広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[884: 入居済み住民さん]

８６９です。

上で途中で売った場合にローンが付くかとかいった議論があるので、コメントさせて頂きます。
（デベだとか疑われるといやなので、念のため、私、確かにここの住人です。上でここの管理規約の何条に天災の際の管理業者との負担ルールがあるか？などという住人チェック質問がありましたが、22条ですね。書いてもほとんどの方はわからないでしょうけど。）

確かにここを買った際に、もし途中で売る際に売りやすいかどうかについて少し心配しました。

おそらくは最初の20年程度までであれば、中古として売っても相手の購入者の方は何とかローンも組めるかと思いますが、30年程度の中古になると所有権物件でもローンを付けるのが難しいことがあるので、定期借地権物件の場合は結構苦労するかなと思いました。買い手（借入人）の信用力いかんでは完全に不可能ではないのでしょうけど。

キャッシュで買いそうな層は、もちろん富裕層に相応はおられるでしょうが、実際問題、残存期間20年になったような定期借地権物件をキャッシュで買うサラリーマンは高所得層でもあまり多くは考えられないと思います。
こうしたキャッシュ購入のターゲット層があるとすれば、相続対策で相続資産の評価額を下げたい相当シニアな層の方などかと思います。

でもそもそも、ここの残存期間が短くなったら、無理して不利な価格で売ることなく賃貸に出せばよいのだと思いますし、現在所有しておられる方の中にもそう考えておられる方は少なくないと思います。

ここの474戸のなかで、上でも議論されていましたが、1割くらいが賃貸に出たようですが、既にすっかりさばけて現在では賃貸で借りたくとも借りられる出物は1戸も出ていないようです。

ここを買わない（あるいは買えない）方でも賃貸でよいから住みたいという方は、セキュリティー水準や医療のサービスなども考えると相当におられるようで、実際賃貸に出るとすぐに消えています。
私もここを買う前にこのエリアの賃貸物件も検討したことがあって、青山の某高層賃貸マンションなどいくつか見せて頂きましたが、高級は高級でしたがやはり賃貸用なのでフローリングの仕様からバスタブ、水道の蛇口に至るまで、少しずつここのような分譲物件に比べると実際劣ります。賃貸でも、賃貸専用物件ではなく、できればここのような分譲物件に住みたい方は多いのだと思います。

まもなく30年目に入る隣のガーデンヒルズも推定ながら３０％から４０％が賃貸になっているとも伺いました。ここも現在は賃貸比率１０％程度であっても30年目にもなると同様なレベルまで賃貸化が進むようにも思います。
それでも家賃は相当なレベルですし、広尾ガーデンヒルズの住人の皆さん同様、賃貸化がある程度進んでも住民の質が落ちる様なことはないと思います。

私見であってデベの方に怒られるかもしれませが、30年たってもここを何としてでも現金化しないと困るような状況が見込まれる方にとっては、そういう意味ではこうした定期借地権物件の購入は少し慎重に考えられたほうがよいようにも思います。
でもその際には弾力的に賃貸に出して、結果としてその後のご自身の相続対策にもなるようなタイプの方にとっては、ここはとてもお得なように思います。

要はここのような定期借地権マンションについては、購入者の生き方、考え方によってポジティブな面もネガティブな面もあるので、一律に「テイシャクはだめ」ということではないと思いますが。
私などは月~金の日中は仕事でそれなりに忙しいですが、このスレッドでWeekdayの日中から相当な時間を費やしてテイシャク・ネガティブキャンペーンを執拗に繰り返しておられる方の情熱にはいつも驚きます。近隣のライバル物件を売っておられるデベ関係の方？訴訟関係の方？どういう背景で、何の目的の方なんでしょうかね？いずれにせよ、もう少し冷静に書いて頂けるといいのですが。

[885: ご近所さん]

＞884さんの場合はそれでいいんですよ

何らかの理由で泣く泣く無理して手放す可能性がゼロなら、
将来売りにくい物件だろうが何だろうが関係ないわけですし。
そもそも手放すリスクがある人は買わないほうがいいなんて大きなお世話かと。

一般的に、住居を購入する場合、ローンを組もうが組まなかろうが、
将来の売却出来るか否かというよりも資産価値はどうなの？
って検討するのは当然かと思いますよ。

それからひとつだけ思うのですが、
（まったくの主観で言わせていただきますので反論等は不要です）
ガーデンヒルズとこことは比較対象になるのは
立地だけではありませんか？
他の方も書いてありましたが
そもそも全く異質の物件かと思います。

将来の賃料云々は知る由もありませんが。
期限付きで存在する建物に、資産価値以外の価値ってどこに見出せるのでしょうか？
とハテナマークが点滅しています。

[886: 匿名さん]

この物件の場合借地期間５０年ってのがそもそも短すぎるから賛否両論あるんじゃない？

しかも借地権の権利金って誰に払うものなんだろうね。
ちょっと考えれば俄然不利ってのがわかりそうなものなんだけどな。

高い金払って、期限が満了したら建物壊して出てってくれって
その壊す金も結局は購入者が負担するわけでしょ
どう考えても地主にしかメリットがないですよ。

更新可能な普通借地なら所有権と比較してどうのって議論が成り立つんだろうけど
なんか煙に巻かれてるだけなんじゃないかな。

それと、事例が無いからリスクは不明ですとか
単なる事業主の逃げ文句そのものでしょ。

[887: 匿名さん]

＞ここを買わない（あるいは買えない）方でも賃貸でよいから住みたいという方は、セキュリティー水準や医療のサービスなども考えると相当におられるようで、実際賃貸に出るとすぐに消えています。

業者か虚偽がどっちかな　＞884　＞869
なんで一般住民が「相当おられる」って、そこまで把握できてるのか不思議

誰が賃貸かくらいはわかるけど
そこまで把握できてないのが普通ですよね。。。

[888: 匿名さん]

そもそもメガバンクで借りられない中古物件でどうなのよ
で、そんな欠陥物件を擁護している人たちって一体何者なの？？？？

No.878 by 匿名さん　2011-04-10 09:25:42
中古のフラット35の話は何度も何度も出てきました。
ローンが借りられないと、今頃書いてる人は
過去レスを読んでないかネガのためのネガを書いてるって事です

[890: 匿名さん]

検討している様子がかけらもなく、この物件をけなし続けている人達っていったい何者？

[891: 物件比較中さん]

＞890
ココに限らず検討者にとってデメリットはとっても有益な情報ですよ

889のように何度も削除される住人さんのコメントより信憑性が高いと思います。

[892: 匿名さん]

＞８９０
＞889のように何度も削除される住人さんのコメントより信憑性が高いと思います。

削除されたのは、ネガさんの投稿でしょ。

[894: 購入検討中さん]

＞検討者は賢いですから、一度書き込めば十分です。何度も同じことを書きたがるのは愚か者のすることですよ。
＞ここまで注意してあげても、しばらくすると下らない書き込みをするんですよね…。ポジ

893さん
あなたのやっている行為がまさに↑のように指摘されているのかと思いますよ。


むしろ、住人さんたちのコメントのどこに具体的な反論が書いてあったのでしょうか？

検討者として知りたいのは、ここを買うデメリットですから、
ネガの主張に間違いがあるのなら、具体的にどこが間違いなのかを知りたいです。


わたしはネガではありませんよ。

[900: 匿名さん]

で、結局

広尾の環境と安く買える以外のメリットは無いって事？

[902: 匿名さん]

広尾を安く買えるっていうメリットだけで十分なんじゃないの

[903: 匿名さん]

だから別に安くもないってのｗ


当初買ってる人たちは特に割高。

[904: 物件比較中さん]

出し値で買った人、かわいそうだよなあ。

現地MRでこっちが聞いてもいないのに
２０００万位下げて価格提示してきたのにはびっくりした。

プライドないんだろうか。

[905: 匿名さん]

その2000万なら2000万下げた値段が定借の本来のAskingPriceとでもいうべきもの。

それすらも妥当性があるかはわからない。なにしろ資産性そのものが無いのだから。

[906: 申込予定さん]

ちょっと疑問なので、誰か教えてください。


普通の借地の場合、借家人から借地権買い取ったりするという話を聞きますが

ここの場合、５０年償却した後の権利金はどれくらい返ってくるのでしょうか？

もしくは一切返ってこない？


仮に、新築購入時　建物分３割：借地分７割だとして、１億で買ったとしたら

５０年後に返ってくるお金はほぼゼロってことでしょうか？？

[907: 匿名さん]

日本の株価も、通貨も、東京の地価も、軟弱な地盤の上で地震似合っているようなもの。
来年くらいまで、ちゃんとした評価はできません。
原発次第、原発待ち。

[908: 匿名さん]

なんか2000万引きとか権利金ゼロになるとかマンコミュらしくもりあがってきましたね！

[909: 匿名さん]

煽る気はさらさらありませんが、、、

今回の原発問題は、一般論とはいえ核廃棄物を処理できる状態まで放射線を低減させるのに10年、プラント内部と建屋の解体までは30年ですか（＝by日立）、、、。

既に放射性物質の露出は国際評価尺度で７となり、海外から見ると東京は放射線物質汚染の危険があり、しばらくは近づかないほうがよい街に取られているのでしょうね。少なくともわざわざ行って住みたい街にはなっていないように思われます。

地震のリスクもどんどん増しているし、不確実性が増大するなかで、本当に今、50年も70年も先の時代の土地の価値に期待して、所有権のマンションを東京で買うことが正解なのか、だんだん確信が持てなくなってきています。

勤務先のオフィスも今後大阪とか福岡に移ることもありえるし、東京では案外、当面は賃貸で過ごして様子を見るのも手だし、住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件も現実的かとも思い始めています。

[910: 匿名さん]

原発事故から定借持ち上げかよ。強烈な感性だな。勿論悪い意味でな。

[911: 匿名さん]

なんか違わない？？
＞住めなくなればすっぱり切って損失として認めてもらえる定期借地の物件

http://www.bird-net.co.jp/rp/BR041227.html

一時金の損金処理ってこのマンションの場合当てはまらないんじゃないかしら？

[912: 住まいに詳しい人]

通常の借地権なら、借地権の売買や地主の買取があるのだけれど
このマンションの場合、権利金は返還されない。（ＨＰに買いてある。）
「権利金はマンション購入時にお支払いいただくもので、販売価格に含まれています。借地権の対価としてお支払いいただくもので、返還されるものではありません。」

それから、権利金は地代の前払いとして扱えないなら損金処理はできないようです
誰かがおっしゃってた税制面で有利である点というのは間違った解釈かもしれません。
定期借地で税制面で有利なのはむしろ地主ですよね。

[913: 物件比較中さん]

904です。

2000万位下げてきたのはもうかなり前（販売初めて１、２ヶ月？）でしたので
今はどうなっているかはわかりません。

下げ時期が早いのには驚きましたが
よっぽど売れていなかったんでしょうね。
というか、下げても高すぎだと感じました。

[915: 匿名さん]

環境悪化だけをもたらした、ということになりそうですよ。
このマンション、だれもハッピーでない。

[916: 匿名さん]

建築工事の電力消費ってどのくらいなんでしょう。
夜間に工事するのも困りますし。

[917: 匿名さん]

デベは一度ここが全戸完売後のキャンセルで、手付金放棄分の余剰があるから値引きできるんでしょ。

[918: 匿名さん]

＞＞９０６

購入時に支払う借地権の代金は借地期間が満了してももどりません。

１億円で購入して５０年間解体されるまで住む場合は
借地権割合にかかわらず、権利金はもどってきません。



さらにランニングコストとして
・管理費
・修繕積立金
・建物の固定資産税都市計画税
・地代
を支払い続けることになります。

例えば、消費者がデベに払った１億円とすると
その内訳は
・建物建築費
・デベ利益
・借地権利金
が主ですが、

借地の権利金とは、もともと事業を行い借地権を設定する際に
地主が受領するものです。

すなわち、地主は５０年間土地を貸し続ける対価として
権利金と毎月の地代を受領することができるのです。
当然、固定資産税は全額借家人が負担しますし（毎年改正される）
解体費も借家人が購入時に支払った中から留保したものを期間満了時に充当するため
地主は痛くもかゆくもないのです。

土地を手放さなくても地主にとって大きな資金が一時的にも継続的にも確保でき
期間満了すれば元通りになるという制度が定期借地権です。

借家人からみれば資産価値や流動性を含めて、非常に恩恵が少なくなるため
戸建ての定期借地と比べてマンションの定期借地物件は事例がさほど多くないのです。
さらに、借地期間が短くなればなるほど（最短は５０年ですが）当然、借家人には不利ります。

[919: 購入検討中さん]

色々調べてみましたが、他の定期借地マンションと比べてここがこれだけ叩かれている理由がなんとなくわかりました。

[920: 匿名さん]

調べるまでもなく、
ここの過去スレを読みかえしてみれば分かるのでは？
叩いてるのがどんな人かも。

[921: 匿名さん]

立地も環境も悪くないし高台で空気の抜けも良いから
所有権つきで売っていればこんな時代でもいい値段で売れてたんだろうね。
お隣のガーデンヒルズからの買い替え組みも相当数見込めただろうに
かつて住友不動産が所有権物件としてで企画していたというのもなんかよくわかるな。

[923: 匿名さん]

場所のよさや環境やイニシャルコストが安く済むといった表面的な部分だけではなくて
買ってからのリスクやデメリットまで検討すべきって事。
でないとこの板に出没する住人さんのようになってしまう。
本当の意味で安物買いの銭失いにならないように熟慮が必要な物件かもしれない。

[926: 物件比較中さん]

>923さん

むしろここは高物買いの銭失いですよね…

[927: 匿名さん]

所有権物件で検討（笑）
さっすがマンコミュレベルが低い

[928: 匿名さん]

日赤の目論見では、約50年後には老朽化陳腐化するであろう病院を、
ＧＦを更地にして、そこに建てる。そして、病院の跡地をまた貸す。
つまり、ここが五十年後に更地になることは、おそらく避けがたい。
計画の支障になるので、土地の一部を買い取るというのも無理。

[929: 匿名さん]

それは承知で買ってるんだから誰も困らないだろ。

またアメリカの話とかやめてくれよ？

[930: 匿名さん]

ここまで全否定されるとさすがにポジの書き込みもいままでのような勢いがまるでないですね


ここは検討板ですから建設的な議論を期待したいところでしたが残念です。

[931: 住まいに詳しい人]

新築販売後の流通まで考えてないからな－
デベは売るのが目的だし
地主も売れれば金が入るし
中古市場で売れようが売れまいが関係ないからね

そもそもデベに都合がいい点が
「事例が無いのでわかりません。しかし、今のところ流動性が落ちるのは考え辛いですよね・・・」
なんて煙にまけるということ。
前例がないから責任逃れになる。

しかし買った住民にとってはたまったものではない。

[932: 匿名さん]

お隣のガーデンヒルズとは年をおうごとに差別化がはかられるのかな？
http://allabout.co.jp/r_house/gc/26346/

築３０年近くてもここの新築と同じくらいの坪単価で取引されてるんですからね。

[933: 匿名さん]

成約事例をみるとガーデンヒルズが坪３００万半ば～４００万半ばに対して
築２０年以上も古いガーデンフォレストもほぼ同様。
ガーデンヒルズはやはり別格。
http://blogs.yahoo.co.jp/consulting012/41384966.html