パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
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【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[576: 匿名さん]

知らずに入居してケータイが通じないと驚く人はもう出てこないでしょう。
此のスレで議論出来て良かったではないですか。

[578: 物件比較中さん]

>575
ここに限らずタワーが携帯つながりにくいのは、よく知られていることですよ。
営業さんも隠さず話してくれますし。

[579: 匿名さん]

そうそう、低層階には関係ない話だし。
高層階はドコモのアンテナ付けて良かったねってことで、この話題は終わりに。
高層階の方は代りにエレベーターが恵まれてるみたいだからいいじゃないでしょうか。

[580: 匿名さん]

エレベーターは３４階を境に高層用と低層用で分かれてるけど、単純計算では３０階で分かれるはず。
高層階の方がエレベーターは有利になるように設計。これは毎日のことだから結構大きい。

[581: 匿名さん]

部屋数（世帯数）で計算して、本当に高層階が有利なのかどうか、ちゃんと計算しましたか？
そうでなくても高層階のほうが地上からの距離が物理的に遠いので、実際には有利ではないのですが。
殆どのタワーマンションは、真ん中より高層階寄りに分かれ目がありますよ。

[582: 匿名さん]

部屋数を数えてみました。ザッと数えたのでミスがあれば御容赦を。

３４階から５９階まで、３４２戸プラスラウンジとゲストルーム。
エレベーターは４基プラス非常用１基。
しかも、平面図を見た限りでは低層階用よりも高層階用の方が大きそうです。

計算してみるまでもなく…。
でも、高層階の方が距離的に地上から遠いのですから、
有利不利は許容範囲ということに。

[583: 契約済みさん]

このマンションとエレベーターへの勝手なイメージですが、
マンションの価格もそこそこするので、出社時間がかっちりのメーカー系の会社の方より
大手のサービス業や、IT系など朝の始業時間にある程度融通が利きそうな方が多く、
朝はエレベーターがどこかの時間混むということはないかなと思ってます。

なので、純粋に地上との距離とそれにかかる時間の差という、
微少な差くらいしかないと思ってます。

地震がきて、エレベーターが止まって、断水なんてしたら、
断然低層階が有利でしょうけど。

[584: 匿名さん]

高層マンションって一斉入居の際の引越しが凄いことになりそう。
たくさんの住居の引越しがかぶったらどうなるのやら…。

[585: 入居予定さん]

引越しは、結構分散してるみたいですよ、いろんなタワマンでは。

SFT購入者で、11/28?入居開始ですが、
12月入ってから引越ししようと思ってます。

こういうのを三井が各購入者に意向を聞いて、
どのあたり混みそうとか取りまとめて、
案内してくれるとうれしいですけどね。

[586: 匿名さん]

幹事役の引越会社に頼むと高くなるんですよねぇ。
かといって違う社に頼むと順番を冷遇されそう。
三井さんは普通どの引越会社が幹事になるのでしょう。

[587: 匿名さん]

引越しは平日はすいてて希望が通りやすいが、週末はその逆って営業さんに聞きましたよ。

[588: 匿名さん]

冷遇って、引越し作業終了が夜中になるとか…？
入居開始直後の週末はあり得るかもね。

[589: 匿名さん]

以前引越したマンションで頼んだ引越屋の人が、幹事の会社に意地悪されたとボヤいてました。

[590: 申込予定さん]

ここの外観はとてもいいですね。赤と青ってどうなんだろうと思ってましたが、
実物（特に至近距離から）をみたら、高級感を保ちながら住居らしさも残し、
絶妙のデザインですね。もう2本ツインタワーがありましたがそちらは無機質だし、
真ん中の茶色のやつは最近ありがちだったデザイン。
やはり三井のクオリティは高いです。

[591: 匿名さん]

幹事はたぶんアー○か○通でしょう。

[592: 匿名さん]

安心度は高いけど、値段もお高めの引越屋さんですね。

[593: 匿名さん]

高層階の方がエレベーターは有利になるように設計。これは毎日のことだから結構大きい。

[594: 匿名さん]

階層は入居の頃にはカビが生えていたり虫がわいたりしている部屋があってもおかしくないです。
うちは低階層なので怖いです。

[595: 入居予定さん]

>594さん

どんなに痛んでいても、内覧会の時に指摘すれば、
三井の負担でちゃんと綺麗にしてくれますよ。
ご安心下さい。

カビについては、基本的に人間が生活を始めないと、
大幅な湿度上昇はないので、大丈夫だと思いますよ。

虫にいたっては、餌がないし、発生しないでしょう（笑）

心配しすぎだと思いますよ。

[596: 匿名さん]

ところで契約済みのみなさんは物件価格の10％を支払ったのですか？
うちはそんなにお金が無いって言ったら大幅に少ない契約金でいいって言われました。
意外でした。

[597: 匿名さん]

>>596
１０％というのは目安であって、確か５％以上契約金を入れておかないと
万が一マンション自体に問題発生、入居不可…なんてことになった時に
契約金が戻らないのではなかったような気がします。
誰かお解かりになる方フォロー願います。

[598: 三井購入者]

５９４様
芝浦購入しましたが、引渡しにはハウスクリーニングがきれいにされていましたので大丈夫です。

[599: 契約済みさん]

毎日通勤で見かけますが、きちんと西側にはカーテンがしてあったりと
配慮はされている様子です。

[600: 匿名さん]

ハウスクリーニングしての引渡しや、紙カーテンは
新築マンションなら普通やることだと思いますが。

[601: 契約済みさん]

契約金５％以下支払えませんでした・・。
こんなんでこの先本当に支払えるか不安・・。
因みにみなさんいくら支払いましたか？
１０％支払っていらっしゃるのでしょうか？

[602: 匿名さん]

私は１０％支払いました。
でも、もしその割合が各自マチマチだったら、ちょっと問題ですよね・・
例えば何か不測の事態が起きて、キャンセルした場合負担割合がそれぞれ違うって事になりますし。

[603: 匿名さん]

10％に満たない分は後追いで払うことになります。

[604: 契約済みさん]

10%との契約でしたし、当たり前と思いあわててかき集めましたが、そうでないこともあるのということがはじめて知り、驚きです。

[605: 匿名さん]

>593
SFTでは、21階までが低層用EV３機、21階以上（47階まで）が高層用EV３機となっていて、高層階のほうがどう見ても不利です。
非常用EVが1機ありますが、図面を見ると低層階・高層階両方使えるように見えます。
MSTと大きな違いですよね。
これについて詳しい方はいますか？

[606: 匿名さん]

転勤などでキャンセルする可能性が少しでもある方は、
なるべく手付金は少額にしておいたほうが得ですね。
ちなみに手付金は20%まで取れるんですよ。
ギリギリまで取ろうとするデべもあります。
それに比べれば三井は良心的ですね。

[607: 匿名さん]

>605
SFTは庭園あり森ありのコンセプトで低層階重視。
MSTは眺望、高さ重視の高層階重視。
ってことでしょう。

[608: 入居予定さん]

エレベーターなんて、せいぜい朝バッティングが考えれるくらいで、
どうしてそんなに高層と低層での有利不利にこだわれるのでしょうか？

構造でいろいろ話が出るのなら、駐車場が100％じゃないとか、
トランクルームが100％じゃないとか、パーティルームは景色重視に
なってないとか、そっちの方が自分は気になります。

[609: 匿名さん]

駅前の上、道路は混みやすいので車が不要な人も多いんでしょう。
トランクルームは賃料が高い。

構造をいうなら、駅側に入口が欲しかったです。

[610: 匿名さん]

私は朝エレベーターがなかなか来ないのは相当なストレスです。
トランクルームは２コ借りたいくらい。
車は手放そうと思ってます。時々レンタで充分。

[611: 匿名さん]

東横側に入り口があると、逆に横須賀線側には遠いですよ。

[612: 匿名さん]

＞608

エレベーターにこだわるのはせっかちな人が多い
のでは？と思っています。

駐車場１００％のマンションでは借り手が少なく
管理費に跳ね返って困っているところもあるよう
です。
必ずしも１００％が良いとはいえません。特に駅
近は車持たない人も居ますから。

トランクルーム作るくらいなら部屋広げてと思い
ますよ。みんながみんな欲しいものでもありませ
ん。

パーティールームは私はいらないと思っています。
余計な管理費増の原因だと思っています。

とまあ、人それぞれ考え方が違うので何でもほど
ほどが良いのではないでしょうか？

[613: ご近所さん]

ＭＳＴは、低層用ＥＶと高層用ＥＶの２つが利用できる階は、
いきなり１００万円くらい値段が高くなったような記憶がある。
その点ＳＦＴは、その階での値段の差は特段なかったような。
お買い得でしたね。

[614: 匿名さん]

百万円くらい、長い返済期間、長い居住期間考えたら大した差じゃないでしょう？
SFTとの比較にうおいては、それ以外の何か理由があったのでは？　売主も素人じゃ
ないんだろうから、EVの設置での値段設定をSFTのあと急遽変えるような事は無いと
思いますよ。

[615: 販売関係者さん]

川崎駅西口側で人気が出てるモリモト社のクレッセント川崎タワーも
ここと１週間違いで完売の予定だそうです。向こうもそうだけど、
ここも小杉駅前を代表するタワーマンションなだけに、いよいよ終わり
かと思うとちょっと寂しいような、とっても感慨深げでありますよね。。

[616: 匿名さん]

要望書を出したときに、
正式価格は郵便で送ると担当に言われた。

ところが、今日まで待っても何にも届かない。
何の連絡もない。

天下の三井って、この程度か。
住宅情報で正式価格を知ったよ。

[617: 申込予定さん]

要望書は出してないけど、営業さんが予定価格表、正式価格表ともに送ってくれたよ。

[618: 匿名さん]

＞616
SFTの時、同じような対応をされました。
モデルルームで「入れておきます」と言われた資料が入ってなかったので
TELしたら、お姉さんが詰めたい対応・・・
数日後、TELもしていない友人宅には資料が郵送されてきたが、ウチには来ない。
ウチは買う気なしと判断されたのだと思うことに。

[619: 616]

毎日、今か今かと待ってたので
がっかりしました。

レスを頂いてもおさまらないので、もう寝ます。

[620: 匿名さん]

パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90?uクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

[621: 契約済みさん]

基本的なこと教えて下さい（主婦なので今一つよくわかりません）。
?@ここのマンション、入居が絶対条件のはずでしたね。引渡し後、即の賃貸不可なのでしょうか？
?A民間ローン（公庫ではない）の場合、銀行は送付先指定を受けてくれるのでしょうか？
?BNO.620さんの試算だと、固定資産税がポイントのようですが、同価格の地価であるならば、PCMのみならず、マンションの同じ広さと仮定した場合、税金は一緒なのでしょうか？

[622: 匿名さん]

>620さん
その固定資産税が本当ならば、
都内のタワーマンションよりも高額です。

また、その固定資産税が本当ならば、
不動産取得税が免除額を越えて掛かります。数十万円です。

[623: 匿名さん]

>固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい

たか！東戸塚のタワーマンションの倍以上だよ。

>11年目から・・・月額8万5千円。

東戸塚のタワーマンションのランニングコストは、５万円以下だよ。

買い替えるのやめました。

[624: 匿名さん]

固定資産税の試算、間違っていない？

[625: 購入経験者さん]

あはは、そんな高いわけないよ。
もっともらしい事沢山書いてるけどねぇ。。。