シンカシティ ステーションスイート（北街区）

[周辺住民さん]

新川崎駅徒歩５分（将来２分）
シンカシティ（北街区）

ホームページを見たら７月販売〜と書いてありました。
情報交換よろしくお願いします。


所在地：神奈川県川崎市幸区新川崎760-7外(地番)
交通：JR横須賀線・JR湘南新宿ライン「新川崎」駅 徒歩5分(跨線歩道橋(※1)完成後は徒歩2分)
　　　　JR南武線「鹿島田」駅 徒歩10分(跨線歩道橋(※1)完成後は徒歩7分)
総戸数：356戸
【一部タイトルを修正と物件情報を追加しました 2013.11.27　管理担当】

[265: 近所をよく知る人]

そういえば、南地区の駐輪場ってどうなったの？
結局うやむや？それとも住民の方々は補償金でももらった？

[266: 購入検討中さん]

優先内覧会に行ってきました。
みなさんが書かれているように、デザイン（本当に有名デザイナー？？環境にとけこむデザインらしいが逆に浮いている）と構造（直床など）はマイナスです。
交通の利便性が悪かったら、検討しない物件だなと思いました。
しかし、３〜４割はバラ印だった気がします。
賃貸としてだったら住みたいけど、分譲だと音問題があるので悩みますね。

[267: 南街区住民]

南の方に近い西側に住んでいます。
思っていたよりも西日は強くなく、直射が入るのは縦リビングの１/４くらいでしょうか。
それも午後あたりからで、そんなに長い時間ではありません。
午前中から部屋の中も明るいので、電気もつけなくてすみます。


音についてですが、前の道路は窓を閉めてしまえば、ほとんど音はしません。
それから、みなさんが気にしている上階の音ですが、これもしません。
どなたかの投稿で、窓の開け閉めが聞こえたというものがありましたが、
おそらく勘違いでしょう。自分の家が窓を開けていて、隣の家の方が窓をあければわかりますが、
窓を閉めた状態では全く聞こえません。

[268: 匿名さん]

西日は１４時半ごろから部屋の中に入り始めます。
部屋に陽が差し込むとさすがに暑くなってくるので、ブラインドで日差しを遮り、エアコンをつけています。
それまでの時間は、東西の窓を開けると、涼しい風が部屋を吹き抜けるので、この週末でも
エアコンなしでもすごせました。
（ちなみに西側中層階です）
この近辺は風のとおりがよいようで、表の歩道の上が照り返しでうだるように暑い時間でも
少なくとも中層階以上の高さは、気持ちのよい風がとおるようです。

[269: 匿名さん]

富士山は、加瀬山からの距離が部屋によって違うので、いちがいにいえませんが
南街区の場合は、１０Fだとぎりぎり見えないんじゃないですかね。
北街区の場合は、１０Fでも見えるかもしれませんね。

[270: 269]

富士山について、よくわからないことを書いたので訂正です。
住戸の位置によって、富士山の方向の加瀬山の高さが違うので、いちがいにいえませんが、
南街区の北のほうに位置する住戸の場合、１０Fだとぎりぎり見えないと思います。
北街区の場合はよくわかりません（すみません）。

[271: ご近所さん]

やはり西側より南側の方が良いですが
北街区の場合は何階以上でないと眺望が広がらないのでしょう？
やはり高層階でないと難しいですよね。

[272: ご近所さん]

南街区に住んでおります。

改造バイクおよび貨物列車の音は窓を開けているとかなり大きい音がします。
逆に窓を閉じてしまえばまったく気になりません。
折角大きいベランダがあるのに天気のよい日に窓を開け放てないのはすこし残念です。
さらにうちの部屋はどこからかタバコの煙も舞い込んできますのでさらに窓を開ける機会が制限されています。

不良がマンション周辺にたまって改造バイクの空ぶかしなどをしているのを見かけますとすぐに警察に通報するようにしています。
10分もしないうちにパトカーが来て指導してくれます。

[273: 物件比較中さん]

>267さん、268さん、270さん、271さん

ご回答ありがとうございました。
参考になりました。
中層階以上であれば風も良く通るなど、実際にお住まいになられている方
からのリアルな声で、気にしていた西向きの件はクリアできそうです。
好みの問題ですが「北街区の南向きの棟」は、眺望に不安があるあるため
検討するなら西でと考えていたので。

あとは音ですね。
駅近＝線路際＝電車の音　は　立地上覚悟していますが、
横須賀線のホームからは多少距離があるので通常の駅近物件よりはましな
方なのではないかと思っています。
発車ベルやアナウンスの声についての苦情は見られないので気にならないようですね。
貨物の音は良くわかりません。頻度が多いのかどうか。

予想外だった道路とバイクの音がどれほどのものなのか。これはまだ不安要素です。
改造車や不良がたむろするというのも、現在住んでいるところではそのような人を
見かけないので想像がつかないです。

あとは生活音の響き方。
ここに限らず、構造上、あるいはルームタイプ上、音が響きやすい住戸と
そうでない住戸があるのは事実なんだろうと思います。
さらに上下左右の住人のモラルとか…。
住まうとすれば毎日のことになるので無視できません。
音には敏感な方なので、構造、仕様を再度確認して冷静に検討したいと思います。

[274: 周辺住民さん]

成約率はどんな感じかご存じの方いらっしゃいますか？
南街区の際はかなり早くに完売してしまったようなので・・・・

[275: 匿名さん]

>>265さん
私も駐輪場の結末気になっています。
駐輪場問題が持ち上がった時、住民板でデベ・市の対応への不満が噴出していました。
昨年3月には市が南側空き地を駐輪場にする計画を決めたのに、昨年秋頃まで購入者には知らされていなかったようです。
北街区も隣に商業施設ができる予定で、テナント・駐輪場・歩道橋等で思わぬ計画変更が発生しないとも限らないため、駐輪場問題にかかわる対応は参考にすべきと思っているのです。

[276: 購入検討中さん]

>>２７４さん
優先販売会に行った時は、低層階で値段が低いところが人気でした。
どちらかというと南棟より西棟のほうが成約の花が多かった気がします。
成約率は４割ぐらいでしょうか？
優先販売で４割なので一般公開になったら、完売は早いのではないのでしょうか？

[277: 匿名さん]

優先販売＝第1期売出しといっしょだよ。名前を変えているだけ。
このような売り方をして、２期以降パタッと売行きが止まった物件は
数多くある。

[278: 匿名さん]

でも開始１週間程度で４割はすごくないですか？
やはり待っていた方が多かったのですかね？

[279: 匿名さん]

北街区のモデルルームって、優先販売期間でもふらっと立ち寄って入れてくれるの？

[280: 匿名さん]

私も電話しましたがダメみたいです。
一般は８月上旬との事。

[281: 匿名さん]

ご存知かと思いますが、見せ花（申込み中も含む）も多いので
実際の成約率はもっと割り引いて考えても問題ないかと。
のちのち審査で蹴られて解約というケースもあるわけで。
南棟は南街区の建物と駐車場、鉄塔ビューになるので、西棟が先に売れるのはわかります。
低層階というのも、先行の南街区と比較してかろうじて妥協できる価格帯だからでしょう。

あせらなくても中層階以上はまだ選択できますよ。
むしろ中層階の価格だと他の物件も十分比較検討できる価格になるので、
買う方も慎重になると思います。
花や拍手、連呼など、営業ペースの煽りに振り回されないことも大事です。

[282: 匿名さん]

そもそも、ここってまだ正式販売前だよね。
住宅金融公庫対象物件なら、本来はすべて抽選となるはずだし。

こんなこそこそやる販売方法って、なんかいやな感じ。
デベの自信の無い証拠だよ。

[283: 物件比較中さん]

お花はサクラも含めてと考えたいところだけど、優先販売は資料を申し込んだりしたホットなお客さんが多いのでサクラが無くても花はかなり付きます。
申し込みイコール契約ではないがほとんどのお客さんが契約を前提として申し込んでいるので欲しい間取りや階数があれば早めに行動しておいて損はありません。

優先販売が終わって第1期が始まれば販売のスピードは落ちていくでしょうがね。

[284: 匿名さん]

この名前ってなんなん？
意味不明できもいんです
誰か教えて

[285: 匿名さん]

>>284

聞いたわけではないが、勝手に想像すると、

シンカ = 新加瀬(地名) = 新川崎(駅名) = 進化

を掛けたのかと...

[286: 購入検討中さん]

276です。
「○○号室、ご成約いただきました〜ありがとうございます」とマイクパフォーマンスがあり、初めてマイクパフォーマンスを聞いたのでビックリしました。（焦らせる心理作戦？）
うちは、予算的に希望していた広さ−１０㎡を考えないといけないので、利便性を取るか広さをとるか悩みます。
シンカは交通の利便性は抜群にいいですからね〜。

[287: 匿名さん]

>286
なんか下品ですね。
これがこの物件の質ということでしょうか？

[288: 周辺住民さん]

シンカ南に住んでいますが
朝はやはり楽です。

駅も電車もそんなに混んでいません。
ゆっくり通勤できる感じです。


これで、隣にスーパー・託児所・フィットネスができれば
生活する上で問題無いかと思います。

規模が大きい再開発エリアはそれなりに人口も多くなりますしね。

子供がいるので待機児童になる恐れが気になります。

[289: 匿名さん]

>287
長谷工アーベストの販売物件をいくつか見ましたが、どこでもやっていたので
この物件の質とは関係ないと思いますよ。
たしかに焦らせる作戦なのか？人気物件をアピールしたいのか？…と思いますが
営業の方の感じも良かったし、閑散としているモデルルームよりは雰囲気良かったですよ。

[290: 匿名さん]

う〜〜ん、下品かも

[291: 匿名さん]

下品と思うなら、ただ検討をおやめになればよいだけの話かと思います…

[292: 購入検討中さん]

週末に事前案内会に行ってきました。
噂のマイクパフォーマンスも初めて見てきました。
あの雰囲気にのまれないようしっかり検討したいと思います。
思ったよりとても混んでいて、また契約予定や赤いバラが付いているお部屋が割とありましたね〜。
仕様はハセコー仕様だし、有名なデザイナーさんがデザインしたという？？モザイクの外壁なので、
悩みどころですが・・・新川崎とはいえあの駅近は便利ですね。
横須賀線の本数が増えればさらに良いのですが。
これからマンション価格が下がると言われていますが、駅近物件はバス便などに比べたら
なかなか下がりずらいのかなとも思っています。

[293: 匿名さん]

川崎区にある長谷工物件のＭＲではマイクパフォーマンス無かったよ？
何でだろ？

[294: 購入検討中さん]

>288　様

>駅も電車もそんなに混んでいません。ゆっくり通勤できる感じです。
とございますが、東京方面ですか？
また何時ごろの電車でしょうか？

参考にさせて頂きたく詳しい方教えて頂きたいです。
よろしくお願いします。

[295: 匿名さん]

>>291

そうします。やーめたっ。。。

[296: 購入検討中さん]

私も週末に事前内覧会に行ってきました。
煽るようなマイクパフォーマンスに購入意欲が半減・・・
赤いバラや契約予定のパネルも登録を急がせるためのサクラが３分の１でしょう。
あの黄色と水色のモザイクはどうにかならないのでしょうか？
マンション設備のコストを削減するなら、真っ先にモザイクペイントをやめていただきたいです。

[297: 匿名さん]

>296
南街区事前販売の時も契約予定などの赤いバラが多数貼ってあり、本当なのか？と疑心していましたが、その後一般販売も始まりあっという間に四百数個売れてしまいました。（乗り遅れてしまった口です。）
たしかにマイクパフォーマンスには引きましたが、販売手法は物件の良し悪しとは別と考え、希望の部屋があるのなら早めにおさえておいた方が良いかもしれませんよ。
まあ、モザイクが気になる方はお部屋の検討まではされていないかもしれませんが。

[298: 匿名さん]

>291
営業スタイルが下品と感じたら、検討しちゃあかんの？
まいったなあ、、、、

[299: 匿名さん]

298さま

一言だけだったせいもあり、ただ下品とだけを言いにこられたものと思ってしまいました。
ここは検討板でしたね。ご検討中なのにご気分害することを申してすみませんでした…

[300: 購入検討中さん]

フォレシアムの掲示板にも書きましたが、東門前のフォレシアムと悩んでいます。
駅近・商業施設隣接・大規模ということでシンカと重なる物件なのですが、すでに出来上がっている街・利便性をとるとシンカで、建物はフォレシアムが好きです（ただ、工場が近いのと近くに高速が走るというのがネックですが・・・）。
イニシアはすでに間取りが無いですし。
吹きつけのマンションはどうしても時間がたつと見た目の劣化がタイル貼りよりも大きい印象をうけます。

[301: 購入検討中さん]

>300さん
建物と予定されている商業施設はフォレシアムが良いですね。
SHINKAには立地しか魅力がありません。あの吹きつけに修繕費を使うのは無駄としか言いようがありませんし、友人からも概観は価格相応に見られません。
イニシアの完成が近づくにつれて、SHINKAの安っぽさが目立つようになりました。
新川崎は決して出来上がった街ではないと思います。車がないとスーパーは鹿島田のマルエツ頼みです。
個人的には商業施設にフィットネスクラブではなくTSUTAYAに入ってもらいたいです。

[302: 匿名さん]

TUTAYA賛成です。あとパンの専門店とか！でももう決まっているのですよね。イニシア側の商業施設に期待！！

[303: 匿名さん]

個人的には外観がどうであれランニングコストが安いのが魅力なんだよなぁ…
長く住むことを想定すると。

外観が大事じゃないとは言うつもりはないんだけど。

住宅購入にあたり、何に重きを置くのか。これに尽きるかと。
人それぞれでしょうね。
パン、TSUTAYA、良いですね。
そう言えば、確かパン屋さんが近所にあるようなことをどこかで見た気がしますが定かじゃないです、すみません。

[304: 購入検討中さん]

そうなんです！
ランニンクコストが安いのが、とても大きいです。
なので、駅ほぼ直結だし外観が普通に良い感じだと即決ですね。

私個人的にはフィットネスクラブが嬉しいです。
時間があれば気軽にエレベーター降りるだけで、フィットネス＆広いお風呂、
これから健康・体型のこと考えてもいいと思うんです。

でもＴＵＴＡＹＡも美味しいパン屋さんも欲しい〜〜。

[305: 近隣契約者さん]

＞３００さん

フォレシアムは場所的にうちは即パスをした物件で、
３００さんのコメントを見てＨＰをよーく見てみました。
確かに建物、施設、雰囲気、間取り、よさそうですね。
これが新川崎にあったなら、うちも検討したかもしれません。

新川崎の発展性も今は賭け的ですし、
３００さんのお宅の優先順位を再度考えられてから決められることに
なるのではないでしょうか。

転勤の可能性や、賃貸に出す可能性はあるのかどうか。
お子様の年齢、周辺施設に悪影響な施設がないか。
と考えるならば新川崎の方がよさそうですし、
インドア派でマンション内で過ごす時間が多く、
永住してのんびりと住を満喫したい派であれば、
フォレシアムを選ぶのもよさそう。

現状価格ですとフォレシアムの方がお安いのかな？
そうなるとローンの額が違ってくるので、
利息なども考えるとお安い方が生活が豊かになるとか、
３００さんの経済状況にもよるかと思います。

契約後も３００さんが後悔がない物件に契約できるといいですね。

[306: 匿名さん]

ここに売出し戸数が発表されていますが、売出しは356戸中、80戸。
前に書いてあった4割にバラって何だったの？

http://www.shinka-css.com/outline/index.html

[307: 匿名さん]

＞「○○号室、ご成約いただきました〜ありがとうございます」とマイクパフォーマンス

あのマイクパフォーマンス、なんだかパチンコ屋みたいで感じ悪いですよね〜。
一体誰のために、５０００万円の買い物を晒す必要があるのか。
イニシアには標準でついてる床暖房もないハ●コー仕様。床暖房を付けると５〜６０万円はかかるでしょうから、コストパフォーマンスの安さで費用を回収しようとすると相当期間かかってしまいそうです。

[308: 匿名さん]

立地が良いから設備を省いても売れるだろうという意図が丸見えです。
他の長谷工物件と比べても設備は最低ランクですね。
なぜランニングコストが安いのか確認してみたほうが良いと思います。

[309: マンション住民さん]

>>306
それは販売する期が実質的に違うのでは無いでしょうか。

分かりにくいかもしれませんが、財形貯蓄などを行っている人が抽選になった場合、当選確率が高くなる仕組みが合ったのはご存知でしょうか？色々な縛りがあって、戸数の半分は財形貯蓄をしていた人が当選しやすい売り方で販売しないとその物件が融資対象にならなかったりしたはずです。逆に言えば残りの半分は売り主の自由な売り方で販売できます。
ですから最初期の優先販売会（最初に資料請求したり、会員に対する優先販売）で約4割、その次の販売で80戸程度ずつ期を分けて販売することは良くあることです。
いずれにせよ実際モデルルームに足を運んで確認したほうがいいでしょう。

[310: 匿名さん]

リビングが１１畳〜１２畳の部屋ばかりですね。
この狭さだとリビングダイニングではなく
ダイニングとしか呼べないのでは？

[311: 匿名]

優先販売をのぞいて その次が80戸 という意味なのかな。？

ここは３ＬＤＫが中心のタイプで わりとコンパクトにまとまった間取りが多いです。
そういう物件は ここに限らず他にもあるでしょうが、ニーズに合わない人は 駅から少し離れたりすれば 広いタイプの物件も選べるでしょう。

もちろん駅近でこの立地で且つこの場所で 広いのがいいんでしょうが。『値段』との兼ね合いを考えてもなかなか難しいのではないかな。
それこそ前に話の出たフォレシアムのように、JRを諦めて支線沿線にはずすとかすれば少し広い物件もあるし。

ニーズが合う人は買うし そうでない人は検討からはずす、それだけですよね…。
まあ何だかんだ言っていながら 南街区が好調に売れた実績を考えると、それだけ需要があったということなんでしょうね…。
しかしこうやって悩むのもまた楽しいです(^^)

[312: 物件比較中さん]

南街区の敷地と道路の間にある不自然なスペース。
あそこに市の駐輪場設置計画があったのでしょうね。
住民版をみると、突如知らされた住民の方は相当驚かれていたようですが、結局どうなったのでしょうか？満足な対応をしてもらえたましたか？
住民版を見るとどうしても気になってしまいます。
販売員に聞いても都合のいいことしか聞けないでしょうしね。

[313: 300]

>>301・305さま
コメント頂きありがとうございます。
１週間、悩みに悩みました。
途中、シンカから販売状況を知らせる電話も頂きましたがハイペースで売れているようで
焦ります！現に狙っていた部屋もすでに売れてしまったようで・・・。
シンカの強みは『立地の良さ』に尽きると思います！
この際、外観も仕様も割り切ろうと思ったのですが、予算的に希望していた広さー１０㎡になるため、将来手狭になるのではと考えています。住み替えできる資金があればいいのですが、この物件のローン返済で手一杯ですし（苦笑）。

フォレシアムは、同条件は満たしており、物件だけみると即決したいぐらいですが、産業道路の黒煙を見ちゃうと大丈夫なのかな〜と思ってしまいます。

どちらも賃貸であれば、借りたい物件ですが永住の覚悟で考えると決断ができず・・完成までに２年近くあるのでその間、他物件の中古も検討して、最終的に無かったらシンカかフォレシアムの中古を狙おうか考えいています（かなり賭けですが・・・）。

モデルルームの商談会コーナーにいると、本当に不況なんだろうかと思うぐらい売れていくので毎回ビックリします。

長々とスミマセン。

[314: 匿名さん]

>３００、３１３さん

シンカの販売、順調なんですね。
新川崎の発展を考えると、私は住民ではありませんが、
シンカも完売していただきので嬉しい状態です。

立地か部屋の広さかって悩みますよね。
快適に過ごすために部屋の広さはほしいと思ってしまいますし。
ちなみにうちは広さを妥協しました。
といっても十分家族が暮らせる広さだとは思いますが、
将来子供が二人になった場合には住み替えをしたくなりそうです。

住み替えるには立地がよくないと売るのが困難になるでしょうし、
住み替える理由ももしかしたら、経済的に現在よりも困窮してしまった場合もあるかもしれません。
リストラや会社自体の経営が傾く可能性が絶対にないとは言えませんから。

部屋の広さが必要な時期って子供が中学生から大学卒業後数年くらいかなと考えると、
１０年ちょっと程度です。
その間は部屋が狭っくるしくても、自分の両親を見ていて思うのですが、
子供が巣立った後って広々とした家に夫婦二人は寂しいものみたいです。
夫婦二人になれば、そんなに広さは必要ではなく、
子供が成長期の間だけ我慢すれば結果的に広いスペースって必要ないかもなぁと考えています。

しかし、夢としては広い家、さらに立地がいい場所に住みたいもので、
シンカだけでなく、２４年に完成の三井タワーも完売していただき、
新川崎自体の地価が上がることを願ってます。
これは私の賭けですね（笑）

[315: 匿名さん]

↑
入力もれしました。
３０５です。

[316: 周辺住民さん]

南街区に住んでいます。新川崎はＤＩＮＫＳにも子育て世帯にもリタイア組にも暮らしやすい場所です。これまで半年住んでいて、不満らしい不満を感じたことがありません。

週末になると、北街区の工事現場を図面片手に見学に来ている方を何組も見かけます。フェンスに部屋の位置が示されているので、実際のイメージをつかみやすくていいですね。

我が家は先着順の時期に契約したのですが、検討していた部屋について販売員に質問している最中に他の方が成約したというマイクパフォーマンスが流れ、涙を飲んで他の部屋にした経験があります。評判悪いマイクパフォーマンスですが、ＭＲの来場者が多くて売れ行きも好調だと業務連絡としても必要なのだと実感しました。気に入ったお部屋を契約できるといいですね。

[317: 周辺住民さん]

ＨＰにモデルームの画像が更新されましたが
これは実際みれるんですかね？

[318: 契約済みさん]

モデルルームはＤブラウンとホワイト、両方見れましたよ。

[319: 周辺住民さん]

今日モデルルーム行ってきました。
成約率５０％程度。開始２週間にて。
西側低層〜中層はほぼ完売でした。
また南側も南街区があるにも拘らず低層階は
かなり埋まっています。

こんな時期なのにちょっと異常な感じにさえ思えました。

やはり利便性・駅近・価格が良いからですか？


南街区よりも坪単は１０％以上上がっていましたよ！

[320: ご近所さん]

5割近くといっても向こうも商売だから申込み段階にも花つけてるからね。
消費者心理を上手く利用した戦略のひとつといてるのかな。
今後中層以上と南棟はかなり苦戦すると予想。
人気の他エリア物件も十分買える価格帯なので。

[321: 周辺住民さん]

南街区も同等のペースで花が咲いていたけど、早々に完売していたよ。
新川崎は地味だけど通勤の便がいいので、意外と人気なんじゃないの？

[322: 購入検討中さん]

こちらも本日モデルルームに行って来た者です。

予想していた以上にかなり赤く埋まっていたボードにおどろきました。
分譲済みが大半、あとは契約予定と商談中のマグネット。

駐車場も商談コーナーもいっぱいでした。

思っていたより以上に好調な様子でびっくりしました・・

[323: 周辺住民さん]

市川の駅前でも坪２５５万以上するんですよ。
やはりちょっと異常と言うか駅前立地だからでしょうか？

その点、シンカは高くなっても平均坪２２５万程度で済むので
悩みますが、同じ仕様の南より高いし、再来年入居ということで
金利の動向も気になります。

あと今年中なら控除もありますしね・・・・。

[324: 匿名さん]

住宅ローン控除は2008年12月末日入居までの物件が対象です。
なのでこの物件は関係ないのでは。

とはいえ、おとといあたり期間延長の話題が新聞に出てましたね。
詳しい内容や控除金額などは未定ですが、政府の選挙対策と、住宅不況テコ入れ
のためにも延長はほぼ確定だろうと言われてます。

ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30351/

[325: 購入検討中さん]

>323

南より高いのは1割くらいですかね？
階数とかにもよるのかな？全体的に高くなっているんでしょうか・・？
（すいません　南の値段をあまり詳細まで記憶になくて）

南は少しだけ　北よりも駅から離れているのと、北は駅直結だし、南には鉄塔があるから、、
と考えたら納得出来るかなあ。（個人的には、ですが）

[326: ご近所さん]

坪単価はやはり1割強です。

確かに北は駅直結ですが、商業棟があるので
不特定多数の人がマンション入口付近を徘徊する可能性大。

それと、南側は南街区で高層階以下は問題あり。


と、南街区とはまた違ったデメリットもあると感じています。


あとは、どの部分を許せるかですかね？

[327: 購入検討中さん]

このマンションを購入検討しているのですが、手元の書籍を読んで
三流マンションではないかと不安になってしまいました。

買っていい一流マンションダメな三流マンション
碓井 民朗 (著)

要素を簡単にあげると、
・ジョイントベンチャーで売主にゼネコンが入っている
と見積チェックや工事監理がおざなりになりやすい
・杭の長さが30〜40mも珍しくはないが、地震の横揺れに弱い
・エレベータ数が総戸数÷50戸に1基を満たしていない
→ 朝いつも満員になってしまう。
・直床なので、天井高を稼いで階高を削る
・直床なので、床がふわふわする(厚い遮音材のため)
・戸境壁がクロス張りではない
→ 太鼓現象が起こりやすい。コンクリートの仕上がり精度が悪いのを隠す？
・住戸の引き渡しに「適正工期＋2ヶ月必要」に達していない
→ 3月上旬竣工、3月末日入居予定

さらに、別の本には3月引き渡し物件にはダメマンンションが多いと
書かれてありました。職人確保が不十分による不備などが発生しやすい、
工期の短縮によるコンクリート未成熟とのこと。

みなさんはこのマンションを三流と考えますか？また、それでも
設備や立地等のメリットより購入することを選びますか？
今非常に迷っています。。。

[328: 物件比較中さん]

マンション購入時の注意点情報ありがとうございます。
確かにこれだけ合致（してましたか！？）すれば1流ではないかも・・・
2流か3流か、はたまた4流かは？ですが

ただあまり考え過ぎると何処も買えなくなりそうです。
（ここ結構売れているそうですしね）

私的には迷ったら買い！です。
悲しいですが、予算と内容のバランスが重要で、○流で迷いようが無いのが現実です（泣）

327さん、この地区近辺で1流マンションご存じでしたら是非教えて下さい。

[329: 購入検討中さん]

327です。

お返事ありがとう御座います。

1流マンションですが、前に鹿島田付近で平間小学校の隣に
NICEさんの物件があったと思います。あれは構造上は良いのかなと
思いました。あの頃はあまり見る目がなかったんですけど。
現存で新築物件では難しそうですね。中古も探してみます。


私は特に三月物件というのが気になっていて、もう少し情報
整理がてらご意見を伺わせてください。

三月物件の工期短縮には構造上の施工精度を保つのが難しいため、
完成して数年は問題は表面化されてこないにしても、数十年後の
状態に不安が残ります。
特にコンクリートの施工精度が低かったために、カビやひび割れ、
水漏れが発生することが考えられるそうです。つまりダメマンになり
やすいとのことですが。
(修繕積立金もそんなに高くないおかげで、どこまで修繕できるのか・・・)

コンクリートの施工精度なんて、現場の方しか分からないと思いますが
こちらで紹介されている本では、マンションの販売の仕方とデベロッパーの
姿勢から見越せるのでは、とありました。

・三月上旬竣工予定は、決算期に間に合わすため
→ 工期の圧縮により粗悪なコンクリート仕上(乾燥期間短縮など)
→ やっつけ仕事になるため、内覧会時に内装が完了していないときがある
・三月は職人確保が難しいため、素人職人を多く雇う
→ ゼネコンと施工主との請負契約時に、施工精度の＋−の
割合を大きくし、素人職人でも仕事ができるようにして契約
・二重戸境壁は素人職人の仕事の悪さを隠す
・売主と施工が同一会社
→ 上記契約書の稟議が通ってしまう
→ 施工監理が不十分もしくは見て見ぬふり？緊張感が生まれない


他にダメマンの簡単な判断材料として
●直床での建材削減と天井高の確保による見た目重視
●排水管の素材(給水はステンレスですよね)
耐火被膜二層管 → 三流、全て鋳鉄管 → 一流
●間仕切り壁の石膏ボードの厚さ
9.5mm → 三流、12.5mm → 一流
(理由は長くなるので、興味がある方は本をお読みいただければと思いますが)

だそうです。下二点はシンカシティの資料では確認出来ない内容したので、
モデルルームに行って聞いている人がいらっしゃいましたらお教え
いただけませんでしょうか？

私は資産運用の面でも当マンションを考えていますので、資産価値の
維持を気にしています。今の気分的に、買って長居せずに５年後
くらいして問題が出る前に引っ越す、のが妥当かと考えています。

[330: 購入検討中さん]

補足です。

工期を短縮していると考えられる理由は

> ・住戸の引き渡しに「適正工期＋2ヶ月必要」に達していない
> → 3月上旬竣工、3月末日入居予定

2ヶ月空けるべき期間に、空ける予定になっていないので
きちんと作るための工期より詰まっていることが伺えるのでは
ないでしょうか。

[331: 検討中]

あの〜、それだけダメマンションと否定するのであれば、やめた方がよろしいのではないでしょうか？
一流でも、売れない物件もあります。
三流でも、価格が妥当で需要があれば売れます。

ここは南街区同様、売れると思います。

なお、僕は、決して三流とは思ってません。

[332: 購入検討中さん]

327さんのコメントを受けて、近隣（戸塚、横浜、川崎駅周辺等）の建築中主要マンションＨＰを見てみました。
竣工から入居が２ヶ月後という物件はないなあ・・
同月か、あっても翌月ですね。（参照マンション：プラウド、ブリリア等）
ちなみに　わかってる中ではクレッセント川崎タワーっていう川崎駅前のタワマンは３月竣工ですな。ってことは　この本からすればダメマンか。
自分も一流マンションを是非教えて欲しいです。

う〜ん　直床がどうしても嫌な人はココ以外で探すしかないですなあ・・
二重床との比較は、他スレでさんざん議論されてきてる事だから敢えて書かないけど（防音スレなどにもあります）どちらにも長所短所があるのは周知の通り。
二重床と言えど仕上げの仕方は色々あり、二重床でも太鼓現象が起きて五月蝿いという声も実際にある。またその逆も然り。
直床のフワフワ感が気になるかどうかは好みの問題でもあるし。

ちょっと気になるのは最近大手（三井等）の物件も施工が長谷工だったりしますよね。（この近辺では知らないけど他県などでは見たことがある）
大手物件でも長谷工が施工＝そんなに心配しなくても大丈夫なのかな、なんて。
ちょっと短絡的すぎるかな・笑

資産価値のの点でいえば　売却時に、購入側が床の作りだの３月竣工物件だのと気にして買いますかね？中古で買うときはそれより立地、値段等重視するもんじゃないかなと　勝手に思っておりましたが・・。　327さんはコンクリのひび割れを気にしていらっしゃるのかな。

納得いくまで担当者なりに質問してみればいいと思いますよ。
いずれにしてもいいと思った人は買うし、そうじゃない人は買わない、ただそれだけ。

[333: ビギナーさん]

野村の物件でさえも六会コンクリ問題があったし、こーなってくると何を、どこを、信じていいのやらもはや分からない時代になってきたなーー

[334: 契約済みさん]

結局、専門知識があり全工程をチェックできないのであれば、
信じるしかないかもしれませんね。

大きな物件であれば、欠陥等があり対応に問題があると騒ぎが大きくなり
レピュテーションリスクを無視できなくと思いますので、
ちゃんとするインセンティブがはたらくかもしれませんね。

[336: 購入検討中さん]

327です。私は悲しいことにマンションを買えないタイプかもしれません・・・。

> 331さん

買わないが6割くらいな心境です。この原材料高騰の中
各社利益を出すためのコスト削減に必死ということもあるでしょう。
そういう背景もあり、どうも私的には、このマンションは費用削減による
三流的要素を多く含んでいると考えてしまっています。

実は、お聞きしたいことは「三流であることを認識しつつ、
この価格でこのマンションを買うかどうか」の、みなさんの
主観的な気持ちを伺いたかったのです。三流でなければ間違いなく
「買い」です。最高です。


> 332さん

> 竣工から入居が２ヶ月後という物件はないなあ・・

私は港北NTでも探しているのですが、そちらでは

●2ヶ月空いている物件
グランノエル都筑ふれあいの丘
ヴィスタシア港北の丘
●1ヶ月半くらい？(9月上旬竣工、10月下旬入居)
ヴェレーナ港北ニュータウン
●1ヶ月、即(3月入居)
クオス日吉台レジデンシャルヒルズ
パークホームズセンター北　ブランプレミア

って感じですね。どうも3月入居という場合に多いかも
しれません。


床については、二重床でも直床でも防音面の事実は
どちらでもいいのです。332さんのおっしゃるとおりですので。

私は、この部分の販売の姿勢が気になっています。(結局売主ですが)
つまり、コスト削減であることを認めるかどうかなのですが・・・。

で、あえて直床を選んだ理由を聞いたら、「当社調べで
直床のほうが防音効果が高かった」とのこと。
より良い工法を選択をした、といえば聞こえは良いのですが、
二重床のデメリット(コスト高、工法難など)が出てこなかったのは
残念に感じた点です。

> 資産価値のの点でいえば　売却時に、購入側が床の作りだの
> ３月竣工物件だのと気にして買いますかね？

ええと、床や3月が問題ではなくて、大きな問題が起きやすい
のではないか、という点です。大きな問題が起きると資産価値は、
下がりますよね。例えば、ひび割れは見えますし・・・。

> 327さんはコンクリのひび割れを気にしていらっしゃるのかな。

まさしく、です。


> 333さん

私も同感です。見えないところはどうなってるかわかりませんよね。
ましてや数十年後なんて。。。とりあえず、私は販売の姿勢
(悪いところを悪いというか、はぐらかすか)と施工・販売計画
あたりから推測してみます。


とりあえず、当然良い思われる点も見受けられますし、
悪いところばかり見てるわけではない、と言っておきますね。

毎度長い書き込みですね。見直すと不安感が満載だ・・・すいません。

[337: 物件比較中さん]

327さん
平間のNICE物件は特定できませんでした。又専門書による判断方法について再度詳しくお知らせ頂きご苦労様でした。
ただ断定はされていないものの、既に購入を決めた方や真剣に検討されている方が多く見られている掲示板で、
3流とかダメマンションと取れる表現、住んでも5年等の言い方は、避けた方がいいと思いますよ。
それに専門家が書いた判断方法はひとつの基準にはなるかもしれませんが、あくまでも参考程度で考えないと、本当に全て合致したマンション等なかなか探せないと思いますよ、有っても
価格や利便性が妥協できないとか・・・
専門家の意見を重視して探されるのも一つですが、もっと自分の目や感覚で選んでもいいのではないでしょうか？
どのみち成功しても失敗しても自分の責任、筆者が責任とってくれる訳でも無いですし。
私はファミリー層であれば総合的判断でシンカは選んでいい物件と思います。

[338: 物件比較中さん]

327さん
書いてる間に先を越されてしまいました。327さんも真剣に悩まれている事は十分伝わってきますよ。
早くいい物件に出合えればいいですね。

[339: 購入検討中さん]

すいません、言葉にトゲがあって気分を害された方
お詫び申し上げます。

私も完璧なものはそう見つからないとは思っています。
ただ、専門家の本の良くない要素と合致している点が、２，３点
ではなかったことが分かり、ショックを受けてしまいました。
(ほか10点弱ほどありましたが・・・)

テレビの耐震偽造などの報道に影響を受けてしまい、
なんとかならないか、という気持ちにとらわれすぎていました。
しかし、分かっているのに購入して、不具合が起きては
やはり悔やみきれません。やはり責任取るのは自分ですものね。
・・・やはり、この物件は見送らせる方向で考えておきます。

NICEの物件は、「ナイスパークフロンテージ新川崎」でした。
パンフを掘り起こしてみたら、直床とありました。また支持層までの杭は
31mでした。完璧物件とはいかないですね。記憶違いで申し訳ないです。
しかし、ダブル配筋、10月完成、12月入居でした。

[340: 匿名さん]

私は買いません。
立地の良さに惹かれ、一度は勢いで購入を検討しましたが、今は冷静になりました。

今さら申すのもなんですが、2重床、防音サッシ、ペアガラス、ウオシュレット、タンクレストイレ、バルコニーシンク、バルコニー電源、ワンプッシュドアストッパー・・
あらゆるものが削られています。
それとデザイナーマンションと言いながら、概観のコストを削減したあの安っぽいペイント外装。
エレベータの少なさもそうですが、長い共用廊下に面した居室は
プライバシー配慮に欠けています。
せめて花台程度の配慮はあっても良いと思います。

ここまでコストを削減した建物に１０年後の資産価値をとても期待できません。

色々迷い、このマンションの良さを一生懸命探しましたが立地と
ランニングコストの安さしか見つかりませんでした。
早く完売してくれると、さっぱりするのですが(笑)

[341: 購入検討中さん]

>>329さん

ダメマンの判断材料のうち、資料で確認できないと書かれていた件ですが、うちも同じような本を読んで気になったので以前営業担当者にお願いして教えてもらいました。

> ●排水管の素材(給水はステンレスですよね)
> 耐火被膜二層管 → 三流、全て鋳鉄管 → 一流

「鋳鉄管」だそうです。

> ●間仕切り壁の石膏ボードの厚さ
> 9.5mm → 三流、12.5mm → 一流

「9.5mm」だそうです。

だそうです。
もうこの物件には興味がないかもしれませんが、ご参考まで。

[342: 匿名さん]

タンクレストイレ以降は有無によりあまり資産価値とは関係ない気がしちゃいますが、、どうしても必要な方は他いきましょう(*u_u)


>327
床は今に始まったことではなくて長谷工はほとんど直床なので、その方針がどうしても容認出来ない場合は やはりその物件とは縁がなかったということなのでしょうか

[343: 物件比較中さん]

マンションズに川崎市の住宅性能評価が載っていたけど、イニシアと同じで星４つ。居住性や緑に関する項目ではイニシアより評価上。（すいません、正確な記述はわすれました。）
感覚的にはそんなもんだろうと思いますね。
この掲示板では二重床が絶対のように書く人もいるけど、こだわる人がこだわればいいだけの話。

[344: ご近所さん]

二重床もですが、むしろふわふわフローリング、二重サッシなし、アルコーブなし、
ペアガラスなし、戸境壁の厚さ、暖房等のオプション、天上高などで、
考え込んでしまう方がいるのでは。
イニシアが検討できる人は他エリアも検討範囲内ですが、
こちらはたとえば溝の口のベリスタ検討者とバッティングする物件だと思います。

[345: サラリーマンさん]

アルコーブ？

[346: 購入検討中さん]

>>345
あるこーぷ、半濁で書いてあることもあるけど
あるこーぶ、濁音が本来の音に近いみたいですよ。
al・cove[ lkouv ]
辞書で clcove を調べてみると出てきます。

[347: 買い換え検討中]

イニシアも完売寸前ですね。
やはりこの立地は人気あるんですか？

再開発途中のエリアですから
ある意味投資的の部分もありますが・・・


ですが、それを別にしても結構便利ですね。
品川・横浜・東京。羽田と出張などが多いサラリーマンには
快適な場所と思います。

[348: 匿名さん]

更に渋谷、新宿、当然川崎も
乗り換えOKなら他にも選択肢がありますが、１本では新川崎限定（もうすぐ武蔵小杉も）の魅力なんですよね
シンカは仕様が安っぽいとの記述が目立ちますが・・・一度MRのぞいてみます

[349: 匿名さん]

>>341

> ●排水管の素材(給水はステンレスですよね)
> 耐火被膜二層管 → 三流、全て鋳鉄管 → 一流
>「鋳鉄管」だそうです。

Ｕ井氏の影響と思われますが、錆びる鋳鉄管だからサンドブラストが必要なのであって、
耐火被膜二層管のほうがよいという人もいます。
この掲示板でも、いくつかスレがあるみたいです。たとえば、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16332/
ご参考までに。

[350: 近所をよく知る人]

橋向こうのイニシアは三菱ふそうの匂いの件で話題になってますね。
せっかく眺望が良くても匂いがきついとね・・・・・。

その点シンカは大丈夫ですかね？
住宅街の方なので。

建物か？　環境か？

[351: 購入検討中さん]

341 さん

お礼が遅くなりました。しばらく旅行に出てまして。
ご回答ありがとうございました。「鋳鉄管」ですか〜、少し安心しました。
まだ興味はありますので、頭悩ませていますよ。特にイニシアとの坪単価の
相違が・・・。

もうこの金額には将来あがるであろう分が含まれているんですよね。適正
価格はいくらなのやら。

349 さん

参考スレの紹介、ありがとうございます。この話も非常に議論
されているのですね。興味わきますね。

でも、資産価値の面からは考えることは二点
・購入する一般消費者はどちらを好むか(売る立場になるときどちらが印象良いか)
・安くて良いものなら、その分販売価格を下げているか
と考えています。二層管が安いか知りませんが、なんとなくです。


ところで、今日シンカシティとイニシアの周りの道を散歩してきましたが、
言われてるほどにおいを感じませんでしたよ。正午あたりでしたが・・・。
鈍感なのかな。

[352: 購入検討中さん]

借りるのであればシンカ（駅近・商業施設隣などを考えて）。
買うとなると・・悩みますね。
吹きつけ外壁だと、年月とともに見た目の劣化が早いように思えます（雨染みなど）。

[353: 匿名さん]

私も現地には何度も何度も足を運んでいますが、少なくともシンカのまわりは全く臭いは感じられませんでした。
イニシアの前までは行っていないので不明ですが…

[354: マンション住民さん]

シンカの周りで工場のニオイを感じたことは一度もないですよ。イニシアの方は行かないので分かりません。

[355: 住民さんＡ]

前に工場近辺に住んだことがあります。
匂いよりつらいのは、風です。
工場一帯、何もないので、風が非常に強いです。

[356: ご近所さん]

即完です。
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/syuto.pdf

やっぱり、売れ行きは本当でしたね。

[357: 匿名さん]

第一期がということですね＞即完
新川崎の地縁、土地勘がないので、
住み心地など南街区住民板を参考のために見ていますが、
大規模ファミリー物件ならではの問題があるようですね。

[358: 匿名さん]

これって申し込みがあった部屋が販売開始され、即日完売扱いになってるんですよね？

それにしても全356戸のうち124戸売れたんですから、販売好調といえるんでしょうね。

[359: 物件比較中さん]

357さん
具体的にはどんな問題が多いのですか？

[360: 匿名さん]

どこのマンションでも多かれ少なかれ必ず起こる話でしょうね…

[361: 購入検討中さん]

今日の花火はベランダから見ることができるのでしょうか。
微妙に向かいのマンションが邪魔をするような気がしてなりません。
南街区の人たちは、見れましたか？

[362: ご近所さん]

南街区住民です。

花火はとっても大きく見えましたよ！
何階から見えたかはわかりませんが、上の階の方は見えたと思います。
花火が見えるとは思わなかったので、ラッキーでした。
北街区からも見えるといいですね。

[363: 買い換え検討中]

先日ＭＲに行って来ました。
今回の即完を思わせる盛況ぶりでしたが
その際一次以外の住戸にもバラがついていた記憶があります。
ということは・・・・・
以外に人気あるんですね？

[364: ご近所さん]

鹿島田のマンション群の一角に住んでいます。
さんざん叩かれていた外観ですが、横のイニシアと比べると軽快でステキですよ。
ルーバー使いも、さすがは隅さんといった感じです。