メガシティタワーズ パート4

[ビギナーさん]

楽しく有意義なスレにしていきましょう！

公式URL：http://www.mega2.jp/
売主：住友不動産・関電不動産
施工会社：清水建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[942: 不動産購入勉強中さん]

スーパーもクリニックも、１５００世帯あれば賑わうでしょう。
デベが、そんな口車に乗せながらも、まだ決まらない件。
株式会社の保育園？
クリニックもまだ募集中。

１５００戸売れるのか？事業者は冷静です。

[943: 匿名さん]

保育所もクリニックモールも、入ると言い切ってるわけだから既に決まってる可能性もあると思いますよ。
具体的に○○医院が入るとかは発表されてないだけで。
JAバンクも決まってるみたいだけど、金融機関が入る予定としか発表されてないし。

[944: 匿名さん]

厳密にいえば、街中どこにでも臭いはあると思が、それが感じない程度であれば何も問題はない。
ゴミ置き場の臭いの強さを100とすると、前室の臭いは10、その外側では1、というイメージ。

臭いレベルののイメージってわかる。レベル１０のイメージだよ、レベル１０。
そうか、レベル１ってのもあるのか。

すごいな。こういうどうにもならんたとえもできるんだ。

確かに、うさん臭さレベル１００オーバー。メーター振りっきてる。

[945: 匿名]

将来、商業エリアのテナントが空きになった場合の

・空き期間の賃料不足
・新しく入居してくれるテナントを探す作業

は、管理組合、つまりマンション住民負担と考えていいのですか。


また、テナントが倒産した場合の後処理（原状回復など）も
管理組合負担と考えて良いのでしょうか。

[946: 匿名さん]

このご時世・・・・
テナント空きは当然覚悟が必要でしょう。
１５００戸完売前提の賃料ですので、空室だらけ閑散となった場合、
とても経営できないのでは？
でも、一人あたりの負担も大したことないと思います。
駅前でテナント空きって寂しいですが・・・

[947: 匿名さん]

実際は、契約している管理会社が動くことになると思いますが、
ただではしてくれないでしょう。

ここの系列の管理会社のいいうわさあまり聞きません。

[948: 匿名さん]

要は分譲貸しと同じ。リスクもあるが当然リターンもある。
収入が管理組合に入るということは、その分だけ各戸の管理費が安くなる可能性も。
よっぽどでない限りは出費より収入の方が多くなるだろうし。
そうでないと分譲貸しというものが成り立たないからね。

借主が個人である通常の分譲貸しより法人の方が何かと安心感はあるだろう。
家賃滞納のリスクは低いだろうし、個人のように出入りは激しくない。
もし長期間借りてくれたなら、こんなにおいしい話はない。

それに商業施設はここの入居者以外にも使う人はたくさんいます。
むしろそっちの方がメインでしょう。
駅前なんだし、大型病院も隣接。
ライフもそんなことは折り込み済みで出店を決めているでしょう。
少なくともここにいる素人の需要見込みよりは正確そうに思いますが。

[949: 匿名さん]

>>944
あなたにとって、臭いは有るか無いかの二択なんですか？
強い臭い、弱い臭いというイメージを数字で表しただけのものにそんなに全力でつっこまれても。
あとね、騒音も振動も臭気も全部数字で表されますよ。
地震の震度（揺れの強さ）を数字で表すことにも全力で突っ込むのかな？
レベル７もあるのか！とか言って。

[950: 匿名さん]

要は分譲貸しと同じ。リスクもあるがリターンがあるときもたまにある。
収入が管理組合に入るということは、その分だけ各戸の管理費が安くなる可能性もないこともない。
よっぽどうまくやらない限りは出費より収入の方が多くなるのは難しい場合が多い。
いい時もあるから、そうでないと分譲貸しというものが成り立たないからね。

借主が個人である通常の分譲貸しより法人の方が何かと安心感はあるが、
共同だと管理が行き届かないし、管理会社任せで放たらかしの場合があるだろう。
家賃滞納のリスクは低くないし、個人のように少額ですまないし、原状回復も大変です。
もし長期間借りてくれたなら、こんなにおいしい話はないときもあるんですが、
何とか無理に頼みこんではいってもらいますので、おいしい借り手かどうかはわかりません。

それに商業施設はここの入居者以外にも使う人はたくさんいます。
むしろそっちの方がメインでしょうが、近鉄沿線ならともかく久宝寺では・・・。
駅前ですが、大型病院も隣接してるので、その患者ぐらいでしょうか。
ライフもそんなことは折り込み済みで出店をしぶっていたようですが、
しょうがなく半分に免責縮小して決めたようです。
少なくともここの売りたい人の妄想的なポジティブシンキングな考えでいると痛い目にあう確率が大きいですね。

[951: 匿名さん]

分譲貸しって損する確率の方が高いの？

[952: 匿名さん]

なんで無理に頼んで入ってもらわにゃならんのだ？
向こうも商売なんだから無理に頼まれても採算とれないと思えば断るに決まっとる。
採算がとれると踏んでるからこそ出店するわけで。

[953: 匿名さん]

多くの場合、分譲貸では、マンション単体で採算合う道理がないので、

他の収入の節税対策にって販売してるし、買ってるね。

究極ポジティブなら、なんでもまる儲けできる計算は作れるけど、

現実はどうなんだか。

実際テナント埋まってないというか空きも多いらしい。埋めるの大変だ。

当初何年間は、家賃半額とか、内装費貸主負担とかいろんなこと考えられる。
まして少なくともあと２年は、半分出来上がってないし管理組合もできない
から、その間にとにかく埋めて、あとは引き継ぎ。

契約の引き継ぎも、管理会社主導で、シャンシャンで終わる確率高い。

[954: 匿名さん]

商業施設の持ち主が管理組合ってことは、住戸の販売価格には
商業施設の建物価格分も乗ってるということなんですか？

[955: 匿名さん]

商業施設の借り主も、管理料を払うと思います。
去年にテナント募集を始めて、未だに空きがあるのは、
管理費がすごく高いからかもしれませんね。

[956: 匿名さん]

空きがあるというのはどこからの情報ですか？
決まらないのは複数の応募業者がいて選考しているからだと営業からは聞きましたが。

[957: 匿名]

>948さん

はちょっと甘い？というか希望的観測？
計画通りになればその通りですが。

>953さん

は具体的ですね。



テナントは通常、5年～10年で契約の見直し。
出展企業が当初予定していた売り上げに行かなかった場合は、賃料の値下げ交渉、もしくは撤退。
ランドオーナー側は、大型案件のスペースを極力空きにしたくないので賃料下げに応じる。
（つまり予定収入が減る。管理費が減るということです。）

しかも出店の地域性を考えると、早々に誘致したいがため大甘の契約を交わしている可能性があります。
（契約見直しを短期にしてみたり、賃料を最初から下げていたり。）
この辺りは管理組合が無い間は、誰も確認できないでしょうね。



下が商業施設、上がマンションというのはバブル期によくあった形態のマンションです。
でもリスク対策として商業施設は別の法人を立ち上げて管理する場合が多かったんですけど、ここは違うようですね。

竣工前～３，４年はバラ色。
でも10年後商業施設が賑わっているかどうかは、
この地域（駅前？）の発展にかかっているでしょうね。

最悪のケース、昔ダイエーなどが入っていて、今は空きとなって誰も代わりが入っていないビルですね。
これだけは避けないと。。。。こうなったら資産価値もへったくれもありません。

[958: 匿名さん]

>出展企業が当初予定していた売り上げに行かなかった場合は
中立の観点のつもりなら、当初予定していた売り上げを上回った場合のことも書かないと。
再開発エリアなんだからそういう可能性も十分にあるでしょ？
希望的観測だけではダメでしょうけど、絶望的観測だけでもダメでしょうよ。

[959: 匿名さん]

もし商業施設の建物の価格も販売価格に含まれていて、その分のペイを考えないとしたら、
収支がプラスになるなんて楽勝な気がするんですけどどうなんでしょうか。

[960: 匿名さん]

ここの構想自体がバブルです。
ここは八尾市のJR。
買った人は、町が変わるような妄想の中にいます。
商業施設も、
１５００戸の規模をうたい文句に、高い賃料をふっかけてそう。
スケールメリット発揮するのは、完売状態での話。
管理費は大丈夫？
スーモの特集、バナー広告の増加が、売れてない焦りの現れでは？？

[961: 匿名]

>958さん

確かに予想売上が上回った場合は、賃料上げもあり得ます。
しかし、その頃（契約更改時期）の管理組合にそれだけ（賃料上げの）の交渉能力があるかは疑問です。テナント側は賃料が低い方がいいと思っているので。しかも向こうは百戦錬磨。
（一番いいのは売上連動制の賃料設定。もしライフがそれになっていればスミフの交渉力は素晴らしいですね。）


では最後に余計なひと言を。
コンビニ１軒を黒字に持っていくには、周辺人口2,000人が必要と言われています。
では、スーパー1軒は？？？？競合スーパーが現れるリスクは？？？笑


真面目な話、
多くの商業施設は、今テナント誘致が大変です。（入ってくれる企業が少ない。）
しかもせっかく出店しても計画通りにならず1年以内の撤退も多く出ています。
（皆さんの近くにある新しい商業施設もそうじゃないですか？新しいにもかかわらずテナントの入れ替わりが激しい。。とか。）

ですので商業施設の発展は、イコール駅周辺の再開発の成功にかかっていると思います。
ただ再開発という言葉はどの地域でも使われている言葉です。
本当に駅周辺に将来性があるかを見極める必要があります。