団地型管理組合の問題について

[スレ主理事]

私のマンション（約200戸）は全体管理組合、A棟管理組合、B棟管理組合と３管理組合が存在します。
理事に就任して、過去の記録（議事録等）を調べて見ますと、
管理会社（大手デベ）は、さまざまな費用を2重請求や3重請求している形跡があります。
A棟B棟の同時期の修繕工事で、工事の出張費をそれぞれ請求。
管理事務費が、住民がいない全体管理組合が一番高い。
警備費が、住民がいない全体管理組合が一番高い。
現在、管理会社と交渉しているところです。

この問題に限らず、団地型管理組合の問題に興味がある方、アドバイス下さい。

[1: 匿名さん]

管理費が、「団地全体」「A棟」「B棟」に分かれているのですか？
警備などは、AB棟が独立して管理員室を持っていない限り全体に入る事に成ると思いますが・・・。

工事については、A・B棟で積立金が分かれているはずですから別々にA棟工事、B棟工事が発注されてそれぞれの積立金から出される訳ですから経費が分かれていても不思議ではないと思いますが。

[2: 匿名さん]

まず管理費は全体で一つです。
修繕積立金は、団地修繕積立金と、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金の三つです。
これが基本ですよ。

[3: スレ主理事]

>管理費が、「団地全体」「A棟」「B棟」に分かれているのですか？
分かれています。

＞警備などは、AB棟が独立して管理員室を持っていない限り全体に入る事に成ると思いますが・・・。
全体管理組合が管理室・管理員の費用負担しています。
警備費は、「団地全体」「A棟」「B棟」がそれぞれ負担しています。

＞工事については、A・B棟で積立金が分かれているはずですから別々にA棟工事、B棟工事が発注されてそれぞれの積立金から出される訳ですから経費が分かれていても不思議ではないと思いますが。
おっしゃる通り、経費が分かれていないと決算できませんので見積もりは分かれています。
それを口実に、管理会社は、工事業者の出張費等を３棟分見積に記載して請求します。
資材運搬費3棟分請求して、トラック1台で運搬とかね。

[4: スレ主理事]

>2
>まず管理費は全体で一つです。
「団地全体」「A棟」「B棟」の予算もそれぞれ作成していますが、全体で一つですか？

修繕積立金は、団地修繕積立金と、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金の三つになっています。

[5: 匿名さん]

管理費と修繕積み立とも「団地全体」「A棟」「B棟」の3本立てと言う事ですね。
建物構成や設備構成が、分かりませんから想像です。

警備は、全体の問題ですから全体に比重が置かれ、各棟には関連設備だけと言う様な積み方ではないのかと思います。多分、普通はそうなるはずです。

工事経費については、3本に分かれてるとしても全体を3本に分けただけでしょうから金額が妥当かどうかの問題だと思います。トラック3分の1台ってのは無いので1台となっていても費用は見かけ上1台と成っているのかもしれません。


しかし、管理費が分かれていると言うのも合理的かもしれませんけど大変そうですね。管理費で補修をするのに団地や棟ごとの使い分けなんて面倒すぎて私ならやってられないかも。

[6: 匿名]

総会は別にやってんの？
全体で可決して各棟で否決されたらどうすんの？


管理費については2がおかしい

[7: 匿名さん]

>>6

総会は、基本的には団地総会だけで出来るようになっているよ。棟別総会は、その棟だけの問題の場合開くんだよ。

管理費は、考え方次第だと思うけどうちは団地型だけど2と同じ管理費1本だよ。棟が、完全に独立してお互いが立ち入れないとか共有部分が無い作りなら3本立てでも良いかもしれないけど、共有部分が有るので分けられない。

標準規約でも積立金は分かれているけど管理費は、分かれていない。

[8: スレ主理事]

>>5
＞工事経費については、3本に分かれてるとしても全体を3本に分けただけでしょうから金額が妥当かどうかの問題だと思います。トラック3分の1台ってのは無いので1台となっていても費用は見かけ上1台と成っているのかもしれません。
最初、私もそう思いました。作業員の出張費3倍って・・・分身するのかよって突っ込み入れたくなります。
実際、相見積をとると重複する部分の費用は1/3以下になりました。

>>6
総会は、各棟の管理費の予算・決算がありますので、「団地全体」「A棟」「B棟」と3回しています。
管理会社との契約も「団地全体」「A棟」「B棟」とまるでそれぞれ独立した管理組合のような契約です。
理事長も3人います。
総会資料も、「団地全体」「A棟」「B棟」と3部作成されます。
例えば、「A棟」の住民は「団地全体」と「A棟」の資料を配布されます。
そのため、管理費が適正かどうか理事会役員以外の住民が知ることが難しいです。
まったく同じ点検・工事にもかかわらず「団地全体」「A棟」「B棟」の単価が違ったりします。

やっぱり変ですよね？

[9: 匿名さん]

個人的な感想としては、基本的には団地全体の理事会で管理するべきだと思います。
各棟については、団地の理事会が兼ねるとかすればよい訳で完全に分けると調整も大変ではと思いました。

後、管理会社にやられ易いと思います。全体の管理費を把握できないと言うのも良くないですよね。

[10: 匿名さん]

団地型管理規約に則って規約改正すべきです。
管理費は１本にしなければどうしようもないでしょう。
管理会社の委託費や、清掃費、固定資産税、電気料金、電話代、設備点検費、駐車場管理費、保険料、
防犯カメラ、役員手当て、植栽管理費、備品代等々　　どうやって各棟に振り分けるのですか。
各棟の持分比だと思いますが、そんなややこしいことする必要はないでしょう。
団地管理組合を運営するのは、１つでしょう。
そして棟の組合には、理事はいませんよ、必要があれば、世話役を設けてもいいでしょうが。

[11: スレ主理事]

ありがとうございます。
やっぱりそうでしたか。
現在、管理会社と規約変更の打ち合わせをしていますが、
どうも、管理会社の利益システムを破壊するみたいで、協力が得られません。

[12: 匿名さん]

規約改正は組合で専門委員会を設けて取り組んでいってください。
管理会社が規約改正に介入する余地はありません。
基本は団地型管理規約とそのコメントを雛形として作っていってください。
作り方で判らなければ、取り敢えず標準管理規約通りでいいと思います。
作っていくうちに要領も得てくるでしょう。

[13: 匿名さん]

私の住んでいるマンションは２棟から構成されています。
A棟は高層でエレベーターがありますが、B棟はありません。
管理組合は全体型です。
質問は長期修繕積立金の負担に対し、B棟住民から、B棟はエレベーターが無いのに
何故、均等の負担金かとの質問があります。
初歩的な質問で恥ずかしいですが、どの様な管理をすべきでしょうか。
B棟からは不満、A棟からは当然、棟別管理に反対があると思いますが。

[14: 匿名]

>>13
それを言い出したら単棟のエレベーター付きのマンションでも１階の住民はエレベーターは使わないから費用負担はしたくないとなるでしょう。更に２階や３階に住む人の中でも『自分はいつも階段で登り降りしている』と言い出しかねません。
共有部分は区分所有者全体の所有であり、維持管理の費用負担は使用実績ではなく所有に関わる負担だと考えます。

[15: 匿名さん]

棟毎に区分しなさい。

[16: 匿名さん]

団地型管理組合で、全体とＡ、Ｂの３つの管理組合があることになりますが、
通常は、ＡとＢの役員はいません。全体の管理組合に役員はいるのです。
修繕積立金だけの管理（他にもありますが省略します）で必要なときがあるから、団地型にしているだけです。
例えば、Ａ棟だけが倒壊してＢ棟は全然壊れなかった場合を想定してください。
Ａ棟は建て替えをしなければなりませんが、単棟型管理規約では、Ａ棟だけが
倒壊しても、一部分の復旧工事とかになります。
もし、Ａ棟を建て替えするといっても、Ｂ棟の方はその経費は負担しないでしょう。
特別決議ということになりますので、Ｂ棟は賛成しないでしょうから、いつまでたっても
建て替えはできません。単棟型であれば、１つの建物ですからね。
修繕積立金で対応することになりますし、足りなければ借り入れをして全員で返済という
ことになりますよ。
だから、団地管理組合にして、そのときにＡ・Ｂの管理組合（役員）ができるのです。
ただ、管理費会計は、全体しかありません。

[17: 匿名さん]

勉強しなされ。

[18: 匿名さん]

それ、議論にならないわ、ま～がんばって！

[19: 匿名さん]

団地管理組合だと莫大な金額の横領が起きる可能性があるのですね。
組織は大きいほど優秀で善良な役員でないと、運営は病み闇に包まれやすい。
一部の人間が大きな権限を握ることになる。

国から地方自治体への業務移行が進むが、団地マンションも同じではないか？

[20: 匿名さん]

数棟あるマンションを単棟型管理規約で管理しようが、団地型管理規約で
管理しようと、横領とは関係ない。
ではなぜ団地型管理組合にするのかを理解してなければ、議論にもならないね。
１８みたいなのがいるからね。