横濱紅葉坂レジデンス Part3

[匿名さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77998/
公式サイト＝http://www.momiji368.com/
新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設



物件URL：http://www.momiji368.com/
施工会社：戸田建設
管理会社：日建ハウジングシステム

[683: 匿名さん]

ナビュー◯住人らしき、あまりにも必死過ぎたねー。
自分が紅葉坂を責めてる時とえらい違いだね。
周辺環境なんか誰も聞いてない。
免震でないこと、地盤が劣ること、タワマンであること、駅近でないこと。紅葉坂の方が遥か上。

[684: 購入検討中さん]

飲み屋、馬券場、ピンク街なんかどれだけ距離離れてるんだよ…。そういうのを粗探しって言うんだよ。

[685: 賃貸住まいさん]

681
あなた方の言い合いとは関係ないが、それこそ嘘だろ。
実際には、坪270でも売れてるんだぞ。
ひでー、出鱈目流すな。

[686: 申込予定さん]

ナビューレと紅葉坂のどこが隣接なんでしょうか？

[687: 匿名さん]

ナビューレの住民は、桁違いに余裕だし満足してるからこんな掲示板見ちゃいないし、書き込みも
しないよ。比較されるリスクを感じているとすれば、距離的にもＭＭあたりの連中だろう。
あとは、せいぜい俺みたいな柳の下の二匹目のどじょう狙いの徘徊者。
今のところ、ここはナビューレみたいな劇的なことはないと思うが、できてしまえば値が落ち難い
マンションだと見ている。
ローン分を賃料で回せれば、何年か後には、結構いい買物だったと思えるかもしれない。
もう少し研究してみるよ。

[688: 匿名]

＞685
お前あほか？
平均で話せ。常識がわからんやつだな。

[689: 匿名]

684
何処も徒歩10分以内だね。

[690: 匿名さん]

687さん

お詳しそうなのでうかがいます。

買いたくても、とても手が届きませんが
賃貸が出たら住んでみたいと思います。

70平米以下の狭い部屋、お幾らくらいで出そうでしょうか？
周りにグリフィンが沢山ありますが、ああいう所ではなく
本当のマンションに住んでみたいのですが・・・

[691: 匿名さん]

＞687
この辺りの賃料相場はMMよりかなり低いよ。
だから、中古価格もMMより低い。ここは今の価格で買っちゃうと実質利回り3%もないだろう。賃貸なんかじゃとても回せないよ。だからここは実需で買う人以外は割高で手を出さない。

[692: 申込予定さん]

この辺りの相場って…
ろくなマンションがないからだろうが。
逆に、MMには新しいタワーマンションしかない。
相場は必ずしも一致しない。マンションによっても差が出る。
まあ、ここが賃貸の利回りが必ずしも良いとは思わないけどね。

[693: 匿名]

じゃあ逆に何でろくなマンションしかないのか。頭の良い人なら直ぐにわかるがな。

[694: ↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑]

あれだけの土地を用意できないからだよ
だからチマチマした賃貸、投資マンションしかできないんだよ

[695: 申込予定さん]

はいはい。わかりますよ。
まあ、時代と共に変わりますからね。
だから、地価は変動するし、同じ地区にあっても違うんだよ。

[696: 投資]

70㎡賃貸なら安くても16万円程度だよ

[697: マンション投資家さん]

ナビューレ横浜タワーレジデンス

この物件の新築分譲時の価格： 1850～15570万円
(最多価格帯:－－－)
※新築分譲時の平米単価: 108万円

今年の中古物件値下げしたら売れた。
実際はいくらで成約？予想7400万だね

2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7980万円 103.45万円 341.97万円 ☆
2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7680万円 99.56万円 329.12万円 ☆

[698: 匿名さん]

696さん
それは築浅のアトラス紅葉坂の平均賃料ね。70m2で16万/月だから192万/年。これを参考にここは平均坪単価が270だから70m2の平均価格は70÷3.3×270＝5730万
表面利回りは192÷5730×100＝3.3%
因みに表面利回りは中古市場で7～10%が妥当なライン。ここはその半分以下。新築でも最低5%はないと採算が合わない。
いかに割高物件かが良くわかる。

[699: 匿名]

やっぱり坪単価380万円のグランドメゾン伊勢山が最強だね。
紅葉坂レジデンスは二番手だね。
ナビューレもタワマンの中では神奈川ナンバーワンだから大したもんだよ。
ここの競合物件はプラウド横浜ヒルトップだと思うけど、どっちが上？

[700: マンション投資家さん]

アトラス、リーデンス、ヴィルヌーブと無理やり比較したがる人が多いね。
ズバリ、ここを賃貸に出したら70平米25万円〜だね。
立地、住環境、設備では比較対象物件はないですね。
ゲストルームやキッチンスタジオなど共用施設も賃貸出すときの重要なファクターです。

[701: 匿名さん]

関内にあるグレーシアパークスは、家賃保証が出来るみたいです。
価格表に全部の部屋の賃料が記載されてましたが、表面利回りで
平均で５％後半位でしたね。

ココはファミリーですし、｢駅１分｣という立地特性からも、
収益性、資産性に於いてグレーシアが優勢だと思いますよ。

[702: 匿名さん]

プラウド横浜ヒルトップは坪単価300万円した気がする。
あそこもかなりいい場所だよ。横浜駅徒歩圏内で閑静。ただ坂が少しつらいかな。

[703: 匿名]

グレーシアパークス関内？シングル向けの低仕様マンションだね、自分は住みたくないね。
賃貸者が多そうな物件だから投資用にはいいんじゃないの？

[704: 申込予定さん]

698
大体合ってる。
でも、別に賃貸用のマンションじゃないから、賃料を目安に坪単価が決まるわけではないぞ？
しかも、アトラス？
比較してるもんも間違いだな。

[705: 匿名]

プラウド横浜ヒルトップは6階だてで100戸強。坂の上ですね。ここと似ているので、比較対象としては確かに最適。

[706: 匿名さん]

＞６８７だが、皆さんの意見参考になる。
今でこそもてはやされてるナビューレだけど、当時は平均価格坪＠２４０万台だった。
賃貸相場も、それまでは一番高いザ・ヨコだけ＠１．２万台ぐらいだったが他はせいぜい
坪＠９０００円台。
それがナビューレの賃貸は今や最低坪＠１．４万以上だ。７２平米は３２万以上になってる。
いかに物件が相場を変えるかの典型。
ここは、多分周辺相場が１６万ぐらいの所が「２６万は下らないんじゃないかな」という
感触が、ネガ・ポジ言い合いの中で、むしろ次第に強くなってきてる。
税務をもう少し勉強したら決断するつもり。
Ｔｈａｎｋｓ！

[707: 申込予定さん]

うん、確かにね。
ナビューレ周辺が必ずしも同じ動きをするとは限らないしね。
コットンだって、坪単価自体は知れてるのに、賃料はそれに見合わない価格だしね。
わからんもんだよ。

[708: 購入検討中さん]

ここは埋立地嫌いの数少ない受け皿だから中古になっても人気が出そうな気がする。

[709: 匿名]

ネガでもポジでもない感想
プラウド横濱も最後に数戸残ったけど、さっくり完売したね。それでも、ここほどの勢いはなかった。
大した広告してないのに、凄い注目度だと思う。

[710: 匿名]

708
埋め立て地嫌いというかタワマン嫌いは急増してる。
都内はその流れが顕著。

[711: 匿名さん]

賃貸相場はほとんどが立地で決まる。借りる人にとっては共用施設など有っても無くてもどうでも良いし、ましてやタワーも低層も変わらない。築年数もほとんど関係無い。要するに駅からの距離とその駅力で賃料はほぼ決まってしまうことをお忘れなく。
よって隣接するアトラスの家賃が70m2で16万なのに、ここだけ25万で貸せることは残念ながら有り得ない。仮にあったとしても、需要が少なくなるので空室リスクが高くなり、結局採算が合わなくなる。

[712: 匿名]

＞711
そりゃお前の考えだろ。自分のレベルで賃貸について語らないほうがいいぞ。

[713: 待ち人]

値引きしないかなぁ
サクッと500万円
皆さんはいくら値引きしたら買えますか？

[714: 匿名さん]

因みに、中古価格を設定する際の基準は近隣マンションの売買価格の実績と賃料相場であることは常識。つまり、ここは中古になった途端に暴落する可能性が高いということ。特に大規模物件だと希少性も無いし売るときが大変だな。

[715: 匿名]

711
痛いなぁ。

[716: 匿名]

＞714
ではナビューレは？

[717: 匿名さん]

＞712
711だがこれは一般常識。嘘だと思ったら不動産屋に聞いてみたらわかるよ。

[718: 匿名さん]

714
近隣マンションの売買価格を参考にするなら、グGM伊勢山を参考にしなきゃだめでちゅよ、、めっ！

[719: 匿名]

＞717
30万を越える物件は考えたことあるかな？不動産屋に聞くのはお前だ。一桁物件探してる奴の常識聞いてもしょうがないんだよ。

[720: 匿名さん]

ナビューレは横浜駅の東口という立地で駅から5分。神奈川で駅力は断トツでしかも至近。こことは比較にならない。

[721: 匿名]

711
長文で恥ずかしいなぁ。
あまり必死に語らないほうがよろしいかと思います。
不動産にグレーシアパークス購入を相談したら(笑)？

[722: 匿名さん]

719
ここの70m2が30万超えるだと？面白い。その言葉忘れるなよ。

[723: 匿名さん]

＞７２０
因みに、中古価格を設定する際の基準は近隣マンションの売買価格の実績と賃料相場であることは常識。

ナビューレは例外ってこと？
では、紅葉坂も例外の可能性はあるのでは？
グランドメゾンもできるしね。

[724: 匿名]

桜木町も東と西じゃ、えらく違うよな。

[725: 匿名]

720
ナビューレは比較にならないんだから、ぜひプラウド横濱と比較してくれ。
必死にナビューレの良さを書き込むのは分かったからさぁ。

[726: 匿名さん]

＞７２２
だれが紅葉坂の話をしてる？
文章読める？
賃貸の一般常識についてだろ。
お前の賃貸の常識は一桁台の物件を選ぶ人の常識。
それ以上の賃料の物件を選ぶ人の常識はお前にはわからないだろ(笑)

[727: 匿名]

GM伊勢山にすがり付きたい輩が多いな(笑)
何も売買されてないマンションを引き合いに出して何を語りたいのかな。
あそこも価格次第だがかなり苦戦すると思うよ。まあ、来年になればわかるよ。

[728: 物件検索中]

ナビューレ、パークタワー横浜ポートサイド
vs
グランドメゾン伊勢山、横濱紅葉坂レジデンス


で比較するとスッキリするな。
どっちエリアが上？？

[729: 申込予定さん]

711
あらら…。凄い常識だ…

[730: 匿名]

727
あそこ一般販売しないって噂ですよ。

[731: 匿名さん]

＞726
ほぅ。では一桁物件と二桁物件の賃料査定基準の違いとその理由を話てもらおうか。知ったかぶりの素人さん(笑)

[732: 購入検討中さん]

＞711、＞714、＞717、＞720、＞722
同一人物だろうが、君はここの掲示板で語るのは無理だな。
分譲購入経験も今後買える見込みもないのがわかってしまう。

[733: 匿名]

726に同意。
真の金持ちが住むのは、高額賃貸。
都内だったら家賃50万円。

[734: 匿名]

GM伊勢山は来年早々にHPが公開され、一般販売されます。
私は倶楽部会員だから間違い無いです。
悪戯に誤った噂を流さないように。

[735: 匿名]

734
半分くらい賃貸になりそうな予感。。
積水は値下げしないからなぁ。

[736: 契約済みさん]

本当にいつみてもここのスレは賑わっているね！
みんなが買いたい大注目な物件を僕は買うことが
できて、本当に幸せです！
みんなありがとう！
みんなも買える日が来るのを願っているよ！

[737: 匿名]

＞731
だからはっきり言うけど、貧乏人の常識をこんなところで語るなって言ってんだよ(笑)遠回しに言ってるうちに気付け。

[738: 匿名]

＞733
はいはい。ここは桜木町で都心のバブルエリアでは決してありません。
また、ここが高級マンションと勘違いされている方はもう少しいろんな物件を回って目を肥やした方がいいよ(笑)

[739: 匿名さん]

733
あなたの高級ってなに？
家賃50万は高級物件とは言わないよ。
200、300万の物件だってざらにある。
貧乏がばれるから黙ってた方がいいよ。

[740: 匿名さん]

>733
お前は痛いww
真の金持ちは賃貸？w
どんだけお前は貧乏世界しかしらないんだよw

[741: 匿名さん]

＞７３９
自分の住んだことがある範囲で答えろ(笑)
２００、３００万に住める奴がここの物件に何の用？

[742: 匿名]

プラウド横濱、早速中古でてますね。80平米で7280万。さすがにいい値段しますね。プラウドだから仕様も良さそう。

[743: 匿名さん]

＞739
言っちゃたな。では、桜木町で200万、300万の物件を教えてもらおうか。
まさかここは都心ではありませんなんて言って逃げるなよ。
ほんと痛い奴だなお前。

[744: 購入検討中さん]

１桁物件住民が、「高級とは何ぞや」とか語ってるねえ（笑）
言うだけなら、そりゃ２００万でも３００万でも自由だけどさ。
我々のような中の上クラスから見て、５０万の賃貸は十分高級物件ですよ。
そもそもここは、私のような層が買う物件なので、同じ常識で話してくれないかねぇ（笑）

[745: 匿名さん]

740
小金持ちの俺ですら住宅手当て20万円。
金持ちの住まいは社宅でタダ。
日産や富士フィルムの役員は
自宅の他にGM伊勢山を買い上げて住むだろう。
ナビューレやMMタワーズには住まないよ。

紅葉坂レジデンスはGMには及ばないが、住環境はGMと同じ。

[746: 匿名]

742
プラウド横浜となら、紅葉坂だなぁ。
駅9分といっても坂道あるしね。

[747: 匿名さん]

＞728、＞745
ナビューレは、あのベイクウォーターと一体となった、しかもそごうを冷蔵庫代わりに
使える駅５分物件、仕様も最高級という、日本中探しても稀有な例で、単にポートサイド
や東口ってことだけでは一緒にくくれないよ。実際「超」の付く金持ちや元大臣も住んで
るし。たとえ伊勢山を買っても、絶対手放さないよ。
あまりに性格が違いすぎるから、もう出すの止めません？
無理にこっちの方が上って言っても、やぶへびになるｗ・・・

[748: 匿名]

745
富士ゼロックスだろ(笑)

[749: 匿名さん]

＞739
早く、一桁以上の賃料査定基準を説明してよ。
それと、２００万、３００万物件も早くみたいな～。
何とか言え。この大ホラ吹き野郎（笑）

[750: 匿名さん]

743
お前の読解力の無さには呆れる。
都心の賃貸の話しになってたのがわからん？
誰が横浜の話ししたん？
横浜とかこんな地方に高級物件すら
あるわけないじゃん(笑)
ちゃんと読んでから書き込まないと、
また恥かくよ坊や(笑)

[751: 匿名]

747
なんでそんなに必死なの？
ナビューレの宣伝はいいからプラウド横浜と比較してくれ
ここの検討者はタワマンの眺望や便利さを求めてないよ。
横浜中心部にありながら、公園や文化施設に囲まれた郊外のような住環境が気に入っているんだよ。

[752: 匿名さん]

>750
全く予想通りで笑わせる。
じゃ、桜木町じゃ当てはまる物件ないのに何を論議してるんだ？
お前、脳みそついてるか（笑）

[753: 匿名さん]

７５０は自虐だな。

[754: 購入検討中さん]

２組の論議が錯綜してるようだが、＞７５１は味方に誤爆してないか？

[755: 匿名さん]

＞７５０
何の話してんだお前？(笑)

[756: 申込予定さん]

750
うける（笑）

[757: 申込予定さん]

747
元大臣…
んなもんを錦の御旗に掲げんなよ。
もうわかったからさ。
そごうが冷蔵庫な。

[758: 匿名さん]

＞732
また根拠のない屁理屈ですか。
ここは割高だというその根拠を711に突付かれたから
悔しくてしょうがないのね。
屁理屈ももう少し理論的に言わないと、説得力がないですよ。

[759: 匿名さん]

賃貸が出たら借りたい・・・という一言で
こんな流れになってしまいましたが、

16万円強で借りられるかもしれないと思うと
何だか希望が出てきました。

買われた方、出して下さいね。

[760: 匿名さん]

関係ないものだが、割高の指摘なんか誰も気にしてないと思うが。
そんなもんは需要と供給の問題だろ？
買いたいやつは買うし、嫌なら買わない。
それによって、空室がいくつだろうが、どうでも良いよ。
住みたいから、買うだけだから。

[761: 匿名]

連投おつかれ！

[762: 匿名]

＞758
ネガって反論できなくなると急に戻るよな(笑)

[763: 匿名さん]

いや、俺は割安じゃなきゃやだ！

[764: 匿名さん]

＞７６２
反論？何に？

[765: 匿名さん]

762
確かに。
763
じゃ、買えないですね。
無理して買うほどではないから、他の物件にしてみては？

[766: 匿名さん]

はいはい。自演お疲れ（笑）

[767: 匿名さん]

766
どうしたんだ？
大丈夫か？

[768: 匿名さん]

割高物件はリスクがいっぱいでやだ！

[769: 匿名さん]

768
だから、他へどうぞ。

[770: 匿名さん]

>>760

空室があると、管理組合の収支に影響するよ。他人事じゃない。

[771: 匿名さん]

ぷぷぷ。

[772: 匿名]

空室の話をするにはまだ早すぎませんか？売り出してまだ２ヶ月の物件ですからね。完成まで１年２ヶ月。

[773: 匿名さん]

772
そう、だからこそ、売れ行きの心配なんか全くのナンセンス。
しかも、空室があって、管理費が上がっても仕方ないんだよ。
そういうルールなんだから。
それでも、ここに住みたいから購入するんだよ。
他人事も何もないよ。

[774: 匿名さん]

やっぱりタワマンは恐ろしいですね。
一生住むものではありません、、ガクガクブルブル。
↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3262/55

[775: 匿名さん]

■No.27 by 匿名 2005-08-05 18:48
日本マンション学会の機関誌に大学の先生が書いている論文を読みました。

内容は
■ヨーロッパでは高層住宅の建設は現在禁止されているところも多い。理由は主に
・子供の心身の発育に悪影響がある
・大人の心身の健康に悪影響がある
・コミュニティーを形成しにくい
・景観に悪影響がある
などで各分野の専門家が議論した上で形成された共通認識になっているそうです。
日本では保健衛生の専門家が悪影響について意見を言っても、業界の論理にうち消されてしまうようです。

またマンション学会誌によるとそのほかにも
■現在日本での超高層マンションの歴史が10年ほどのため、
メンテナンスなどの費用について十分な予測ができていないが、建設費などから見て
従来の中層マンションと比較して高くなることは十分に予測できるが、一般に修繕積立金が
中層マンションと比較して特に高い設定になっていないケースが多い。
■はしご車などの届かない高層階の火災の際、実際にどのように非難するのか未知の部分がある
■地震での対応
〈最近の関東の地震でも途中階で止まってしまったエレベーターの約90パーセントに自動停止装置が設置済みだった〉
など不安材料は多くあります。

専門家の間では超高層の今後についてかなり懸念する意見があります。
十分に知った上で購入される方が良いと思います。

[776: 匿名]

ここはタワマンじゃない。タワマンとの比較はもういいよ

[777: 匿名さん]

775
じゃ、やっぱりナビュー○は・・・
だね。

[778: 購入検討中さん]

紅葉坂はタワマンじゃなくて、良かったですねー。
免震だしね。

[779: 匿名さん]

うちの親戚の家族は、パークコト赤坂の高層階に住んでいます。
子供はまだ３歳だけど、いつも元気にはしゃいでます。
両親も住友のタワーに住んでます。病気になったことも、精神疾患（笑）になったことも無いです。
家族全員いたって健康そのものです。
私もよく遊びに行きますが、眺望はタワーでなければ味わえない絶景がダイレクトウインドウ
から広がり、圧巻です。
775さんの内容は、もう随分前から論議されて耳たこで、何を今更と思うのですが、そんなに
危険ならタワー乱立の日本で大騒ぎになるはずだが、何も問題になったことはないです。

[780: 匿名さん]

779
いやぁ、それは如何でしょうね・・・
まだ、タワマンの歴史は浅いからねー

[781: 匿名さん]

780の言うとおり。
タワマンは歴史が浅いから良い点ばかりが注目
されてるけど、本当の問題点はこれから出てくる。
そして誰もまだ経験してないから問題点も未知数。
まぁタワマンはこのスレではスレ違いですね。
失礼。

[782: 申込予定さん]

781
でもないですよ。
紅葉坂以外が散々論議されてましたから。
とあるタワマンとの比較も花盛りでしたからね。
タワマンの良し悪しなね議論も比較検討には相応しいのでは？