ジオ千川URBAN DECOってどうですか？(（仮称）豊島区千川プロジェクト)

[購入検討中さん]

ジオ千川URBAN DECO((仮称）豊島区千川プロジェクト)について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区高松2丁目42番12（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「千川」駅 徒歩7分,東京メトロ有楽町線 「千川」駅 徒歩7分
東京メトロ副都心線 「要町」駅 徒歩9分,東京メトロ有楽町線 「要町」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：56.51平米～93.51平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：株式会社淺沼組　東京本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2010.12.23副管理人】

[51: 匿名さん]

私なら天井高の10cmよりは、梁とか柱の出っ張りの少ない事とか、
上階の音を遮断してくれる方が嬉しいです。

[52: 匿名さん]

遮音を求めるなら、ベタスラブにしてくれれば・・・。

[53: 匿名さん]

東向きは、間口が狭い田の字間取りばっかりですね。

価格とのバランスなんでしょうが、
立地以外の魅力がない感じですね。

[54: 匿名さん]

確かに東向きの1f以外は、つまらない間取りですよね。
ちょっと目を惹くのは、各フロアの北端の小さいルーバル付きの部屋くらい。
そのルーバルも、普通のバルコニーレベルでしかありませんが・・・
50平米台～60平米台が結構ありますが、
ロケーション的にDINKSが購入ってのもちょっと？な気もします。

[55: 匿名さん]

なんか、、、阪急の大塚も見学しましたが大塚と比べて
ここは営業が押し付けがましいというか、、
精神的に疲弊しました、、、
売らんかな売らんかなで、、

[56: 匿名さん]

資料もHPもまともにできていないのに
販売はどんどん進めようとしてるぐらいですからね。

頑張って早く売らないといけない都合でもあるんですかね？

[58: 匿名]

正直それは不安要素ではありますね＞東京におけるデベの実績

[59: 物件比較中さん]

阪急不動産って大阪の会社だし、関東では馴染みの無いデベロッパーですよね。無名と言ってもいいぐらい。
けど、いい加減な会社はリーマンショック以降あらかた淘汰されてるし、幾多有る横文字名のデベロッパーと違って歴史も深いみたいなので問題は無いのでしょう。

[60: 不動産購入勉強中さん]

1階に機械式駐車場がありますが、音は影響あるのでしょうか

[61: ご近所さん]

音の面で、機械式駐車場の影響が無いと言ったらウソになるし、影響が有ると言ったら大袈裟になる。その程度の感じ方です。ちなみにうちのマンションの機械式駐車場は古くなったせいか昔より音が大きくなった気がします。それでも家の中にいれば全然気にならないですけど。

[62: ビギナーさん]

マンション勉強中です。
ここはスタイリッシュをウリにしているのに、
内装は3パターンからの選択のみ。
どの物件もこんなものでしょうか？

[63: 匿名]

阪急って近畿圏でのイメージだと、首都圏での東急かな。
阪神=小田急、南海=西武、近鉄=東武、京阪=京王みたいな感じかな。
近畿圏の不景気で、首都圏進出しきてるみたいですね。
平和台には、京阪が来てますね。

>62
内装選択はほぼ全てのディベで、何故か決まって濃色、中間色、淡色の3パターンですね。
濃色は埃が目立つ。淡色は髪の毛が目立つ。と言う消去法で、中間色が無難かな。
建築スケジュールによって、選択出来ない場合もあります。

[64: 匿名]

まわりの治安などはどうなのでしょうか？
閑静な場所ではあるけれど夜とかどうなんだろう
ご近所などで詳しい方はいらっしゃいますか？

[65: 匿名さん]

55さんと同意見。
販売代理が違うから、会社のカラーの違いなのかもしれないけれど
ここはなんだか感じが悪かった。
資料も未完成なうえに、応対や説明もやっつけ仕事流れ作業的な感じがしました。雑。
たまたまあたった営業さんによるのかもしれないとは思いますが・・・。

阪急はこのところぞくぞく東京にも物件を出しているみたいですが
どうもどれを見ても、立地が？？？とか周辺環境が？？？とか
他のデベが手を出さなかったような土地を購入して（その分価格を抑えて）建てているのかな？
って印象があります。

[66: 物件比較中さん]

私の経験から、事前案内会に参加するなら午前中か最終時間の会がオススメです。
午後の早い時間とかに行ったら次の回が迫って来てゆっくりお話しを聞けないですし、雑に扱われた気持ちにもなります。
一生に一度の買い物なのでじっくり吟味して最良の物件に出会いたいと思います。

[67: 物件比較中さん]

>>65
ここに関しては立地・環境共に問題ないと感じていますが、何かあるのでしょうか？

[68: ビギナーさん]

公式サイトの会社名が
「阪急鵜不動産」となっているのですが、
大丈夫なんでしょうか？？？

[69: 匿名]

本当だｗ
サイトはちゃんと見直さないとね

[70: 購入検討中さん]

価格はどうですか？希望している部屋は最初の価格より下がったのですが、妥当なのかどうか。坪240万位なので、まだ高いと思うのですが。

[71: 匿名]

240万/坪って南向きですよね？
東向きが日照の難点で少し安めかな？と感じる分、
南向きが高く感じるのかも。
私はここ以外に平和台の物件も見ましたが、
あちらは西向きと南向きで、同じ様な価格設定で、
南向きが売れ残ってる状況。
ここも南向きに関して、結構強気の価格設定に感じますが、
千川で、南向きで、陽当たり良好で、南に大きな建物が出来そうに無い現状、
強気も仕方ないのかな？と。
売れ残れるの待って、少し値引きを期待したいところですが、
希望の間取り、階層が売れ残れるのか？って疑問も残ります。
難しいですね。

[72: 物件比較中さん]

このあたりでマンションを購入する場合の妥当な坪単価ってどのくらいなんでしょうか？

[73: 匿名]

坪単価的にはまぁまぁの水準だと思うんですが
間取りや天井高、仕様に、工夫や特徴がないから、
ここに住みたい！
という気にならないんですよね。

あんまり手間やコストをかけてない感じがして、なんか、つまんないつくりなんですよね。

[74: 匿名さん]

やっぱりディベはマンコミュ見てるんだね。
阪急鵜不動産が直ってる・・・

天井高に関して何度か書き込みあるけど、
私が最初のマンション購入した頃は、天井高230mm程度でベタスラブ200mmなんて物件があった。
ここは基本、中空ボイドスラブ300mmでしたよね。
であれば、2400mmは止むを得ないかと思ったりします。

[75: ビギナーさん]

公式サイトの誤字直ってる

[76: 物件比較中さん]

>>72
坪単価はまあまあの水準ですか・・・

>>74
これは天井高より遮音性を重視した結果ということなんでしょうかね？
マンション住まいにおいて音の伝わりってかなり重要な要素だしそれならその天井高で納得できるかも

[77: 物件比較中さん]

レスアン間違えました
×>>72
○>>73

[78: 74]

>76
遮音ではありません。耐震性で、ベタスラブ物件が減りました。
神戸の震災以前はボイドスラブ工法は、今ほど一般的ではなかったです。
ベタスラブだと重い天井を支える為、梁や柱が太くなります。
その上、天井高が2300mmだと、かなり圧迫感を感じたものです。
建物の高さへの許容が緩い準工業、商業用途地域の物件ならともかく、
第一種住宅地域だと、階高を抑えざるを得ないのかな？と、思ってます。
スラブ厚300mmは、かなり遮音に気を使ってると思うのですが。

[79: ビギナーさん]

南向きは高いし、東向きは典型的な田の字間取りばかりで、この物件は見送りかな。。
その点東長崎のベリスタの方がコストパフォーマンスは高い。

[80: 匿名さん]

遮音性能気にするなら、
梁型のないボイドスラブよりは、ベタスラブだと思うけど。
ボイドスラブは建物を軽くして
耐震性能を満たしやすくするのが目的でしょう。

[81: 匿名]

音は気をつけようがあるけど地震はそうじゃないからね

[82: 匿名さん]

＞耐震性で、ベタスラブ物件が減りました。
初耳ですね。
結局、コストカットしたいからベタスラブ設計
を断念ってことじゃない？

タワマンでボイドスラブ使うのはおっしゃるとおりだけど。

[83: 匿名さん]

購入を決意した人はいますか？
ここにする決め手を聞きたいです。

[84: 匿名]

>82
ボイドスラブとベタ打ちスラブって、コスト差は殆ど無いらしいよ。
資材としては生コン減る分、鋼管入ったりするし、
打設の手間や管理、その分階高上げる設計まで考えたら、
逆にコストアップ要因になると資料を読んだ記憶があります。
って私はゼネコンでもディベでもないので、確証はありませんが。

私がマンションのスペックを見る場合、200mmのベタ打ちスラブより、
300mmの中空ボイドスラブの方が耐震性と遮音性が高く、より良質に思うかな。

[85: 物件比較中さん]

この板ずっと
（仮称）豊島区千川プロジェクトってどうですか？
なんですね。
ジオ千川！
嗚呼、とっても素敵な名前が有るというのに。
しかしGEOってレンタルショップみたいだね。

[86: 匿名さん]

アーバンデコっていうのも忘れずに！ｗ
私もゲオと似てるなぁと思ってました。

[87: ビギナーさん]

何故あんなに売り急いでいるんでしょうか？
桜台があるから早く売ってしまいたいということでしたが｡｡｡

営業さん、
売ろうとしている物件とご自分の買われた物件との比較において
すべてを語られるのでおもしろかったです。
住友不動産に勤めていたら、そんなに大好きな物件に出会えるんですね。
うらやましいです。

[88: 物件検討中さん]

>>87さん
営業さんが買われた物件とこちらの比較ってどういうことでしょう？
真剣に検討しているのでとても気になります。
差し支えのない範囲でよいので教えていただけませんでしょうか？

[89: 購入検討中さん]

こちらの物件を検討中のものです。

＞営業さんが買われた物件とこちらの比較ってどういうことでしょう？

No.87 by ビギナーさん と我が家の営業さんと多分同じですね･･･
立地やマンションの設備、ありとあらゆる面において、
こちらの質問の回答としてこの物件と自分のマンションを比較して説明されます。

正直、君のマンションはどうでもいいから･･･と思ってしまいました。

我が家はこのマンション自体どうこうというより
環境面や都心へのアクセスのよさ、なかなかこの辺りでこの規模のマンションはでてこないので
そちらを重視して前向きに検討しています。

もうかれこれ5年以上住んでいますが
暮らしやすいです、千川！

[90: 匿名さん]

千川って広そうなお宅がいっぱいありますね。少し高級住宅街と似た雰囲気がします。

[91: 匿名さん]

この近辺を知っている人はそんなこと絶対言わない。

[92: 物件比較中さん]

有楽町線・副都心線・バスと交通面で恵まれていてかつ徒歩7分の閑静な場所に建つので物件としての環境バランスはいいですよね。

[93: 匿名さん]

>>90
広い家は小竹向原、氷川町までいけばたくさんあるよ。

[94: 匿名さん]

>>91
ご近隣のかたでしょうか？
この近辺のことをご存知なのでしたら実際の住み心地などお話いただけましたら幸いです。

[95: 周辺住民さん]

池袋などへの交通の便が良い割りに、閑静な場所で、庶民的な町です。
買い物はコンビニ、薬局なら近所にあり不便さは感じませんが
主婦の方など、スーパーとなると駅方面まで出ないといけません。

駅（大通り）までがもう少し明るい雰囲気で距離が近ければ良いと思います。
慣れればなんてことないかもしれませんが。

あと、「広そうなお宅」って？？？
ＨＰの写真かなんかを見た感想でしょうか…
そりゃ千川を歩き回ればあるでしょうが
高級住宅街に似た雰囲気は感じたことありません。
むしろそう言われたら恥ずかしく感じます。
営業の方の意見なら理解できますが。

[96: 購入検討中さん]

近隣に住むものです。

とても高級住宅街とまではいきませんが、
千川駅から物件に向かう途中の千川一丁目あたりは大きなお宅が並んでますね･･･
高松の方は昔からの町並みという雰囲気ですかね

将来子供を考えています。
校区の小中学校はどんな雰囲気なのでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

[97: 匿名]

近くに住む者です。環境はいいと思いますが、夜は寂しく感じると思います。小学生のお子さんの塾通いなどは迎えが必要ではないでしょうか？　高松小学校は比較的評判はいいようです。

[98: 購入検討中さん]

＞No.97さん

ありがとうございます。
小学校のHPをみて、なかなか雰囲気も良さそうだなと思いました。

確かに駅からの道、夜は寂しそうですね･･･
昼間は何度か歩いたことがあるのですが。
車通りが少なくて安心な分、逆に心配な部分もあり、難しいですね。

[99: 匿名さん]

車通りが少ない＝排気ガスの心配が少ないと我が家は前向きに捉えています。

第一期販売戸数32戸なんですね。
それだけ要望書が集まったということでしょうか？

[100: 物件比較中さん]

100件目GET！！

[101: 匿名さん]

登録はじまりましたね。即日完売はさすがに厳しいかな？

[102: 匿名]

我が家は購入を決めましたので完売してほしいですね
この辺りではなかなか出ない良い物件だと思っているので営業さん頑張ってください

[103: 匿名さん]

登録開始されたのにここは静かですね。

[104: 購入検討中さん]

103さん
この板は静かでも、モデルルームは盛況でしたよ。

[105: 匿名さん]

>>104さん
そうなんですね。
検討中の方全員がここに書き込んでいる訳ではないですもんね。
盛況っていうことは結構人気だったりするのかな。

[106: 匿名さん]

2/3位は登録埋まったという噂です。

[107: 匿名さん]

2/3＝21戸ほどでしょうか。
マンション販売に詳しくないのですが、この数字は売れ行きとしてどうなんでしょう。
やはり今の時代は完売って難しいのかな。

[108: 匿名さん]

結局残ったのは一部屋、宣伝してないのに人気だったみたいね。
でもいい部屋は軒並み埋まって、第二期は大丈夫かな？

[109: 匿名]

場所はいいから良い部屋はすぐ売れたんでしょう
これからが頑張り所ではないでしょうか

[110: 匿名さん]

第二期は年明けからかな？
第一期の方々はそろそろ契約期間。
カラーセレクトなども悩み所ですね。

[111: 匿名さん]

ヒルズ千川の道路を挟んで向かいに、野村不動産が土地を確保しましたね。

もとは駐車場でしたが、ここにPROUDが建つのでしょうね。

ただし千川駅から4～5分程度だし、ここより間違いなく高いですね。

ここを検討中なのですが、ちょっと迷っています。

[112: 匿名]

プラウド千川って別にありますよね。
どんな名前にするんだろう。

[113: 匿名さん]

>>110さん
それは板橋高校隣の駐車場ですか？
それともつつじ苑向かいの駐車場でしょうか？

[114: 匿名さん]

つつじ苑向かいの駐車場です。

その駐車場前の看板に野村不動産と書いてます。

[115: 113]

>>114さん
お答えいただきありがとうございます。
あと質問時のアンカーは>>111さんですね。
間違えてしまい失礼しました。

野村にはブランド力があるし迷うところですよね。
野村の仕様や価格などが早々にわかれば決められるけど、その間にジオの良い部屋が無くなってしまう可能性もあるからマンション選びは難しいなと思います。
プラウドならば少々ですが駅に近くなるし、仕様や間取りなどを工夫すれば高くなってくるだろうし迷い所ですね。
ジオの良いところは地下鉄の他に徒歩3分のところにあるバス停で池袋へのアクセスが容易な点と、仕様はまあまあで標準以上な点、妥当な価格というところでしょうか。

長々と書いてしまいましたが、他のマンションの話を含んでますのでスレ違いならばこの辺で失礼します。

[116: ビギナーさん]

近所の南向き物件が予想以上に高かったので、
前向きに考えています。
東向きのマンションに住んだことがないのですが、
日当たりってどうなんでしょうか？
冬は寒いですか？
午後は電気を付けなきゃいけない感じと聞いたのですが、
大丈夫でしょうか？

[117: 匿名]

野村不動産は３階建てみたいですね。
鷺宮みたいな感じになるんでしょうか。

[118: 匿名さん]

>116さん
東西にベランダのあるマンションに居住中です。東向きの部屋は午前中は朝日が差して気持ちよい反面、冬はお昼前くらいから日があたらなくなり、電気をつけることもあります。
西にも開口があるので、日当たりは午前と午後で別の部屋で楽しんでいます。
ちなみに洗濯物は西のベランダに干しています。
この物件は東向きのベランダなので、洗濯物の乾き具合などが気になりますね･･･。
階によっても日の当たり方は違ってくると思いますが。

[119: 匿名さん]

＞１１８さん
ありがとうございます。
東向きやっぱり午後は暗いんですねぇ。
南向きの部屋は手が出なくて。
南側が壁のようになっているから
たぶん余計暗いだろうし、風も通りにくい・・・。
洗濯物乾かないかなぁ。
千川が気に入っていて迷います・・・。
野村不動産は手が出るわけないしなぁ。

[120: 匿名さん]

>No.119 さん
お気持ち、ものすごくよくわかります。
日当たり、大切ですよね。この物件を検討始めてから
意識的に家の向きを気にして散歩するようになりました。
南向き、やっぱりずっと日が当たってます。冬だから余計に快適に見えてしまって･･･

しかし我が家も到底手が出ないです。

私も千川が大好きで、なかなか出てこない物件とわかっているので
非常に迷います。

野村はやっぱり高くなるでしょうね。場所も駅ちかでいいところだし。

[121: 匿名さん]

予算には上限があるし、その中でどこまで条件を妥協できるか。
東向きは南向きより日照時間が短いので今の時期はマイナスに感じられるけど、夏〜秋の猛暑時期などは部屋の温度上昇が抑えられたり床・家具が紫外線で傷むのを少しでも防げたりなどプラス面もありますよね。
ここは浴室乾燥機も付いているので冬場は併用していけば洗濯物に関してはそんなに問題無いのかなとも思います。
あと同じ方角でも階数によって多少異なってくることもあると思いますので、MRで検討中の部屋の日照について詳しく聞いてみて考えるのもいいかも知れませんね。

[122: 匿名]

>>117さん
現地にはもうマンション建設の看板が立っているのですか？

[123: 匿名]

>>122さん
117です。少し離れたエリアに居住してますが、あのあたりもちょくちょく歩き回ってます。
現地は完全な更地で、フェンスに看板が出ている状態です。
工事時期まで記載があったかどうか定かではありませんが、階数は明記されてました。
ジオ千川と同じで、大通りから少し裏に入ると住宅地で、容積率、高度制限など厳しいのですね。
そのせいで、千川で物件を物色すると、自ずと戸数が限られてきます。

[124: 匿名]

>>123さん
ありがとうございます。
3階ということは低層ですね。
千川一帯は良質な住宅街でかつマンションはなかなか出ないので、新築は貴重ですよね。

[125: 匿名]

貴重な立地で価格も悪くないんですが、
とにかく天井が低い…

2400って他では見たことなかったんですが
低層だとこんなもんなんでしょうか？

[126: 匿名]

野村の方、クレーンが入りましたね。
工事完了が２４年１月予定。あっという間ですね。
建物の高さは３階９．９ｍとの標記。
あくまで建物の高さで、専門家でない私には階高はわかりませんが。

別に野村の回し者ではありません。よく通るコースなので。

[127: 匿名]

竣工、早いですね。

まだ何も発表されてないのが不思議なくらいですね。

[128: 匿名]

検討中の者です。幼稚園に通う子供(年中)がいますが、近くに評判のよい幼稚園(私立・区立)や小学校(区立)はありますか？

[129: 匿名]

野村はいくらぐらいになるのかなぁ。70平米で。

[130: 匿名]

立地も会社の格も、あちらのほうが上になるので・・・
あと戸数がここより更に少ないのではないか、ちょっとドキドキですね。
ジオをスルーして待ってもいいのかどうか。

[131: 匿名さん]

ジオはスルーでしょう
天井高２４００なんて聞いたことが無い。
まったくもってひどいですね。
そのようなマンションを造るなんて。

[132: 匿名さん]

二重床、二重天井の方が天井高より評価できるのでは。

[133: 匿名さん]

二重床・二重天井は評価というか、最近では当たり前の仕様では。

2400は二重床・二重天井では最低レベルの高さ。

とはいっても2450とか2470のマンションも結構ありますが。

[134: 匿名さん]

天井高2400は第一種中高層地域であることや球体ボイドスラブ使用など長所の裏返しでやむを得ない筈。

そんなに広い部屋じゃなければ2400でも問題は無いし、部屋には黄金比というものもあるのでバランスがとれていればひどいとは言い切れないですよ。
狭い部屋に高い天井はかえって部屋が窮屈に見えます。
お好みでシーリングファンなどをつけたいのなら話は別ですが。

あと2400と2700の天井を比べた場合、容積率に10%くらいの差が生まれるので、冷暖房効率UPなどのメリットもあります。

それでも天井高が気になるのなら野村を待つべきでしょう。

[135: 匿名]

第２期登録会はどんな感じだったんでしょうか？

[136: 匿名]

野村の物件が気になるんだけど、ジオよりいくらぐらい高くなるのかな。75平米で6000はするのかな、。

[137: 匿名]

すっかり野村の話題になりましたね。
ジオはそれだけ魅力ないって事？

[138: 匿名]

球体ボイドスラブって長所！？
コンクリと鉄筋をけちるためじゃないの？

[139: 匿名さん]

球体ボイドスラブはゼネコンや売主にとっての長所では。。。

ようはコストダウンの策

[140: 匿名]

なんだかんだで残り10戸くらい？

[141: 物件比較中さん]

野村は７５で６５００前後。
営業さんにきいた。

[142: 匿名さん]

ブランドがどうこういう話ではなくて、明らかに物件としてクラスが違う物を
出してきましたね。
ジオとプラウドを比べて迷ってた人にはふんぎりがつきやすいでしょう。
価格もかぶらなそうだから、単純に買える方を選べばいいだけ。

[143: 物件比較中さん]

７５で６５００は、最上階の目安じゃないですかね。
最上階は、天井が高いので、高めになりますよねきっと。
うちが営業にきいたときは、まだ決まっていないって言ってたけど、６０００超えの部屋がたくさんある感じではありましたねたしかに。

[144: 購入検討中さん]

町内会の雰囲気ってどうですか？
近隣の方、教えて頂ければ幸いです！

（子供会で定期的に催し物をしているとか、
お祭りがあるとか、etc）

[145: 購入検討中さん]

No.144 です。

参考までに、
以前はどちらの社宅だったんでしょう？

[146: 入居予定さん]

第一勧銀です。

[147: 購入検討中さん]

第一勧銀ですか！
ありがとうございます！（No.144、145）

[148: 物件比較中さん]

現地を下見に行きたいので、現在の工事状況などご存知の方いますか？
施工が早いので。

[149: 購入検討中さん]

地震前日、現場を見てきました。
ちょうどコンクリートを流し入れる作業中でした。
1階部分ですが、詳しい作業箇所はわかりません。
周辺を見に行っただけなので。

コンクリ固まる前に大きく揺れたのがとても心配で、
今後の対応について問い合わせたところ、
現在工事をストップしていて対応を調整中とのことでした。

阪急は神戸の方の会社なので
地震対応はしっかりしてるのかなぁと期待したり、
阪急ってどう？のコミュでは評判がよろしくないので
心配だったり…

とても気に入っているので、
しっかりした対応を期待しているのですけど、
どうでしょうか。

できたら基礎からやり直してくれると
地震後着工扱いになって嬉しいんですけどね…

[150: 購入検討中さん]

3月20日に現地を見に行きました。

現在は2、3階部分辺りに着手しています。施工計画では3連休明けも引き続き工事計画が出ており、震災による影響などは特に無いようです。住不にも地震の影響について確認しましたが、特に問題は発生していないとのこと。ただ、職人さんの不足が今後建設業界で発生する可能性はあるとお話されていました。
（149さんが「基礎から…」とおっしゃられていますが、上述の通り基礎は既に終わっています）

地震発生以降、マンション関係の板などを見ると不安を煽る愉快犯のような書込みが多い気がしますので、購入を検討されている方はご自身で直接確認された方が良いと思います。