サンクタス宮崎台

[匿名さん]

サンクタス宮崎台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：神奈川県川崎市宮前区馬絹1977-1外
交通：東急田園都市線「宮崎台」駅より徒歩9分、「宮前平」駅より徒歩11分
価格：3,300万円台～7,400万円台
間取：2LDK-4LDK
面積：63.96平米-110.15平米

【「サンクタス宮崎台　キャリテ・ノワール」より物件名が変更となったため、スレッド名及び公式HPのURLを修正いたしました。管理人　10.01.05】

[130: 匿名さん]

>>128
それは不動産屋が高い物件を買わせようとしてるだけだと思いますけど…

私も某ＭＲで「ウチのお客さんは皆さん金に糸目を付けないんですよ」って
前に言っていた金額よりも数百万高い部屋の見積もりを出してきましたよ

[131: 匿名さん]

ドンキにも尻手黒川にも坂にも抵抗がありますが、もっと抵抗があるものがあります。
それは、掲示板で購入検討者を装い、自社物件を薦め、他社物件を誹謗中傷する質の低い営業です。

[132: 匿名さん]

＞１３１さん

おっしゃるとおりだと思います。

[133: 匿名さん]

オリックスはサンクタス菊名のスレを見てもわかる通り
あんまり営業が表に出てこない感じなんだけどな。

むしろ、どっちかというと地所とかの営業の方が
目に付く感じがするんだが。

[134: 匿名さん]

尻手黒川道路を渡れば「馬絹」という別世界が広がってます。

[135: 匿名さん]

ここの学区って何処になるのですか？徒歩何分位なのでしょうか？また、学童とかあるのでしょうか？共働きだし、近くにドンキホーテあるし、少し心配です。

[136: 近所をよく知る人]

学区は宮崎小（宮崎台小ではない）、宮崎中。
小学校は山の天辺・歩道は無いに等しい、中学校は一山越えた所です。小学生低学年は、少人数の集団で登校されているようですよ。
宮崎台駅・鷺沼駅周辺と比べると、環境は下がります（例：歩道が狭いなど・・・）。
　この辺りは山・谷の地形で、馬絹は谷です。この辺りの路線価は山が高・谷が低の傾向があります。
　尻手黒川道路は季節にもよりますが、バイクの音が気になります。
　学区としては並の並という印象、転勤族さんの賃貸マンションも多いので、ファミリー向けでもあるのかなあ？近隣にコンビニ2店、徒歩10分圏内にスーパー2店、学童のことは、わかりません。

[137: 匿名さん]

宮前区は学区が良いと聞いてましたが、ここは並の並ですか...。クレストシティだと梶ケ谷小も選べるらしいですが、他の小学校はサンクタスからだと距離的に難しいでしょうね。

[138: 匿名さん]

>>129さん

>気に入らない書き込みは全部「関係者」になるの？ちょっと理解できない

中には、以下の考を持っている人もいると思われます。
ここの悪評が多く立てば、人気が下がると思っている。
好意的で人気に結びつく書き込みは完全に排除しようとする。
その結果として、人気がなくなり自分が狙う間取りを抽選なしで購入できることを策略している。

「関係者」に仕立てる人の書き込みを読むと、その軽薄さがわかります。
物件を批判する論理的な根拠がなく、将来価値や公示価格との比較、または投資回収率などという考察には無縁で、単に感情論だけで叩こうとしています。

気をつけなければいけないのは、こういった人が実際に購入する可能性があり、そうなると同じ住民になった場合に悩ましいことになります。

[139: 匿名さん]

>>133さん

（ヒント）販売提携：株式会社長谷工アーベスト

>>138さん

＞ここの悪評が多く立てば、人気が下がると思っている。

そもそも前提がおかしいよ。この物件人気無いでしょ。

＞物件を批判する論理的な根拠がなく、将来価値や公示価格との比較、または投資回収率などという考察には無縁で、単に感情論だけで叩こうとしています。

ドンキ＋尻手黒川＋坂。これ以上の根拠がまだ必要ですか？

＞気をつけなければいけないのは、こういった人が実際に購入する可能性があり、そうなると同じ住民になった場合に悩ましいことになります。

おっしゃる通り、低価格物件のリスクの１つには、多様な背景の住民が購入することだと思います。
それを避けたければ、プラウド、ルフォン、ブリリア、パークハウス等の他の近隣物件を検討した方が良いと思います。

確かに、サンクタス宮崎台を支持する書き込みが全て「関係者」となるのはおかしいですが、>>119、>>122、>>125の一連の書き込みには爆笑してしまいました。その場しのぎの嘘の積み重ねが招いた最悪の結末ですね。

ていうか、138さん、「軽薄」というフレーズを使ったり、文体が119さんと似ていますよ。悔しくてまた書き込んでるの？

[140: どうなの？]

同じ内容を伝えるとしても、読んだ人が悪意を感じる表現や、バカにしたり、上から目線の情報提供は、やめませんか？

[141: 匿名さん]

139さんに聞きたいのですが、貴方ならどこを買いますか？
いろいろと書いているのですが、（どういう意図なのか資金力があるのか）なんだか疑わしくなってます。

話は変わり、本当にサンクタスは安いのでしょうかね。
指標のひとつとされる公示価格を見ると、安くて当然というか、もっと安く販売されてもいいかもと思います。
以下のリンクを参考にされて、各自で悩みましょう。

http://www.city.kawasaki.jp/23/23tosin/home/tosin-tika/sub3-2-m.htm

[142: 匿名さん]

>>141
ここが高いんなら、駅周辺の物件は割高すぎて話にならないということになる。
しかしゴクレの売り残しマンションが近くにあると、どこもスレが荒れるね。
どうにかならないものか。

[143: 匿名さん]

141さん

私も、以前から川崎市の公示価格を見て物件検討していました。
実勢価格とは違うのは存じていますが、難しいことを抜きに考えるとサンクタスは坪200万円を切る価格で売り出してもいいのではないかと思っています。

まあでも、公示価格をもとにした試算は「単なる数字遊び」ですから、予定価格が出た以上、そのあたりの価格で売られると思います。

[144: 物件比較中さん]

>>141さん、143さん

自分なりに皆さんが考える根拠を、公示価格を基に計算してみました。
・パークハウス周辺の公示価格が31万円ほど。
・サンクタス周辺の公示価格は明確にわかりませんが、場所から25万円と仮定。
・上記の差が6万円で、サンクタスはパークハウスの19.3%安い公示価格となる。
・パークハウスの基準坪単価を250万円と仮定し、そこから19.3%をマイナスする。
・結果、サンクタスの基準坪単価が201万円となる。

以上から、サンクタスの予定価格を基にした基準坪単価は215万円ですので、サンクタスは高いと考えられたのでしょうか。

まっ、公示価格と実勢売買価格が合致するわけではありませんので数字のお遊びとなりますが、判断材料にするにはいいでしょうね。

若干の思考回路が短絡して不毛な批判をされている人の書き込みを読むよりも、このような話題のほうが楽しいです。

[145: 匿名さん]

同じ地区の公示地価でマンションの値段が変わるとか言ってる奴はアホだろｗ
他のマンションでも似たような話題が出てたけど、その時は比較する意味が無いと一蹴されてた

[146: 匿名さん]

なるほど。サンクタスが割高物件だということがわかりました。個人的には、ドンキがある分もっと割り引いても良いように思ったりしますが。

ところでサンクタスはペット可なのでしょうか。我が家は子供がいないのでドンキは別に気にならないのですが、かわいいワンちゃんがいます。これだけは譲れない条件でして。ちなみにクレストシティはペット可ですね。

[147: 匿名さん]

１４４さん

よーーーーく理解しましたが、正式価格で値下げするとは思いませんし、他の安い物件を検討する気にもなりませんので、じっくり財布の中身を確認しつつ抽選にならないことを祈っているというのが本音です。

[148: 匿名さん]

146さん

公示価格は指標の1つなので、一概にサンクタスは割高と決めることはできないです。
143さんの投稿に書いてあるとおり、実際には実勢価格での取引であり、公示価格での推測は”数字遊び”だということです。

私も、近くにドンキがあることや設備仕様を考えれば、もう少し下がってもいいと思いますが、現実には竣工まで値引かないでしょうね。

ペットについては、確認したわけではありませんが、いまどきの分譲マンションですので2匹＆体高80cmは大丈夫かと思いますよ。

145さん
短絡していますね。つまり病んでショートしているということです。

[149: 匿名さん]

143さん。

141です。予想されたとおりです。
ただ、146さんのご意見のとおり、値引きの期待はできないと思います。
基準坪単価の間取りが5000万円ですから、デベさんはこの価格なら値引かずとも売れると考えているでしょう。


145さん。

次回は、マンションの原価構成や利益率それに販売諸経費や減価償却、さらには投資回収率についてお勉強しましょうか？（笑）