横濱紅葉坂レジデンス Part3

[匿名さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77998/
公式サイト＝http://www.momiji368.com/
新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設



物件URL：http://www.momiji368.com/
施工会社：戸田建設
管理会社：日建ハウジングシステム

[601: 匿名]

隣接しているアトラスとどの辺が別世界なんだ。眺望がガラッと変わるとか、地名が変わるとかじゃなきゃ別世界とは言えないね。少なくとも坪単価が100万以上違う理由何てどこにもない。

[602: 匿名さん]

アトラスって133号沿いでしょ。
明らかに別世界だと思うが・・・・・

[603: 物件比較中さん]

でも違うよ坪単価

[604: 匿名さん]

592
素直に私もそう思うな。

[605: 匿名さん]

だから、どの辺が別世界なんだ？
ここだって、１３３号目の前だぞ（笑）

[606: 匿名さん]

このマンションに住んだらここも徒歩１０分で行けるね。

http://homepage3.nifty.com/maihime/DBtheater/hamageki.html

[607: 匿名]

しばらくして中古が制約すればわかること。

[608: 匿名さん]

10分ね…
事実だろうが、意味なく貶めるようなもんはよせよ…

[609: 地元不動産業者さん]

北仲の森ビルによる超高層計画では、200メートル級のオフィスビルに
住戸も2500戸できる予定。
タワーマンションは供給過多になるのは必至。

10年後は、ここ(+グランドメゾン伊勢山)が、横浜マンション立地の最高エリアになりますよ。

ここも壱番館の億超えの部屋を一人で複数おさえている人がいると聞きました。
グランドメゾン伊勢山もあっと言う間に売れますよ。

[610: 匿名さん]

GM伊勢山が即完することは絶対にない。

[611: 購入検討中さん]

610
絶対にとか、変に言い切るのはよそうよ。
それに、ここは紅葉坂の掲示板だからさ。

[612: 匿名さん]

自称不動産屋は別世界とか１０年後最高の立地とか
言ってるが、全て根拠のない妄想。
まあ、いつもポジは根拠がないからな。どうせ、必死なここの不動産屋
の煽りとしか思えない。

[613: 匿名]

確かに大袈裟だが､610に納得。

[614: 匿名さん]

>>609

供給過剰になったらタワマンだけじゃなくてエリアで値崩れするのが普通じゃないの。

[615: 匿名]

私も聞きましたよ。壱番館だけでなく参番館も１人で2住戸購入した人がいるみたいですね。
世の中金持ちがいるもんです。

[616: 匿名]

しゃねぇなぁ
http://www.chikamap.jp/map/map.asp?plc=1410302300400104

[617: 匿名]

２住戸買うには理由があるよなぁ

[618: 匿名]

614
値崩れするのは
みなとみらいのタワマンであることは間違いないな

[619: 匿名さん]

ネガにも根拠はないと思うが…

[620: 匿名]

>610
既に。。。ですが

[621: 匿名さん]

はい？
聞こえませんが。

[622: 匿名さん]

少し前のプレジデントに記事があったけど、都内だと中古の騰落率でみるとタワマンより立地のいい低層の
ほうがいいけどみたいだけど、横浜・みなとみらいだとタワマンのほうが優位だったよ。

[623: 匿名さん]

タワマン自体がみなとみらい位にしかなくて、みなとみらい自体が稀少だからでは？

[624: 匿名さん]

２住戸買ったとか３住戸買ったって言うのは
営業が煽りに言う常套句。
恵比寿のマンションでも聞いた。
特に売れてないマンションほど、良く聞くね。
逆に売れてるマンションで聞いたことはないな。

[625: 匿名さん]

二世帯住宅みたいに親子で隣の部屋を買うのはあるみたいだよ。今住んでるマンションでも、お隣り同し
同じ表札ってのを時々見かける。

[626: 匿名さん]

624
それがわかってるなら、それで良いじゃないですか。
御自身はわかってる。
このマンションは不調とのこと。
わざわざ言う必要はないと思うがなぁ。

[627: 匿名さん]

622、623
横浜もタワマン増えているからね。
タワマン志向の時代はおわるよ。
立地のいい低～中層マンションが最高だね。

[628: 匿名さん]

>>623

表現が不正確だったかな。データは神奈川県のもので、山手の物件とかを差し置いて、ナビューレがダントツ、
みなとみらいのタワーも上位だったってこと。

[629: 匿名さん]

624
壱番館2戸だったら、グランドメゾンも買えるのにね。
やっぱりここは凄いなあ。

[630: 匿名さん]

628
あの記事よんだが
ブリリアグランデ＞フォレシス
の時点で明らかにおかしかったぞｗｗｗ

[631: 匿名さん]

616さん、ありがとうございます。
ここはみなとみらいのタワマンより固定資産税が高いのも納得です。
これだけ広大な敷地に368戸ですからね。やはり贅沢です。

[632: 匿名さん]

>>630

そう。フォレシスっていろいろ問題あるみたいだから、敬遠されてるんじゃない。

[633: 匿名さん]

628
そのプレジデント見たよ。
確か、コットン辺りも出てたね。
まあ、MMやナビューレ位しかないだけのことだと思うがね。
元々、横浜でも、西区と中区以外は地価が安いんだから。
そういう意味では紅葉坂は場所的にも充分に上位に入ると思うよ。

[634: 地元不動産業者さん]

壱番館の2戸買いは、両方とも一億超えの部屋です。
将来、このマンションはヴィンテージになる可能性大です。
ローンギリギリ組んで、一生住むつもりで買う人にはわからないでしょう。
富裕層はいいものには金を惜しみません。

グランドメゾンもそうですが、この場所は　横浜NO1です。
グランドメゾンが最高峰ですが、その存在がこの物件の価値も押し上げるでしょう。

一般人にはあまり知られていませんが、マンションの資産性を図る上で外観は重要です。
このマンションの外観(レンガ、ガラス、ガス等、紅葉の植栽)は文句なしのレベルです。
10年後に歩く人から羨望のまなざしで見られるマンションになりますよ。

グランドメゾン伊勢山はさらにその上をいきます。

このマンションを購入した人(特に壱番館)はいい買い物をしたと思いますよ。

[635: 匿名さん]

＞631
固定資産税と資産性はほとんど関係ないよ。
まあ、常識だとは思うがね。

[636: 匿名さん]

この自称不動産はホントに不動産屋か？
都心で２戸買いは当たり前のようにあるぞ。
だからヴィンテージか（笑）
このマンションの外観が文句無いってか（笑）
何でそんな必死なんですか？

[637: 匿名さん]

636
中立の立場から。
あなたも必死に見えますが…

[638: 匿名さん]

何もネガってない私のどこが必死なのですか？

[639: 匿名さん]

>>635

そうだよね。タワマンって容積率が高い分、一戸あたりの土地の持分が低いってのもある。まあ、せいぜい
しっかり税金収めて国の財政潤してね。

[640: 匿名さん]

636、必死だなあ。
637ではないですよ、悪しからず。

[641: 匿名さん]

また根拠がない（笑）

[642: 地元不動産業者さん]

北仲：　　
2500戸のタワマン


みなとみらい：　
ジャックモール跡地　タワマン
32街区　タワマン
20街区(フジフィルム撤退したところ）駅から遠く、企業出展困難。高さ制限60mのマンション計画になる可能性大
　

10年後は眺望のいい一部を除いて周辺地区のタワマン市場の暴落が始まる。　　

[643: 地元不動産業者さん]

初代MMタワーズEASTを当時購入するとき、ほとんどの素人が『何もない場所』と評価。
プロは黙って購入。
購入者は利食い。

遊歩道の整備、エキサイト横浜22が完成すれば、このマンションから横浜駅西口まで歩道でつながることになる。
ちなみに遊歩道完成は2015年。
38街区(現中古車展示場)には180Mのオフィスビルを三菱地所が計画。
北仲地区では200M級の高層オフィス計画。

マンションは立地がすべて
文句なしに買いの物件。

[644: 匿名さん]

639
国とか日本経済とかの話しは要らないと思うな。

[645: 匿名さん]

横浜市の計画による制約があるからみなとみらいにタワマン林立ってことはないでしょ。

[646: 物件比較中さん]

>636
どうした
そうとうMRででもコケにされたのか？
がんばろう
無茶して買っちゃえ、見返してやんなさい
この〜紅葉坂のーーーーーーーー。

[647: 匿名さん]

またまた根拠がないの～
もっと成長しろよポジ男君（笑）

[648: 匿名さん]

地元不動産業者さん、何がしたいのですか？
敢えて釣られましたが、皆、嘲笑してますよ。

[649: 匿名]

ヒント
北仲はみなとみらい地区扱いではない。
みなとみらいの居住人口1万人計画だが7000人しかいない。

[650: 匿名さん]

648
それは、売れてないと値引きを連発しているネガの方々にも言えますが。

[651: 契約済さん]

たしかにタワマン乱立したら、タワマンの価値下がるわなぁ。でも、このマンションの価値にタワマンは関係ないんじゃないの？
遊歩道は楽しみだぞ！

[652: 匿名さん]

＞売れてないと値引きを連発しているネガ
ってどこ？
どうしても売れてないと思い込みたいようですね。

[653: 匿名さん]

地元不動産業者さんの見解は、地元はまっこの見解と一致していると思うのですが。
ここのよさは、地元の人が一番よく分かっているんでしょうね。

[654: 購入検討中さん]

653
私もそう思うな。

[655: 匿名さん]

>>649

北仲をみなとみらい地区なんて誰も思ってないでしょ。

[656: 購入検討中さん]

そんなことはないですが。
あなたが思っていないだけではないでしょうか。

[657: 購入検討中さん]

648さん
皆が嘲笑しているわけではないと思いますが。
逆に648さんは何がしたいのでしょうか？

[658: 匿名さん]

地元不動産業者さん、あなたはGM伊勢山買うんでしょ。
ここの検討者じゃないのに、何でそんなにここに現れて
ここをヨイショするんのか全く意味不明。
ホント、笑える。

[659: 匿名さん]

いや、よいしょじゃなくて、地元不動産業者の見解は、地元民からすれば極めて的を射ていると感じるのです。
あまり不動産業界のことはわからないけど、ここは横浜で、極めて希少性の高い立地、というか、はまっこ憧れの地なのですよ。

[660: 匿名さん]

旧花咲団地住人とうまくやっていけるかどうかがポイントだろうな。

[661: 購入検討中さん]

648=658さん
なぜ、そこまで地元不動産業者さんにつっかかるのかの方が意味不明では？
あなたは何がしたいんですか？

[662: 匿名さん]

>659
そこの土地柄で憧れの地ってそれぞれありますよね。
そうするとここのマンションの価格は見合ってますかね？

[663: 匿名さん]

662さん
それは市場が決めることですよ。

[664: 匿名さん]

＞661
＞何がしたいんですか？
伊勢山買う人がここに長文連投することに対し意味不明といってる
だけだが？
質問の意図が全く不明。
661こそ何がしたいんだ？

[665: 匿名]

市場は高いと言ってま～す。

[666: 匿名さん]

はまっこ憧れの地、、というか
はまっこ以外のものも、かなり憧れです。
いいな～。

[667: 匿名さん]

地元不動産のご意見は尤も
横浜でここ以上の場所はないよ。
坪単価380万円のグランドメゾンは手が届かないけど、
そう考えると、ここはホントお買い得だよなあ。

[668: 匿名]

心配しなくてもナビューレ以上の場所はないよ。その他は目くそ鼻くそってとこだね。

[669: 匿名]

心配しなくてもナビューレ以上の場所はないよ。その他は目くそ鼻くそってとこだね。

[670: 匿名さん]

ナビュー◯の方がここのマンションを否定的に言ってるのでしょうか。
明らかに、紅葉坂の方が圧倒的に良いのにね。

[671: 購入検討中さん]

坪単価もナビューレよりも高いしね。
紅葉坂は地盤も強いし、免震だし、便も良いしで、
まさに圧倒的ですよね。

[672: 匿名さん]

居住者の資産や所得は間違いなく
グランドメゾン＞＞＞＞＞紅葉坂＞ナビューレ
だな。

[673: 物件比較中さん]

シングルならナビュー〇だろうけど
ファミリーで住むなら圧倒的に紅葉坂がいいですね。

ナビュー〇は、狭い間取り、近くに公園がない、、、、


ナビュー〇の人がこのマンションを必死に否定しているのかな？
紅葉坂レジデンスとグランドメゾン伊勢山が完成したら、神奈川最高級マンションエリアはどこであるかは誰の目にも明らか。

[674: 購入検討中さん]

ナビュー◯は公園ないし、タワマンだし、制震だし、坪単価も紅葉坂より下だし、管理費高いし、間取り狭いしで、別に凄い良いとかじゃないでしょ。駅近かどうかも微妙だしね。
グランドメゾンが一般売り出しになれば、紅葉坂含めて、あの辺りが高級マンションエリアですね。
グランドメゾンが一般でなければ、紅葉坂の単独勝利か。

[675: 匿名]

ナビューレは中古で坪350以上。全く比較にならんよ。
まさか本気で言ってるとは思わんが、営業の必死さだけは伝わってくるな。
ご苦労！

[676: 匿名]

675
ナビューレの中古成約価格はそれよりはるか下

[677: 購入検討中さん]

675
紅葉坂とは全く比較にならないナビュー◯か（笑）
その割には随分必死だな。
ご苦労！

[678: 匿名さん]

675
じゃあ、坪単価だけが高くて、立地も造りも紅葉坂より下で、免震じゃなくて、管理費が高いんだー！
ナビュー◯格下かぁ。

[679: 匿名]

ここは周りがボロマンション、飲み屋、馬券場、ピンク街。
どう見ても下町でファミリーに向いている環境ではない。
ましてや一等地とはかけ離れた立地。
ナビューレの周辺環境でそんなとこは全く見当たらない。それだけでも格が違うということ。

[680: 匿名さん]

＞676、＞678
不動産屋に確認してごらん。
ナビューレは、実際にここ半年以内でも、新築時３６００万の部屋が
５５００万で売れたとか、４５００万の部屋が８０００万円で売れた
とかいうのが事実としてあるんだから、否定しようが無い。
余裕のある人が高いお金を出してまでも選ぶマンションだということを。
紅葉坂もいいマンションだと思ってるが、『最高』とまでいうと、馬鹿
としか思えない。独自の価値を表明すればいいだけのことなのに。

[681: 匿名さん]

＞676
お前偽り情報流すと捕まるぞ。ナビューレの中古価格は上がり続けていて出たら即売なことは周知の事実。この隣接マンションは坪160でも成約せずに売れ残りだらけ。
これが現実。
現実逃避は脳内だけにしておいた方がいいぞ。

[682: 匿名さん]

この隣接マンションとは紅葉坂のことね。

[683: 匿名さん]

ナビュー◯住人らしき、あまりにも必死過ぎたねー。
自分が紅葉坂を責めてる時とえらい違いだね。
周辺環境なんか誰も聞いてない。
免震でないこと、地盤が劣ること、タワマンであること、駅近でないこと。紅葉坂の方が遥か上。

[684: 購入検討中さん]

飲み屋、馬券場、ピンク街なんかどれだけ距離離れてるんだよ…。そういうのを粗探しって言うんだよ。

[685: 賃貸住まいさん]

681
あなた方の言い合いとは関係ないが、それこそ嘘だろ。
実際には、坪270でも売れてるんだぞ。
ひでー、出鱈目流すな。

[686: 申込予定さん]

ナビューレと紅葉坂のどこが隣接なんでしょうか？

[687: 匿名さん]

ナビューレの住民は、桁違いに余裕だし満足してるからこんな掲示板見ちゃいないし、書き込みも
しないよ。比較されるリスクを感じているとすれば、距離的にもＭＭあたりの連中だろう。
あとは、せいぜい俺みたいな柳の下の二匹目のどじょう狙いの徘徊者。
今のところ、ここはナビューレみたいな劇的なことはないと思うが、できてしまえば値が落ち難い
マンションだと見ている。
ローン分を賃料で回せれば、何年か後には、結構いい買物だったと思えるかもしれない。
もう少し研究してみるよ。

[688: 匿名]

＞685
お前あほか？
平均で話せ。常識がわからんやつだな。

[689: 匿名]

684
何処も徒歩10分以内だね。

[690: 匿名さん]

687さん

お詳しそうなのでうかがいます。

買いたくても、とても手が届きませんが
賃貸が出たら住んでみたいと思います。

70平米以下の狭い部屋、お幾らくらいで出そうでしょうか？
周りにグリフィンが沢山ありますが、ああいう所ではなく
本当のマンションに住んでみたいのですが・・・

[691: 匿名さん]

＞687
この辺りの賃料相場はMMよりかなり低いよ。
だから、中古価格もMMより低い。ここは今の価格で買っちゃうと実質利回り3%もないだろう。賃貸なんかじゃとても回せないよ。だからここは実需で買う人以外は割高で手を出さない。

[692: 申込予定さん]

この辺りの相場って…
ろくなマンションがないからだろうが。
逆に、MMには新しいタワーマンションしかない。
相場は必ずしも一致しない。マンションによっても差が出る。
まあ、ここが賃貸の利回りが必ずしも良いとは思わないけどね。

[693: 匿名]

じゃあ逆に何でろくなマンションしかないのか。頭の良い人なら直ぐにわかるがな。

[694: ↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑]

あれだけの土地を用意できないからだよ
だからチマチマした賃貸、投資マンションしかできないんだよ

[695: 申込予定さん]

はいはい。わかりますよ。
まあ、時代と共に変わりますからね。
だから、地価は変動するし、同じ地区にあっても違うんだよ。

[696: 投資]

70㎡賃貸なら安くても16万円程度だよ

[697: マンション投資家さん]

ナビューレ横浜タワーレジデンス

この物件の新築分譲時の価格： 1850～15570万円
(最多価格帯:－－－)
※新築分譲時の平米単価: 108万円

今年の中古物件値下げしたら売れた。
実際はいくらで成約？予想7400万だね

2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7980万円 103.45万円 341.97万円 ☆
2010年4月 77.14m2 北西 2LDK 23階 2007 7680万円 99.56万円 329.12万円 ☆

[698: 匿名さん]

696さん
それは築浅のアトラス紅葉坂の平均賃料ね。70m2で16万/月だから192万/年。これを参考にここは平均坪単価が270だから70m2の平均価格は70÷3.3×270＝5730万
表面利回りは192÷5730×100＝3.3%
因みに表面利回りは中古市場で7～10%が妥当なライン。ここはその半分以下。新築でも最低5%はないと採算が合わない。
いかに割高物件かが良くわかる。

[699: 匿名]

やっぱり坪単価380万円のグランドメゾン伊勢山が最強だね。
紅葉坂レジデンスは二番手だね。
ナビューレもタワマンの中では神奈川ナンバーワンだから大したもんだよ。
ここの競合物件はプラウド横浜ヒルトップだと思うけど、どっちが上？

[700: マンション投資家さん]

アトラス、リーデンス、ヴィルヌーブと無理やり比較したがる人が多いね。
ズバリ、ここを賃貸に出したら70平米25万円〜だね。
立地、住環境、設備では比較対象物件はないですね。
ゲストルームやキッチンスタジオなど共用施設も賃貸出すときの重要なファクターです。