パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/
【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[345: 匿名さん]

337さん、社長に手紙を書いたらどうですか？営業の仕方が気に入らなくて強引に買わされてノイローゼになったとか、デベロッパーの落ち度になる事を攻めれば返ってくるかも？

[346: 匿名さん]

>>345
↑いくらなんでもこれは無理でしょう。
だって社長だってデベ側の人ですよ。
強引に買わされるような営業なんて絶対にしないですしね。
状況踏まえて考えてもこの作戦は絶対に無理。
弁護士なんて立てられたら話しにならんと思います。

基本的に契約不履行な事象でもおこらない限り頭金返金はありえないです。
返金しないことは頭金を納める時の契約ですから。

[347: 購入者]

三井の物件しか買わないという人も多いので購入して転売した方がいいと思います。駅前物件だから売れると思います。欲をかいてぼったくらないで転売すれば、、、

[348: 匿名]

芝浦アイランドも完成前は、以前さびれていた芝浦口ということで不評の人も沢山いましたが、完成後
の最終期販売の時は外車の高級車の人が沢山購入しにくるようになり、完成後は見方が変わります。小杉も今はさびれた町に見えますが、全てが完成した時は、田町の芝浦アイランドと同じようになるのではないかと思います。キャンセルはしないで購入した方がいいと思います。完成後に結論を出した方がいいと思います。

[349: 匿名さん]

私も完成後に売却の方が良いと思います。
5000万の物件を購入して頭金を500万納める
今よりも武蔵小杉のインフラは良くなることは間違いないです。

そのインフラに対しても不動産評価の対象となります。

そうなると不動産価値としては上がる要素しか考えられないと思います。
ことさらＭＳＴを買いたくても買えなかった人がたくさん居るわけですからねぇ?。

完成後の即時売却物件を狙っている人も多いはずだしその期間が最も高値で売却できるチャンスだとも思います。

地価が何となく上がっていますし・・・・。
どうする？

約２年後をどう考えるかですがね。
私なら入居しないで売却を選択しちゃいます。
だって500万（例えばの話）なんてもったいない。

[350: 契約済みさん]

買い手を見つけて名義変更するってのはだめなのかしら-？

[351: 購入検討中さん]

流れをブッた切ってすみません。
担当者の名刺に、名前だけ書いてあるのって
三井レジデンシャルの社員じゃなくて派遣さんってことなんでしょうかね？
商談コーナーに出てくる女の人は、ほとんど派遣さんなんでしょうか？

[352: 契約済みさん]

私の時は最初の説明は営業の女性のかたであとは派遣のかただと思いました。男の営業ってほとんど見えなかったけど電話には出てくるからいるかも。
営業の肩書きに宅地建物取引どーのがついてたか覚えてないけど。

[353: 337]

契約解除の質問をした者です。
皆さん、契約解除の件、参考意見をありがとうございました。
倍率が少しでも低くなるから早くキャンセルして欲しいと言われる覚悟だったので、ありがとうございます。

中古物件で駅から少し離れるけど、私にとってのお買い得物件があるので、
無理してローンを組んで苦しむよりも良いかと思ったので迷っていました。
まだ最終販売に間に合うので、今なら手付金が戻ってくるかもなんて思って。

ただ完成後の売却だと、一括修繕、不動産取得税、抵当権設定諸費用、ローン諸費用、
そして売却時の仲介手数料等かなりの出費があるし、本当に２年も待って大丈夫かしら？

[354: 337]

351さん
私は商談コーナーで女性の方でした。
宅建も持っていると名刺に記載されています。

[355: 匿名さん]

３５３さん、その判断は最終的にご自分で決めなければならないのです。
そこまで分かっているのであれば、ご自身で判断するしかないでしょう。
誰も責任を取ってくれませんよ。

[356: 契約済みさん]

講談社ムック「セオリー」という雑誌にパークシティ武蔵小杉が頭のページで取り上げられていました。遅れて来た一等地とかいうちょっと恥ずかしいタイトルも。現在住みたい街の上位ランクには入ってないけど果たしてこれからどうよ的なことでした。あとコスギで買える大形物件は住友の物件ぐらいだー！とか。
都内はかなり値が上がって来ているようで。

[357: 契約済みさん]

私もその本を隣の駅の本屋で立ち読みして、かなり気分良く家族に話しました。その雑誌が読みたいというので近所で探したら、タイトル忘れ今日見つからずがっかりしていました。早速やはり買いたいです。
大型物件って本当にあと、住友くらいなのかなあ？と半信半疑ですが・・・
そして、販売済の3物件はどれも完売というし、コスギタワーの担当者の話でも安すぎた、もう少し高くしてよかったとかいう、談話でこれにも「そうなんだ、ＳＦＴもそんな感じに1年たつと、かんじるのかなあ？」と。少しよいしょした内容でしたが嬉しいですよ。

[358: 匿名はん]

「セオリー」、たまたま数日前に買ったけどリアルリッチの世界という特集だったよ。
ちょっと捜したところでは武蔵小杉の記事は無かったよ。前号かもね。

[359: 匿名さん]

大型物件と言えば、東京機械の跡地なのかと思ってました。
住友のシティハウス武蔵小杉は、予定地に垂れ幕が大きく貼ってありますね。
今年の秋から販売開始と書いてあります。確か完成は再来年の１月だったと思います。
なのに住友不動産のＨＰには、全く書いてないのが不思議ですが。

[360: 契約済みさん]

確か「土地ランキング」とかそういう名前では。昨日横浜そごうの紀伊国屋にはまだありましたよ。
大型物件は即分譲ではないにせよ三井・東急のタワー、内容未定ですが東京建物・長谷工の土地もあり、まだまだ供給があるのでは。
注目の再開発エリアなんで、川崎市も頑張って、学校新設・道路拡幅・住所今風に変えて欲しいって思うのは贅沢すぎますかね。

[361: 購入者]

講談社MOOKのセオリー「土地のグランプリ」「東京土地のグランプリ」の２冊購入したけどおもしろかったです。「週間東洋経済」の4月15日号の「駅力」で決まるマンション選びにも武蔵小杉が出てました。

[362: 匿名さん]

ＭＳＴの西側に建つ三井の次のタワーは
分譲に決まったという話と未定という話とどちらが本当なんでしょうか？
ＭＲでは、まだ何も分からなくて階数だけが分かったとのことですが。
ＭＳＴの西を買うなら、次の三井のタワーを待つべきなのか・・
次に何が建つかを考えてたら、高層マンションは買えないのでしょうが
せっかくある程度の高さを買っても、眺望がなくなるのも辛いですよね。

[363: 匿名さん]

三井が売るのか、建設会社がどこかなど、
何も決まってないと聞きましたが。
ただ、なんとなしに階数くらいは決まってるのだとか。

分譲か賃貸かは聞いてませんが。

なんとなくパークシティの紹介のとき、Ｃ街区も紹介されているように見え、
パークシティの部分かのような錯覚があったのですが、あそこはまったく
PCMとは分離されたものだそうです。

[364: 匿名さん]

>>３６３さん

３６２です。確かにＰＣＭとは別物のようですね。
階数が３７階なのは確かで、
ＭＲでも最初は販売会社は決まっていないと言ってましたが
、ちらりと同じ三井グループでも別会社が担当するので
詳細は分からないみたいなことを聞いたのです。
でもハッキリとではなかったので確かな情報ではないのですが。
ＭＳＴの販売が終わったら、分譲だと発表されるのかななどと
思ったもので。どちらにしてもＰＣＭが終わってからのことですから
大分待つことにはなりますね。

[365: 匿名さん]

>>362さん

363です。
待てば待つだけ価格が上がっていきそうなご時世なので、
待つのは良策ではないと思いますよ。

今までの周辺環境の動きを見ると、
東向きが一番いい気がします。
西は、SFT・MSTそれぞれ影ができたり、
建物できたりでよくないでしょうね。

[366: 匿名さん]

三井が建設現場に出している予想図によると、、、
このように結構デカイですねww

[367: 契約済みさん]

↑　このCG図はわりとすっきりしてるんだけどさ。どうもあの色ガラス貼りわけのデザインがあまり
好きになれません。もっとシンプルにして欲しかったわ-。

[368: 匿名さん]

私も37階くらいと聴いた記憶です。
だって、その予定に基づいて、西側の眺望のCGも作られていましたよね。
でも366さんがアップした予想図ですと、それどころじゃないですね。
50くらいありそうじゃないですか。
デベは三井だけではなく、複数社なので（PCMもそうですけど）
三井が中心になって販売するかどうかは未定だそうです。

[369: 362]

>>365さん
確かに東向きは眺望も良いし、間取りの良さの割りに価格も抑えめですね。
ＭＲルームのボードに付いてた花の状況を見ると、東は人気ですね。
この物件は南は間取りが良くないし。南は眺望的にどうなんでしょうか。
ＭＲのＣＧで見ると、鹿島やコスギタワー、東京機械跡地の物件と
色々ビルが乱立しますが距離が離れているから、意外と悪くないように
ＭＲでは説明されましたけども。

>>368さん
ＭＲにある模型ではＭＳＴの半分くらいの高さに作られてましたね。

[370: 匿名さん]

MSTの重要事項説明書には、西側は販売予定で、販売に三井不動産が関与することがあると書いてありますよ。

[371: 匿名さん]

タワー同士のお見合いだと、距離が離れていても近いように感じてしまいます。
勤務先のタワーの110m先に別なタワーがあるのですが、
向こうでタバコを吸ったりケータイを掛けたりしてるのがこちらから見えます。

[372: 匿名さん]

どうせなら、3本目の三井も、SFT＆MSTと色合い・デザインを
ある程度似た感じにして欲しいな。

[373: 匿名さん]

>>369さん
すいません。たぶんに主観的なことなのでしょうけども、
南向きって間取り悪いですか？前にも似たような書き込みがあったので。
モデルルームにもある90Fとか80Fがメインですよね。
私には、あの間取りが一番いいように感じるのですが…
実際に、値段も異常に高いですよね。

[374: 契約済みさん]

東急西側の物件ですが、
契約前に頂いた重要事項説明書には平面図、立面図、断面図まで載っています。
ここまで載っているので、そこに記載されている地下4階、地上38階で
決定と考えて良いでしょう。
この物件は地下4階から地上3階までが駐車場なのも分かります。
（ただし、地下4階は機械式駐車場のピット等）
なお、商業施設は、凡そ70m×50m×4階程度あり、
私の予想より広くなりそうです。

完成予想図については以下の川崎市のサイトでも見られます。
http://www.city.kawasaki.jp/50/50zigyo/home/kosugi/kosugi060328/kaihat...

必要な方はMRへ行って聞いても見られると思います。

[375: 374]

すみません！
「東急西側」→「東急東側」の間違いでした。
おまけに上記サイトは「東急西側」の方でした！

[376: 374]

と思ったら、前述のサイト（PDF）の５ページ上側に小さいながらも載っていました。
たびたび失礼します。
寝ぼけているので、もう寝ます。

[377: 369]

>>373さん

すみません。南の間取りが悪いと書いたのは、
ホントに主観です。しかも特別悪いと思うわけではなく、
他との比較や、価格の高さの割りに感じたまでです。他の向きと比べると
価格がとても高いので、もう少し間取りがステキだったらなという希望も
入ってます。
私も最初は90Ｆが気に入っていました。でも例えばリビングなど、同じ13畳でも
他の向きにある部屋と比較すると、ドアやキッチンの位置などから
上の部分のデッドスペースが大きくなってしまう
気がして。またＨＷやＨＥも南側で角部屋というのはすごく魅力ですが
リビングの形が難しいのと、４．２畳で柱があることで、使いにくいのではと。
でも好みの問題ですよね。各部屋の広さに重きを置く人もいれば、
各部屋がコンパクトでも部屋数を求める人もいるし。

実際、間取りや眺望では他の向きに惹かれながらも、
やはり南向きの方が暮らしやすいのではと悩んでいます！

[378: 周辺住民さん]

川崎市のサイトだと駅東の物件は140Mの37階。商業施設＋住居460戸となってますね。
だいたい皆さんが聞いている通りみたいですね。パークシティが約200M・160Mなので
140Mもあると高さ半分ってことはなくなっちゃいますねー。そこそこ高いですね。

[379: 匿名さん]

ＭＳＴの低層階は間取りのプラン変更ができませんね。
入居後のプラン変更とはどのくらいのコストが掛かるものでしょうか？
どの程度の変更かによっても値段が変わってくるかとは思いますが参考になるご意見ありましたらお願い致します。

[380: 匿名さん]

>>369さん

365です。
南向きは、上の階はいいかもしれないですが、
低?中層はリビング脇の窓のない部屋があったり、ちょっと住むに不便なような
間取りも多いですよね。
東は、90Dと90Eでは、家族のスタイルに合わせて、リビングに部屋が隣接してるか
してないかとか、疑問符が付く間取りが少ないように思います。

これで、眺望の心配が一番少ないことを考えると東を購入して良かったと思います。
日光については、冬がちょっと涼しいことはありますが、夏は午前中だけなので、
涼しくていいかなって思ってます。

[395: 匿名さん]

５/１８発売の週刊朝日の「もうマンションは買うな！」の記事によると、
年内にも不動産の需給バランスが崩れて、特にマンション市場はガクッと落ち込むそうです。
理由は既にＲＥＡＴや金融機関によるバブル状態であると。。

同じような記事を最近チラホラ目にしますが。

[396: 匿名さん]

ここは残念ながらＰＳの位置が室内なんですね。。
躯体天井高はどのくらいなんでしょう？３０００はなさそうだけど。

[397: 匿名さん]

>>395
たしかに需要供給バランスは崩れるのは間違いないでしょう。
ですがそれは立地の悪い物件に関して該当する話であって好立地の物件に関しては関係のない話ですね。
年内に限らず今でも完成物件で売れ残りのある物件はたくさんあります。
既に立地の悪い場所においては需要供給バランスは崩れているってことです。

ＲＥＡＴ？←この意味はわかりませんが金融機関によるバブルなど外的要因はともかくこのパークシティ武蔵小杉に関してはまったく関係のない話ですね。

不動産価値が高くなる立地・不動産価値が低くなる立地
需要が減ると二極化が進むってことです。

ガタガタ言わないでこの物件に早く契約した方がいいよ。

[401: ｓａｇｅ]

ところで、１階に入るスーパー（ダイエー？）のオープンのタイミングはいつなんでしょう。
すでに発表されているのであれば教えて頂けないでしょうか。
kosugi tower購入者ですが頻繁に利用させていただく予定ですので。

[402: 購入検討中さん]

コナミスポーツのオープンが2008年の初夏らしい。
もしかしたらそのくらいかも、というレスは見たことあるが。
まだ未定なのでは。

[403: sage]

情報ありがとうございます。
いろいろな施設があってうらやましいです。

[405: 契約済みさん]

将来の資産価値は誰にもわかりません。
ただ、駅そば物件でも値落ちリスクは当然あります。

バブル崩壊後、駅そばの物件を選んで綱島駅前徒歩１分のワンルームを節税対策で３０００万で買いましたが、１０年後に１０００万になってしまいました。
当時は損益通産できましたが、今はまともに喰らいますね。

[407: 電気]

つまらない事ですが。
高層マンションに避雷針は設置されてるんでしょうか。
雷で一度、家電がクラッシュしたことがあるので。の疑問です。

[408: 電気]

それと、このスレッドは進行内容の管理を専門の会社に委託してると思われます。
電子メイルにはＩＰアドレス（パソコンの住所）が有ります。
私は自前のＰＣでメッセージを発信する時は名前を公表している事を前提として文章を作成しています。
みなさんも同じですよね。

[409: 匿名さん]

http://www.city.kawasaki.jp/23/23syomu/home/zaiseijyokyoitiran/17kessa...

財政について調べてみました。
URLの下の実質収支比率は何とか0.3だけど、経常収支比率は85.8。
財政は決して良くないと思います。

人口減になっていくことを考えると、地下鉄を作ったりして元をとるのに何年かかるのかな？
小杉に住んだら、私は地下鉄を利用しないだろうから、税金あげられたらヤダナ。

そういえば住民税も税源移譲で金額は変わらないといいつつ、定率減税のせいですっごい上がるし。

契約したら、したでローンが大丈夫か、頑張りすぎたかとか不安は尽きないものなのね。

[411: 匿名さん]

>>396さん
>ここは残念ながらＰＳの位置が室内なんですね。。
>躯体天井高はどのくらいなんでしょう？３０００はなさそうだけど。

PSは住戸外です。
躯体天井高は2.88m。
日経トレンディを見ての投稿だと思いますが、
躯体天井高2.80m以上は評価Ａで最も優秀なものです。

[412: 匿名さん]

>409経常収支比率は85.8。財政は決して良くないと思います。

ご存知のように、経常収支比率は高いほど財政構造の硬直化が進んでいることを表しますので、率が低いほど財政状況としては好ましい状態ですよね。
政令指定都市平均が93.9、全国市町村平均が90.2、神奈川県市町村平均が同じく90.2などであることを考えれば、まだ良い方ではないですかね。

[413: 匿名さん]

確かに綱島で３千万円とは可愛そうですね。
月に６万円の家賃と考えると１千万でも高いと思う。

[414: 匿名さん]

同じようなことを将来、小杉に関しても言われないと良いのですが。

[415: 契約済みさん]

こと資産価値の話になると妙に盛り上がる様ですが
完成後すぐ売却のかたは別として、PCMが小杉のランドマークとして存在するために、三井のいう「経年優化」が実現できるように住民も日々がんばるしかないんでないのー

[416: 契約済みさん]

ＰＳの位置は住戸によって違うのですかね？
私の契約した部屋は室内でした涙

[417: 匿名さん]

週刊朝日読んだけど、確かに一理あるね。
まあ給料が大して増えないのにマンション価格が１年で２?３割も上がるなんてやっぱり普通じゃない。買う時は惚れ込んでるから、それが分らない。で買った後、我に返る。
ここ買うならやぱりＳＦＴだったな。キャン待ちへ。
ＭＳＴは新価格（新々価格）。

[418: 匿名さん]

ＳＦＴとＭＳＴは２?３割も違いませんが・・・・・。

[419: 匿名さん]

↑そういう意味じゃないと思うよ。

[420: 匿名さん]

PCMが旧価格と思ってる人はいないでしょう。
MS業界ではSFTが新価格、MSTは新々価格と言われてますね。

[421: 匿名さん]

いずれにしても、資金力があって買いたい人が買えばいいし、
買いたくない人は買わなければいいし、買えない人は買えないし、
ということでしょう。

マンション購入に興味がある人だったら、去年の秋口からの新価格の話と、
さらに価格が上昇してることなんて当然知ってること。
で、PCMはなかなか出ない駅前、しかも、交通の便がいい、で、再開発で
街のステータスが上がるということで、みんな買っていいと思ってるんだから。

ネガキャンいいかげんやめちゃってください。

[422: 匿名さん]

ネガキャンじゃないですよ。
でもご迷惑をおかけしました、業界内での本音をつい書いてしまって。。

[423: 匿名さん]

小杉は供給過多なので、中古は下がり始めたら大きく下げるでしょうね。
バブル当時、急激に上がった地域ほど急激に下がったから。

[424: 匿名さん]

PSってなんですか？
教えてチャンでごめんなさい！宜しくお願いします。

[425: 匿名さん]

パイプスペースの略です。
うちも今図面確認中。

[426: 契約済みさん]

いろいろと皆さん御心配の様ですがなるようにしかなりません。
今考えてもムダです。相場は相場に聞けっていうでしょ？
最良の投資は最も投機的である。とも
果報は寝て待てですねー。

[427: 匿名さん]

>>416さん
PSが室内というのは、どのタイプの部屋のどこら辺でしょうか？
見る限り室内にはなさそうですが。

[428: 匿名さん]

雑誌の記事を見て ぴーえすって何？とは驚き
高い買い物なのに 価格と間取りくらいしか見ていないのかな
これから検討する人 もう少し色々勉強しておいたほうがいいと思うよ

[429: 匿名さん]

雑誌の記事を見て ぴーえすって何？とは驚き
高い買い物なのに 価格と間取りくらいしか見ていないのかな
これから検討する人 もう少し色々勉強しておいた方がいいと思うよ

[430: 匿名さん]

429　ごめんなさい　ダブりました

[431: 匿名さん]

不思議です。昨年、SFTの価格が発表されて大騒ぎでした。
ガーデン○○○とかパークハ○○武蔵小杉とかと比較して
坪単価200万以上は小杉ではありえないとか話題でした。
その後、MSTは想像を超える価格で発表。でも、ほぼ完売。
たった1年でこんなに変わるものでしょうか。

[432: 匿名さん]

お聞きしたいのですが、節税対策にマンション購入とありましたが、借金をしているほうが税金が安いのですか？

[433: 周辺住民さん]

まあ、コスタ・レジの販売が始まった時点でも、
「高すぎ、小杉で売れるわけないｗ」みたいな雰囲気でした。
結果、早々に完売。
狙っていた人が思ったよりも多いのでしょうね、小杉は。
冷静に考えると、東横特急停車駅が開発されてなかったのが不思議なくらい。
しかも最近になって、機械跡地に大型商業施設決定。
マンションも立ち上がってきて、なんとなく街の概要も見えてきた。
そりゃあ、上がりますよ、MST。

[434: 大手企業サラリーマンさん]

なんと言っても新駅ですね。

http://www.townnews.co.jp/020area_page/02_fri/01_naka/2006_4/11_10/nak...

周りでも東京都から越してくる予定の友達いますよ。

丸の内まで２０分、これが決め手です。

[435: 匿名さん]

>>421
同感

[436: 匿名さん]

PS＝パイプスペースと言えばチョッとはイメージが伝わるよね。
一応隣人になりそうな人々との会話なんだからなるべく親切にと思うけどね・・

[437: 契約済みさん]

パイプスペースが室内って具体的にはどういうデメリットがあるんでしょうか。勉強不足ですみません。

[438: ご近所さん]

配水管は３０年程度しか持たないので、３０年後に
交換する時に、専有部分に入って工事をしなくてはいけなくなるためです。
その工事の間は引越しせざるを得なくなり、それなら一層建て替えてしまおうということも多い。
日本のマンションが外国に比べて短期間しか持たない一因になっています。

[439: 契約済みさん]

>>438さん
お返事ありがとうございました。
よくわかりました。

[440: 匿名さん]

あと、パイプスペースが室内だとそれも床面積に含まれるから、
デッドスペースの床面積が増えてしまうんじゃないですか。

[443: 匿名さん]

＞442
エリアが終わってる。さすがに住めない。

[444: 匿名さん]

要望書の提出、明日までですってよ。
今日のパビは結構人が来てました。
来週の金曜から登録受付開始するのですかね？
高額ですからあまり競争にはならないでしょうね。