ジオ千川URBAN DECOってどうですか？(（仮称）豊島区千川プロジェクト)

[購入検討中さん]

ジオ千川URBAN DECO((仮称）豊島区千川プロジェクト)について情報交換しましょう。
よろしくお願いします。

所在地：東京都豊島区高松2丁目42番12（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「千川」駅 徒歩7分,東京メトロ有楽町線 「千川」駅 徒歩7分
東京メトロ副都心線 「要町」駅 徒歩9分,東京メトロ有楽町線 「要町」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：56.51平米～93.51平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売

施工会社：株式会社淺沼組　東京本店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

【スレッドタイトルを正式名称に変更しました。2010.12.23副管理人】

[13: とくめい]

コートスクエアは坪260万円で即日完売でした。
シティタワー池袋ウエストゲートは坪280万円で竣工前に完売しています。

ここは250万円が妥当じゃないですかね

[14: 匿名さん]

うーん、坪２５０だと７０㎡で約６０００万ですか

豊島区のマンション坪単価は昨年から
１０％以上下落しているという調査結果もあるし(東京カンテイなど)
池袋や東池なんかのプレミアム感のあるマンションとは
ちょっと違うので、やはり２００万～２３０万ぐらいが妥当では？？！！

[15: 匿名さん]

立地から言っても、200ってことはないでしょ。

[16: 匿名さん]

＞14
＞うーん、坪２５０だと７０㎡で約６０００万ですか
すみませんどういう計算？？

[17: 匿名さん]

200は確かに安いと思うけど、
250じゃ高いとは思うだろうね。
階数にもよるけど、
230くらいが妥当かな。

[18: 周辺住民さん]

坪250なら
80平米が約6000万だよね
70平米だと約5300万？！

その価格なら、駐車場ついてる
戸建てを検討するなぁ
上のほうの階でその価格なら
そんなもんかと・・・

[19: ビギナーさん]

「ライン／線」を際立たせることで、均整の造形美を演出した外観ファザード…
って公式ページに書いてるけど、こういうベランダが
建物の内に入っているようなデザインって排気とかどうなんですかね？

http://mansion-guide.com/Btyuou/tyuou824.html
今、↑こんな感じのベランダのマンションだけど、
キッチンの排気がベランダに出るようになっていて
換気扇回すとベランダに干してる洗濯物もくさくなるし、
リビングについてる24時間換気の穴?！からも
どんどん煙やにおいが入ってきて
換気扇の意味ないなと思ってるんだけど
これだけ間口が広ければ大丈夫なんだろうか？！

[20: ビギナーさん]

ここはどの駅からも遠い
近くの野村が建てた千川ヒルズが中古で売りに出てるけど
全然売れない　資産価値考えるとちょっと微妙

地元とかでこの地域が良いって人むけかな？！

[21: 匿名さん]

現地見てないからサイトの地図だけの判断だけど、
部屋の向きは北東とか南西が多いのかな？

[22: 匿名]

ぶっちゃけ千川は要町からの流れで治安が宜しくないからな。北口に繋がってる大通り沿いの夜道は怖いよね。ちょっと歩いた椎名町や東長崎は全然閑かなんだけどな。

[23: 匿名]

要町からの流れってどういうことでしょうか？

北口というのはどこの北口ですか？
池袋駅の？

それにしても、離れているような。

[24: 購入検討中さん]

今日から説明会だったはずですが、参加した人いませんか？
価格発表あったのかな…？

[25: 匿名さん]

うちは来週行く予定です。
価格帯、気になりますね。

[26: 匿名さん]

一応現地見に行きました。
閑静なのだけど、夜が心配。だと思った。
周りに何にもお店が無いのも少し不便かな..

ＨＰで得られる情報も少ないので、全容も分らないです。

[27: 匿名さん]

事前案内会行きました。
かなーり高級感を演出？というか強調していて
強気な値付けって印象です。3LDKが5000万～のよう。
この辺のこと知ってるけど、そんな高級感のある場所じゃないんだけどね。
閑静な住宅街であることは確かだけど。
かなり古くからのお宅やアパートもあるような地域。
あの価格で即決する人っているのかな。

[28: 匿名さん]

＞この辺のこと知ってるけど、そんな高級感のある場所じゃないんだけどね。
＞閑静な住宅街であることは確かだけど。
＞かなり古くからのお宅やアパートもあるような地域。

全く同じような感想を持ちました。
千川駅は何度か降りた事があるけど、こちらの現地周辺は初めて歩いてみました。
その印象がまさにそうでした。
そうですか？そんなに高いのですか..。
今、金利が低い分、物件の価格は強気の販売ですね。
もし、その金額なのだとしたら私にはその妥当性を感じえないので
検討物件から外さなくてはいけません。

此処の地域で限定で探している人たちが対象なのかも知れませんね。

[29: ビギナーさん]

確かに高いな。もう500万円値引きしてくれれば悪くない物件なんだが。

[30: 匿名さん]

１ＬＤＫはおいくらからですか？

[31: 匿名]

1階の何戸かにコンサバトリーがつけられるそうで、とても素敵でした。

[32: 匿名]

土間でしたっけ？そのコン…なんとかっていうのは。
営業さんではないかと思いますが
お気に召されたのなら、お買い上げされたら良いと思いますよ！
私は土間に魅力は感じなかったですね。
それより妥当な価格で出してきて欲しかった。
スタイリッシュさを強調されていましたけど
普通のマンションで良いので、妥当な価格で出してきて欲しかった。
リーマンショック以降に土地を取得しているのならね。

[33: 匿名さん]

説明会で提示された金額は
大体って感じでしたし、
価格の希望みたいなものも聞かれたから、
ちょっと下げる方向で調整するんじゃないかな。
まさかあのまま、って感じなら、
関心があっても引くだろうし。
買いたい人なら、ちょっと安めの希望価格を言うだろうしね。

[34: 周辺住民さん]

住友さんってなんか強気な雰囲気が苦手です。

[35: 匿名さん]

2回目の説明会がありましたが、未だにちゃんとした資料ができていなくて、「社内資料」となっていました。

年内に契約のスケジュールのようですが、なんで資料もまともに出来ていないのにこんなに焦って売ってるんでしょうか？
正式資料すらできていない物件なんて初めてです。

大手電鉄と財閥系がやるやり方とは思えない…


ちなみに値段は部屋によってはちょっとだけ下がってました。

[36: 匿名さん]

天井高が2,400でした…。

間取りといい、根本のつくりが安造りな感じ。

売り方といい、やっつけだな。

[37: 匿名]

販売委託してる住友の営業マンが最悪で、
買う気が一気に失せました。
営業ごときで見送りだなんてアホらしいとも言えるけど、
そんなことで簡単に霞んで見えてしまう
物件そのものの魅力の乏しさは否定できないかも。

[38: 匿名さん]

>>37さん
何があったのですか？
私もこちらを検討しているので気になります。

[39: 匿名さん]

営業マンに対する不満が有るなら、担当を変えて貰えば良いんじゃないの？
大手不動産会社なんだからいくらでも代わりは居るでしょ。
それよりも何が有ったのかに興味津々。
今後見学に行こうと思ってるので、何が有ったのか教えて欲しいですね。

[40: 物件比較中さん]

この値段が妥当なのかどうか、いまいちピンとこない。

「ここがいい」って思えるところがないんだよな。

千川駅が有楽町線と副都心線で便利ってところぐらいかな。

HPも未だにまともにできてないね。

[41: 匿名さん]

価格は前に書いてた人もいるけど高いなと思う。
もっと安ければすぐにでも決めたいところだけど…。

[42: 匿名さん]

地図で見ると池袋駅まで約1.9km。徒歩24分、自転車なら10分ぐらい。それでいて周辺は商業地ではなく住宅地だから、家族連れには良い環境でしょ。
池袋徒歩25分以内なら、坪240〜250万が妥当なラインだと思うけどね。
あとはライフなんたらサロンとやらに行って物件詳細を確認してから検討するかどうか決めるかな。

[43: 物件比較中さん]

天井が低い。
特に浴室。
普通の1416より、感覚的に狭く圧迫感を感じる。

[44: 匿名さん]

球体ボイドスラブって、どうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

球体ボイドスラブで検索すると、通常のボイドスラブより軽量且つ遮音性が高いみたいですね。
マンションは躯体が命なので、こう言った新技術で軽量化と遮音性能が上がるなら大歓迎。
とは言え、HPでまだ全数の間取りが出てないのってどうなんだろう・・・

[46: 匿名さん]

HPを見ると、『＋Ｃプレミアム住戸』とあります。
多分、この＋Ｃってコンサバトリーの事ですかね？
多分東向きの北側四戸が、この＋Ｃプレミアム住戸なのでしょうが、だいげんてん
東向きってのも、大減点ポイントです。
南面はそれなりの間取りで、価格的にもプレミアムって気もしますが、
ここのディベはあのコンサバトリー住戸が売りと思っているのでしょうか？？？

[47: 匿名さん]

コンサバトリー住戸はなんで大減点なんですか？

モデルルームがこの＋Ｃタイプの部屋だったんですが、
部屋のほうが専用庭より低い位置にあるようでしたが。

[48: 購入検討中さん]

大減点って…。ウケる！
No.46は匿名さんじゃなく審査員さんですね。

[49: 匿名]

誰でも感じ方に個人差はあるので、家選びで東向きが減点な人、西向きが減点な人、
それぞれあると思いますよ。
46の書き込みは意味が判らないので、この書き込み自体が大減点と言うか、0点だな。
ま、時間帯から察して、酔っ払って書いてるのかも。

[50: 匿名さん]

球体ボイドスラブのため、
天井高が最低レベルの2,400らしい。

さすがに低すぎじゃないですか。

[51: 匿名さん]

私なら天井高の10cmよりは、梁とか柱の出っ張りの少ない事とか、
上階の音を遮断してくれる方が嬉しいです。

[52: 匿名さん]

遮音を求めるなら、ベタスラブにしてくれれば・・・。

[53: 匿名さん]

東向きは、間口が狭い田の字間取りばっかりですね。

価格とのバランスなんでしょうが、
立地以外の魅力がない感じですね。

[54: 匿名さん]

確かに東向きの1f以外は、つまらない間取りですよね。
ちょっと目を惹くのは、各フロアの北端の小さいルーバル付きの部屋くらい。
そのルーバルも、普通のバルコニーレベルでしかありませんが・・・
50平米台～60平米台が結構ありますが、
ロケーション的にDINKSが購入ってのもちょっと？な気もします。

[55: 匿名さん]

なんか、、、阪急の大塚も見学しましたが大塚と比べて
ここは営業が押し付けがましいというか、、
精神的に疲弊しました、、、
売らんかな売らんかなで、、

[56: 匿名さん]

資料もHPもまともにできていないのに
販売はどんどん進めようとしてるぐらいですからね。

頑張って早く売らないといけない都合でもあるんですかね？

[58: 匿名]

正直それは不安要素ではありますね＞東京におけるデベの実績

[59: 物件比較中さん]

阪急不動産って大阪の会社だし、関東では馴染みの無いデベロッパーですよね。無名と言ってもいいぐらい。
けど、いい加減な会社はリーマンショック以降あらかた淘汰されてるし、幾多有る横文字名のデベロッパーと違って歴史も深いみたいなので問題は無いのでしょう。

[60: 不動産購入勉強中さん]

1階に機械式駐車場がありますが、音は影響あるのでしょうか

[61: ご近所さん]

音の面で、機械式駐車場の影響が無いと言ったらウソになるし、影響が有ると言ったら大袈裟になる。その程度の感じ方です。ちなみにうちのマンションの機械式駐車場は古くなったせいか昔より音が大きくなった気がします。それでも家の中にいれば全然気にならないですけど。

[62: ビギナーさん]

マンション勉強中です。
ここはスタイリッシュをウリにしているのに、
内装は3パターンからの選択のみ。
どの物件もこんなものでしょうか？

[63: 匿名]

阪急って近畿圏でのイメージだと、首都圏での東急かな。
阪神=小田急、南海=西武、近鉄=東武、京阪=京王みたいな感じかな。
近畿圏の不景気で、首都圏進出しきてるみたいですね。
平和台には、京阪が来てますね。

>62
内装選択はほぼ全てのディベで、何故か決まって濃色、中間色、淡色の3パターンですね。
濃色は埃が目立つ。淡色は髪の毛が目立つ。と言う消去法で、中間色が無難かな。
建築スケジュールによって、選択出来ない場合もあります。

[64: 匿名]

まわりの治安などはどうなのでしょうか？
閑静な場所ではあるけれど夜とかどうなんだろう
ご近所などで詳しい方はいらっしゃいますか？

[65: 匿名さん]

55さんと同意見。
販売代理が違うから、会社のカラーの違いなのかもしれないけれど
ここはなんだか感じが悪かった。
資料も未完成なうえに、応対や説明もやっつけ仕事流れ作業的な感じがしました。雑。
たまたまあたった営業さんによるのかもしれないとは思いますが・・・。

阪急はこのところぞくぞく東京にも物件を出しているみたいですが
どうもどれを見ても、立地が？？？とか周辺環境が？？？とか
他のデベが手を出さなかったような土地を購入して（その分価格を抑えて）建てているのかな？
って印象があります。

[66: 物件比較中さん]

私の経験から、事前案内会に参加するなら午前中か最終時間の会がオススメです。
午後の早い時間とかに行ったら次の回が迫って来てゆっくりお話しを聞けないですし、雑に扱われた気持ちにもなります。
一生に一度の買い物なのでじっくり吟味して最良の物件に出会いたいと思います。

[67: 物件比較中さん]

>>65
ここに関しては立地・環境共に問題ないと感じていますが、何かあるのでしょうか？

[68: ビギナーさん]

公式サイトの会社名が
「阪急鵜不動産」となっているのですが、
大丈夫なんでしょうか？？？

[69: 匿名]

本当だｗ
サイトはちゃんと見直さないとね

[70: 購入検討中さん]

価格はどうですか？希望している部屋は最初の価格より下がったのですが、妥当なのかどうか。坪240万位なので、まだ高いと思うのですが。

[71: 匿名]

240万/坪って南向きですよね？
東向きが日照の難点で少し安めかな？と感じる分、
南向きが高く感じるのかも。
私はここ以外に平和台の物件も見ましたが、
あちらは西向きと南向きで、同じ様な価格設定で、
南向きが売れ残ってる状況。
ここも南向きに関して、結構強気の価格設定に感じますが、
千川で、南向きで、陽当たり良好で、南に大きな建物が出来そうに無い現状、
強気も仕方ないのかな？と。
売れ残れるの待って、少し値引きを期待したいところですが、
希望の間取り、階層が売れ残れるのか？って疑問も残ります。
難しいですね。

[72: 物件比較中さん]

このあたりでマンションを購入する場合の妥当な坪単価ってどのくらいなんでしょうか？

[73: 匿名]

坪単価的にはまぁまぁの水準だと思うんですが
間取りや天井高、仕様に、工夫や特徴がないから、
ここに住みたい！
という気にならないんですよね。

あんまり手間やコストをかけてない感じがして、なんか、つまんないつくりなんですよね。

[74: 匿名さん]

やっぱりディベはマンコミュ見てるんだね。
阪急鵜不動産が直ってる・・・

天井高に関して何度か書き込みあるけど、
私が最初のマンション購入した頃は、天井高230mm程度でベタスラブ200mmなんて物件があった。
ここは基本、中空ボイドスラブ300mmでしたよね。
であれば、2400mmは止むを得ないかと思ったりします。

[75: ビギナーさん]

公式サイトの誤字直ってる

[76: 物件比較中さん]

>>72
坪単価はまあまあの水準ですか・・・

>>74
これは天井高より遮音性を重視した結果ということなんでしょうかね？
マンション住まいにおいて音の伝わりってかなり重要な要素だしそれならその天井高で納得できるかも

[77: 物件比較中さん]

レスアン間違えました
×>>72
○>>73

[78: 74]

>76
遮音ではありません。耐震性で、ベタスラブ物件が減りました。
神戸の震災以前はボイドスラブ工法は、今ほど一般的ではなかったです。
ベタスラブだと重い天井を支える為、梁や柱が太くなります。
その上、天井高が2300mmだと、かなり圧迫感を感じたものです。
建物の高さへの許容が緩い準工業、商業用途地域の物件ならともかく、
第一種住宅地域だと、階高を抑えざるを得ないのかな？と、思ってます。
スラブ厚300mmは、かなり遮音に気を使ってると思うのですが。

[79: ビギナーさん]

南向きは高いし、東向きは典型的な田の字間取りばかりで、この物件は見送りかな。。
その点東長崎のベリスタの方がコストパフォーマンスは高い。

[80: 匿名さん]

遮音性能気にするなら、
梁型のないボイドスラブよりは、ベタスラブだと思うけど。
ボイドスラブは建物を軽くして
耐震性能を満たしやすくするのが目的でしょう。

[81: 匿名]

音は気をつけようがあるけど地震はそうじゃないからね

[82: 匿名さん]

＞耐震性で、ベタスラブ物件が減りました。
初耳ですね。
結局、コストカットしたいからベタスラブ設計
を断念ってことじゃない？

タワマンでボイドスラブ使うのはおっしゃるとおりだけど。

[83: 匿名さん]

購入を決意した人はいますか？
ここにする決め手を聞きたいです。

[84: 匿名]

>82
ボイドスラブとベタ打ちスラブって、コスト差は殆ど無いらしいよ。
資材としては生コン減る分、鋼管入ったりするし、
打設の手間や管理、その分階高上げる設計まで考えたら、
逆にコストアップ要因になると資料を読んだ記憶があります。
って私はゼネコンでもディベでもないので、確証はありませんが。

私がマンションのスペックを見る場合、200mmのベタ打ちスラブより、
300mmの中空ボイドスラブの方が耐震性と遮音性が高く、より良質に思うかな。

[85: 物件比較中さん]

この板ずっと
（仮称）豊島区千川プロジェクトってどうですか？
なんですね。
ジオ千川！
嗚呼、とっても素敵な名前が有るというのに。
しかしGEOってレンタルショップみたいだね。

[86: 匿名さん]

アーバンデコっていうのも忘れずに！ｗ
私もゲオと似てるなぁと思ってました。

[87: ビギナーさん]

何故あんなに売り急いでいるんでしょうか？
桜台があるから早く売ってしまいたいということでしたが｡｡｡

営業さん、
売ろうとしている物件とご自分の買われた物件との比較において
すべてを語られるのでおもしろかったです。
住友不動産に勤めていたら、そんなに大好きな物件に出会えるんですね。
うらやましいです。

[88: 物件検討中さん]

>>87さん
営業さんが買われた物件とこちらの比較ってどういうことでしょう？
真剣に検討しているのでとても気になります。
差し支えのない範囲でよいので教えていただけませんでしょうか？

[89: 購入検討中さん]

こちらの物件を検討中のものです。

＞営業さんが買われた物件とこちらの比較ってどういうことでしょう？

No.87 by ビギナーさん と我が家の営業さんと多分同じですね･･･
立地やマンションの設備、ありとあらゆる面において、
こちらの質問の回答としてこの物件と自分のマンションを比較して説明されます。

正直、君のマンションはどうでもいいから･･･と思ってしまいました。

我が家はこのマンション自体どうこうというより
環境面や都心へのアクセスのよさ、なかなかこの辺りでこの規模のマンションはでてこないので
そちらを重視して前向きに検討しています。

もうかれこれ5年以上住んでいますが
暮らしやすいです、千川！

[90: 匿名さん]

千川って広そうなお宅がいっぱいありますね。少し高級住宅街と似た雰囲気がします。

[91: 匿名さん]

この近辺を知っている人はそんなこと絶対言わない。

[92: 物件比較中さん]

有楽町線・副都心線・バスと交通面で恵まれていてかつ徒歩7分の閑静な場所に建つので物件としての環境バランスはいいですよね。

[93: 匿名さん]

>>90
広い家は小竹向原、氷川町までいけばたくさんあるよ。

[94: 匿名さん]

>>91
ご近隣のかたでしょうか？
この近辺のことをご存知なのでしたら実際の住み心地などお話いただけましたら幸いです。

[95: 周辺住民さん]

池袋などへの交通の便が良い割りに、閑静な場所で、庶民的な町です。
買い物はコンビニ、薬局なら近所にあり不便さは感じませんが
主婦の方など、スーパーとなると駅方面まで出ないといけません。

駅（大通り）までがもう少し明るい雰囲気で距離が近ければ良いと思います。
慣れればなんてことないかもしれませんが。

あと、「広そうなお宅」って？？？
ＨＰの写真かなんかを見た感想でしょうか…
そりゃ千川を歩き回ればあるでしょうが
高級住宅街に似た雰囲気は感じたことありません。
むしろそう言われたら恥ずかしく感じます。
営業の方の意見なら理解できますが。

[96: 購入検討中さん]

近隣に住むものです。

とても高級住宅街とまではいきませんが、
千川駅から物件に向かう途中の千川一丁目あたりは大きなお宅が並んでますね･･･
高松の方は昔からの町並みという雰囲気ですかね

将来子供を考えています。
校区の小中学校はどんな雰囲気なのでしょう？ご存知の方いらっしゃいますか？

[97: 匿名]

近くに住む者です。環境はいいと思いますが、夜は寂しく感じると思います。小学生のお子さんの塾通いなどは迎えが必要ではないでしょうか？　高松小学校は比較的評判はいいようです。

[98: 購入検討中さん]

＞No.97さん

ありがとうございます。
小学校のHPをみて、なかなか雰囲気も良さそうだなと思いました。

確かに駅からの道、夜は寂しそうですね･･･
昼間は何度か歩いたことがあるのですが。
車通りが少なくて安心な分、逆に心配な部分もあり、難しいですね。

[99: 匿名さん]

車通りが少ない＝排気ガスの心配が少ないと我が家は前向きに捉えています。

第一期販売戸数32戸なんですね。
それだけ要望書が集まったということでしょうか？

[100: 物件比較中さん]

100件目GET！！

[101: 匿名さん]

登録はじまりましたね。即日完売はさすがに厳しいかな？

[102: 匿名]

我が家は購入を決めましたので完売してほしいですね
この辺りではなかなか出ない良い物件だと思っているので営業さん頑張ってください

[103: 匿名さん]

登録開始されたのにここは静かですね。

[104: 購入検討中さん]

103さん
この板は静かでも、モデルルームは盛況でしたよ。

[105: 匿名さん]

>>104さん
そうなんですね。
検討中の方全員がここに書き込んでいる訳ではないですもんね。
盛況っていうことは結構人気だったりするのかな。

[106: 匿名さん]

2/3位は登録埋まったという噂です。

[107: 匿名さん]

2/3＝21戸ほどでしょうか。
マンション販売に詳しくないのですが、この数字は売れ行きとしてどうなんでしょう。
やはり今の時代は完売って難しいのかな。

[108: 匿名さん]

結局残ったのは一部屋、宣伝してないのに人気だったみたいね。
でもいい部屋は軒並み埋まって、第二期は大丈夫かな？

[109: 匿名]

場所はいいから良い部屋はすぐ売れたんでしょう
これからが頑張り所ではないでしょうか

[110: 匿名さん]

第二期は年明けからかな？
第一期の方々はそろそろ契約期間。
カラーセレクトなども悩み所ですね。

[111: 匿名さん]

ヒルズ千川の道路を挟んで向かいに、野村不動産が土地を確保しましたね。

もとは駐車場でしたが、ここにPROUDが建つのでしょうね。

ただし千川駅から4～5分程度だし、ここより間違いなく高いですね。

ここを検討中なのですが、ちょっと迷っています。

[112: 匿名]

プラウド千川って別にありますよね。
どんな名前にするんだろう。