パークシティ武蔵小杉はどうですか？【8】

[匿名さん]

仲良く情報交換しましょう☆

□前スレ
【1】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8712/
【2】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8905/
【3】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9428/
【4】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/
【5】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8693/
【6】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9095/
【7】http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9129/

所在地：神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-15（ステーションフォレストタワー）（地番）
　　　　　神奈川県川崎市中原区新丸子東3丁目1100-12（ミッドスカイタワー）（地番）
交通：東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩2分
　　　　南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩3分

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[109: 契約済みさん]

低層階購入者です。
二番目に狭い部屋で3550万円?でした。高層階はやはりお高いですね…

[110: 匿名さん]

やっぱり、コスタが一番コストパフォーマンス的に良かったのかな？これから出てくる住友・長谷工もここぐらいの価格になるんだろうね。

[111: 匿名さん]

駅向こうナイスがパークシティーと張り合うお値段だそうですものね

[112: 匿名さん]

新川崎などちょっと不便なところまで妥協して広めの部屋にするか
立地をとって狭い部屋にするか
将来的にはどちらが転売しやすいんでしょうか？

[113: 購入検討中さん]

ひえ?。
41階北向き46平米って、M45Atrですよね。
13.98坪って書いてあるから、
4040万円ってコトは・・・坪単価289万円ですよ。
ほんとにほんとですか？
階が上がれば価格も上がるのは当然だから、
1期より高いのは当たり前ですが、
それにしても、ちょっと上がりすぎじゃないでしょうか？
それとも、1期でも、小さい間取りのほうが、
もともと単価は高めだったんでしょうか。

[114: 購入検討中さん]

111さん
ナイスは、なぜかパークシティより強気の価格です。
免震だから？・・・謎です。
理由が分かる方、教えてください。

[115: 周辺住民さん]

あのナイスくらいの規模なら「タワーは嫌い」という人だけで埋まっちゃうからかな？
パークシティと比べて良いとか悪いとかじゃなくて売り切ってしまえばいいんですから。
マンションブームに乗ってボロ儲けと言う事でしょう。

[116: 匿名さん]

みなさんありがとうございます。
高くなりましたねえ。ほんと。
検討・購入出来る人がしぼられてきましたね。

[117: 契約済みさん]

>110

まだそんなこと言ってる人いるんだ。そっちの購入者かな。
駅近と呼べないくらい遠くて（実質10分）、ペアガラスでも内廊下でもない
上に、管理費、修繕積み立ては非常に高い。
トータルでコストパフォーマンスは全然いいと思いませんよ。
SFTやレジの方がよっぽど良いでしょう。

[118: 匿名さん]

>117
コスギタワーって駅徒歩3分でしょ。横須賀線は。

[119: 契約済みさん]

ここのスレを、時々ですが見させてもらってます。
値段の話ばかりで、発見があまりない最近ですね。
いよいよ最終期って聞いて、あれから1年で
1500近い部屋が売れてしまう時代の変化に
驚いています。
東京機械跡のショッピング施設の情報は
ある意味、このエリアのポジションを
はっきりしました。

[121: 匿名はん]

値段の件ですが、SFTでも、41階なら、75?uで6,100万円でしたよ（坪単価268万円）。
そんなに上がっているわけではないのでは？

[125: 匿名さん]

>>122-123さんの方が実はみえていない人かもしれませんよ。

[127: 匿名さん]

バブル？（笑）
バブルを知らないみたいだね。バブルはこんなもんじゃない！！！
駅から近いし大手デベ竹中でまあ、坪２５０万の実質価値はあるから
たいして高くないな。むしろ今買わないと、後悔するよ。
過去の相場と比較したって駅から遠いしょぼいマンションで坪２００万
以上してたしね。コナミスポーツ、東京機械跡地のショッピングセンター
効果で中古でも売りやすいだろう。出遅れデベの住友、長谷工も価格上げてくる
だろうから、最終期で買っといたほうがよいよ。
うちの地元の知り合いでも（東横線某駅都内）既に結構買ってる人多いよ。
生まれてからずっと東横だけどこんな駅前開発まじで最初で最後だろうな。
素直に住んでみたいね。

[131: 匿名はん]

>>123
バブルって言われても、たかだか６０００万前後の物件でバブルと言われても・・・
全然高いとは思えないし。格差社会だからこの価格で高く感じる人もいるのかもね。

[132: 購入検討中さん]

>No.93 さん

室内の各部屋の高さなどはどこに出ているでしょうか。
教えていただけますか。

[133: 匿名さん]

ＳＦＴを検討していたのは約１年前。
かなり高いと思っていたのは私だけではないはず。
それが今では「安い買い物だった」と振り返る。
おかしな（都合のよい）話である。
しかしＭＳＴも同じなのか。
また１年後に答がでる話である。

[134: 匿名さん]

>>131
確かに、たいして高くもないのにバブルとか言ってる人は。。。

高いと思うなら買わなきゃいいだけだよね。どうせ完売なんだから。

[135: 購入検討中さん]

132さんへ
各部屋の高さは、MRに行くとくれる間取り一覧表
（暑さ4cmくらいある大きなバインダー・・・重い！
でも、親切に宅急便もしてくれます。）
の最後に細かく書いてあります。
私がもらったのは1期2次のときですが、
もちろん同じものが配られているはず。

[136: 匿名さん]

確かに購入層の格差があるからあまり言いたくもないけど、
自分の気に入ったところが手に入った時には９千万以上でも安い買い物が出来たと思いました。
後で坪単価300以上だったので「意外と・・」とは思ったけど。

[137: 匿名さん]

バブル期のようにマンション価格が今後高騰することは無いと思います。投資目的ならば、どう出るかわかりませんが、自分の気に入った住戸であれば、住む喜び＝住む価値は高く、適正レベルの価格付けなら、良しとするしかないでしょう。私が武蔵小杉で迷っているのは、商業施設ができるといっても、ららぽーと豊洲のように土日は無茶混みになりそうなことです。

[138: 匿名さん]

遠くから遊びに来て激コミだったら疲れちゃうけど、
目の前に住んでたら多少込んでても疲れないから許せる。

[139: 匿名さん]

なるほど。そういう風に考えると許せますね。周辺をあまり知らないのですが、ちょっと歩いた感じでは、公園や緑が少なそうな気がしました。お店も少なそうなのですが、商店街とか開けているのですか？調査不足ですみません。

[140: 匿名さん]

パークシティって、40階くらいまではだんだん80?90平米台の間取りが増えますが、上層階にいくと再び小さい間取りが増えますね。100平米超えの部屋は別として。
階の上下による格差を減らそうという目的なのでしょうか。資金不足でもうんと上層階に住みたい人のニーズにも応える販売戦略でしょうか。

[141: 匿名さん]

MSTのエレベーターって、何人乗りですか？図面を見ると、低層階用と高層階用では大きさが違うように見えるのですが、確認された方教えてください。

[146: 匿名さん]

こことTHE TOYOSU TOWERとを比較検討されている方、もしくは比較した上で、ここを選択した方はいらっしゃいますか？
メリット、デメリットについてお話を伺えれば幸いです。

[147: 契約済みさん]

都心に住んでいるけれど、眺望に価値を置き、週末や友人を招くだけの
セカンドハウスとして買う人もいるのではないでしょうか？
140さんはその疑問を解決してご自身の購入を検討される材料になるのかどうか謎です。

[148: 匿名さん]

最近の三井の設計は、一定価格の範囲で
全室の価格を先に設定してるようです。
結果的に４LDKなどは低層階になっています。
ただ、ここ数年の三井の物件を見ているとわかりますが、
家族４?５人（小さい子供も含む）の４LDKのケースでは
いろいろな理由で高層階のほうを敬遠する家族も増えて
いますので、なおさらでしょう。
バブルの頃と売りやすさの考え方が変わったのです。
（140さんのように皮肉って見ても、結果は同じことでしょうが）
一方、住友のタワーはあくまで上層階=高級と位置づけて
いるようで、そのほうが売りやすいと考えているようです。
概ね、そのケースでは交通の便のよさや植栽や商業施設などなく、
タワーであることだけが売りのMSが多いようです。
どちらを自分のMSの雰囲気として選ぶかは、購入者の選択しだいです。
過去の価値観のまま固定的に考えないほうがよいのでは。

[149: 匿名さん]

そんなことより、私もエレベーターの仕様が気になります。
何人乗りのエレベーターですか？
700戸以上あって7基って少なくないですか？
他の板では、50戸に1基が目安とあったのですが、タワーの場合は違うのでしょうか。
タワーマンション通の方のご意見を伺いたく、よろしくお願いいたします。

[151: 匿名さん]

一般的なマンションの値段のつけ方、とのことです（転記）
参考にされては。


１　まず、その土地の坪単価を「容積率／100」で割ります。例えば、容積率300％の近隣商業地域の土地ですと、3で割ります。

２　次に、その数値に、建物の坪単価を加えます。標準的には、坪単価48万円です。これは、土地がどこにあろうが基本的に変わりませんから、単純に足すだけです。

３　最後に、出てきた数値に、1.7をかけます。業者によっては、1.6のときもあります。これは、諸経費＋利潤を上乗せするためです。

　例えば、購入した土地の容積率が500%、坪単価が400万円とすると、上記により、
（400÷5＋48）×1.7＝218万円が建てようとするマンションの販売ベースの坪単価になる、ということです。

　各住戸の販売価格の決定は、上記の坪単価218万円を中層階の標準的な住戸に設定し、条件により±の価格をつけていきます。例えば、±20％の範囲で価格設定をしていくとすると、販売価格帯は、坪単価174万円?262万円、専有面積75?uでは4,000万円?6,000万円、というイメージです。

はたしてＭＳＴはどうなんでしょうか。

[152: 地元不動産業者さん]

建築費坪単価４８万円じゃ安くないですか？

[153: 匿名さん]

148さん、150さん、151さん、ありがとうございます。
140です。
私がつまらないこと聞いたばっかりにすみません。
皮肉ったつもりではなく、単純に不思議に思ったから聞いただけです。
ふつうタワーマンションって、
上層階に行くほど広くて値段も高いのかと思っていたからです。
皆さんの説明でよく分かりました。ありがとうございました。

[154: 匿名さん]

GW前半にパビリオン行ってきましたが、思ってたより混んでませんでした。
ちなみに二期の販売価格は一期と同じ値付けとの事でした。

[155: 契約済みさん]

153さん
いいえ、貴方は悪くありません。はじめの書き込みも、別に悪意は感じませんでしたよ。
それを勝手にネガティブに解釈して、汚い言葉で罵る人間こそ反省すべきだと思います

[156: 匿名さん]

１期契約者です。
ざざっと最近のレスを見ましたが、１期と比較して２期が特段高くなったとは感じませんでした。
高くなったと感じた方は、どうしてそのように感じたのでしょうか。

[157: 匿名さん]

高くなって欲しいという願望ですかね。

[158: 匿名さん]

普通は、同じマンションなんだから、販売期が異なっても価格設定が変わる事はないよ。
あるとしたら、価格設定を高くしすぎて、売れ残った場合。特に販売早々の場合は、トラブル
回避のために、販売済みのものも下げる（返金）。