武蔵小杉地区の今後について・・・【8】

[匿名さん]

みんな仲良く武蔵小杉について話をしましょうね♪

[911: 匿名さん]

>>909
レアリスは、確かに仕様もいいね。
そとから見てる分には、管理も行き届いてそうだし、住民の質も良さそうだ。

但し、南側に建設予定の高層マンションが日照に影響を与えそうで、
先見の明があったとはいえないですね。
但し、当時から高層マンションの噂はあったので購入された方は
始めから分かって購入したと思います。

坪単価ですが、坪２００だったら、コスギ・タワーと殆ど変わらないね。
レジデンス・ザ・武蔵小杉とも平均で坪１５万ぐらいしか変わりませんね。
同じように殆ど線路沿いなのに。
パークシティ武蔵小杉よりは、坪４０万ぐらい安いかな。

超高層マンションの平均坪単価ってなんだか変ですよね。
高層プレミアムが坪単価を押し上げちゃいますね。
以前、どこかの書き込みで、武蔵小杉のへ平均坪単価が急上昇したのは
高層が増えたからという書き込みありましたが、
こうやって比較すると、実感しますね。

耐震基準の改正もありそうですし、高層マンションブームも終焉を迎えるのかな。

[912: 匿名さん]

どんな商業施設ができるにしても、コンビニ欲しい。
三井のエーピーだけじゃ不便。
複合型で無印があるといいなって思ったけど、
あれは西武系以外はJRの駅メインだと思うから無理かも。
サミットみたいなスーパーもあるとうれしい。
ジャンキーでもファミリー向けのフードコート。
それにスタバかタリーズくらい入るといいかも。

周りにでかい商圏あるし、
とにかく地元向けの商業施設が堅実だと思う。
デカイ商圏の数々の施設より魅力的なソフト必要だけど、
誘致難しい上に東京建物じゃさらに厳しい。

[913: 匿名さん]

>>906

武蔵小杉在住６年（賃貸）です。
探してるうちに高くなって買いそびれています。

感想は、私も殆ど同じような感想です。

１位 フォートレジデンス武蔵小杉（南）： 環境良し、南向き多し、割安
２位 プラウド武蔵小杉パークフロント（南）： 環境良し、割安
３位 コスギ・タワー（南or西の高層）： 眺望確定
４位 レジデンス・ザ・武蔵小杉（角部屋）： JR新駅直結、自走式駐車場
５位 パークシティ武蔵小杉（SFTの北東角部屋の高層）： 眺望ほぼ確定、MSTに比べて割安。

フォートレジデンス、買えばよかった。。。

御殿町２丁目にマンション建たないか期待しています。

[914: 匿名さん]

↑忘れてました。
プラウド武蔵小杉とほぼ同時期に、ガーデンズコートも販売していましたね。
営業の感じが悪かったのと、プラウドのほうが好みだったのと、
駅からの距離がプラウドでギリギリと感じていたので、当時はあまり検討しませんでした。
あれも買っておけばよかったかも。。

[915: 匿名さん]

>>910
ペアガラスは結露は防げるけど防音性能ないですよ。

>>911
そう言えばそうだったｗ
西向きか角部屋以外は厳しいですな。
最近どこも仕様が落ちてるのでそればかり気になって。

コスタは仕様はぼちぼちですが眺望・日照確定ですね。
PCMはまだまだ確定とは言い難い？（MST最上層を除く）

[916: 匿名さん]

防音はペアガラスでも充分だよ
閉めればなぁんも聞こえない
救急車でさえ耳をすませばなってるような…？くらいにしか聞こえない
窓の性能につくづく感心する…
でも開けっぱなしだけど

自分的にはパークシティが東急と新駅の中間にあって立地が一番好きだけど
大規模すぎるのが難点でやめた。あと管理費の上昇がこわかった

[917: 匿名さん]

>>916
救急車の例えを出したところを鑑みると、恐らく、閑静な住環境なのでしょう。
徒歩圏であれば、なかなか良いところにお住まいと存じます。

ペアガラスではガラス通しが共鳴して特定の周波数に弱点あるらしいです。
そういったことを補ってT-4の性能を出すペアガラスもあるようですが。

[918: 匿名さん]

日経平均大暴落ですね。
リエトのウエストタワー、格安で売り出されませんかね。

東京建物も資金繰り厳しいだろうから、東京機械跡地のブリリアが
定借になる予想はまんざらでもないんじゃないかな。

シティータワー品川みたいに、７０年ぐらいで坪１５０万で
売り出してくれると有難いですね。

[919: 匿名さん]

>>915

防音にまったく寄与しないってことはないのでは？
もちろん防音用にガラスの交換は必要だけど、
ペアガラス内は真空なので、一枚ガラスよりは防音性能いいと思いますが。

[920: 匿名さん]

真空ガラスのスペーシアは真空ですが、普通のペアガラスは乾燥した空気ですよ

[921: 匿名さん]

この地区は、どのタワーも自分の存在だけを前面に出して周りとの同調がないため、建物や街の方向性のバラバラ感が否めないね。
MMや月島などタワマンが並ぶ地区にはそれなりの条例や街としての方向性がある程度決まっているので建物や行き先などにも良い意味での纏まりが感じるが、ここはそれを感じることが出来ない。
利便性だけが先行し、肝心な街づくりが後手になり人々の街に対する意識も定まらないまま混沌と動いている。故に東京機械跡地も商業施設や学校など見解も合っていない。本来であれば既に住民のベクトルがある程度定まっており、もっと建設的な話がなされているはずだが、このスレのバラバラ感がまさに住民のベクトルが異なっていることを象徴しているね。

[922: 匿名さん]

川崎市にしては、よくやっていると思いますがね。
見かけより、待機児童の問題が一番マズいような気がする。
あとは下水処理能力かな。でかい台風くるとすぐ冠水する。

[923: 匿名さん]

見やすい改行を望みます。
読みにくすぎます。
きっと同一人物だと思いますが。

別にマンションのデザインは個性があっていいと思います。
そんな見た目よりも、
街全体のハードとして何を指向しているかが大事だと思います。

そういう意味で、武蔵小杉は川崎市の副都心として位置づけられ、
コンパクトな街づくりなど具体的カツ明確な指針が出されていると思います。
ただし、民間資本頼みなので、今のように景気がぐらつくと
頓挫の可能性があるのが、ネックかと思います。

[924: 匿名さん]

携帯から投稿すると、改行を忘れるかな。
私も良くやっちゃいます。

[925: 周辺住民さん]

この地区、電車の便がいいのはわかるけど、結局は郊外だから品川とかと違って
高額物件は無理があるよな。夜通ると電気ついてないタワーが多いし、買っちゃた
人はババ引いたんじゃないの。広告の値段で買うとは思えないけど、一戸建の
方が総じて安いから何でここまできてタワーなのと思うよ。

[926: 匿名さん]

駅近に「総じて安い戸建て」の売り地とか建売とかありますか？
私は、３年間ぐらい戸建ても視野に入れて探しましたが、徒歩１０分以内、
まともな幅の公道に面してて、それなりに間口が広くて（駐車スペース）、
日照に問題がない土地なんて更地で８千万から１億近くしてましたよ。
いい加減なこと言わないで欲しいなぁ。

[927: ビギナーさん]

>>926　ババひいちゃったね。一番高い時に。。。

[928: 匿名さん]

926です。

確かに今後、駅徒歩５分以内に建設予定の高層マンションがまだまだある。
そして、リエトも分譲になる可能性がある。
東京機械跡地の開発も恐らくファイナンスに立ち往生中。
これらを鑑みると、坪２００万超えた辺りは、高値掴みの可能性が高いですね。

駅徒歩５分以内の新築物件が予定通り建設されるか。
そして、その平均坪単価が坪２００を切るかどうか、
今後、丁寧に点検していく必要があると思いますね。

なお、私にはまだまだ余裕資金があるので、少々下がろうが全く動じません。
節税対策でローンは組んでいますが。
思いっきり下がったら、もうひとつ買いますよ。（笑）

[929: 匿名さん]

うざい奴多いな、ほんと。
じゃ、郊外で都内近郊のエリア全部に顔出して、
戸建てにしろって書いてこいよ。
ほんとバカじゃね。
買う気もないんだったら、来なくていいよ。

「武蔵小杉でマンション買ったことを後悔させよう」
みたいな板作ってそっちで盛り上がってよ。
なんだったら、用意してあげようか？

このネクラどもが消えろ。

[930: ビギナーさん]

買う気がないんじゃなくてこれから買おうとしてるんだよ。
バブルの牽引車リーマンがコケタ今からがお買い得。
先週の読売ウィークリ載ってたけど、いっぱいある完成在庫を
4割引きで交渉しなさいって感じなんだな。
元値が7000万を4000万に値切るのが目標。

[931: 匿名さん]

926です。
まぁ、いいじゃないですか。
ネガレスも少しは当たってるかも知れませんよ。

１年前なんか、「景気悪くなってマンション売れなくなる」とか
書き込んでる人がいたら、「こんな便利なところが何で下がるんだよ？」とか
「武蔵小杉は都心に負けない」とか、「坪３００は妥当だよ」みたいな勢いで、
袋叩きだったですからね。

そのぐらい、クレジットが膨張して、流動性過剰の状態だったんでしょ。

実態は分からんし、何が正しいのか（どのぐらい人や企業が信用されるべきものか）
なんて誰も断言できないよね。

ただ、JR新駅ができて東京・品川方面へのアクセスも便利になった武蔵小杉と、
まだまだ土地がたっぷり生み出され計画的に利用されていく豊洲・有明は
やっぱり相対的に有望ですよ。

三菱がやってる丸の内の再開発と東急が本腰入れようとしている渋谷の再開発は、
特に良くウォッチしていきたいですね。

その他、今後のオフィスビルの建設予定を踏まえると、東京・丸の内駅周辺が
強い都心として復権し、人を集めていくのは、もう確実な流れです。

[932: 匿名さん]

>実態は分からんし、何が正しいのか（どのぐらい人や企業が信用されるべきものか）
>なんて誰も断言できないよね。

>その他、今後のオフィスビルの建設予定を踏まえると、東京・丸の内駅周辺が
>強い都心として復権し、人を集めていくのは、もう確実な流れです。

ご自身でお気づきでないと思いますが、途中でねじれて破綻していますよ。

[933: 匿名さん]

確かに時間軸が読み取れなくて分かりにくい文章ですね。すみまｓん。

断言できないってのは、何がバブルかなんて誰も判断できないって意味です。
今の疑心暗鬼がおかしいのかもしれません。

東京・丸の内周辺が強くなるというのは、郊外や地方のオフィス、
あるいは、近隣の古いオフィスから、新しい機能的なオフィスに
人が徐々に移動して、集積度を高めて経済活動が活発になる状態です。
これの時間軸は長いです。

六本木に六本木ヒルズやミッドタウンができて、人の密度や流れが
変わったのを想像して頂けると有難いです。

[934: 匿名さん]

一応、貼り付けます。
http://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2008/20080411.pdf

[935: 匿名さん]

こっちのほうがベットタウンとの距離感が掴めて良かったです。
すみません。

http://www.oj-net.co.jp/report/archives/99390/index.html

[936: 匿名さん]

小杉タワー高層階を3000万台（おそらく底値）で購入した自分は、この便利な場所を離れる理由は見当たりません。
周辺施設もコンビニが
出来ればよい位です。
満足、満足。

[937: 匿名さん]

しかしビギナーはビギナーだな。4割引は中央林間あたりでやってこいよ。2割ならなきにしもあらずだが。4割引が通用したら購買意欲がブレイクして景気もよくなるわ＊＊

[938: 匿名さん]

>>937
ほんと素人だよな、プロはこんな売れ残り半値でも買わんよ。

[939: 匿名さん]

夜分に珍走団が発情中だな。
最近の害虫はどこから発生しているんだ？
やはり加瀬？

[940: 匿名さん]

ビギナーさんへ

通常、売れ残り物件は値引きして販売されますが、限度は２割引程度です。
それでも売れない場合はバルクや新古扱いでまとめて業者に売られます。
この際、４割引や５割引は十分ありえますが（正式な値は表にでません）、
このような値段で一般消費者に売られることは決してありません。
これは契約済物件の解約や別物件・業界内での悪評を気にしてのものです。
「プロは半値でも買わない」のではなく「プロしか半値で買えない」のです。

だから、４割引きを目指して待っていてもある日突然売切れてしまいますよ。
どこにどんな価格で売ったかはともかく。

素人がそういう値段で買いたいのなら、中古で探しましょう。

[941: 匿名さん]

>>396
コスタは、底値じゃないですよ。
確かに、お買い得感ありましたね。

ネックは駅から少し遠いのですかね。
高層マンションは今後、駅徒歩５分以内にすくなくとも３本、１０年間ぐらいでは１０本以上(北口も合わせて)建つので、少しずつ地位が低下していく可能性があります。

ただ、南の端に位置するので南側高層階は利便性より日照と眺望を重んじる方には人気がありそうですね。

[942: 匿名さん]

>それでも売れない場合はバルクや新古扱いでまとめて業者に売られます。

もしくはゴクレのように何年たっても売り続けるかのどちらか。

[943: 匿名さん]

>>939
珍走団は綱島街道を往復する事が多いですね。

幹線道路沿いなので諦めるしかないでしょう。

目立ちたい人たちなので武蔵小杉に人が増えれば増えるほど、珍走団の空ぶかしも増えるでしょうね。

[944: 匿名さん]

物件にも拠るが一声2割引きだから3割,4割を目指すのは当然かもしれない。
もちろん売れ残りだろうが、掘り出しものはあるかもな。

[945: 匿名さん]

ブランドものは３割は無理ですよ
もっと郊外の新興デベなら行けそうですが

[946: 匿名さん]

六会コンクリートの件、結局、解体に踏み切るデベが多いようですが、
武蔵小杉のマンションは大丈夫でしょうか？

グランドメゾン東戸塚のスレは騒ぎが収まらず、解約者が続出しています。

[947: 匿名さん]

去年と比べ株価も40%近く下がってるからね。定価じゃ買わないのは当然だ。
始めから無理と決め付けずに交渉するんだな。労力かかるけど数百万安く
なるならタフな交渉をすべきだ。デベは他の客の手前安く売ったことが
ばれるのを嫌うのは当然だが、そこをクリアすればいい。もちろん決裂する
かもしれないがデベの言い値（20%程度)で買って後で泣きを見るよりいいだろう。

[948: 匿名さん]

そんな想像で言っても意味無いでしょう。できるだけ安く買いたいなんてあたりまえ。武蔵小杉にそんな物件あるの？

[949: 匿名さん]

自由経済だからいくらで売ろうが、いくらで買おうがそれは自由。まぁ契約時に他の人には
安売りしないという特約でもあれば強いけどね。すでに買った人は資産価値が下がらないように
チン走団を追放して、治安がいい雰囲気でも出すようにしないとな。

[950: 匿名さん]

947
なにを偉そうに述べてんだ!?
本気でそう思うのなら自身で破格の金額で契約し、契約書でも晒すのであれば信じてやるよ。

[951: 匿名さん]

どなたが書き込んでいますが、素人相手に４割はないでしょ。
キャッシュで買うとかならまだ分かりますが。

[952: 匿名さん]

随分と不毛な話が続いていますね(笑)
これって何の意味があるんですか？
やれ何割までいけるとか、それは無理だとか、誰がどうこう言ったって買ちゃった人は今更だし、買ってない人は説得力がないし。
誰も何の根拠もなく話しているだけじゃないですか？

[953: 匿名]

だね。。

[954: 匿名さん]

952さん暇潰しとしての意味があるんですよ。

[955: 匿名さん]

二子玉の板で、こすぎは高いって言うんで見にきたら高値掴みした人多いみたいだね。
なにもここだけが暴落するわけじゃないけど、入居前に資産価値さがるのいやだね。
それでも高層階を安くかった人もいるみたいで、まさか、高層階が3千万台で売りに
出されたわけじゃないからかなりの値引きがあったんだね。どのくらい引いてくれたか
教えて、引っ越す理由のない方。

[956: 匿名さん]

今のところ、高値掴みにはなっていない。
真に受けない方がいいよ。

[957: 匿名さん]

つりだってば

[958: 匿名さん]

買った人間にはどうでもいいし、
納得して買ったわけで高値掴みだろうが関係ない。

[959: 匿名さん]

そういうやせ我慢を言うから攻められる。
くやしいものはくやしいと素直に認めた方がいい。
私だったら絶対にくやしいと思うけどな。

[960: 匿名さん]

そうそう、中古を売りにだそうなんて
思わないでマツダ車みたいに最後まで
乗りつぶせばいい。

[961: 匿名さん]

高値掴みとかは結果論でしょ？
その時買えないじゃないよ。

意味がわからん。

[962: 匿名さん]

高値掴み以前に、そもそも割高と言える。

賃貸タワーのリエトが埋まるまでは、現状、どのマンションも全て割高物件と言える。

リエトの家賃は、坪単価２５０で計算すると、妥当な利回りです。

[963: No.959]

このスレ、誰と誰が何を目的に書き込んでるのですか。

[964: 匿名さん]

武蔵小杉の今後を予想するために、冷めた目線で現状を分析するスレです。

[965: 匿名さん]

それならそれでもいいけど、
タワーと東横西側をごっちゃにしないでほしいね。

[966: 匿名さん]

二子玉から来たオマエ、毎日張り付いてるのに白々しいよ ウ゛ォケ

[967: 匿名さん]

今井町や御殿町止まらんの６０坪以上の戸建てに昔から住んでる方は、笑いが止まらんですね。

[968: 匿名さん]

笑いが止まらんということはないけど、
おもしろおかしく拝見しています。

[969: 匿名さん]

二子玉いいな。

[970: 匿名さん]

電車をまんべんなく使うなら、南東エリア。

静かに優雅にくらしたいなら、南西エリア。

中途半端な北西エリア。

ラブホがありがたい北東エリア。

[971: 匿名さん]

逆に一番青ざめてるのがデベだね。

[972: 匿名さん]

小杉最高！

[973: 匿名さん]

ムサコ最高！

[974: 匿名さん]

店が少なくて不便なのが南東エリア。

店めぐりが楽しい南西エリア。

それなりに開けている北西エリア。

新丸子に近くて財布にやさしい北東エリア。

[975: 匿名さん]

小杉駅南部地区A地区のイメージパースがでたね。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/532/

[976: 匿名さん]

いつもはヨーカ堂だけど休日は
川崎ナンバーのエスティマでラゾーナへお買い物。
記念日は藍屋でディナー　見たいな絵だね。

[977: 匿名さん]

ららぽーとみたいだな
何階建てなんだろ？

[978: 匿名さん]

あ〜A地区かあ…

こうなるまでには10年くらいかかるな

[979: 匿名さん]

A地区の商業施設は中原図書館含めて5階建て。1〜3階は商業施設のみ。
パースも3階くらいまで描いてありますね。

完成は2012年度（平成24年度）。あと4年ですよ。今年6月23日の
川崎市議会でも当局から明言されています。もう変電所地下化は
進捗していて、来年には再開発ビルが着工になります。

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosuginanbu.html#a
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/460/
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/512/

[980: 匿名さん]

Ａ地区のイメージパースを見るだけで、ワクワクします。
あと4年たつとＣ地区も完成したりと
いっきに様変わりするだろうな〜

楽しみです！

[981: 匿名さん]

東急と三井のこれから出来る駅直結マンション
狙ってるんだけどいくらくらいになるかなあ…

[982: 匿名さん]

仕様が落とされて坪２５０ぐらいじゃないですかね

あるいはパークシティみたいに景気回復まで６年ほど塩漬けかな。

三井不動産ならではの技だね

[983: 匿名さん]

280くらいじゃないかな。

[984: 匿名さん]

>979
>980

言っちゃ悪いが、そんな計画はあって無いようなもの。
あまり期待しないほうがいいよ。
北仲やMMもダラダラと延期になってるし、今時なにがあるか分からない。

[985: 匿名さん]

こんな市況ですし、どんな案件でも延期や変更の可能性が残されているのは
当たり前ですが、小杉駅南部地区A地区はもう着工フェーズですよ。
「そんな計画はあって無いようなもの」は明らかに言いすぎでしょう。

再開発の情報が出ると毎回こういうパターンになりますが、冷や水を
かけるにもちょっと必死すぎですよ（笑）。

[986: ご近所さん]

5年くらいはないでしょうね

[987: 匿名さん]

駅隣接の２棟は、川崎市が絶対現在の想定期間内で建てさせると思う。
街の顔となる駅前が計画通りにいかないなんて、
川崎市の沽券に関わる話。

ただ、小杉町３丁目物件は、凍結の可能性はあると思う。
その間にユニオンビルの気が変わって、
もっと大きな開発として再浮上してくると、
街のためにはプラスなんじゃないかと。

北口のエルシィ跡地とNECのは間違いなく凍結だろうね。
ファンドが動けないだろう。

[988: 匿名さん]

>>987
そうだねえ、小杉3丁目の方はまさにそのとおりでもう少しまともな敷地での再計画を願うよ。
あの土地の形じゃろくな計画にならんて。

北口はロータリー前のビルもぶっ壊して全部1つの計画にまとめるべき。
そのためには延期もやむなしでしょう。

[989: 匿名さん]

そうだと思います、駅前の２棟は絶対完遂でしょう。

東京建物は事業凍結で、
しばらくコインパークで食いつなぐのがいいと思います。
もしかしたら、コインパークの方がもうかっちゃったりして（笑）

[990: 匿名さん]

駅前、着工してる気配ありませんよ

[991: 匿名さん]

そりゃそうだ。

50階程度は二年あれば建つよ。
計画頓挫と言って喜びたいのかもしれないけど、
あと二年くらい待とうね（笑）

残念！！

[992: 匿名さん]

>>990
西側については、現在は変電所の地下化工事が進捗中で、それが来年夏に
完了後、再開発ビルの工事に移行します。
東側については、再開発組合移行中で、こちらも来年着工の見込みです。
西側よりはこちらの方が遅れる可能性が高いでしょう。
http://www.kentsu.co.jp/kanagawa/news/p04205.html

まあ、わかっていて書いているのだと思うので、マジレスしても無意味で
しょうが。何か情報が出るととにかくトーンダウンさせたいだけ。

[993: 匿名さん]

三井のもう一棟（メディカルモールの入る棟）は、すでに当初の計画からは遅れてます。

まあ計画どおり事が運ばなくてもいずれ「何か」は建つでしょうから、どーでもイイ話なんですけど。

[994: 匿名さん]

一昨日のWBSで野村不動産は、中規模先進オフィスに600億投資する、外資系が退く今がチャンスと捕らえていると話してたね。
シティハウスの隣に何でオフィスと思っていたが、この物件はその戦略の一つだったのか。

[995: 匿名さん]

皆さん景気を無視して夢を語りますね。
このご時世に不動産開発に融資してくれるのって一体どこの金融機関さ？

[996: 匿名さん]

アコム

[997: 匿名さん]

Ａ地区完成まであと４年。
自分の年齢も４才アップかぁ。
それが長いのか短いのか分かりませんね

[998: 匿名さん]

計画の頓挫は明らかだけど夢は語らないと。
それを期待して買った人が怒るよ。

[999: 匿名さん]

分譲マンションとオフィスビルの違い。

ディベの手に残るか残らないか。

マンションのゲタである商業施設部分をディベがもっていても、
周辺人口が多ければ多分大丈夫。

Ａ地区は東急グループとしても重要だから遂行するだろう。
Ｃ地区は三井なんだから銀行融資の心配もない。
だからこの二つは間違いなく建つよ。

[1000: 匿名さん]

Yahoo!にこんな記事。
言われて久しいといわれればそれまでだけど。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080919-00000153-mai-bus_all

武蔵小杉はどうなんろね？

[1001: 匿名さん]

あっという間に１０００ですよ。
さすが武蔵小杉！
ということで、９作りました。
以下に移行して下さい↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8808/