グランドメゾン東戸塚 ２

[周辺住民さん]

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8930/

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

[281: 匿名さん]

境木、今井インター南の環状二号の高架橋のところから、
横浜の花火（みなとまつり、神奈川新聞）が見えます。

駅前タワーでも見えるだろうけど

個人的には、花火は音・衝撃が来る距離で見たいです。

[282: 匿名さん]

東側がひらけている場所なら、横浜の花火は見えるんじゃないかな。
音を聞くのは厳しいかも？

みなと祭りの花火大会は、ランドマークタワーの裏側になっちゃうから、ほとんど見えないかもね。

[283: 契約済みさん]

今、ブログ更新されてました。
う〜〜〜〜ん。ちっちゃ！！

[284: 匿名さん]

>>274さん
契約したことを後悔しているのですね。
私は管理規約を確認してから契約することにします。
不満を持ったまま永く住めるのでしょうか？

[285: 物件比較中さん]

オリンピックの並びでまたマンション建設工事が始まりましたね。あれはどこの会社が建てているのでしょう？
グランドメゾンはMRを見に行って気に入ったのですが、これから西口のタワーや品濃町線路沿いにもマンションが建ちますし、どこを買ったら良いのか悩んでしまいます。

[286: 匿名さん]

全部のＭＲを見てから買うのが正解。
それまで待ってもここが完売することはない。

[287: 申込予定さん]

この程度のマンションでモラル云々語るとは・・
庶民派（団地に限りなく近い）マンションですよここは。
ダバコ、ベランダのフトン干しはあたりまえ。

[288: 匿名さん]

本物件の割高感が以前に話題になりましたが、最近近隣相場が上昇傾向にあるのは事実のようです。

同じ東戸塚駅のフォートンで分譲価格に対して５００万Ｕｐ、隣の戸塚駅のプライズヒルで１０００万Ｕｐでの売却広告が出ています。いずれも広告ベースなので成約価格はもう少し下がるとは思いますが、かなり強気な値付けです。

一般的に地価水準が変わらない場合、新築をすぐに転売したら販売業者のマージン分２割を差し引き分譲価格の８割が適正な相場と言われています。分譲価格にプレミアムを上乗せした価格での売却広告が出るということは、近隣相場がかなり上昇傾向にあるということを示しています。

入居が来年の６月なので、その頃にはこの物件「割高物件」ではなく「お宝物件」となっている可能性もあるかもしれませんよ。

[289: 契約済みさん]

こないだTVで言ってました。
神奈川の地価上昇してきるところは藤沢と戸塚だそうですよ。
ちなみに東京は、広尾だそうです。

[290: 匿名さん]

>新築をすぐに転売したら販売業者のマージン分２割を差し引き分譲価格の８割が適正な相場と言われています。

またでた。言われてねえよ。

[291: 匿名さん]

289>神奈川の地価上昇してきるところは藤沢と戸塚だそうですよ。

調べてみました。
2007年の上半期に売り出された分譲マンションの平均販売価格上昇率のランキングです。（出典：読売新聞/不動産経済研究所）

1位東京都港区 12,236万円 99.5%
6位横浜市旭区 4,303万円 43.6%
8位横浜市戸塚区 5,198万円 41.3%
10位神奈川県藤沢市 4,882万円 38.7%

上昇率は前年同期比です。
港区では約２倍というのは驚きですが、戸塚区でも４割上昇です。
神奈川県だと旭区もかなり上昇しているようです。

戸塚区では一年前に3,678万円だった平均価格が5,198万円と1,520万円も値上がりしています。8位にはグランドメゾン東戸塚も大きく貢献してるんでしょうけど。

平均販売価格の単純平均比較なので、発売された物件次第でどうにでもなりそうですが、物件価格が上がってきているのは確かなようですね。

[292: 匿名さん]

>>287
価格は４０００万〜７０００万台と幅があるか。４０００万が安いかどうかはわからないが、６０００万〜は戸建ても買える価格。
共用施設はそこそこ充実してるしセキュリティやその他の管理がしっかりしてるから一般的に言われる団地とはちょっと違うと思う。

[295: 匿名さん]

不動産価格なんて、誰も読めません。
東戸塚は、まだまだ西口再開発で街としての魅力が高くなるから、地域としての資産価値は上がる要素はある。（個別マンションは知らん。）
でも、294からすれば全く検討すべき要素がないんだから、ここ出入りする必要ないんじゃない？

[296: 匿名さん]

>>294
法外な値段じゃなくて、相場ですよ。東戸塚１５分以内の南向きはそれだけ人気がある（＝お金出しても住みたい人がたくさんいる）ってこと。

[297: 入居予定さん]

おもしろすぎです、２９４さん！
それぞれの棟について色んな分析をされているんですね。

そうなると、我が家はローン地獄に耐えるしかない訳ですか。。
法外な値段で。。。

よっぽどストレスが溜まっているんでしょうね、お気の毒ですよ。


それに、徒歩圏外のこの物件で値上がりの可能性は全く無い！と２９３さんは書き込んでいたのでチョット期待♪
このあたりに住んでいる人にとって徒歩１５分は完全に徒歩圏内。まして、この程度の坂道は何でも無いんですよ。

[298: 周辺住民さん]

西向き、冬場でなくても富士山よく見えますよ。昨日とかきれいでしたよ。できれば南と西両方に面したローン地獄の？モデルルームの部屋が欲しかった！南側購入した方にとってはちっともローン地獄ではないのだと思いますよ。

[301: 契約済みさん]

294にとっては法外な値段でも、私にとってはお手軽な値段。この物件は294のような貧乏人が買えるような代物じゃない。

[302: 入居予定さん]

301さん、その発言も怖いよ。
まだ歩けるうちならいいけど、たしかに車いす生活となったら電動であってもあの坂は歩道がないと怖いかもしれませんね。
鎌倉の花火は南側からみえるのでしょうか？
山越しだから無理かな。

[303: 匿名さん]

あの程度の坂は運動にはちょうど良いと思うけど、どうしてもというなら電動自転車を買えばいいと思います。老人なら、三輪の電動もあるし。
294さん、ローン地獄になるような人で南側物件買う人はあまりいないんじゃないですか？むしろ定年退職後の人や経済的に余裕ある人が住むんじゃないでしょうか？

[304: 匿名さん]

富士山が、冬はよく見えて、その他の季節がほとんど見えないのは事実。駅前タワーの高層階より。

[305: 匿名さん]

富士山にこだわってる人がいるけど、富士山が一年のうちどのくらい見えるかどうかは問題ではなく、空が澄んだ日には富士山が見えることもあるくらい見晴らしが良いということが魅力なのでは？

[306: 匿名さん]

293さん。294さん。
私も販売価格以上の上昇はないと思います。
プライズ、フォートンにせよここ数年間で一番価格が底になった時期に販売した築浅物件(戸塚エリアでの供給過剰も重なって→他パークタワー、モデラ、ネクサス等など他)ですので、現在の価格に変換したらプラスになるのは当然と思いますが、売り手側の強気(最近の傾向）にも困りますね。
この物件が中古になった時点で分譲価格+500万で売りに出して買おうと思う方いらっしゃいますか？投資向けマンションではなく、ここの利便性や環境に住む価値を見出せる方が購入すれば良いのではないですかね。

[307: 匿名さん]

>306

あなたが、２年前の時点で、駅徒歩10分以上で買い物も不便なフォートンの中古が当然値上がりすると予想していたら、その意見を信用してあげるよ。

きっと２年前の底値でも、・・・は高いといって優良物件を買いそびれた口でしょ？

[308: 匿名さん]

横浜市将来人口推計
http://www.city.yokohama.jp/me/stat/shourai/index.html
によれば、戸塚区の人口は2010年までは増加、その後減少に転じる。
しかも急速な高齢化が進む。

＝＝＝戸塚区総人口＝うち65歳以上
2005＝＝＝258,669＝＝＝12.9%
2010＝＝＝260,637＝＝＝16.7%
2030＝＝＝245,228＝＝＝31.7%
2050＝＝＝213,926＝＝＝45.6%

これはひどい。買い手の絶対数の縮小、しかも高齢者率の増加。
将来的資産価値という点に関しては、グランドメゾンもフォートンも50歩100歩、
懐疑的にならざるを得ないな。
フォートンの中古も高く売れているのは今だけなんじゃないの？

東戸塚では、駅前タワーなら、高齢・車椅子になっても、車椅子のまま雨に濡れずに
オーロラモールで買い物できるという点が評価されて資産価値を維持する可能性があるが、
フォートンだのグランドメゾンだのはどうかな？資産価値に関しては懐疑的だな。

[309: 契約済みさん]

資産価値を考えて、投資目的での購入なら　私も駅前タワーの方が沿っているような気がします。
これからなら、西口タワーを検討されるとか。

でも、私は少しでも自然があって住環境の良さそうなグランドメゾンを契約して満足しています。

本当に人それぞれですね。

[310: 匿名さん]

すげえ、おおざっぱな議論ｗ
インフレとか想定しないのかね。

「23区内の新築マンション価格動向」には、ちっとはましな分析がある。

[312: 入居予定さん]

２９９さん。
私は、この坂が苦痛なくらい足腰が弱っている歳になったら売りに出しますよ（笑）。
その時の値段が買った時より安くて当たり前だと思いますよ。
駅前じゃ無いんだし。
ただ、例えば２０年間住むとしてその分の、元は取れるのだと思います。

こう書き込みすれば「勝手に言ってろ」みたいに汚い言葉が飛び交うんでしょうけど。。。

ただ、契約者はこれが良くて買っているのに、口汚くののしっている人たち。
何のために、この掲示板に来て書き込んでいるんでしょう？
別に中古になった時に、安くなったって関係ない人たちなのにね（笑）。

[314: 契約済みさん]

坂は確かにきついですよね。
だけど、駅から歩ける範囲での、緑に囲まれた土地。
たくさん、そろった施設（特にバーベQサイト）が気に入り契約しました。
自分の通勤範囲で、他いろんなマンションが建ってますが、ここまで色んな施設とたくさんの自然がある物件でなかなか比較する対象とする物がない気がしました。
高い買い物ですが、今は引っ越しが楽しみです。

[315: 匿名さん]

坂きついですか？
確かに都心から来た人には、そう思えるのかもしれない。
でも、横浜に住んでる者にとっては全然普通。
歩道橋の階段とか登らなくても家に着くしね。
歳をとってからは、階段の昇り降りの方が坂よりもきついと思う。

[316: 周辺住民さん]

>313
眼中になく、冷やかしでＭＲに言った割には掲示板を常にチェックし、書き込んでいる熱心さんだこと。

[317: 匿名さん]

>313
>うちは間違いなくあんたより裕福。

こころが貧しいｗ
日本がダメになったのは、人を判断するのがお金だけという価値観。
お前はホリエモンか。

さっ、外出すっかな。

[318: ビギナーさん]

>313
>うちは間違いなくあんたより裕福。

通りがかりですが、何の根拠も無いこのようなアホなセリフには呆れますね。
それに比べ、>>301の方が口は悪いがまだまし。
なぜなら>>294には裕福ではなさそうな根拠がある。
高額物件はみんなローン地獄なんて連想するくらいだから。

[320: 匿名さん]

307さん。
タワー購入者です。

[321: 匿名さん]

>>319

なんでお前、ハンドルネームが「購入検討中さん」なんだよｗ

[322: 匿名さん]

>>320

問題は、306が２年前にフォートン中古の値上がりを予想していたかってこと。

きっと２年前も、「この物件が中古になった時点で分譲価格+500万で売りに出して買おうと思う方いらっしゃいますか？」と言ってたと思う。

２年後に、グランドメゾンのこと「現在の価格に変換したらプラスになるのは当然と思う。」なんて言わないでね。

[323: 匿名さん]

322さん。

大丈夫です。言いません。

[324: 匿名さん]

>>320
タワー購入者だとフォートンの今の価格予測については
説得力がまるで無いような気がするが．．．

[325: 購入経験者さん]

マンション購入に当たっては皆様、様々な視点から検討しますよね。戸建にしろ、マンションにしろ、すべて満足して購入した人なんて世の中にいますかね？絶対何処か妥協しますよ。自分にとって環境、設備等プラス要素とマイナス要素を比較し、プラスが勝り、尚且つ資金の折り合いが付けば購入する価値があると思いますよ。

実は小生フォー○トンに住んでいますが、購入検討の際、駅から遠い事で悩みました。実際住んでみて通勤大変です。でも、自然に囲まれた環境、自分にとってのプラス要素に満足です。住めば都です。今後の資産価値なんて考えていません。どうでもいいです。家族が満足した環境で暮らせれば。
ウチからも富士山見えますよ。天気の良い日たまにですが...。富士山なんてたまに見えるのがいいんですよ。毎日見えたらありがたみが無い。
川崎から越して来ましたが、東戸塚は良い所だと思いますよ。購入検討中の皆さん変な煽りに惑わされずに検討を楽しんで下さい。

[326: 匿名さん]

フォートンか。
しかし、発売後数年程度の値動きというのは、物件の本当の評価と言えるかどうか。

株にしろ不動産にしろ売出し後数年で本当の評価なんて定まるわけではない。

例えば、NTT株を例に取ると、
売出し価格119万　→　その後の最高値318万　→　現在50万で長期低落傾向。
どの株価がNTTに対する正しい評価かと言うと、それはやはり現在の株価だろうな。
それを昔318万の価値があると判断した人は幻を見ていたんだな。

フォートンにしても、少なくとも20年は見てみないと本当の評価は定まらないだろうな。住人や管理組合がどういう努力をしてどういうコミュニティーを形成していくか
そういう点も長期的には当然評価対象になっていく。

[327: 匿名さん]

>>326

変動する株価の正しい評価ってなんだよ？
単に、現時点の株価＝現時点のマーケット評価って言ってるに過ぎない。
どうしようもないな。

[350: 匿名さん]

近くに大型ショッピングセンターができると嬉しいな。

[351: 契約済みさん]

スレ調子悪い？

[352: 契約済みさん]

Ｎo．328〜Ｎo.349は何処へ？？

[353: 近所をよく知る人]

グランドメゾンが割高に思えるのは、場所とか部屋とかだけで見てるからじゃないでしょうか？購入者は、それ以外のBBQ施設とか地震対策とか自然（？）など付加価値部分を評価してるんだと思いますよ。近くに住んでいますが、立地建物だけみたらサンクタスとかに比べれば当然割高に思えます。
ところでオリンピックのテナント潰れ気味ですが、跡に何が入るのでしょうか？

[354: 匿名さん]

>サンクタスとかに比べれば当然割高

昨今の急激な不動産価格の上昇を無視して、販売時期が違う物件の販売価格を、そのまま比較しても意味ないんじゃない。
サンクタスがここと同時期の販売なら当時より高いはずなんだし。

[355: ご近所さん]

サンクタスはゴミ出し日のメインエントランスが悲惨

[356: 匿名さん]

１０階建てなのに見晴らしが良いっていうのは魅力的。ＡＢＣ棟の上階は特に気持ち良いと思う。

[357: 賃貸住まいさん]

私もC棟欲しいけど高いので他の棟で検討します。

[358: 匿名さん]

積水ハウスを営業停止
http://www.minyu-net.com/newspack/2007082701000386.html
国土交通省近畿地方整備局は２７日、マンション新築工事で義務付けら
れている監理技術者を置かなかったなどとして、建設業法に基づき大手
住宅メーカー「積水ハウス」（大阪市）に、愛知など４県での営業停止
を命じた。

[359: 契約済みさん]

だいぶ出来てきたね。もうH棟あたりは5階まできてる。

[360: 購入検討中さん]

E棟の話題が今までに出た事が無いのですが・・・・どうなのでしょうか？
余り皆さんの検討対象にはなってないですか？

[361: 匿名さん]

広告やＨＰを見た限りではＨ棟が駅からも近いし
向きも申し分ないようで、いちばん条件が良さそうに思えるのですが
Ｈ棟がいちばん高い価格帯という訳ではないんですよね…？なぜ？

[362: 契約済みさん]

>>361
南向きなれど、目の前はＦ・Ｇ棟。メインエントランス棟であること。
良い部分悪い部分が混在ですからね。

上部階の間取りの大きい部屋は結構高いのでは？
ルームプランを見るとだいたいＩ・Ｊ棟並みの値付け。
まぁ、そんな感じです。

全体の計画の中では比較的利便性に重きを置いた
そこそこリーズナブルな位置付けかと思います。

[363: 匿名さん]

以前購入を考えていた頃にH棟を検討していた者です。
共働きなので駅からの距離を考えてH棟を希望していましたが、向きは確かにいいのですが、前が山（？斜面になっている）ので、低層階だと冬は特に日当たりは絶望的だそうです。確かに全体の中では安めだったんですけどね。

[364: 購入検討中さん]

半年ほど前のレスではカフェラウンジやキッズルームやミニショップの設備に対して批判が多かったですが、不要だと思っている人が多いのでしょうか・・・・？私は結構こんな設備も楽しみにして検討しているところなのですが・・・

[365: 契約済みさん]

>>360
E棟は最近販売が開始されたばかりなので情報が少なく、今まで話題になっていないのだと思います。
同じ東向きだとD棟が少し前から販売されていますね。
これから検討される方が増えるのではないでしょうか。

>>363
それはJ棟ですね。
J棟はたしかに前が斜面(木々)になっているため、低層階は直射日光は入らないかもしれません。
しかし、MRで自然の森ではなくある程度木を間引くため、薄暗くなるほどではないと聞きましたよ。窓から緑が見えるのはさわやかだと思います。

>>364
カフェラウンジは、他の会社で入居後に人気がある共用施設だと聞きました。そこでは焼きたてパンが人気があって、予約が必要となっているそうです。
私はミニショップもあれば便利だと思います。
キッズルームは子供さんのいる家庭は一番欲しい施設なのではないでしょうか。

[366: 匿名さん]

積水ハウス社員が顧客を名誉毀損で訴訟

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/osumaisokuhou/

[367: E棟の事をお聞きした360]

ありがとうございます。E棟はまだ販売されてないのですか・・・・日当たりはH棟の陰にはならないのかなと思っているのですが、営業マンの人に尋ねたら「大丈夫じゃないですか・・・」と曖昧でしたが・・・

[368: 匿名さん]

Ｅ棟は東向きなので午前中しか日が差し込まない。バルコニーで洗濯物を干したりガーデニングを楽しみたい人には不向きだと思う。Ｈ棟は線路に近いので騒音が気になる。
また、どちらも目の前に他の棟がある。Ｅ棟の上階か、Ｈ棟の線路から遠い部屋なら良いと思う。

[369: E棟の事をお聞きした360]

ありがとうございます。そうですよね、E棟は東向きですものねぇ・・・A棟は西向きでもほとんど売れてしまいましたよね。東向きだと朝だけ、西向きだと夕方？だし、洗濯物の事を考えると南向きですよねぇ・・・あえて言えば東向き西向きではどちらがいいところがありますか？

[370: 匿名さん]

明るいという意味では朝から活動する人は東向き、午後から活動する人は西向きがいいでしょうね。西向きは鉄塔がありますので気になる人はやめた方がいいでしょうね。西日が暑いと言う人もいますが、逆に冬は夕方から暖かいということですし、エアコンをつければ問題ないかもしれません。Ａ棟は目の前に棟がないというのが良いと思います。Ｅ棟は高台ですが１０階建てで、目の前のＨ棟が１３階建てですので上階でないと景色はよくありません。

[372: 匿名はん]

まあまあ、そういわずに。

日当りについては、日影図？だったかな？ある特定の基準日にどの程度、自分の建物に日が当たるかどうかを図にしたものがＭＲにあると思うんですよね。
それをみせてもらえば、疑問は解決のはず。

[373: E棟の事をお聞きした360]

ありがとうございます。いろいろと参考になります。くだらないという意見も参考になります！！A棟の前に鉄塔が・・・・？それは知らなかったです。すぐ近くでしょうか・・・・？鉄塔？電柱の事？でしょうか？
残念ながら遠方に住んでいてなかなかMRに行く事が出来ません。今週末にやっと行く予定にしておりますので、日影図を見せてもらおうと思います。

[374: E棟の事をお聞きした360]

ああ、ごめんなさい。送電線の鉄塔ですね・・・。

[375: 匿名さん]

このマンションに限らず、
南向きなら日が当たって良いという意見を耳にしますが、
最近のマンションってバルコニーの奥行きがあるから、
結局日当たりって関係ないですよ。
私は別物件購入者ですが、日差しにこだわって高い
南向きを買いましたけど、ちょっと後悔してます。
マンションは向きとか共用施設とかではなく、
周辺環境含めた立地にこだわるべきかなぁというのが
私の今の考えです。

[376: 匿名]

>375さん
>結局日当たりって関係ないですよ。

永住するつもりならそれでもいいと思います。
でもね・・・

私の考えです。

[377: 匿名さん]

日当たりに関して・・・

ある不動産会社の人が書いた本によると、南向きが人気なのは特に関東で顕著らしいです。それを考慮して南向きを１００とすると、東西向きを９０くらいで値段をつけているそうです。ただ、著者本人も、値段が同じなら南がいいかもしれないけど、価格差があるならそこまで南にこだわる必要がないと思っているそうです。実際、住宅の性能がよくなっているから、向きだけで杓子定規に考えるのは・・・というものらしいですよ。
ちなみに、日照時間が一番長いのは西向きだそうです。

[378: 匿名さん]

バルコニーに屋根があるから、部屋の中に入る日差しはあまり関係ないですよ。それでもバルコニーに日差しが入るかどうかはかなり違うと思います。階数によってもかなり異なるでしょう。下の階は南でも暗かったり、逆に北向きでも上階は明るいです。日差しが直接入らなくても、バルコニーの照り返しで明るいです。南＝良いとは限りませんが南向きが好きな人が多いのは間違いありません。
>>375
マンションは向きも共用施設も立地も全て重要です。何に拘るかは人それぞれでしょうが、全て価格に反映します。

[379: 購入検討中さん]

手付金が販売価格の一割って普通ですか？手付けってくらいですし数十万円と言うのが相場かと思っていましたが・・・・

[380: 匿名さん]

南向きと見晴らしの良さで、私はＣ棟に決めました。居心地の良い部屋を探していたので駅から少々遠くなるのはちっとも気になりませんでした。
今の家には東にしか窓がない部屋がありますが、お昼頃になると薄暗い感じになります。電気をつけても、お昼過ぎには夕方のような気分になります。（寝室なので気にはなりませんが。）冬は太陽が低いところにあるのでリビングが南向きだと日中日の光が入り込み、気持ちがいいです。夏は太陽が高いところにあるので日差しは入らずベランダのみに当たる感じです。