新百合ケ丘ダイヤモンドフォレスト

[購入検討中さん]

新百合山手にできる新しいマンションです。


新百合ヶ丘は本格的なオペラが鑑賞できる『テアトロ　ジーリオ　ショウワ』の完成や
アートセンターの建設で、芸術文化活動の盛んな場所としてますます魅了的な街に変貌します。

みなさん、この物件どう思いますか？

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分

[84: 近所をよく知る人]

価格っていつ出るんでしょうかね？
プライムアリーナと同時期なんでプライムが出てから出るんでしょか？

[85: ご近所さん]

販売開始が今月中旬になってますので、
そろそろ正式価格が発表になると思います。
予定価格はモデルルームで見せてもらいましたが、
予定価格表は持ち帰り不可でした。（７月の話）

プライムアリーナの販売開始は来年３月予定とのことなので、
ノブレスの検討者はプライムアリーナの価格との比較が
出来ないうちに決断を迫られるのかもしれません。

[86: 物件比較中さん]

間違いなくプライムアリーナはノブレスより高い。
立地の付加価値が五百万前後なら、比較検討の余地があるが、１千万円近くなるときびしいしな。
両者とも、「せーの！」で価格発表してほしいというのが俺の本音。

以上、独り言なので受け流せ。

[87: 匿名さん]

プライムとここが同じ価格なら
迷う人、いないんじゃ・・・・？

[88: 匿名さん]

↑ほんと…

それくらい駅徒歩の短さって重要ですよ。
というか他にも物件コンセプトとか不動産ブランドとして
プライムのほうが(世間的には）上でしょう…

[89: 匿名さん]

駅からの近さだけでなく、
質の面でもここ（ナイス）よりプライム（三井）が上でしょう、
どう考えても..。
ですので、同価格ということはありえないとおもいます。

[90: ビギナーさん]

ここは立地や周辺環境は良いから、あとは価格だけですね。
ガーデンアリーナとプライムアリーナの中間くらいの価格でしょうが、
予算的には金持ちとサラリーマンの微妙な境になりそうで、購買層が難しいかな？

[91: 匿名さん]

>>90
立地は、イマイチでは？
立地が良いというのは、
駅に近いとか学校やスーパーに近いとかの場合を言うのでは？

[92: 匿名さん]

立地と環境、そのほかにも住む部屋自体の中身もありますよね。
このマンションの驚くべき間取りで満足できる人が
沢山いるのでしょうか。
最初に見た時には目を疑いました。
なぜナイスはこんな間取りで売り続けられるのでしょうか。
意外に需要があるということなのかな。
私の感覚ではありえないですけど。
環境は良いと思いますよ。

[93: 匿名さん]

モデルルームを見てきましたが、休憩場所か？と疑いたくなる
つい立がまったくない場所でローンなどのとてもプライベート話を
するナイスの配慮のなさにビックリ！

それに引き換え、パークスクエア相模大野のすみふはきちんとした
個室っぽい作りの打ち合わせ場所で、そこにPCが置かれていて
すぐローンの試算をしてくれてさすが！と思いました。

[94: 匿名さん]

なんか評判よくないですね。
実際にモデルルームにいかれた方の意見も
とっても少なくないですか？

[95: 買い換え検討中]

夫がここの物件の購入を諦める旨を担当者の方にきちんと
伝えたにもかかわらず購入をすすめる電話が再度やってきて
（えっ！？人の話覚えていないの？？）
それも今週末に発表される正式な価格表を送ってもいいですよね？
というタメ口でビックリ！

プライムアリーナが新聞に折込広告を入れて多くの人にアピールを
始めたので、ノブレスは早くお客に売りつけなくちゃと焦っている
のでしょうか？？

[96: 物件比較中さん]

新百合ヶ丘という土地に惹かれますが、マンションの設備、内部、価格、そして何より営業マンの質の悪さ。（９５さんと同じ意見です）
あきらめるというより、やめときます。

この後の三井もかなり高いと思いますし、沿線下って相模大野までの間で探すしかないと考えています。

三井がここと同じ価格であるわけは絶対にないと思います。

名前が変わるのは売り手側の事情？なのですか？？
まったく良い印象を受けませんが・・・

[97: 匿名さん]

>>96
三井がここと同じくらいの価格で出してくる可能性も十分あるのでは
ないでしょか？それであせっているのかもしれません。

[98: 地元不動産業者さん]

三井がここと金額が同じという事は絶対にない。
坪２５０万以上で販売する予定。
坪２８０万近くという話もある。

[99: 匿名さん]

それにしても、マンションの資料請求でメルアドさらすと途端に迷惑メールが来るのはどういうことなんだろう？
特にここみたいないいかげんそうなところから漏れてそうな気がする。

[100: 匿名さん]

あまり強気の価格をつけると売れ残りそうですね。
ガーデンと同じくらいの価格なら、考える人もいるだろうけど・・・

[101: 匿名さん]

ここは三井より安くないと確実に売れないでしょう。
どう考えても、建物の質も立地も三井が上ですし。
焦ってもしょうがないとおもいますけどね、
三井のプライムを購入検討している層と、ここを検討している層は
違うんじゃないですか？
同じような間取りなら2千万くらい価格差あるような気がしますが。

[102: 匿名はん]

ま、逆に言っちゃうと、、、
下げれば売れる立地だから、そう簡単に下げないと思うけど。

相模大野とかでも５０００万以上いく物件ざらにあるくらいだから、
設備とか間取りもあるけど、
新ゆりでこの立地って玉をつかむだけでも貴重でしょうね。
立地考えると売るほうも微妙に下げづらいでしょうね。

三井とかに比べればコンセプト弱いから魅力は薄いし、
プライムアリーナよりは安いでしょう。

[103: 特命さん]

以前の販売予定価格から、値下げしてきたようですね。あと、B棟が1次で一斉販売に変わったみたい。
申し込み状況が芳しくなくてあせってるんでしょうかねぇ。他の新築マンションお値下げ攻勢もあるし、あの価格帯では売れなくなったんでしょうかね。差額が大きい部屋では600万位下がってるのが驚き。

[104: 通りすがり]

玉川学園のようにならないといいですね。
ナイスは、あそこの物件を通じて知ったので。。。

[105: 近所をよく知る人]

>103
ここって、たとえば価格的には幾らなんですか？

[106: 匿名さん]

今日、MR見てきました。

坪単価は、２４０から２５０万円で、かなり高い印象を受けました。
（プライムアリーナは、もっと高いんですかね）

もうひとつ、気になるのは、学区ですね。
麻生小学校も、中学校も、かなり遠いですね・・・。


うーーん、もうすぐ、マンションバブル崩壊しそうだし、
悩みますな~。

[107: 特命さん]

>>105
103です。
価格は日当たりや階、専用庭、スカイテラスなどさまざまな条件で変わるので、どこを取るかによりますが・・・
1階南向き(少々日陰)、専用庭アリ、77m2、4LDKで4900万
5階南向き(日当たり問題なし)、スカイテラス有、ワイドスパン、84m2、4LDKで6310万
などで、広く幅があります。(特に広い間取りを除き、6400を切るように設定してる様子。)

[108: 匿名さん]

>>106
申請すれば、他の学校にも通える可能性は、ありますよ。
ただ、通いたい学校の校長先生の裁量によりますが。

[109: 匿名さん]

≫107さん
「77m2で4LDK」ってちょっと考えられない間取りですね。
想像できないのですが、洋室ひとつが４畳くらいなのでしょうか？

[110: 特命さん]

>>109
107＆103です。
ナイスは、4LDKへのこだわりがあるようで、狭くとも4部屋取ることを重視しているようです。具体的には、77m2の物件だと、洋室６・５・５の和室６でLD１０（K３）くらいです。
そもそもマンションの各部屋の広さは壁の中心から測ってるので、実際にはそれ以上狭くなりますね。

新百合山手にブランド価値を見出す人が買うんだと感じますね。

[111: 物件比較中さん]

この物件には、68㎡で4LDKなんて間取りもありましたよ。

[112: 匿名さん]

＞110さん、111さん　ありがとうございました。

ＬＤ等で調整しているって感じですかね。
68㎡4LDKもあるんですか。すごいですね。これだとＬＤが6畳くらい？
個人の好みですから是非を言うつもりは無いですが、すごい「間取りのノウハウ」かも知れませんね（笑い）

[113: 物件比較中さん]

ナイスは4LDKをウリにしています。
やはりメジャー7などの大手と戦うには、集中と差別化が必須。
ナイスは、ターゲット地域を鶴見・川崎エリアに絞り（集中）、
4LDKを多く作る（差別化）ことを経営戦略としているのでしょう。
出来れば、「安さ」をもっと追求して欲しいです。

[114: 匿名さん]

結局「ノブレス新百合ヶ丘」になるのでしょうか？
「新百合ヶ丘グリーンダイヤモンド」？

[115: 匿名さん]

>>114
チラシには、愛称　グリーンダイヤモンド　って書いてありました。
ノブレスが、正式名称ってことになるみたいです。

[116: 物件比較中さん]

今日ＭＲ見てきました。
当初の予想価格より下げていましたね。
オプションの無料追加など色々な話があり余計不安になりました。
三井のマンションが相当脅威なんでしょうか？
（ごねればまけてくれそうな感じがしました。皆さんどうでしょうか？）

[117: 物件比較中さん]

116さん
どのくらい下げていましたか？
具体的に教えてください。

[118: 匿名さん]

三井が高級ブランドマンションだとすれば、こちらはユニクロ的マンション。
どこに建ててもあの「レイヤードブラウン」のエントランスにブラウンの外壁で、
一目見ればナイスマンションてわかるのはある意味すごいね。
どちらに価値を見いだすかは人それぞれだよね。

[119: 匿名さん]

ノブレスが正式名称ですか。ありがとうございます。

この物件は三井よりは大幅に価格下げないと
太刀打ちできるはずもないですね。
でも予定価格は安いと思いました。

[120: 匿名さん]

≫113様
ウーン、「ウリ」「差別化」ですか…
オプションのバリエーションとして有っても良いのかも知れませんが、どんなニーズに訴求するのでしょうかね？

逆効果なんてことはないのでしょうか？

[121: 物件比較中さん]

三井のマンションと比較して、こちらが勝っていると思われ点は、価格は三井の価格を見るまでわからないのでおいておくとして、敷地面積に対して戸数が少ないということ。三井は12,000m3に対して400戸であるのに対して、こちらは20,000m3に対して290戸。こちらの方が敷地に余裕があり価値が高いと考えられるのだが。駅からの距離の違いもあるが、こちらも決して遠いということも無く、いい感じの距離だと思うが。
こんなことを考えるのは自分位か？プロの意見も是非聞いてみたいので宜しく。

[122: 購入検討中さん]

このページに、売れるかどうかは、価格って書いてありますね。

三井の方の値段が未発表なので、なんとも言えませんが、
ガーデンアリーナよりは、３０％も上昇とは・・・

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news188.htm

売れるかどうかは全て価格にかかっている。「ガーデンアリーナ」は坪単価１８５万円ぐらいだった。それより３割近く上昇しているわけだが、三井不動産レジデンシャルと小田急不動産が同じ区画整理地内で計画している「プライムアリーナ新百合ヶ丘」（３９３戸）も同じ価格帯かそれ以上になるのは確実だ。

　首都圏マンションは、都心部を中心に新価格マンションが続々供給されているが、一部の物件を除き浸透度はいま一つだ。このマンションも、旧価格からかなり上昇している。人気の小田急線のもっともポテンシャルの高い新百合ヶ丘駅圏で、新価格が果たしてユーザーに支持されるかどうか。今後のマンション市場動向を占う試金石マンションの一つだ。問い合わせは約５００件あるという。

[123: 匿名さん]

>121さん

　面白いところに着目されましたね。三井の物件ですが、容積率に算
入されない面積もあるので、単純に計算できないとは思いますが、延
床面積を敷地面積で割ると400%もありますね。地区計画で容積率200%
の場所だと思うのですが。

逆にこちらは、容積率200%、建蔽率60%のいずれもフルに使っていな
いようです。それぞれ何か理由があるのでしょうか？

ちなみにプロではありません。

[124: 匿名さん]

プライムアリーナが坪単価240で出るわけないと思うんだけど。。

[125: 申込予定さん]

先週今週とMR訪問し、希望申込してきました。

色々と各人の価値観の違いはありますが、僕としては今子供一人で
これからもう一人を作ろうと思っている中でこのナイスの狭くても
4LDKは魅力に思えました。ちなみに78m3そこそこの4LDKで角部屋を
応募してます。

子供には最低限のプライベート空間は与えてやりたいながら、
6畳以上は自分の経験から贅沢かなとも思いますし、且つ予算的にも
そこまで広い4LDKはちと辛いのでこの物件はそういう人にはお勧めです。

通勤に関しても僕は千代田線で百合丘駅を使って準急or普通で予定
しているので新百合丘駅は帰りに寄り道(？)したい時だけに寄る
程度なので十分です。

プライムアリーナの方が駅近でResale Valueは高いようにも思えますが
なるべく早く住居が必要(今の家賃が高い)で予算的にきつい人は
本物件で十分過ぎると思います。

ここもResale Valueはそこそこ値崩れしない事に寧ろ期待してます。

[126: 周辺住民さん]

>125さん

水を差すようで申し訳ないのですが、Raseleを前提にされているのであれば、新百合ヶ丘物件と百合ヶ丘物件の中古価格の推移、ならびに中古で売る場合、ここのロケーションが新百合ヶ丘最寄と扱われるのか、百合ヶ丘最寄と扱われるのかを仲介業者に確認されるのがよろしいのではと思います。

百合ヶ丘駅は、多摩急行ができてから、準急が少なくなったのが痛いですね。

蛇足ですが、駅名は百合ヶ丘で、地名は百合丘です。

[127: 近所をよく知る人]

（批判するつもりは全く無いのですが）プライムと比較すると色々な意味でこの物件は相当キツイのではないかと思います。

先ず、ナイスさんの戦略と「新百合山手」のコンセプトがミスマッチかと…

例えば「新ゆり山手」地域のマンションは、王禅寺などバス便地域の戸建に住んでいる方からの買換え需要が多いようですが、間取り・距離共にそういった熟年層にはマッチしない。
では、ヤングファミリー向けかというと価格的にそうでも無い、という感じで。

プライムの板との活気の差がそれを物語っていると思います。
微妙ですね。

[128: 匿名さん]

グリーンダイヤモンドって、いろんな所の電柱に、
案内出してますね。

ガーデンアリーナでさえ、一部の地元の人からは、
百合ヶ丘と思われているのに、
ガーデンよりも、さらに百合ヶ丘よりですから。

>>127
掲示板の書き込みが少ないのは、スレタイが、
現在の物件名と違うので、目に付きにくいってのもあるでしょう。
後は、大手の物件との差ではないでしょうか？

[129: 物件比較中さん]

検討しましたがプライム、あるいは他の「三井＆小田急＆三菱物件」、レガート等の中古を待って検討した方が良いとの結論に至りました。

①デベの実力（他の大型物件は必ず小田急＋三井＋α　→　「小田急」が結構ポイントだということが色々な意味でわかりました）
②コンセプトが不明（間取りや駅からの距離　→　この場所は野村不動産あたりが入手して三輪緑山にあるような低層マンションを建ててくれれば良かったと思います）
③「プライム」と「ガーデン　or　シーズン」の価格差は理解できるが、ここと「ガーデン　or　シーズン」の価格差は理解できない

勝手ながら私の結論です。

[130: 周辺住民さん]

>129さん

ガーデンアリーナなら三井不動産販売のHPに３物件掲載されて
ますよ。１物件は、昨日と今日、オープンハウスをやっていた
ようです。

スレ違いはご容赦を。

[131: 物件比較中さん]

＞130さん。ありがとうございます。129です。

私が間違っているかもしれないのですが…

今色々考えているところです。
が、ガーデンの中古なんかもまだまだ価格がこなれていないように感じでいます。
転売目的で購入して、（価格を上乗せして）この板の物件並みの価格で売りに出しているのが見え見えのような…
で、ここより20〜30％くらい安かった筈のガーデンが今ここと同じ価格なら、益々（間取りや駅からの距離を考えれば）今あえてここを選ぶという選択肢も無いかと。

バブル時代のように、需要と供給の関係（＝経済原理）を無視して青天井で不動産価格が上がる筈は無いですから、ここを新築で購入するのはタイミングが最悪のような気がします。
（この物件自体の批判をしている訳ではないので、検討者の方は誤解しないでくださいね）

とにかくこの板のこの物件がここまでの価格になってしまった以上、あわてて判断する必要は無いのではないか、というのが私の今の判断なのですが…

じっくり構えて幅広に検討したいと思いますが、あなたはどう思われますか？

[132: １３０です]

>129,131さん

ご指名ですかね（笑）

住宅購入は人それぞれに事情が異なるので、万人にとっての正解は無いのかなっていうのが正直なところですね。

ガーデンの物件は確かに新価格に便乗って感がありますが、中古物件の価格は単に売主の言い値なので、交渉の余地はあると思うし、１ヶ月くらいHPに掲載されているところをみると、このまま売れなければそのうち下げてくるでしょう。

今の不動産価格の状況はプチバブル状態でいずれ落ち着くと思っています。購入を急ぐ理由が私の場合無いので、情報収集だけをして様子見をしています。

完璧にすれ違いになってしまいましたね。

[133: 物件比較中さん]

＞132様。

129、131です。全く同じ認識です。
全然すれ違いじゃないですよ。

あなたの感覚は普通だと思います。ありがとうございました。

おっしゃるように今この物件、或は近隣の新古物件をあわてて購入する必要は全く無いと思います。

あと2〜3年すると、売出価格とは無関係に相場観が落着くと思っています。高い順に（坪単価10万刻みくらいでしょうか？）

①レガート＆プライム
②ガーデン＆シーズン
③パークハウスシリーズ

で、④以降がこの物件かと…
まあ、何にせよこの物件は見送りです。

[134: 匿名さん]

HPでは昨日・今日に予定価格発表とありましたが、実際いくらぐらいだったのでしょうか？販売は290戸、一斉販売なのでしょうか？

[135: 申込予定さん]

125以降の皆様

色々とご意見有難うございます。弊社にも不動産部門あり、ご指摘の点は色々と理解出来ます。

予定価格は先週末に既に発表になってました。A,B,C,F棟が今回発売でDは次回だそうです。

一つ質問させて下さい。

ナイスさんの戦略と「新百合山手」のコンセプトがミスマッチかと…

これって自分の購買の際に考える戦略とかコンセプトってそんなに重要
でしょうか？そんなの1戸しか買わないのにあまり関係無いと思うのですが。Resaleの際に関係あるのでしょうか？

戦略とかコンセプトって言うのは簡単で陳腐化された言葉ですが、何か正確にご存知ですか？特に顧客に対して何を意味するか？ナイスに確認されました？どうも俗に使われているようでなりません。世の中、この言葉を使えば立派な事を言っているような人が最近多くて戦略コンサルしている僕は若干うんざりしてます。

Resaleはあくまでおまけで勿論一生住むつもり、実需に応じて買うつもりな人には関係ない話です。売る際はどうなんでしょう？その時、このエリア全体の事を考える必要ありましょう。

書き込みよりMRは繁盛してますよ。一回でも行かれました？ようはこういう所に情報を頼ってない人が一杯いるのかもしれませんね。弊社もこういう書き込みも評判は紛れや荒しもいるのでイメージ話30%程度に織り込んでます。

マーケット議論は結局専門家でも分からん話なので大歓迎です。

[136: 匿名さん]

>135あまり気にしなくていいんじゃない？どうせ回りは業者だろうから。

[137: 匿名さん]

自分がここを見送ろうと思っているひとつの理由としては、二重天井、二重床じゃないことです。騒音面では賛否両論あるでしょうが、リフォームする際には、直床はあきらかに不利ですからね。そういうところのコストを削ってあの価格だと？という感じです。
新百合ヶ丘駅からの距離は遠いですが、敷地内のレイアウトなどは、プライムアリーナよりも素直に良いと思いますよ。

[138: 匿名さん]

今日プライムの付近を散歩してきましたが、
妻子が北口駅前のパチンコ屋がどうしても
気になるという事で見送ることになりそう
なんですが、あれ何とかならないですかね？

[139: 匿名さん]

あわてて購入する訳ではありませんが、
少なくとも数年は価格が下がらないと思われる事と
今後の金利上昇を考え前向きに購入検討しています。

数年前の様な条件(物件価格安い＆超低金利)を待っていても。。。
いったい何年待てば良いの？と思ってしまいます。
子供の成長は早いですから、一番大切な時期に購入できない
なら一生賃貸でいた方が気楽で良いと正直思います。

[140: 物件比較中さん]

139さん
何言ってるんですか？？？
マンション価格はすでにピークを過ぎ、今後3月の決算にむけ、デベ
の投売り----＞価格大幅下落が必至の情勢です。
今郊外物件は大量に売れ残り、竣工済み物件は2割引きはあたりまえ
ですよ。たまプラの竣工済み物件を見学に行くといいですよ。何も
言わなくても1割引きからスタートです。新百合も供給過多でこの価格
では需要は少ないですから、売れ残り必至です。あと半年待てば
安く買えますよ。

[141: 匿名さん]

この物件に限らず、家を今買うか、買わないかということは、各人各様のマーケット観、人生観、ライフスタイル等に負うところが大きく、ご自身で判断されれば良いと思います。万が一、数年後に数百万円下がったとしても、家賃支払いや、金利上昇があった場合にはそれとの見合いになるでしょうし、そんな定量的な損得だけでなく、定性的な部分で子供の成長等で、今家が欲しい人もいるでしょうから、答えは一つではないと思います。


ただ、隣のプライムアリーナの掲示板を覗いてみると、新百合賛歌というかプライムアリーナ賛歌が凄いので、この物件との違いについて考えてみましたが、どうもしっくりとした答えが導けませんでした。

駅までの距離は、確かにプライムに軍配が上がるが、それは建蔽率、容積率とトレードオフの関係にあり、一方的にプライムの勝ちとは言い切れない。
建蔽率、容積率と関係があるが、建物のレイアウトではこちらの勝ち。プライムは窮屈。デベは、三井＋小田急のプライムの勝ち。購買層は、プライムは、年齢層が高い（？）ので、子育て世代にはこちらが向いている。

一番のポイントは販売価格だと思うが、価格はプライムの方が相当高いと思われる。今がプチバブルであれば、プライムも買い時ではないはず。然し、価格も判らないプライムを是非買いたいなどという人もでてくる始末。掲示板の内容が対照的なのが本当に不思議です。

[142: 匿名さん]

自分が欲しい時が、買い時ですよ。

批判ばっかりでは、あれなんで。
ここは、あまり階数が高くないのが、良いと思います。
それに、プライムは、駅に近い分、駐車場が少ないのが、
個人的には、マイナスです。

[143: ご近所さん]

価格的にはプライムとは比較にならないと思います。
ここを検討する人はプライムを買う人とかぶらないと思いますよ。

小田急の他駅の物件と比べて良いかどうかと価格を考えれば、
結構良いと思いますがどうなんでしょうか？

私はここは低層、新百合徒歩圏、新街区、緑が多いことは評価していいと思いますよ。
今、マンションの売り出しが多いですが、元々、新百合徒歩圏ではあまりこういう物件なかったですから。

また、栗平にナイスの物件ありますが、バックが緑地だとか似てるので、外観はあそこを参考にしたらいいと思います。
2年くらい前かな？あそこを売り出してるときにモデルルームを見たことがあるので、出来た後に車に乗って通ったときに興味本位で外観とか見てますが、個人的な感想ですが、周囲の住宅に溶け込んで、まあまあ良い感じに見えます。

[144: 申込予定さん]

＞141〜143さん

実に冷静な分析有難うございました。こういうコメントが非常に参考に
なります。

実際このスレ小生がコメント書いた途端、今まで静かだった癖に急に
批判めいたもの入り、業者の匂い満載ですね。

おそらく2流ナイスを潰そうとしている三井の仕業か？？？

しかし、こういう2流を大事にしていかないと結局損をするのは消費者
なんですよね。三菱/三井/住友/野村だけではいけないです。

[145: 周辺住民さん]

ここって結局、坪単価はおいくらくらいだったのでしょうか？

[146: 物件比較中さん]

>144
私は126以降の批判的なレスの方がまともに感じます

物件の良い面をあげての反論ならともかく、大手デペに対する
対抗心での書き込み、どちらかというとあなたの方がナイスの
営業っぽく感じます

立地や筐体としての魅力(直床や変な間取り)、金額など考えて
少なくとも飛びつくべき物件じゃないと私は判断しました。

[147: 匿名さん]

三井がナイスを意識するわけないじゃん（笑）。
逆にナイスさん、この物件がうまくいかないときついんじゃないの？
玉学の例の物件はどうにもならないし、人気の立地であるはずの武蔵小杉も苦戦。
そろそろ画一的なマンション作りでなく、本当の意味で立地にあったマンションを作るべきじゃないのかなあ。

[148: 匿名さん]

今、チラシの入ってくる新百合のマンションの中で、チラシには、
山口台の写真を載せていないことは、評価しています。

[149: 匿名さん]

＞立地や筐体としての魅力(直床や変な間取り)

立地は三井のほうが優っていると思います。
直床に関しては、それほど大きな欠点なのかどうかわかりません。
軽量床衝撃音に関しては直床でもLL４０という物件がたくさんありますし、重量床衝撃音に関しては、床スラブの厚さが問題で、直床か二重床かということは、直接的には関係ないように思います。
結局、直床と二重床の違いは、将来リフォームが比較的容易にできるかどうかくらいだと思っています。
ですから、直床ということに関しては、こだわる人はこだわるのでしょうが、自分はたいして気にしません。
変な間取り、ということでも、８０㎡代の４ＬＤＫは別に変ではないし、７０㎡そこそこで４ＬＤＫというのは、自分としてはちょっとと思いますが、そういう間取りが欲しい人が買えばいいだけです。
三井の物件でちょっと気になるのは、間口が総じて狭そうに思えることです。
ナイスのほうは間口が広い部屋がけっこうあるようなので、その点ではナイスのほうがいいかなと思っています。

[150: 匿名さん]

>146/147

少なくとも私はナイスでもなく、不動産関係者でもありません。
従って、ナイスの事情は良く知りませんが、尻手に巨大マンションを
計画しており、そちらの販売の為、本物件は早めに売りたいと言って
ました。真相は知りませんが。

[151: 匿名さん]

>>149さん

『直床でもLL４０』とありますが直床”だから”LL-40の”フローリン
グ材”を使うのではないでしょうか。LLは本来、床全体の遮音性能の指
標なのにモデルルームやパンフレットはフローリング材のLL値を示して、
ちっちゃい字で説明が書いてあるケースが多いように思います。

あと、直床と二重床の議論は遮音性能がフォーカスされていますが、隣
室からの振動に関しては直床は、文字通りダイレクトに伝わる点が弱点
かなと思います（実家のマンションが直床です）。

直床と二重床はどちらがよいかではなく、特性（とコストパフォーマン
スかな）を理解した上で納得して選択すればよいだけですが。

[152: 匿名さん]

＞146殿

私もあなたのおっっしゃる通り、126〜140くらいまでのうちの、批判的なご意見の方がまともな感覚だと思いますし、大いに参考になりました。

[153: 匿名さん]

ここ、そんなに悪い条件のとこじゃないと思うんだけど…
あんまり人気ないのかな？価格も含めて間取りに納得できたら
[買い]と思う私は間違っているのか…不安になってきました。
一応新百合徒歩圏だし、緑も多そうだし…
さらに値引きができれば最高に魅力的なんだけれど。

[154: 匿名さん]

正式価格が少し下がればまずまず「買い」な物件なのでは？
と個人的感想を無責任に述べてみる。。
でも嫌いじゃないですここの環境。

[155: 匿名さん]

間取りは、一応、変更できるプランもあるみたいですし。
価格もそうですが、駅までの距離に納得がいって、
環境が気に入ったら、買いでしょう。
個人的には、マンション内に、テナントが入らないのが、良いですね。
どうせ、新百合に住むなら、緑の多い環境が良いですし。

[156: 匿名さん]

>153さん
周りの三井のマンションと比べて、ここはちょっと・・・という人もいるのでしょう。二重床対直床とか。
でも、駅から充分徒歩圏だし、立地や周辺環境、部屋数が欲しい人には良いところだと思います。庭も素敵そうですよね。

[157: 匿名さん]

デベが大手でないのが、このマンションの最大の欠点なのでしょうね。

[158: 匿名さん]

そうなんですよね。デベが三井とか野村で、直床じゃなく、間取りが普通であれば、私も買う気になると思います。

[159: 匿名さん]

急行停車駅の駅近で、商業地でもなく緑も多い敷地内に、配置に余裕を持って建物が建っていて、価格も手頃で、大手デベが開発したような物件などあるのでしょうか。あれば教えてください。仮に、無いとすれば、それが出てくるまで待ちますか？

[160: 物件比較中さん]

プラウド横浜鶴見二見台なんて159さんの条件にあうんじゃないかな。
価格は230万円/坪で、ことと同じくらいだけど。

[161: 匿名さん]

159です。

確かに、こことはまた違う環境ですが、プラウド鶴見も候補先として、検討に値しますね。ここも捨てがたいし、悩みどころです。
160さん、ありがとうございました。

[162: 匿名さん]

鶴見のプラウドは、あの坂さえ受け入れられるなら、立地としてはここより全然好きですね。建物自体の良さでも、こことは比較にならないでしょう。うちは、眺望の良い部屋が価格的に手が届かなかったのでやめましたが、心残りのする物件のひとつです。

[163: 匿名さん]

>159さん
お勤め先によっては対象外かもしれませんが、グランドメゾン東戸塚は？
何かと言われがちな長谷工ですが、積水と組む物件は評判いいみたいですよ。
湘南新宿ラインも使えます。

[164: 匿名さん]

グランドメゾンはこれまでの物件を見ているとぼったくり感が強いんだよね。
長谷工は別にいいんだけど、積水がちょっと勘違いしてる。

[165: 匿名]

ここって庭が広いということは、その分維持費がかかりそうな気がしますが、どうなんでしょうね？

今日、新百合ヶ丘駅から歩いてみましたが、とても９分では到着できませんでした。坂も思ったよりきついですね。

[166: 匿名さん]

川崎市建築物環境配慮制度のホームページで、
確認してみると良いですよ。
それだと、二重床以外は、あまり、プライムとの差はありませんね。

[167: 匿名さん]

今日新百合丘の中古を色々と見ました（特に南側）。
どれも大した物件でも無い築20年のものなのに皆高いですね。

これなら新築を考えたいと思います。三井不動産は確かに
良いがちと予算的に。。。

だったらここかな？でもここも高いか。。

[168: 匿名さん]

最近は、こういう傾向らしいですよ。

東京23区のマンション価格、大手ブランド信用で25％高ttp://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/

[169: 匿名さん]

153です。いろいろなご意見聞かせてくださって
ありがとうございました。やっぱり自分の価値基準を信じて
いくしかないですよね。
私は、前向きに検討していこうと思っています！

[170: 購入検討中さん]

私も前向きに検討しているところです。
駅から１０分程度で、それなりの広さがある物件はそんなにないと思いますし、予算的にも何とかがんばれる範囲かなと。
プライムガーデンも気になりますが、竣工はノブレスの１年後でちょっと先の話になりますし。
ほかに検討されている方、感想お聞かせいただければと思います。

[171: 匿名さん]

ここは売れ残りしそうですね。
少し待って様子みた方がいいかと。。

[172: 匿名さん]

171殿。
「売れ残る」とご判断された根拠は？

[173: 通りすがり]

171ではありませんが・・・。
＜マクロ要因＞
・巷で言われているように、今年の夏から、新築マンション市場の
　トレンドは大きく変わりました。大量の売れ残りマンションが
　発生しており、消費者も買い控えています。
＜価格要因＞
・高すぎ。200万円/坪程度が「適正価格」。
＜競合＞
・三井はじめ、立地・デベで数段勝る物件が大量供給され、リッチ
　層を吸収するであろう。
＜間取り＞
・ここに住む人に「68㎡　4LDK」を求める人は多くいないと思われる。
　ナイス得意の極小4LDKも鶴見・川崎区民ならニーズはあるが、この
　エリアではあまりないと思われる。

[174: 匿名さん]

私も171ではありませんが、次の理由により様子を見ます。
・デベが大手じゃない
・価格が高すぎる
・直床
・4LDKのゆとりがない間取り
・新百合というより百合ヶ丘

[175: 匿名さん]

＞173様、174様
172です。ありがとうございました。
私もお二方とほぼ同意見です。
プライムと明暗を分けるような気がいたします。

場所（立地）については色々な見方ができるでしょうが、必ずしも悪いとは思わないのです。
せっかくの低層なのですからもっとリッチ・余裕がある感じのつくりにしてくれれば、アリーナシリーズとは別の存在感がある物件になったと思います。

この場所、山手地区でなんでこのエリアだけこのデベになっちゃったんでしょうね。野村・三井・住友・三菱・小田急あたりに手がけてもらって、上記コンセプトの物件を販売して欲しかったです。

[176: 匿名さん]

確かにもったいないですね。
どうしてもうちょっと方向性を変えなかったのでしょうね。
極狭４LDKはやはりニーズが少ないと思います。
せっかくの緑の多いゆったりした敷地の低層マンション・・・
ナイスでも、もっと違ったコンセプトでやったら
売れると思うのですが。
もったいない！！

[177: 安けりゃ買いたい]

金額もナイスらしく200万円/坪を切るくらいの設定にすれば、
ある程度のニーズを呼び込めると思うのだが。
やはり三井とガチンコするなら、徹底した差別化が必要。
ナイスのこの物件に関して言えば、「圧倒的な低価格」くらい
しかないと思う。

[178: 匿名さん]

きっと、山手地区の端だから、大手は手を出さなかったのでは？
意外と土地の仕入れ値が高くて、安くできないのかもしれませんね。

[179: 周辺住民さん]

178さん。
山手地区の端って言えばその通りなのですが、一番静かで緑も豊富って良さもある訳で…

でも「60平米台の4LDK」なんてマンションじゃ、泣けてきちゃいます。

この地域のマンション（戸建もそうですが）、やっぱり大手のデベにトータルで開発して欲しかったです。無念…

[180: 匿名さん]

>>173さん
教えてください。
＜マクロ的要因＞
私の認識では、
需要と供給のバランスが崩れている。需要は横ばいだが供給がそれを上回っている。
確かに高すぎという面はありますが、6,000万円を境に売れ具合が変わるそうです。しかしながら、いくらナイスとはいっても現在の土地価格、諸資材高騰、人件費高騰では安くすればそれなりの・・・という事態にもなりかねないと考えますが・・・
私は待っていてもバブルのころのような急激な崩壊はないとみておりますが、どうでしょう。
駅近、角部屋、最上階といった物件はこういっている間にもどんどん売れて、最後は値引きはできるけど物件は選べないといった状況になりませんか？

[181: 通りすがり]

現在の土地価格、諸資材高騰、人件費高騰では安くすればそれなりの
---＞・公示価格や路線化価格を見てわかるとおり、郊外の地価は上昇
　　　したといっても前年比2-3％です。実際は高騰などしていません。
　　　外資を中心とした投機筋がReit等の金融商品を通じて都心の
　　　地価を吊り上げているに過ぎません。それもサブプライム
　　　ローンで剥げ落ちました。
　　・資材もすでに下落に転じており、北京オリンピック需要一服
　　　後は更に下げ足を加速させるでしょう。
　　・「人件費」など上がっていません。現場の職人さんの給料が
　　　上がっているなどという話は聞きません。人手不足であるだけ
　　　で、単価は変わりません。
いくらコストがかかろうが、それはデベの都合にすぎません。「価格」
（＝実売価格）は売り手と買い手が決めるもの。デベだけで一方的に決
められません。
バブルのころのような急激な崩壊はないとみておりますが
---＞2年前からマンション価格は2-3割上昇しています。ということは、
　　　2年後に2-3割下落しても何らおかしくないということです。
角部屋、最上階といった物件はこういっている間にもどんどん売れて
---＞最近の傾向として、「角部屋」「最上階」は高価格ゆえに売れ残る
　　傾向が顕著です。マンションは「立地」がすべてです。逆に北向き・
　　低層階など条件の悪いが安い部屋から売れています。売れ残りの
　　マンションを見学するといいです。売れ残っているのは高層階・
　　角部屋・南向き等の「好条件」の部屋がいかに多いことか！！！。

[182: 周辺住民さん]

180さん
「値引きはできるが物件は選べない」って、具体的にはどんな状況を言うのでしょうか？

解りやすく教えてください。お願いします。

正直、意味が良く分かりません。
「物件」を「部屋」と置き換えれば若干解らなくも無いですが…
でも、ここどう考えても苦しいですね。

[183: 物件比較中さん]

＞181
いろんな物件に出てくる人だな。
鉄鋼関連以外でも設備機器はまだ上昇してますよ。
建築コストはまだまだ下がるとはとうてい思えません。
マンション相場はこれ以上厳しいと思いますが
面積縮小や設備ダウンなどで対応するでしょう。