横濱紅葉坂レジデンス Part3

[匿名さん]

Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60365/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77998/
公式サイト＝http://www.momiji368.com/
新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設



物件URL：http://www.momiji368.com/
施工会社：戸田建設
管理会社：日建ハウジングシステム

[1: 匿名さん]

さあ心機一転、紅葉坂を語りましょう！

[2: 匿名]

もういいんじゃないかな。

[3: 匿名]

果実を楽しむ庭は何が植えられるんでしょうか？
育った果物を収穫するのかなあ？
どうでもいいが、気になります。

[4: 匿名]

免震構造は20年後に大規模な修繕費が必要になりますね。残念ながらタワー以外の物件では適していません。窓は一応ペアガラスになっているようですが、断熱構造は貧弱そうですね。

[5: 匿名]

壁の断熱構造はもっとしっかりさせておくべきだったのに、コストダウンしてしまったようです。

[6: 匿名]

免震構造といえば製薬企業の工場、研究所が採用してますね。リスクに敏感な企業と同様の免震で安心感はありますけどね。

[7: 匿名]

断熱、防音は標準レベルで貧弱でもなければしっかりしてるわけでもないですよ。マンションの標準を採用しています。

[8: 匿名]

契約者？
ちなみに断熱は何級だったの(笑)？

[9: 匿名]

ここは契約者の板ではありませんから。

[10: 匿名]

免震はランニングコストかかるからタワマン以外は向かないね。制震で十分だったのにね。修繕積立金に装置交換の費用が含まれていないから、将来的に追加徴収は免れないね、残念。
断熱性や水道配管など目に見えないところを手抜いているんだろうな。
モデルルームいったが、プレミアムじゃないほうの仕様はひどいね。塗り塗装だから経年変化でハゲてくるとひさんだよ。維持管理業者が儲かる免震を採用しておいて、基本性能をコストダウンしているのが痛すぎる。

[11: 申込予定さん]

10が痛すぎるね。残念。

[12: 匿名]

そうなんですか、勉強になります。

[13: 12]

12は10へ。
自演とかいわれそうだけど、私は10ではありませんので、あしからず。

[14: 匿名]

10
価値のないネガレスとは一味違う貴重な情報ですね。ありがとうございます。私は契約者なので20年後を見越した生活設計をしていくようにします。

[15: 匿名]

>14さん
免振装置の交換のことは過去レスで書かれていますよ。反対意見も。
あまり調べずに契約されたんですね。
免振装置の交換は莫大な費用がかかるという意見もあるし、数十年交換の必要はないという意見もあります。わたしにはよくわかりませんが。

[16: 匿名]

14です。最近掲示板を見たもので。
15さんも結局よくわからないんですね。

[17: 匿名]

免震の積層ゴムの耐久年数は4、50年くらいと言われていますね。仮に装置交換した場合、紅葉坂レジデンスくらいの規模だと数億かかるかもしれません。戸数で割ると一戸あたり100万円くらいです。それ以外のランニングコストはそれほど変わりないですよ。あと、実は免震は縦揺れには無意味です。それでもマンションの資産性という意味では免震構造はやはりプラスですよ。

[18: 匿名]

断熱性はペアガラスを採用していることもあって、4段階で3と高評価を得ています。例えば、みなとみらいのタワマンと比較してもミッドスクエアやブリリアよりは優れていますよ。

[19: 匿名]

17、18さん
ありがとうございます。勉強になりました。

[20: 匿名]

少し落ち着きましたね

[21: 匿名さん]

免震装置の修繕の件、契約者の人には長期修繕計画の計画表とか見せてもらえるのではないかと。
契約者の方、もしここを見ていたら教えて欲しいです。

[22: いつか買いたいさん]

>18
ペアガラスを採用しているから断熱性で高評価を
もらえるってこと？なんか単純だね。
てか、今はペアガラスくらいの仕様なんてフツーでは。

[23: 某不動産業者さん]

断熱に関して言えば、外部に面する窓の大きさが大きいほど断熱は悪くなります。また角部屋の2面採光や最上階、最下階の断熱は悪くなります。あとは採光面の向きですね。サッシがどうとか言う話もありますが、影響力は小さいと見て差し支えないです。
次に上下階のある中部屋の断熱は高いです。理由は簡単です。上下左右の部屋が断熱してくれるからです。直接外部に面する壁の面積が小さいほど、寒くなりにくく暑くなりにくいです。
コンクリートの内側にウレタンを吹き付け忘れていたとかの施工不良でもない限りは案外こんな簡単なことで断熱性が決まるものです。

[24: 匿名さん]

Low-eガラスは使ってないから、断熱効果は薄いですね。

[25: 匿名さん]

＞4段階で3と高評価を得ています
の根拠ってのも適当なのかもね。

[26: 匿名]

25
契約者なら知ってるよ

[27: 匿名]

マンションが免震であるかどうかで資産価値や中古の流通価値(=価格)に反映されると思ってる人がいるけど、あまり期待しない方がいいよ。

[28: 申込予定さん]

別にそんな人はいないんじゃ。

[29: 匿名さん]

>21
免震については言及されていません。

[30: 匿名]

たいてい、長期修繕計画って20〜25年で作ってあるはず。25年過ぎたら、どのマンションも修繕積立金不足の問題が表面化してくるよ。

[31: 匿名さん]

そもそも将来的に値上がり前提で修繕費って作られてますよね。

ここも何年かに一回、値上げが前提だったような。

必ず滞納住戸も出てきますし駐車場が全部埋まらないからと言って欠損も出ます。

どのマンションでも先々の積立金不足は不可避と思って検討してます。

少なくともここは、あからさまに修繕費が安くもないので多少は安心してます・・・ただの思いこみかも？

[32: 匿名さん]

なんだかんだ言ってやはり人気があるんですねここ。
買っとけば良かったかなという気になります。
残念ながらまだ買えませんけど。
キャンペーンて何かなと思って見てみたら、住人になる人にテレビが当たるみたいですね。

[33: マンコミュファンさん]

↑
まだ間に合いますよ。

てか、心配しないでももう一度不動産不況がくるだろーから
あと2年待っていればお買い得物件は出てくるんじゃないかと。

[34: 匿名さん]

33
そうかなあ。
不動産不況でお買い得物件が出てくるといっても、、、
この立地の物件はもう出てこない気がする。
真剣に悩み中。
先週モデルルームに行って営業に聞いたら、人気物件なので値引きは無理とキッパリいわれたよ。
要望書は一応出したけどどうしようかなあ。
みなとみらいの中古と悩んでいるけど、埋め立てじゃなく地歴があって雰囲気はこっちのほうが好きなんだよなあ。
みなとみらいの中古は秋にかけて少し下がりそうだね。

[35: 購入検討中さん]

前にも出てたけど、この絶妙な立地と企画を稀有だと思う人にとっては、今後同じような
物件が出てくることがないことは、周辺を確認すればすぐわかること。
そんなにこだわりがなくて、他でも構わないというのであれば、無理してここを買わなく
ても、しばらく待てばいくらでも代わりの物件が出てくるのも間違いない。
不動産価格全体が値下がりしても、こだわりをもって買った人が多い物件は、売りがまず
少ないし、特殊事情がない限り安く売り出さないから、思い入れがあるのなら、たかだか
坪３０万円程度の高安のために悩んでもしょうがないと思う。
ただ、もちろん長く住むことが前提であって、高く売り抜けるなんて努々考えるべきで
ないことは当然。

[36: 匿名]

早ければ来年、遅くとも再来年には私も不動産不況は来ると思いますね。
それがわかっているから今は買い時ではないと思っています。
ただ、どうしても気に入って新築にこだわるなら買うしかないでしょうけど。
ここは投資向きというより永住タイプなので中古は出づらいかもしれませんが戸数が多いので出ないことはないでしょう。

[37: 匿名]

ここが築浅で中古で出て安く買えるかなぁ？
今の人気じゃ難しい気がする。
中古じゃ、気に入った間取りや向きも選べないしね。
それより個人的にはキャンセル住戸に期待してる。戸数が多いから、諸事情やローン本審査が通らない人も必ず出てくるはず。
手付け金分安くなるから1割引だよね。

[38: 匿名さん]

ニュースやなんかでマンションが売れてるってやたら煽ってるから余計に気になりますね。

[39: 匿名]

37
キャンセルは期待しないほうがいいよ。ここのローン審査は仮の段階でかなり厳しく見てるから。本審査で通らない人は他のマンションより少ないでしょう。

[40: 匿名]

>38
要はエコカーやエコポイントと同じ現象です。

[41: 購入検討中さん]

>32さん
キャンペーンの告知はどこを見れば出てますか？

[42: 住まいに詳しい人]

川崎バンザイ！
ヽ(･`_´･o)ノ

[43: 匿名さん]

普通のマンションならキャンセル狙ってもいいのかもしれませんが、ここは実際どうなんでしょうか。
家を買うのってタイミングもあるから、これからの不動産不況を待つか家族への環境を優先してあげるのか
悩ましい所ですね。

[44: 買いたいけど買えない人]

「不動産不況が来る」とは、何を根拠に言っているんでしょうか。

現状、各種の指標を見てみると2008年末から鍋底を這っています。つまり、今まさに不動産不況っていうことなのでは？

どちらかというと新聞では不動産市況の回復傾向を示す情報の方が若干多いように見えますが、それにもかかわらず「（もう一段の）不動産不況が来る」と予測されるのには客観的な根拠があるのでしょう。ぜひ教えて欲しいものです。

客観的な根拠なしに言っているなら、それは「予測」ではありません。寝言と同じです。こういった場から退場した方が良いでしょう。

[45: 購入検討中さん]

http://special.nikkeibp.co.jp/ts/article/a00h/106022/
日経マネー最新号読みました。
このマンションは資産性が高い条件を満たしていましたよ。

[46: とおりすがり]

>>44
米国も景気刺激策が終わったとたんに、住宅不況がより深刻。
収縮経済で、かつ、長期のデフレスパイラルに入っている日本において、住宅市況の未来に疑問視する声が多いのも当然。

ただ、それと欲しい物件をいま買うこととは別。
ここのような立地でこれだけの規模のマンションはそうそうないと思う。
この先の市況が気になる人は買わなければ良いだけ。

[47: 匿名]

>44
勉強不足ではありませんか？経済に必ずはありませんけど、今は国の住宅優遇税制でかろうじて下支えされているにすぎません。それが終われば不動産不況の可能性は高いでしょう。
でもタイミングもありますからどーしてもここが欲しいなら今買うべきでしょう。

[48: 購入検討中さん]

別人ですが、逆に＞44は何を根拠に不況化に否定的なんでしょうね？
2008年以来のなべ底からの回復傾向というのは事実としてありますけど、そもそももっと大きな
流れの中での、2004年を底とする常軌を逸した値上がり(新価格とか新々価格と言われたもの)に
対し、正常化は終わってると思いますか？
現状、金利や税制など買い易さの諸条件が整っている上に、しばらく供給が絞られていたせいで
購入希望者が溜まっていた状況です。
ですから当面は活況でしょうが、その先のことを考えてみれば、むしろ楽観的になれる要素は何も
ないと思いますけど？
そんな中でも、ここは値を保つ要素を多く持ったマンションだということでよろしいのではないで
しょうか。

[49: 匿名さん]

マンションも買う気がない偽経済評論家が多いな(笑)
すべてを見通せる方にお聞きしますが、今後の日経平均株価はどうなりますかね？
当然わかるんだろうな(笑)

[50: マンション投資家さん]

不動産不況って新築マンションの価格が安くなることではないですよ。
新築の供給が減ることです。

材料費が値上がりしているから2000年前半当時の水準までマンション価格が安くなる可能性は低いですね。
価格を下げるなら、質を落としたコストダウンマンションにするしかありません。

チャイニーズマネーが流入してプチバブルこないかなあ(笑)