パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/
【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[109: 契約済みさん]

低層階購入者です。
二番目に狭い部屋で3550万円?でした。高層階はやはりお高いですね…

[110: 匿名さん]

やっぱり、コスタが一番コストパフォーマンス的に良かったのかな？これから出てくる住友・長谷工もここぐらいの価格になるんだろうね。

[111: 匿名さん]

駅向こうナイスがパークシティーと張り合うお値段だそうですものね

[112: 匿名さん]

新川崎などちょっと不便なところまで妥協して広めの部屋にするか
立地をとって狭い部屋にするか
将来的にはどちらが転売しやすいんでしょうか？

[113: 購入検討中さん]

ひえ?。
41階北向き46平米って、M45Atrですよね。
13.98坪って書いてあるから、
4040万円ってコトは・・・坪単価289万円ですよ。
ほんとにほんとですか？
階が上がれば価格も上がるのは当然だから、
1期より高いのは当たり前ですが、
それにしても、ちょっと上がりすぎじゃないでしょうか？
それとも、1期でも、小さい間取りのほうが、
もともと単価は高めだったんでしょうか。

[114: 購入検討中さん]

111さん
ナイスは、なぜかパークシティより強気の価格です。
免震だから？・・・謎です。
理由が分かる方、教えてください。

[115: 周辺住民さん]

あのナイスくらいの規模なら「タワーは嫌い」という人だけで埋まっちゃうからかな？
パークシティと比べて良いとか悪いとかじゃなくて売り切ってしまえばいいんですから。
マンションブームに乗ってボロ儲けと言う事でしょう。

[116: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
高くなりましたねえ。ほんと。
検討・購入出来る人がしぼられてきましたね。

[117: 契約済みさん]

>110

まだそんなこと言ってる人いるんだ。そっちの購入者かな。
駅近と呼べないくらい遠くて（実質10分）、ペアガラスでも内廊下でもない
上に、管理費、修繕積み立ては非常に高い。
トータルでコストパフォーマンスは全然いいと思いませんよ。
SFTやレジの方がよっぽど良いでしょう。

[118: 匿名さん]

>117
コスギタワーって駅徒歩3分でしょ。横須賀線は。

[119: 契約済みさん]

ここのスレを、時々ですが見させてもらってます。
値段の話ばかりで、発見があまりない最近ですね。
いよいよ最終期って聞いて、あれから1年で
1500近い部屋が売れてしまう時代の変化に
驚いています。
東京機械跡のショッピング施設の情報は
ある意味、このエリアのポジションを
はっきりしました。

[121: 匿名はん]

値段の件ですが、SFTでも、41階なら、75?uで6,100万円でしたよ（坪単価268万円）。
そんなに上がっているわけではないのでは？

[125: 匿名さん]

>>122-123さんの方が実はみえていない人かもしれませんよ。

[127: 匿名さん]

バブル？（笑）
バブルを知らないみたいだね。バブルはこんなもんじゃない！！！
駅から近いし大手デベ竹中でまあ、坪２５０万の実質価値はあるから
たいして高くないな。むしろ今買わないと、後悔するよ。
過去の相場と比較したって駅から遠いしょぼいマンションで坪２００万
以上してたしね。コナミスポーツ、東京機械跡地のショッピングセンター
効果で中古でも売りやすいだろう。出遅れデベの住友、長谷工も価格上げてくる
だろうから、最終期で買っといたほうがよいよ。
うちの地元の知り合いでも（東横線某駅都内）既に結構買ってる人多いよ。
生まれてからずっと東横だけどこんな駅前開発まじで最初で最後だろうな。
素直に住んでみたいね。

[131: 匿名はん]

>>123
バブルって言われても、たかだか６０００万前後の物件でバブルと言われても・・・
全然高いとは思えないし。格差社会だからこの価格で高く感じる人もいるのかもね。

[132: 購入検討中さん]

>No.93 さん

室内の各部屋の高さなどはどこに出ているでしょうか。
教えていただけますか。

[133: 匿名さん]

ＳＦＴを検討していたのは約１年前。
かなり高いと思っていたのは私だけではないはず。
それが今では「安い買い物だった」と振り返る。
おかしな（都合のよい）話である。
しかしＭＳＴも同じなのか。
また１年後に答がでる話である。

[134: 匿名さん]

>>131
確かに、たいして高くもないのにバブルとか言ってる人は。。。

高いと思うなら買わなきゃいいだけだよね。どうせ完売なんだから。

[135: 購入検討中さん]

132さんへ
各部屋の高さは、MRに行くとくれる間取り一覧表
（暑さ4cmくらいある大きなバインダー・・・重い！
でも、親切に宅急便もしてくれます。）
の最後に細かく書いてあります。
私がもらったのは1期2次のときですが、
もちろん同じものが配られているはず。

[136: 匿名さん]

確かに購入層の格差があるからあまり言いたくもないけど、
自分の気に入ったところが手に入った時には９千万以上でも安い買い物が出来たと思いました。
後で坪単価300以上だったので「意外と・・」とは思ったけど。

[137: 匿名さん]

バブル期のようにマンション価格が今後高騰することは無いと思います。投資目的ならば、どう出るかわかりませんが、自分の気に入った住戸であれば、住む喜び＝住む価値は高く、適正レベルの価格付けなら、良しとするしかないでしょう。私が武蔵小杉で迷っているのは、商業施設ができるといっても、ららぽーと豊洲のように土日は無茶混みになりそうなことです。

[138: 匿名さん]

遠くから遊びに来て激コミだったら疲れちゃうけど、
目の前に住んでたら多少込んでても疲れないから許せる。

[139: 匿名さん]

なるほど。そういう風に考えると許せますね。周辺をあまり知らないのですが、ちょっと歩いた感じでは、公園や緑が少なそうな気がしました。お店も少なそうなのですが、商店街とか開けているのですか？調査不足ですみません。

[140: 匿名さん]

パークシティって、40階くらいまではだんだん80?90平米台の間取りが増えますが、上層階にいくと再び小さい間取りが増えますね。100平米超えの部屋は別として。
階の上下による格差を減らそうという目的なのでしょうか。資金不足でもうんと上層階に住みたい人のニーズにも応える販売戦略でしょうか。

[141: 匿名さん]

MSTのエレベーターって、何人乗りですか？図面を見ると、低層階用と高層階用では大きさが違うように見えるのですが、確認された方教えてください。

[146: 匿名さん]

こことTHE TOYOSU TOWERとを比較検討されている方、もしくは比較した上で、ここを選択した方はいらっしゃいますか？
メリット、デメリットについてお話を伺えれば幸いです。

[147: 契約済みさん]

都心に住んでいるけれど、眺望に価値を置き、週末や友人を招くだけの
セカンドハウスとして買う人もいるのではないでしょうか？
140さんはその疑問を解決してご自身の購入を検討される材料になるのかどうか謎です。

[148: 匿名さん]

最近の三井の設計は、一定価格の範囲で
全室の価格を先に設定してるようです。
結果的に４LDKなどは低層階になっています。
ただ、ここ数年の三井の物件を見ているとわかりますが、
家族４?５人（小さい子供も含む）の４LDKのケースでは
いろいろな理由で高層階のほうを敬遠する家族も増えて
いますので、なおさらでしょう。
バブルの頃と売りやすさの考え方が変わったのです。
（140さんのように皮肉って見ても、結果は同じことでしょうが）
一方、住友のタワーはあくまで上層階=高級と位置づけて
いるようで、そのほうが売りやすいと考えているようです。
概ね、そのケースでは交通の便のよさや植栽や商業施設などなく、
タワーであることだけが売りのMSが多いようです。
どちらを自分のMSの雰囲気として選ぶかは、購入者の選択しだいです。
過去の価値観のまま固定的に考えないほうがよいのでは。

[149: 匿名さん]

そんなことより、私もエレベーターの仕様が気になります。
何人乗りのエレベーターですか？
700戸以上あって7基って少なくないですか？
他の板では、50戸に1基が目安とあったのですが、タワーの場合は違うのでしょうか。
タワーマンション通の方のご意見を伺いたく、よろしくお願いいたします。

[151: 匿名さん]

一般的なマンションの値段のつけ方、とのことです（転記）
参考にされては。


１　まず、その土地の坪単価を「容積率／100」で割ります。例えば、容積率300％の近隣商業地域の土地ですと、3で割ります。

２　次に、その数値に、建物の坪単価を加えます。標準的には、坪単価48万円です。これは、土地がどこにあろうが基本的に変わりませんから、単純に足すだけです。

３　最後に、出てきた数値に、1.7をかけます。業者によっては、1.6のときもあります。これは、諸経費＋利潤を上乗せするためです。

　例えば、購入した土地の容積率が500%、坪単価が400万円とすると、上記により、
（400÷5＋48）×1.7＝218万円が建てようとするマンションの販売ベースの坪単価になる、ということです。

　各住戸の販売価格の決定は、上記の坪単価218万円を中層階の標準的な住戸に設定し、条件により±の価格をつけていきます。例えば、±20％の範囲で価格設定をしていくとすると、販売価格帯は、坪単価174万円?262万円、専有面積75?uでは4,000万円?6,000万円、というイメージです。

はたしてＭＳＴはどうなんでしょうか。

[152: 地元不動産業者さん]

建築費坪単価４８万円じゃ安くないですか？

[153: 匿名さん]

148さん、150さん、151さん、ありがとうございます。
140です。
私がつまらないこと聞いたばっかりにすみません。
皮肉ったつもりではなく、単純に不思議に思ったから聞いただけです。
ふつうタワーマンションって、
上層階に行くほど広くて値段も高いのかと思っていたからです。
皆さんの説明でよく分かりました。ありがとうございました。

[154: 匿名さん]

GW前半にパビリオン行ってきましたが、思ってたより混んでませんでした。
ちなみに二期の販売価格は一期と同じ値付けとの事でした。

[155: 契約済みさん]

153さん
いいえ、貴方は悪くありません。はじめの書き込みも、別に悪意は感じませんでしたよ。
それを勝手にネガティブに解釈して、汚い言葉で罵る人間こそ反省すべきだと思います

[156: 匿名さん]

１期契約者です。
ざざっと最近のレスを見ましたが、１期と比較して２期が特段高くなったとは感じませんでした。
高くなったと感じた方は、どうしてそのように感じたのでしょうか。

[157: 匿名さん]

高くなって欲しいという願望ですかね。

[158: 匿名さん]

普通は、同じマンションなんだから、販売期が異なっても価格設定が変わる事はないよ。
あるとしたら、価格設定を高くしすぎて、売れ残った場合。特に販売早々の場合は、トラブル
回避のために、販売済みのものも下げる（返金）。

[159: 匿名さん]

２期はさすがに苦戦するのでは。８０００万超は急に購買可能層が減りますから。

[160: 購入検討中さん]

モデルルームで予定価格表いただいてきました。
前にも書き込まれていますが、40階を越えると70m2台が増えるので、
最終期も6000万円台が中心と買いやすい価格帯に抑えられています。
4000万円台で50m2前後の間取りもたくさん出ていますから、
半分投資目的や、通勤や仕事用のセカンドハウスの人も興味津々では？
私も見晴らしのいいところに、
仕事場として小さいのを１つ買ってもいいかな・・・と検討中です。
駅前にできる三井のを待ってもよいのですが、営業トークでは
後から建つほうはもっと価格が上がります、ってことなので思案中。

[161: 匿名さん]

営業さんですか？

[162: 匿名さん]

営業ががんばって書き込まなくても売れる物件だろう。
なんだかんだいって、みんな興味津々だからココにいるんでしょ。

[163: 匿名さん]

下手な営業トークを展開されるとすぐばれる上に結構引きますよね。
なんでもっと上手く成りすませないのかなー。逆効果なの分からないかな。
ま、ここはマシなほうか。

[164: 匿名さん]

必死なところあるよね。

[165: 匿名さん]

営業の書き込みは、もっと上手に成りすましてるよ。
ごちゃごちゃ言ってる163も、そっちには気づかずに乗せられてるかもよ。

[166: 匿名さん]

>>140
階の上下による格差を減らそうという目的もあるのかもしれませんね。
このマンションに住みたい人はプライドも高いでしょうから、
これだけ階の格差があるといろいろ大変そうです。

[167: 匿名さん]

GW後半前に営業が書き込みですね。
てことは結構厳しいのかな。ここからがデベ的に一番売りずらいトコだし。

[168: 匿名さん]

　こんな高いマンション買えるなんて、年収でいくらないと厳しい？

[169: 匿名さん]

返済完了&引退まで30年以内なら、現在1500上かな？

[170: 匿名さん]

マンションの部屋によって金額も違一概には言えないでしょう。
また、年収だけでなく、年齢、預貯金の額、親族の援助、今後の生活水準など様々な事情がありますし。でも過去のレスを読むと、１５００万円未満、１０００万円未満でも購入している人はいるのでようですね。
最終的には自分がどのような生活を送りたいかで決められたらどうですか。

[171: 匿名さん]

ある程度の年収があって支払いのめどが立っていても、
2年近く先にローンの利率が決まるってコワくないですか？
普通のことなのかもしれないですが、
マンション買うの初めてなんで、このルールには驚いてます。
今利率が決まる住宅金融公庫の融資は、けっこうすでに高めだし。

[172: 匿名さん]

あ、住宅金融公庫っていわないんでしたね。今。
171の自己レスです。すみません。

[173: 匿名さん]

金利が上がるということは、景気が良くなって、
物価も正常に上がり、年収も増えるという事なので平気です。

[174: 契約済みさん]

マクロ経済学的にはそうかも知れないけど、個人レベルでは話が全然違うでしょ

ただ、日銀の配慮もあってか、それほど急激な上昇は今のところないですね。

[178: 近所をよく知る人]

↑卑屈にならないで！ガンバ！

[179: ビギナーさん]

そう、自己批判はやめましょうよ。

[180: 匿名さん]

＞177
もう内覧会が行われているのですか？

[181: 匿名さん]

>>177
頭が悪いのか？
マンションなんて隣の家の人ともコミュニケーション取らない時代です。
名札を胸につけて生活するなんてありえない。

格差だの
学歴だの
勤め先だの
貧乏人だの

下品だな。
そんなことを意識してるのはお前だけだよ。
嫌なら一戸建ての家を買えばいいんじゃないの？
それか広尾のマンションだな。

頑張れよ。

[182: 匿名さん]

夜のパークシティのそびえ具合は結構コワイ。
今日も近くを歩いていてなんだかぞっとしました。わたしだけ？
駅のホームから見ればコワクないんですけど・・・。
早く住人が入居して、暖かい光が灯るようになって欲しいな(^^)/

[183: 購入検討中さん]

　今、最終期ですけど、ＭＲはにぎわってますか？このくらいの価格だと２３区内でも十分買えるのに、なぜ小杉にするのですか？

[184: 匿名さん]

２３区と比較はアバウトすぎるだろう、いくらなんでも。

[185: 近所をよく知る人]

なぜ２３区にこだわるんですか。通勤に便利なので自由ヶ丘から小杉に越す者ですが。

[186: 匿名さん]

都内より通勤が楽だから。
良く行く場所全てへのアクセスが都内よりも良いから。

そんなところでしょうか。

[187: 匿名さん]

不勉強なもので、教えてください。
パークシティは武蔵小杉という立地にしては、確かに割高感はありますが、
東急沿線から都心のあたりで、安っぽいと言われるこの程度の設備で十分なので
駅から近い似たような物件はあるのでしょうか？

朝の通勤が人口増によって、きつくなるのが予想されるため、都内に住みたいのは山々ですが、
中古で探しても、築浅で駅から近い物件で、このぐらいの価格帯というのが見つかりません。

別に、アミューズメント施設も百貨店も必要ありません。
食品スーパーが充実していれば、現状の生活を考えると十分です。
外食も、チェーンのお店で済ますことになると思います。
なので、居住地域の発展が無くても問題ないのですが、
ここから渋谷か目黒あたりまでで、駅から近い
この程度の設備の物件があったら教えてください
共有施設は、もう少ししょぼくてもいいです。たぶん使わないし

価格帯としては、この辺でいっぱいいっぱいだと思います。
もう少し出せば、というのは無いと思います。
なにかありましたら、教えてください。

[188: 物件比較中さん]

パークの住人ではないけど、
>安っぽいと言われるこの程度の設備で十分なので、
この文は失礼かと。

>朝の通勤が人口増によって、きつくなるのが予想されるため、都内に住みたいのは山々ですが、
>中古で探しても、築浅で駅から近い物件で、このぐらいの価格帯というのが見つかりません。

だから、小杉が人気なのでは？
皆が187さん同様に散々検討してきたわけです。
普通の勤め人で、東横都内駅近である程度の広さのマンションを買うのは難しいと。
上のレスにもあるように交通便利な小杉でOKと。
これから街が出来上がる楽しさもありますしね。

[189: 匿名さん]

187です。

すみません。
うまく文意が伝えられませんでした。

何人かの意見に、天井が低い、内装が安っぽいなど非難めいた発言があったことから
私個人としては、この設備で十分だと思っているという意味です。

あと、この価格なら、都内で買えば、みたいな発言も多いので
このレベルを維持しつつ、都内で買える物件なんて、あるのかなという意味で質問を出しました。

[190: 近所をよく知る人]

この物件の「この程度」にもかなりの幅がありますので。あなたの考えている「この程度」を具体的にして最寄りの不動産に相談するのが良いですよ。

[191: 匿名さん]

私もかなり都内（世田谷・目黒・大田・渋谷・港・千代田区あたり）の物件探しましたが、
中古でも築5年以内を望むんでしたら6000?7000万円台で80平米はムリでした。
60平米まで落とせば、6000万円前後でもありますよ。
あるいは、都内といっても下町なら、十分あるんじゃないですか？

これだけの交通アクセスのよさで、7000万円以内で70?80平米を買いたい人は
ここって結構いいと思います。
それを高いと思う人はもっと郊外へ、安いと思う人は都心へ行けばよいかと。

[192: 匿名さん]

187です。
>191さん
確かに、60平米、坪350と思えばいけるのかもしれませんが、
将来のことを考えると、踏み出せません。
60平米弱なら、20万しない賃貸が都心でも見つかるので、あまり心が動かないです。

下町については、いいと思ってはいる部分もあります、
CCRはTTTより高いとは思いますが、それでも東京圏と思えば割安感はありますし。
ただ個人的状況で、城南地区にすむ必要があるので、選択枝があるのかなというところです。

>190さん
内廊下、オール電化、ディスポーザー、広めの収納、2重床、各階ごみ収集、ペアガラス
などはいいなと思ってます。
もし、思いつく所があれば、教えてください。

[193: 匿名さん]

オール電化だと、強火が必要な中華料理とかは、ちゃんと出来るんでしょうか？？

[194: 匿名さん]

城南地区であまりマイナーじゃない駅徒歩5分以内、築浅ですと、
安くても坪単価350?400万円でしょう。
ある程度の広さで7000万円以下は難しいと思います。
あったら紹介して欲しいです。わたしも探してますから・・・。
多摩川を渡ることさえ目をつぶれば、位置的には城南同様です。
私はそう考えてここを検討しています。

[195: 匿名さん]

187です。

IH対応調理器以外は無理でしょう。
現在、鉄製の中華鍋を使用していますが、捨てることを覚悟しています。
ただ、ステンレス製の高級鍋（ビタクラフト、フィスラー、クリステル）などは使えると思われ
ステンレス鍋に慣れることを試行錯誤中です。
ちなみに、私は、フィスラーを使ってます。

あまり気にしなければ、T-FALという線もあるかもしれませんが、
強火対応は出来ませんので。

[196: 匿名さん]

だいたい、そんな火力の必要な中華料理作るのかよ？　と思ってしまう。

[197: 匿名さん]

材質としては鉄OKだったと思いますが、
中華なべのように底が丸いのは材質を問わずNGだと思います。
いまのところ予定されているIHクッキングヒーターは3つ口で、
2.6kW、2.0kW、1.2kWみたい。
一般には2.0kWが多いから、多少は強火が期待できるかも。

ちなみに、GW中はIHクッキングヒーターの実演会やってますよ。
昨日いったら、なにやら炒めてました。
私はたぶん料理しないので、参加しませんでしたが。
気になる方は見に行って確かめたら？

[198: 匿名さん]

187です。
中華なべは丸底なので、アウトです。
私は、ガスにしろIHにしろ料理をしなければならないのですが、
最近揃えた調理器具はすべてIH対応なので、大丈夫です。
IHの方が熱量は強いので、期待してる部分はあります。

[199: 契約済みさん]

オール電化に対する疑問は東京電力のショールームに行くのが
てっとりばやいと思われます。

[200: 匿名さん]

中華料理屋を経営するのでなければ、ＩＨで十分ですよ。
ガスよりもＩＨの方が沸騰するのは早い気がします。

[203: 購入経験者さん]

１戸あたりの面積は、他の一般的なマンションと同じ７０?８０ｍ2のプランも多いのに、
良い間取りと日照のプランが少ないのは何故だろう？
ＬＤだけ細長くて大きいのに寝室が小さかったり、収納の多い間取りが少なかったり。
比較的ましな間取りは西向きに多かったり。

[204: 契約済みさん]

＞202
鷺沼とか、たまぷらってここと検討する層が違うでしょ。
ここは利便性重視且つ、東横線沿線の駅から3分が売りなの。
正直、ここを含む小杉御三家と川崎のタワー2つ、それからアイランドと
豊洲は検討して結局決めましたが、鷺沼とかなんて候補にも、検討にも
入りませんよ。
向うは向うでそこを検討する層はいるんだろうけど。それこそ八王子とか
西新井とかと天秤の人はいるかもしんないけど。

[205: 匿名さん]

今の小杉が工業都市のイメージであることは事実で、川崎市であることも正直躊躇しました。
しかし小杉は、渋谷だけでなく、品川・東京駅方面にも直通になることや、再開発も今分譲中のところだけでなくかなり大規模であること等を勘案すると、発展性は高いと考えています。
田園都市や新浦安・豊洲だって昔の山や埋立地・工場地帯で、開発後時間をかけてよくなっていった訳で、小杉も利便性や再開発の規模を考えると、工業都市のイメージからタワーの立ち並ぶ先進的な住宅地のイメージへ転換可能と期待しています。