横濱紅葉坂レジデンス Part3

[匿名さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77998/
公式サイト＝http://www.momiji368.com/
新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設



物件URL：http://www.momiji368.com/
施工会社：戸田建設
管理会社：日建ハウジングシステム

[951: 匿名さん]

日本初のペイオフ発動！
大変な時代になったね。
一寸先は闇だ。怖い怖い。

[952: 匿名さん]

出たぁ。
自称、経済のプロ！
株価、円高の次は起きるべくして起きた〇興銀の知ったか話だー。
先行きが暗いらしいですよ！

[953: 匿名さん]

ペイオフといえば修繕積立金のペイオフ対策も忘れずに。これくらいの規模だと、入居時の修繕積み立て
一時金だけでも億単位になる。

[954: 匿名さん]

ここ結構苦戦らしいね(笑)業界通の友人から聞いた。

[955: 匿名さん]

業界通・・・
何だそれ？
何しに来たんだ？

[956: 匿名さん]

これは2番底まっしぐらだな。
マンションなんて買ってる場合かな？

[957: 匿名さん]

954　956
前もしつこく、株安のレスを入れ続けた方だね。
それしかやることないのか？
しかも、ニュース見て、知ったかぶるだけ。

[958: 匿名]

＞956
ここは2番底って、2番底ってここだけの話のレベルなんですか？

[959: 匿名]

958です。
ここは→これは
の間違いでした。
失礼いたしました。

[960: 匿名さん]

959
あおるだけだから、相手にしても無駄だぞ。

[961: 匿名さん]

いやいや、まあまあ、すごい団結力だこと。
ちょっと、世間話したら大騒ぎだ。こりゃ２番底より怖い怖い（笑）
因みに954と956は別人だよ。

[962: 匿名さん]

こんな人たちが住民だと思うとちょっと怖い。

[963: 匿名さん]

961　962
ご苦労さん。
何が世間話だ。
ただの知ったかだろ。
怖いなら、検討する必要はないな。

[964: 匿名さん]

こんなんで知ったかって言われたら照れちゃうな。
もっとディープな話でもしましょうか？

[965: 購入検討中さん]

964

他でどうぞ。ここはマンションの検討板。

[966: 匿名さん]

一倍率で部屋の割り振り大変みたいね。なんとか形になってるようだけど。

[967: 匿名]

953
修繕積立金不足問題は特にタワマンで深刻ですよね。
数十年先を見据えてもこのマンションは素晴らしいですね！

[968: 匿名さん]

免震の方が大変だよ。

[969: 匿名さん]

タワマンで常識のスケルトンインフィルは対応してるのかな？
これで修繕費かなり変わってくるよ。

[970: 申込予定さん]

いやぁ、タワマンはいろんな意味でやばいよ。
制震の造りとかは特になー
怖いことだらけだね、タワマンは・・・

[971: 匿名さん]

>>970

免震って長周期地震動に対する弱点が指摘されてるけど、制震はこれといった問題って無いはずだけど。
直下に見舞われたどれもダメだけどね。

[972: 申込予定さん]

長周期地震動の話多いなー。逆に言うと、これしか弱点がないからねー。
でも、タワマン制震は怖いなー

[973: 匿名さん]

免震はコストも弱点。

[974: 匿名さん]

確かに長周期地震動の欠点が指摘されるまでは免震最強って感じだったよね。科学の進歩って残酷。

[975: 購入検討中さん]

いやぁ、制震のタワマンで管理費修繕費が異常に高い方がよっぽど嫌だねー

[976: 匿名さん]

修繕費用が高いのは制震じゃ無くて免震でしょ。ただのボッタクリマンションじゃないの。

[977: 匿名さん]

免震装置は交換するとなったら建物ごとジャッキアップ。いくらかかるのやら。

[978: 購入検討中さん]

976　977
はいはい、
免震ではないどっかのタワマン住民さん、必死だねー。
制震の造りのくせに意味なく高い管理費に修繕費。
制震の割にあわねー。
安い造りの制震タワマン！

[979: 匿名さん]

120：匿名さん（ひみつ 入居予定）
2010/09/05 20:14 削除依頼 私にとっては免震であることが、本物件購入の大きな決め手でした。
（親戚が阪神大震災の被害にあいました）
検討者の皆さん、ご参考までにどうぞ。

ご参考までに
↓
http://homepage2.nifty.com/quake/meka/meka22-31.html

[980: 購入検討中さん]

979

だよね。
今から買うなら、免震以外あり得ないよね。

[981: 匿名さん]

ここはタワマンで常識のスケルトンインフィルになってるかな？
熱交換式空調、ＬＯＷ－Ｅガラスは完備してるのかな？

当然、されてるよねぇ。

[982: 購入検討中さん]

981

あらら、話をそらしちゃったよ。
高い管理費修繕費、免震よりはるかに劣る制震・・・
タワマン・・ブルブル

[983: 某建築士かつ入居予定]

免震構造を否定する人って、いるんですね。
安全はお金に返られないですよ。
このマンションは免震で本当によかった。
価値観は人それぞれですけどねー。


今回の立替事業にあたって地権者すべてに一級建築士がついたのは周知の通りですよね。
免震構造はこれからの時代、すべての住宅につけるべきであると個人的には思いますね。


装置交換云々という方は社団法人日本免震構造協会に問い合わせてからこれでもよんで勉強してくださいねー。
↓

積層ゴムの限界性能とすべり・転がり支承の
摩擦特性の現状　積層ゴムアイソレーター等の支承材に関する実データを集積し、
積層ゴムについては限界性能、すべり転がり支承については摩擦特性について
徹底的に調査した結果をまとめたもの
日本ゴム工業会と共編（免震部材講習会テキスト）

[984: 匿名さん]

タワマン怖い

健康障害をきたす上に将来お金がかかるんだね。
ガクガクブルブル

眺望は自然の中で楽しむもの。
一生すむのはやだなああああああ。




【出典：日経トレンディ「住宅」の新常識（１）超高層マンションの落とし穴】

人気を集める超高層タワーマンション。しかし、忘れてはいけない。その維持管理には莫大な費用がかかる。だが実際には、管理費や修繕積立金が不自然に安い物件があるのだ。華やかな外観や充実した共用施設で人気を集める、超高層タワーマンション。しかし、忘れてはいけない。その維持管理には莫大な費用がかかる。例えば、外壁の修繕だけでも「仮設足場で対応できる低層マンションより、ゴンドラを使うタワーは、見積もりベースで約２倍高くなる」（某管理会社）。だが、大規模修繕に必要な修繕積立金の額を見ると、低層マンションと比べて、意外にもタワーの積立金は高くない。「総戸数が多いぶん、タワーは安くできる」というのがデベロッパーのうたい文句だが、「販売促進のために積立金をあえて安く設定している」と指摘する業界関係者は多い。そのため、当初から数年後に積立金を上げる計画を立てている場合がほとんどだ。

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１平方メートル当たりの月額管理費の目安額は、40階以下の場合230.3円、40階以上の場合で272.6円（不動産経済研究所調べ）。修繕積立金の目安額は85.7円（編集部算出）。最近の新築タワーを調べると、管理費も修繕積立金もこれより安い物件が散見された。
※修繕積立金の目安額は、住宅金融支援機構の融資基準にある修繕積立金（平均専有面積55平方メートル以上、地区５年未満で月6000円／戸）から、平均専有面積を70平方メートルと仮定し、算出した


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主な新築タワーの管理費・修繕積立金の設定額を調べたところ、分譲時の設定額が安いタワーも見られた。タワーの修繕費は一般より多くかかる。一概には言えないが、設定額が安いタワーは将来、積立金が値上げされる可能性もある。例えば、首都圏のある32階建てタワーマンションの場合、分譲時の修繕積立金は１戸当たり月6000円という設定だ。だが、大規模修繕計画の詳細を確認すると、積立額は５年目から徐々に上がり、17～30年目は月１万7000円に跳ね上がる。さらに、10年ごとに60万円前後の積立基金が徴収される。30年トータルの支払額は約670万円。購入時に、月々6000円の積立金で十分だと思い込んでいると、約450万円もの誤算が生じることになる。しかも、大規模修繕工事の実績がまだ少ないタワーの場合、「費用の総額がどの程度になるか、正確にはつかめていない」（某管理会社）。そのため将来、計画外の一時金が発生したり、積立金の増額が行われたりする可能性は、通常のマンションより高いだろう。

30年目以降の計画は示されているか？
では、こうしたリスクを少しでも回避するにはどうすればよいか。目安となるのは、30年以上の大規模修繕計画が用意されているかどうかだ。これにより販売側の姿勢を見分けることができる。その際、積立金の推移を確認し、積立額が安すぎないかなど、周辺のマンションと比較することも必要になる。計画の内容で注目すべきなのは、30～35年目の大規模修繕の項目。この時期は、エレベーターや給配水管、機械式駐車場の取り換えといった、莫大な費用がかかる修繕項目があり、それが計画に盛り込まれているかどうかがポイントだ。「分譲時の積立金を減らすために修繕項目を意図的に外したり、減額したりする場合がある」（管理コンサルティング会社のソーシャルジャジメントシステム）ためだ。

そのほか、注目したい項目は以下の通り。まず小規模修繕が行われやすい４～７年目に、修繕計画の見直しを行わないマンションは要注意。また、大規模修繕前に一時金を徴集される可能性もあるので、収支を確認したい。第１次大規模修繕が行われるのは、約10～12年後。外壁や屋上、バルコニーの補修などが中心だ。この段階で、早くも積立金不足に陥る可能性もある。マンションによっては、屋上防水などの修繕時期は15年前後まで引き延ばせる。管理会社の言うままに“過剰修繕”を行うケースもあるが、修繕時期を精査している管理組合は信頼できる。約20年後に行われる第２次大規模修繕のメインは、第１次の工事内容に加え、受水槽や照明器具の取り替えなど。たいていのマンションは第１次大規模修繕で積立金と基金を使い果たすため、第２次の費用は積立金の増額と、一時金の徴収で資金を集めることになる。

建物の形状も一つの判断材料になる。タワーの場合、建設の外周部の修繕に仮設ゴンドラを使うため、通常のマンションで使われる仮設足場より設置費用がかさみ、大規模修繕費の約３割を占める。ゴンドラを使った仮設工事費が比較的安くすむのは、四角形のベーシックな形状。逆に、曲線の多い複雑な形状のタワーは、ゴンドラを特注する必要があり、費用は高くつく。雨天、強風時は作業ができず、作業効率があまり良くないのも難点だ。ある管理会社は、「見積りベースで一般的な仮設足場の２倍近くの費用がかかる」と証言する。

タワーには、ほかにもコスト高を招く要素が多い。
例えば、高層階は日差しが強く、強風にさらされるため、建物の傷みが激しい傾向にある。修繕回数を当初の見込みより増やさなければならない場合もありそうだ。価格がこなれていない、特殊な部材を使用しているケースもあり、コストは高くつく。

[985: 匿名さん]

＞９８２
話をそらしてるのはそっちだよ（笑）
金食い虫の免震にスケルトンにもなってなきゃ、将来不安だよ。

免震は実績が無いから未知数で、安全神話みたいになってるが、
実績のある制震の方が安心感があるね。

まあ、タワーが倒れる地震がくることはまず無いと思うが、タワーが倒れたら
そのときは皆倒壊だよ（笑）

[986: 匿名さん]

979

よませていただきました。

大変参考になりました。

人権意識の薄弱な人は、目に見えない安全への投資が理解できないんですね、、、、。

[987: 購入検討中さん]

984

えー、実際ここまでの存在とは思ってなかったよ。
怖いね。
まだ、修繕費や管理費が高くついても、安全なら良いけど・・・
制震だしねー。
しかも、将来いくらかかるか全くの不透明！
こわっ！！

[988: 購入検討中さん]

985

また、(笑)とかやって、強がってるよ。
怖い怖い高い高い制震タワマンなのにぃ。
話をそらさなきゃいられないんだねー。
スケルトンなんたら・・・
こわーい
ガクブルガクブル

[989: 匿名さん]

スケルトンインフィルになってるのか～い
熱交換やＬＯＷ－Ｅガラスは装着されてるか～い

都合が悪いレスは下げるの必死だな（笑）

[990: 匿名さん]

989

ご自身のことですね。
制震に高い管理費修繕費の話は無視ですかぁ？
だよねー。
やっばいもん。

[991: 匿名さん]

985
金食い虫の免震って発想がすごいですね。
話が根本的にかみ合わない気がします。
ランニングコストも管理規約にきちんと盛り込まれていますよ。

[992: 購入検討中さん]

タワマンの方が低層より管理、修繕共に安いの常識だが？
そんなこと知らんのか？

[993: 匿名さん]

＞991
ランニングコストが管理規約に盛り込まれてる？
それを言うなら、修繕計画だろ（笑）
素人まるだし

[994: 匿名さん]

991

それしか言えないんだよ。
仕方ないよ。
それ以上に超無駄に管理費と修繕費が高いんだから。

[995: 匿名さん]

992

あらら、上記の資料見ましょうね。
検討もしていない購入検討者さん。

[996: 匿名さん]

992

だって、それは見た目だもーん。
それに、安かったにしても、地震で怖いもーん。

[997: 匿名さん]

はいはい。だから今のタワーはスケルトンになってるんだよ。
何度言わせるのかな？
ここは、大丈夫なのかな。

[998: 匿名さん]

ぷっ。ランニングコストの管理規約（笑）

恥ずかしい（汗）

[999: 匿名さん]

そっか、スケルトンだから、高いんだ！
じゃ、超高過ぎの管理費修繕費にも納得かー

[1000: 匿名さん]

スケルトンは安くなるんだよ。
それくらい勉強して下ちゃい。
だから、最近のタワマン修繕費安のさ。