広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[902: 匿名さん]

広尾を安く買えるっていうメリットだけで十分なんじゃないの

[903: 匿名さん]

だから別に安くもないってのｗ


当初買ってる人たちは特に割高。

[904: 物件比較中さん]

出し値で買った人、かわいそうだよなあ。

現地MRでこっちが聞いてもいないのに
２０００万位下げて価格提示してきたのにはびっくりした。

プライドないんだろうか。

[905: 匿名さん]

その2000万なら2000万下げた値段が定借の本来のAskingPriceとでもいうべきもの。

それすらも妥当性があるかはわからない。なにしろ資産性そのものが無いのだから。

[906: 申込予定さん]

ちょっと疑問なので、誰か教えてください。


普通の借地の場合、借家人から借地権買い取ったりするという話を聞きますが

ここの場合、５０年償却した後の権利金はどれくらい返ってくるのでしょうか？

もしくは一切返ってこない？


仮に、新築購入時　建物分３割：借地分７割だとして、１億で買ったとしたら

５０年後に返ってくるお金はほぼゼロってことでしょうか？？

[907: 匿名さん]

日本の株価も、通貨も、東京の地価も、軟弱な地盤の上で地震似合っているようなもの。
来年くらいまで、ちゃんとした評価はできません。
原発次第、原発待ち。

[908: 匿名さん]

なんか2000万引きとか権利金ゼロになるとかマンコミュらしくもりあがってきましたね！

[909: 匿名さん]

煽る気はさらさらありませんが、、、

今回の原発問題は、一般論とはいえ核廃棄物を処理できる状態まで放射線を低減させるのに10年、プラント内部と建屋の解体までは30年ですか（＝by日立）、、、。

既に放射性物質の露出は国際評価尺度で７となり、海外から見ると東京は放射線物質汚染の危険があり、しばらくは近づかないほうがよい街に取られているのでしょうね。少なくともわざわざ行って住みたい街にはなっていないように思われます。

地震のリスクもどんどん増しているし、不確実性が増大するなかで、本当に今、50年も70年も先の時代の土地の価値に期待して、所有権のマンションを東京で買うことが正解なのか、だんだん確信が持てなくなってきています。

勤務先のオフィスも今後大阪とか福岡に移ることもありえるし、東京では案外、当面は賃貸で過ごして様子を見るのも手だし、住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件も現実的かとも思い始めています。

[910: 匿名さん]

原発事故から定借持ち上げかよ。強烈な感性だな。勿論悪い意味でな。

[911: 匿名さん]

なんか違わない？？
＞住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041227.html

一時金の損金処理ってこのマンションの場合当てはまらないんじゃないかしら？

[912: 住まいに詳しい人]

通常の借地権なら、借地権の売買や地主の買取があるのだけれど
このマンションの場合、権利金は返還されない。（ＨＰに買いてある。）
「権利金はマンション購入時にお支払いいただくもので、販売価格に含まれています。借地権の対価としてお支払いいただくもので、返還されるものではありません。」

それから、権利金は地代の前払いとして扱えないなら損金処理はできないようです
誰かがおっしゃってた税制面で有利である点というのは間違った解釈かもしれません。
定期借地で税制面で有利なのはむしろ地主ですよね。

[913: 物件比較中さん]

904です。

2000万位下げてきたのはもうかなり前（販売初めて１、２ヶ月？）でしたので
今はどうなっているかはわかりません。

下げ時期が早いのには驚きましたが
よっぽど売れていなかったんでしょうね。
というか、下げても高すぎだと感じました。

[915: 匿名さん]

環境悪化だけをもたらした、ということになりそうですよ。
このマンション、だれもハッピーでない。

[916: 匿名さん]

建築工事の電力消費ってどのくらいなんでしょう。
夜間に工事するのも困りますし。

[917: 匿名さん]

デベは一度ここが全戸完売後のキャンセルで、手付金放棄分の余剰があるから値引きできるんでしょ。

[918: 匿名さん]

＞＞９０６

購入時に支払う借地権の代金は借地期間が満了してももどりません。

１億円で購入して５０年間解体されるまで住む場合は
借地権割合にかかわらず、権利金はもどってきません。



さらにランニングコストとして
・管理費
・修繕積立金
・建物の固定資産税都市計画税
・地代
を支払い続けることになります。

例えば、消費者がデベに払った１億円とすると
その内訳は
・建物建築費
・デベ利益
・借地権利金
が主ですが、

借地の権利金とは、もともと事業を行い借地権を設定する際に
地主が受領するものです。

すなわち、地主は５０年間土地を貸し続ける対価として
権利金と毎月の地代を受領することができるのです。
当然、固定資産税は全額借家人が負担しますし（毎年改正される）
解体費も借家人が購入時に支払った中から留保したものを期間満了時に充当するため
地主は痛くもかゆくもないのです。

土地を手放さなくても地主にとって大きな資金が一時的にも継続的にも確保でき
期間満了すれば元通りになるという制度が定期借地権です。

借家人からみれば資産価値や流動性を含めて、非常に恩恵が少なくなるため
戸建ての定期借地と比べてマンションの定期借地物件は事例がさほど多くないのです。
さらに、借地期間が短くなればなるほど（最短は５０年ですが）当然、借家人には不利ります。

[919: 購入検討中さん]

色々調べてみましたが、他の定期借地マンションと比べてここがこれだけ叩かれている理由がなんとなくわかりました。

[920: 匿名さん]

調べるまでもなく、
ここの過去スレを読みかえしてみれば分かるのでは？
叩いてるのがどんな人かも。

[921: 匿名さん]

立地も環境も悪くないし高台で空気の抜けも良いから
所有権つきで売っていればこんな時代でもいい値段で売れてたんだろうね。
お隣のガーデンヒルズからの買い替え組みも相当数見込めただろうに
かつて住友不動産が所有権物件としてで企画していたというのもなんかよくわかるな。

[923: 匿名さん]

場所のよさや環境やイニシャルコストが安く済むといった表面的な部分だけではなくて
買ってからのリスクやデメリットまで検討すべきって事。
でないとこの板に出没する住人さんのようになってしまう。
本当の意味で安物買いの銭失いにならないように熟慮が必要な物件かもしれない。

[926: 物件比較中さん]

>923さん

むしろここは高物買いの銭失いですよね…

[927: 匿名さん]

所有権物件で検討（笑）
さっすがマンコミュレベルが低い

[928: 匿名さん]

日赤の目論見では、約50年後には老朽化陳腐化するであろう病院を、
ＧＦを更地にして、そこに建てる。そして、病院の跡地をまた貸す。
つまり、ここが五十年後に更地になることは、おそらく避けがたい。
計画の支障になるので、土地の一部を買い取るというのも無理。

[929: 匿名さん]

それは承知で買ってるんだから誰も困らないだろ。

またアメリカの話とかやめてくれよ？

[930: 匿名さん]

ここまで全否定されるとさすがにポジの書き込みもいままでのような勢いがまるでないですね


ここは検討板ですから建設的な議論を期待したいところでしたが残念です。

[931: 住まいに詳しい人]

新築販売後の流通まで考えてないからな－
デベは売るのが目的だし
地主も売れれば金が入るし
中古市場で売れようが売れまいが関係ないからね

そもそもデベに都合がいい点が
「事例が無いのでわかりません。しかし、今のところ流動性が落ちるのは考え辛いですよね・・・」
なんて煙にまけるということ。
前例がないから責任逃れになる。

しかし買った住民にとってはたまったものではない。

[932: 匿名さん]

お隣のガーデンヒルズとは年をおうごとに差別化がはかられるのかな？
http://allabout.co.jp/r_house/gc/26346/

築３０年近くてもここの新築と同じくらいの坪単価で取引されてるんですからね。

[933: 匿名さん]

成約事例をみるとガーデンヒルズが坪３００万半ば～４００万半ばに対して
築２０年以上も古いガーデンフォレストもほぼ同様。
ガーデンヒルズはやはり別格。
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/41384966.html

[934: 匿名さん]

↑ガーデンヒルズとガーデンフォレストの記述が逆でしたね。

[935: 匿名さん]

ＧＨは、ＧＦより40年くらい古いことを考えると、プレミアぶりは少し合理的でない。
ムード的というか、神格化みたいな感じもする。要するにブランド。幻想かも。

[936: 匿名さん]

土地も、株も、幻想で動く。うたかたのごときところがあるね。

[937: 匿名さん]

宮沢りえさんは今ＧＨには住んでません。
ここいいなと思ったら定期借地権でＧＨ，やＧＦの話。良さそうだと思った分残念。

[938: 購入検討中さん]

＞＞928
なるほど

[939: 匿名さん]

ここは「買う」より賃貸で「借りる」方が正しいと考えるのは私だけではないはず。

[940: 匿名さん]

ここのマンション、中古で出回るときはフラットしか使えないっぽいな
億ションなのにこれだけ流動性が低いってのも珍しいよ。

[941: 匿名さん]

億ションなら流動性が高い、って時代ではないでしょ。
もともと。

[942: マンション投資家さん]

億ションが流動性が高いって（爆笑）

さすがマンコミュ。レベルが高い

不動産は長いけど初めて聞いたわ

[943: マンション投資家さん２]

940は、市場性が低いという意なら頷ける内容だが。何を躍起になってるかしらんが。

流動性（換金容易さ）が低くとも市場性（市場価値）が高いことは有り得るだろう。

事実、この物件は換金もしづらいし市場性も低いことが容易に予想されるのだから。

[944: 入居済み住民さん]

流動性も市場性も低いのに高額で買ってしまった人はどうすればよいのでしょうか？

[945: 匿名さん]

賃貸に出せばいいじゃん。

[946: 匿名さん]

＞945
月の支払い以上で貸せないんですけど

[947: 匿名さん]

そんなに元取りたきゃ住み続ければいいだけの話。

何がしたいんだか知らんけど。

[948: 匿名さん]

仕事とか資産とか、経済的条件を何とかして、関西で暮らします。
執着は捨てるべきです。特に小さなお子さんのいる場合は。
政府もよくないが、日本の学校はおかしいです。
子供のことより、秩序が大事みたいです。
渋谷区の幼稚園で、子供に水筒を持たせることを禁じられたそうです。

[949: 匿名さん]

なんで関西？

福岡がマンションも安くて人の気質も良くて暮らしやすいよ

関西生まれで福岡に転勤経験があるけど、広尾から関西は無理じゃないの

[950: 匿名さん]

ここの住人さん（？）の発言見てると
独自の理論を展開している人が多いのは笑えるわ。
こんな人ばかりじゃないだろうけど
ご愁傷様って感じですな。

[951: 匿名さん]

転職して、仕事を変えてもいいくらい、シビアな事態も、考えておくべき。