新百合ケ丘ダイヤモンドフォレスト

[購入検討中さん]

新百合山手にできる新しいマンションです。


新百合ヶ丘は本格的なオペラが鑑賞できる『テアトロ　ジーリオ　ショウワ』の完成や
アートセンターの建設で、芸術文化活動の盛んな場所としてますます魅了的な街に変貌します。

みなさん、この物件どう思いますか？

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4-3-2他
交通：小田急線「新百合ヶ丘」 徒歩8分

[121: 物件比較中さん]

三井のマンションと比較して、こちらが勝っていると思われ点は、価格は三井の価格を見るまでわからないのでおいておくとして、敷地面積に対して戸数が少ないということ。三井は12,000m3に対して400戸であるのに対して、こちらは20,000m3に対して290戸。こちらの方が敷地に余裕があり価値が高いと考えられるのだが。駅からの距離の違いもあるが、こちらも決して遠いということも無く、いい感じの距離だと思うが。
こんなことを考えるのは自分位か？プロの意見も是非聞いてみたいので宜しく。

[122: 購入検討中さん]

このページに、売れるかどうかは、価格って書いてありますね。

三井の方の値段が未発表なので、なんとも言えませんが、
ガーデンアリーナよりは、３０％も上昇とは・・・

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/19th/times/news188.htm

売れるかどうかは全て価格にかかっている。「ガーデンアリーナ」は坪単価１８５万円ぐらいだった。それより３割近く上昇しているわけだが、三井不動産レジデンシャルと小田急不動産が同じ区画整理地内で計画している「プライムアリーナ新百合ヶ丘」（３９３戸）も同じ価格帯かそれ以上になるのは確実だ。

　首都圏マンションは、都心部を中心に新価格マンションが続々供給されているが、一部の物件を除き浸透度はいま一つだ。このマンションも、旧価格からかなり上昇している。人気の小田急線のもっともポテンシャルの高い新百合ヶ丘駅圏で、新価格が果たしてユーザーに支持されるかどうか。今後のマンション市場動向を占う試金石マンションの一つだ。問い合わせは約５００件あるという。

[123: 匿名さん]

>121さん

　面白いところに着目されましたね。三井の物件ですが、容積率に算
入されない面積もあるので、単純に計算できないとは思いますが、延
床面積を敷地面積で割ると400%もありますね。地区計画で容積率200%
の場所だと思うのですが。

逆にこちらは、容積率200%、建蔽率60%のいずれもフルに使っていな
いようです。それぞれ何か理由があるのでしょうか？

ちなみにプロではありません。

[124: 匿名さん]

プライムアリーナが坪単価240で出るわけないと思うんだけど。。

[125: 申込予定さん]

先週今週とMR訪問し、希望申込してきました。

色々と各人の価値観の違いはありますが、僕としては今子供一人で
これからもう一人を作ろうと思っている中でこのナイスの狭くても
4LDKは魅力に思えました。ちなみに78m3そこそこの4LDKで角部屋を
応募してます。

子供には最低限のプライベート空間は与えてやりたいながら、
6畳以上は自分の経験から贅沢かなとも思いますし、且つ予算的にも
そこまで広い4LDKはちと辛いのでこの物件はそういう人にはお勧めです。

通勤に関しても僕は千代田線で百合丘駅を使って準急or普通で予定
しているので新百合丘駅は帰りに寄り道(？)したい時だけに寄る
程度なので十分です。

プライムアリーナの方が駅近でResale Valueは高いようにも思えますが
なるべく早く住居が必要(今の家賃が高い)で予算的にきつい人は
本物件で十分過ぎると思います。

ここもResale Valueはそこそこ値崩れしない事に寧ろ期待してます。

[126: 周辺住民さん]

>125さん

水を差すようで申し訳ないのですが、Raseleを前提にされているのであれば、新百合ヶ丘物件と百合ヶ丘物件の中古価格の推移、ならびに中古で売る場合、ここのロケーションが新百合ヶ丘最寄と扱われるのか、百合ヶ丘最寄と扱われるのかを仲介業者に確認されるのがよろしいのではと思います。

百合ヶ丘駅は、多摩急行ができてから、準急が少なくなったのが痛いですね。

蛇足ですが、駅名は百合ヶ丘で、地名は百合丘です。

[127: 近所をよく知る人]

（批判するつもりは全く無いのですが）プライムと比較すると色々な意味でこの物件は相当キツイのではないかと思います。

先ず、ナイスさんの戦略と「新百合山手」のコンセプトがミスマッチかと…

例えば「新ゆり山手」地域のマンションは、王禅寺などバス便地域の戸建に住んでいる方からの買換え需要が多いようですが、間取り・距離共にそういった熟年層にはマッチしない。
では、ヤングファミリー向けかというと価格的にそうでも無い、という感じで。

プライムの板との活気の差がそれを物語っていると思います。
微妙ですね。

[128: 匿名さん]

グリーンダイヤモンドって、いろんな所の電柱に、
案内出してますね。

ガーデンアリーナでさえ、一部の地元の人からは、
百合ヶ丘と思われているのに、
ガーデンよりも、さらに百合ヶ丘よりですから。

>>127
掲示板の書き込みが少ないのは、スレタイが、
現在の物件名と違うので、目に付きにくいってのもあるでしょう。
後は、大手の物件との差ではないでしょうか？

[129: 物件比較中さん]

検討しましたがプライム、あるいは他の「三井＆小田急＆三菱物件」、レガート等の中古を待って検討した方が良いとの結論に至りました。

①デベの実力（他の大型物件は必ず小田急＋三井＋α　→　「小田急」が結構ポイントだということが色々な意味でわかりました）
②コンセプトが不明（間取りや駅からの距離　→　この場所は野村不動産あたりが入手して三輪緑山にあるような低層マンションを建ててくれれば良かったと思います）
③「プライム」と「ガーデン　or　シーズン」の価格差は理解できるが、ここと「ガーデン　or　シーズン」の価格差は理解できない

勝手ながら私の結論です。

[130: 周辺住民さん]

>129さん

ガーデンアリーナなら三井不動産販売のHPに３物件掲載されて
ますよ。１物件は、昨日と今日、オープンハウスをやっていた
ようです。

スレ違いはご容赦を。

[131: 物件比較中さん]

＞130さん。ありがとうございます。129です。

私が間違っているかもしれないのですが…

今色々考えているところです。
が、ガーデンの中古なんかもまだまだ価格がこなれていないように感じでいます。
転売目的で購入して、（価格を上乗せして）この板の物件並みの価格で売りに出しているのが見え見えのような…
で、ここより20〜30％くらい安かった筈のガーデンが今ここと同じ価格なら、益々（間取りや駅からの距離を考えれば）今あえてここを選ぶという選択肢も無いかと。

バブル時代のように、需要と供給の関係（＝経済原理）を無視して青天井で不動産価格が上がる筈は無いですから、ここを新築で購入するのはタイミングが最悪のような気がします。
（この物件自体の批判をしている訳ではないので、検討者の方は誤解しないでくださいね）

とにかくこの板のこの物件がここまでの価格になってしまった以上、あわてて判断する必要は無いのではないか、というのが私の今の判断なのですが…

じっくり構えて幅広に検討したいと思いますが、あなたはどう思われますか？

[132: １３０です]

>129,131さん

ご指名ですかね（笑）

住宅購入は人それぞれに事情が異なるので、万人にとっての正解は無いのかなっていうのが正直なところですね。

ガーデンの物件は確かに新価格に便乗って感がありますが、中古物件の価格は単に売主の言い値なので、交渉の余地はあると思うし、１ヶ月くらいHPに掲載されているところをみると、このまま売れなければそのうち下げてくるでしょう。

今の不動産価格の状況はプチバブル状態でいずれ落ち着くと思っています。購入を急ぐ理由が私の場合無いので、情報収集だけをして様子見をしています。

完璧にすれ違いになってしまいましたね。

[133: 物件比較中さん]

＞132様。

129、131です。全く同じ認識です。
全然すれ違いじゃないですよ。

あなたの感覚は普通だと思います。ありがとうございました。

おっしゃるように今この物件、或は近隣の新古物件をあわてて購入する必要は全く無いと思います。

あと2〜3年すると、売出価格とは無関係に相場観が落着くと思っています。高い順に（坪単価10万刻みくらいでしょうか？）

①レガート＆プライム
②ガーデン＆シーズン
③パークハウスシリーズ

で、④以降がこの物件かと…
まあ、何にせよこの物件は見送りです。

[134: 匿名さん]

HPでは昨日・今日に予定価格発表とありましたが、実際いくらぐらいだったのでしょうか？販売は290戸、一斉販売なのでしょうか？

[135: 申込予定さん]

125以降の皆様

色々とご意見有難うございます。弊社にも不動産部門あり、ご指摘の点は色々と理解出来ます。

予定価格は先週末に既に発表になってました。A,B,C,F棟が今回発売でDは次回だそうです。

一つ質問させて下さい。

ナイスさんの戦略と「新百合山手」のコンセプトがミスマッチかと…

これって自分の購買の際に考える戦略とかコンセプトってそんなに重要
でしょうか？そんなの1戸しか買わないのにあまり関係無いと思うのですが。Resaleの際に関係あるのでしょうか？

戦略とかコンセプトって言うのは簡単で陳腐化された言葉ですが、何か正確にご存知ですか？特に顧客に対して何を意味するか？ナイスに確認されました？どうも俗に使われているようでなりません。世の中、この言葉を使えば立派な事を言っているような人が最近多くて戦略コンサルしている僕は若干うんざりしてます。

Resaleはあくまでおまけで勿論一生住むつもり、実需に応じて買うつもりな人には関係ない話です。売る際はどうなんでしょう？その時、このエリア全体の事を考える必要ありましょう。

書き込みよりMRは繁盛してますよ。一回でも行かれました？ようはこういう所に情報を頼ってない人が一杯いるのかもしれませんね。弊社もこういう書き込みも評判は紛れや荒しもいるのでイメージ話30%程度に織り込んでます。

マーケット議論は結局専門家でも分からん話なので大歓迎です。

[136: 匿名さん]

>135あまり気にしなくていいんじゃない？どうせ回りは業者だろうから。

[137: 匿名さん]

自分がここを見送ろうと思っているひとつの理由としては、二重天井、二重床じゃないことです。騒音面では賛否両論あるでしょうが、リフォームする際には、直床はあきらかに不利ですからね。そういうところのコストを削ってあの価格だと？という感じです。
新百合ヶ丘駅からの距離は遠いですが、敷地内のレイアウトなどは、プライムアリーナよりも素直に良いと思いますよ。

[138: 匿名さん]

今日プライムの付近を散歩してきましたが、
妻子が北口駅前のパチンコ屋がどうしても
気になるという事で見送ることになりそう
なんですが、あれ何とかならないですかね？

[139: 匿名さん]

あわてて購入する訳ではありませんが、
少なくとも数年は価格が下がらないと思われる事と
今後の金利上昇を考え前向きに購入検討しています。

数年前の様な条件(物件価格安い＆超低金利)を待っていても。。。
いったい何年待てば良いの？と思ってしまいます。
子供の成長は早いですから、一番大切な時期に購入できない
なら一生賃貸でいた方が気楽で良いと正直思います。

[140: 物件比較中さん]

139さん
何言ってるんですか？？？
マンション価格はすでにピークを過ぎ、今後3月の決算にむけ、デベ
の投売り----＞価格大幅下落が必至の情勢です。
今郊外物件は大量に売れ残り、竣工済み物件は2割引きはあたりまえ
ですよ。たまプラの竣工済み物件を見学に行くといいですよ。何も
言わなくても1割引きからスタートです。新百合も供給過多でこの価格
では需要は少ないですから、売れ残り必至です。あと半年待てば
安く買えますよ。