東戸塚住民であれば、横浜にもアクセスできるわけだから、せめて他店と同じ価格にしないとね。よっぽど急ぎのものとか、価格差のでない消耗品ぐらいしか買わないよ。

次のブックオフはどうなるかな。オリンピックの客層は主婦か家族連れなので、買い物にきた家族の父親と子供あたりが立ち読みするだけかなと。自分的には、あそこにブックオフができても売上はでないと思うから、すぐ撤退かなと予想。

[425: 周辺住民さん]

>>424
耐えてもらいたいのは箱全体。スーパーが無くなっちゃうのは痛い。
もう一段人口が増えればスーパーに関しては安泰だと思うんだよね。

ブックオフじゃ無くて郊外系の新品本屋が欲しかった・・・
駐車場付きだし有燐堂より便利だと思うんだがな。

[426: 契約済みさん]

４１９です。
周辺住民の皆様、情報ありがとうございます。
グランドエントランス前の横断歩道。。。全く考え付きませんでしたが、有った方が良いですよね。。
それに、オリンピックから、坂を下りるときの道路って狭くて危ないですよね。
小学生なら、秋葉でしょうから通学路的には問題ないと思いますが。
中学生以上なら自分で気をつけるしかないですね（笑）。

オリンピック内に有った家電屋さんは潰れても仕方が無いと思いますよ〜。
美顔器の本体は売っていてもその時使う消耗品のジェルは売ってないんですよ。
あーゆー場所だから消耗品の方を売っていて欲しかったのに。。。
１０００人以上の人口が増える事がオリンピック良い影響を与えられれば良いですね。

[427: 匿名さん]

オリンピックは、駐車場からの出口は右折禁止を徹底して貰いたい。
以前は誘導員も立っていてすべての車を左折させていたはず。
→ところが経費削減なのか、誘導員廃止
→右折禁止を無視して右折する車続出
→とうとう右折も黙認（現在この段階）

歩行者、左右からの車をぎりぎりのタイミングでかわして右折する車が多過ぎ。
あそこはそのうち事故が起こるぞ。

[428: 周辺住民さん]

>427さん
今は工事の関係で一時的に右折もＯＫになっていると聞きましたが
それ以前から右折黙認状態だったのでしょうか。

少し前にあそこで事故があったと記憶しているのですが
何の対策も反省もなく、右折やりたい放題なのだとしたら
心配です。

[429: 周辺住民さん]

工事って、どこのことでしょうか？

[430: 匿名さん]

>417さん
ダイエー（オーロラモール）にはクレアホームズのほうが
近いのではないでしょうか。

[431: 購入検討中さん]

>>425
箱全体という意味であれば、オリンピック自体が潰れない限り
東戸塚店がなくなることはないでしょう。
グランドメゾンの人口が増えなくてもスーパーに問題はありません。