広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[776: 匿名さん]

所有権より安い以外のメリット教えて？？

[777: 福島県民]

広尾ガーデンフォレストは住みやすいからって意見が多いけど

それと定期借地って関係ないよね。

わざと論点ずらしてるのか、それとも天然なのか。

定期借地が出来たのは、地主のためだったよね。

だから、購入者側（借地人）からすれば、所有権よりイニシャルコストが安いってだけでしょ。


今回の震災で、建物の倒壊やら毀損やらクローズアップされてるけど（最新のマンションで倒壊とかありえないとは思うけど）

むしろ所有権マンションより再建築問題がやっかいなのは借地人のほうではないの＞772

[778: 匿名さん]

http://www.nikkansports.com/general/news/f-gn-tp0-20110328-754040.html

マンション管理会社でつくる社団法人高層住宅管理業協会は２８日までに、東日本大震災に伴う東北地方のマンション建物の被害状況をまとめた。津波被災地を中心に協会関連マンションの約３０％が未調査の段階で、調査範囲では約２割で壁のひび割れなどがあったものの、倒壊などにより建て替えが必要なほど致命的被害のあった物件はなかった。

　同協会は東北６県で所属する会員２５社が受託する１５８４管理組合の物件について、会員社の技術者らが目視で点検し、１６日までに状態が把握できた１１０６組合の被害状況をまとめた。

　その結果、建て替えが必要なほどの被害を受けた「大破」はなく、大規模な補強・補修が必要な「中破」は２６組合（２・４％）、ひび割れやタイル落下など「小破」は２０８組合（１８・８％）。

　国土交通省によると、阪神大震災では１００棟以上のマンションで建て替えが必要となっており、同協会は「今回は物件の多い都市部の直下型地震ではなかったため、被害は比較的小さくなりそうだ」としている。（共同）

[779: 匿名さん]

>669
>707

http://juki.nomaki.jp/tatekae.htm
http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」。

[780: 匿名さん]

瓦礫撤去費用を持ってくれるって結構大判ぶるまいだよね　阪神大震災のときも倒壊した建物のかたずけって行政がやってくれたんだっけ？

[784: 匿名さん]

>>781

建て替え出来るぐらい残存年数が残ってればまだ不幸中の幸いじゃないすか

中途半端に残ってると建て替えすらできない

あと、40年とかでも実際となると微妙では？

確かに節税効果はすごそうだけどねｗ

特損ドーーーン

[785: 匿名さん]

>783

洗脳されていようがいまいが、幸せです！
早く原発問題が終息して、これからに向けて頑張りたいですね。

※「by ガーデンヒルズ住人」はやりすぎでは？
成りすましはよくないですよ～。

[787: 匿名さん]

半壊で十分なのだが。

[788: 匿名さん]

そうそう、なにも全壊しなくても、難しい状況
（＝建て替えたくても建て替えられない）になる。

そして、>778や、>779を見ること。

阪神大震災では、兵庫県内で172カ所
ものマンションが全半壊してるんだぞ。

ここは30ニュートン/mm2レベルだから大丈夫ってか？

[789: 匿名さん]

http://www.bousai.go.jp/hou/pdf/koshutext2.pdfによれば、

⇒ 全壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能を喪失したもの、す
なわち、住家全部が倒壊、流失、埋没、焼失したもの、また
は住家の損壊が甚だしく、補修により元通りに再使用するこ
とが困難なもので、具体的には、住家の損壊、焼失若しくは
流失した部分の床面積がその住家の延床面積の７０％以上
に達した程度のもの、または住家の主要な構成要素の経済
的被害を住家全体に占める損害割合で表し、その住家の損
害割合が５０％以上に達した程度のものとする。

⇒ 半壊の定義
－ 住家がその居住のための基本的機能の一部を喪失したも
の、すなわち、住家の損壊が甚だしいが、補修すれば元通
りに再使用できる程度のもので、具体的には、損壊部分が
その住家の延床面積の２０％以上７０％未満のもの、または
住家の主要な構成要素の経済的被害を住家全体に占める
損害割合で表し、その住家の損害割合が２０％以上５０％未
満のものとする。

[792: 匿名さん]

日々、発展を感じる街　豊洲
震度７でも揺るがない街　豊洲
あえて政界有名人が購入する街　豊洲
ニッポンの礎の街　豊洲
日出ずる街　豊洲
国家一級のデータセンターが守られている街　豊洲
計画停電とは無縁な街　豊洲
芸能人が一番住みたい街　豊洲
東京都内で最も安全な街　豊洲
共同溝が発達している街　豊洲
美しいキャナリーゼが集う街　豊洲
セレブな街　豊洲
東大並みの頭脳を持つ小学生が集う日本の中心教育機関豊洲北小学校がある街　豊洲
日本の中心都心　豊洲

[793: 匿名さん]

ナショナルがすいていますね。やな感じです。
お留守のおうちが多いのではありませんか？

[794: 匿名さん]

ここに住んでるようなリタイア層は都心にいる必要ないしね。
麻布界隈の住人も脱出組は多いと思う。
ウチも高層階はほとんど電気ついてないし、建物全体的に暗い感じですね。
節電の事を考えれば悪いことではないけど。

[795: 匿名さん]

なるほどここの住民の方は脱出した方も多いのでしょうか。
でも逃げ出さすにみんなで応援して下さい。

このスレッドに棲みついて執拗にこのマンションの倒壊を願っておられる方もおられるようですが（訴訟の原告関係の方なのか？定借嫌いであれば麻布台とか他の定期借地物件などにも書き込んでもよさそうなのに背景がよくわかりませんが)、他の方も書かれているように、このマンションは簡単には倒壊しそうもありません。

東京圏の地震強度のマップを見てもわかりますが、ここの土壌はもともと縄文時代に貝塚のあった土地で、このあたりでは相当に地盤の固い丘の上ですし、安政の大地震（1855年､M6.9）の際にここにあった老中筆頭堀田様のお屋敷を始めとする主要なお屋敷の歴史や、1891年に日赤広尾が現在の場所に移った後、関東大震災（1923年、M7.9）が起こった際の日赤の歴史を見ても特に大きな被害は出ていません。地盤は都心のなかでは相当に恵まれていると思われます。

上で何度も書かれている通り、このマンションのコンクリート強度は30ニュートン/mm2で現状のマンションでは最強水準ですし、最初から気にはしたので品質性能Handbookなども確認しましたが、地下２５ｍ以上下の支持層岩盤までしっかり抗を打っていますし、当然ダブル配筋（二重鉄筋）、ボイドスラブ（剛性・強度を上げるために床下に３０㎝以上の中空パイプのスラブを入れる工法のこと）まで入っています。
これで修復不可能なレベルで倒れるようなことがあったら、お隣の広域災害対策指定病院としてヘリポートまで備えて近代化されたばかりの日赤広尾もかなりの倒壊はまぬがれないでしょうし、関東全域でとんでもない状況になるでしょうね。ここまでのことが起これば万一倒壊しても仕方ないかなとも思います。

まあ世の中何が起こるかわからないので、最悪の事態も考えるべきでしょうが、現在考えられる耐震の対応としては、相当強固にできているマンションと思います。

それでも万一倒壊して住めなくなったら？

ここの定期借地の契約条件では、所有者が合意すれば、住めないと判断された時点で、それ以降の地代を払うことなく、その時点で現状復帰することにして定期借地契約を解除できる条件になっています。上物の解体は、最初に払った解体準備金で鹿島がやってくれます。

したがって建物が崩壊して、地代の支払いだけが残ることはありえません。

まあ、新築の後、１０年程度の早期で万万が一倒壊したら、地震保険のお金などでさすがに建て直すでしょうが、確かに３０年などたって、後２４年などという時点だったら所有者の意見も分かれて、建て直さずにあきらめようという結論になるかもしれませんね。

でもその際でも、上で指摘されている方がおられましたが、借地権の金額相当がど～んと特損となって出ます。

所有権の場合は地震などの人災、天災で万一住めなくなっても土地は永久なので償却不可能で土地だけついて回りますが、ここのような定期借地物件であれば定期借地契約自体が契約終了でき、最初に払いこんだ借地権のお金が全額、損金として認識できます。

マンション価格１億円当りの上物の価格はせいぜい２千万円から３千万円で、マンション価格の７０％～８０％が借地権（地上権）の価格なので、住めなくなって契約解除して移住した場合は、当初の１億円当り７千万円とか８千万円が損金として税金から控除できます。

このマンションにお住まいの方は、数千万円クラスの所得の方も多いようですが、その場合の実質税負担は４０％～５０％でしょうから、単年あるいは複数年でこの税効果を取り込めば、ざっと半分の借地権のお金はその時点で（あるいは最悪でも最終の５４年後に十分な課税所得があれば）回収できるでしょう。

まあ、３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。
長い投稿ですみません。

[796: 匿名さん]

原発問題が収束するには１０年単位の時間がかかるし、まだ「発災中」で、事態は楽観を許さない。出来る人はできるだけ疎開したほうがいい。子供だけでも関西の親戚にあづけたほうがいい。もちろんそれが無駄になればいいのだけれど。

[797: 匿名さん]

確かに原発問題が完全に片付くまでには10年以上の時間がかかるかもしれませんが、さすがに東京が日本の政治・経済の中心としての機能を果たさなくなるような状況にだけはならないよう、国もアメリカやフランスの力を借りてでも全力をあげて対応してくれると期待しています。

もし多くの都民までが避難するような事態になれば、このようなスレッドで東京の不動産がどうのこうのと言っていられるような状況ではなくなるでしょうが、今はそこまで悲観することもないかと思って（願って）います。

今回の大震災については、海外のマスメディアが一部相当にパニック的な誤報道をしてくれたおかげで、私も海外の知り合いや友人から何件か「なんで大阪とかに逃げないの？」といったメールを頂きました。実際、外資の皆さんはかなりの数、関西などに避難されたようですし。

日経ビジネスなどにもこうした記事が出ています。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/manage/20110325/219150/?P=1

避難するのはもちろん個人の判断ですので、小さなお子さんを抱えたご家庭などにはそれも一策ですが、もう少し落ち着いてもいいようにも個人的には思います。

[798: 匿名さん]

＞３０年住んで、上物が地震保険で半分程度回収できて、借地権分の半分程度が税効果で戻ってくれば、所有権物件のマンションと比べてもあまり損はないのかなとも思います。


あまり損はないの「あまり」意味がよく分かりません。

[799: 匿名さん]

そもそもこの地盤でこの躯体、倒壊しないでしょ。
ここが大きくひび割れするような地震が来たら、東京は完全に壊滅。

たぶん負債も徳政令化するよ。

[800: 匿名さん]

今は地震よりも原発が不安です。放射性物質が不安ということです。
フランスはチャーター機で在京のフランス人を避難させたのです。
アレヴァの思惑はまた別のようだし。ＧＥの蹉跌を好機とみているんじゃないですか。
今まで「安全だ～安全だ～」と唱えてきた学者たちのいうことも、にわかには信じがたい。
様々な計測地自体が不完全で信頼できる数字ではない。
内田樹さんもブログで「疎開のすすめ」を書いています。
念のため可能なひとは疎開しようかな。
関西でも軟化仕事あるでしょ。売れるうちに土地を売って引っ越そう。

[801: 匿名さん]

＞たぶん負債も徳政令化するよ。

そうであってほしい・・・

[802: 契約済み→解約済み]

＞795

反論必要なら過去レスを参照してください。
すべてあなたの理屈が否定できる材料はありますよ。

法律に詳しい方、所有者にも法律関係の方はいらっしゃると思います、
ええと、税制であっても借地借家法であっても
この物件の契約は法律に遵守して履行されています。

私も、少なくとも借地借家法その他不動産関連法について詳しい第三者に確認の上
契約しました。

が、結論、解約（手付け解約）しました。

理由はただひとつ

法整備の不備というより、資産価値の変動が
所有権物件と比較すると不確定だったからです。

実名は出しませんが、担当者と上司（？）の方からの説明は明らかに不十分であり
「買うか買わないかはあなた次第、しかし、ここは買いやすいですよ」みたいな
説明もあり、担当者が熱心だったこともあって
一旦は契約に踏み切りました。
それは、周辺と比べてイニシャルコストが断然安いというのが家族の結論でした。

しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
詳細は希望があればご説明しますが、
今となっては後の祭り
手付金を放棄して契約を解消しました。


今後、定期借地という制度の不備（賃借人・借家人にとって）について
議論が出てくることでしょう。

法律関係にお詳しい方々も多くいらっしゃると契約の際に
担当の方から伺いましたが
法律やコンプライアンスうについては大手デベロッパーのこと
ぬかりはないと。
「将来のリスク」について、明確に説明してくれる訳ではありませんからね。

これから購入検討されてる方は、慎重にしていただきたいと
老婆心ながらご忠告させていただきます。

[803: 匿名さん]

ここまででわかったこと

・お金持ちだから定期借地のデメリットは気にしない

・広尾だから定期借地のデメリットは気にならない

以上

[804: 匿名さん]

ここまででわかったこと

・定借ではない土地付き分譲にもデメリットがあるが、
　お金持ちがどうかに関係なく気にしない気にしない

以上

[805: 匿名さん]

>802

ひとまず、「詳細は希望があればご説明しますが」とのことなので、
以下の点、具体的・詳細にご説明頂けますか？
「ただひとつの理由」のために手付放棄してまで解約するに至った
のですから、よほどインパクトがあったのでしょうね。宜しくお願いします。

＞しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
＞事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
＞大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
＞詳細は希望があればご説明しますが、
【一部テキストを削除しました。管理人】

[809: 匿名さん]

＞＞805
過去の書き込みをご覧になったら？？
定期借地権付きマンション、特に借地期間が短い物件が
いかに地主に有利な制度かよーくわかりますよ
もちろん中には煽りと思われるネガの書き込みもあるけど
正論を唱えている人も少なくないでしょ。
間違った意見を発言してると思ったら削除依頼出せばいい。

[810: 匿名さん]

＞８００
内田樹さん、正論言ってるようで結構？？？のところ多いんですよね。
この状況で疎開のススメってのもやっぱり柔軟性ないな・・と思います。

他のスレにもいるけど、都内マンション検討版で都内から逃げろとかアチコチ書き込んでる人は
何のために都内マンションスレに来てるんですか？余計なおせっかいなら「見当（けんとう）ちがい」もいいとこです。

[811: 匿名さん]

>809

了解です。そのうち、多分、きっと、見ることもあるかもしれません。

[812: 匿名さん]

マンションが倒壊したとして、定期借地権と所有権で、その後の結果として何が違うの？
詳しい方教えてください。

定期借地権だと、
借地権という権利だけが残り、住人で、建て直すかどうかを決議する。ほぼ決議にならずに建て直し不可で終了。解体積立金清算にて定期借地契約終了。でも購入当初３割ほど安く買ってるし、土地固定資産税なし。

所有権だと、
所有権である土地上に、住人が建て直すかどうかを決議する。全体の４／５の賛同を得るには遠く及ばず、決議できずに終了。細分化となった土地の所有権はあるが何もできず。固定資産税負担が続く。
結局デベが細分化した土地を、一括で格安で買い叩く。

マンションの場合、所有権はあまり意味をなさない気がするのですが。意味のない土地の所有権を最初に払わなくていい分だけ、定期借地権も「あり」かと思います。

詳しい方、所有権のメリットを教えてください。

[813: 匿名さん]

とりあえずここの場所でマンション倒壊とかになれば、東京は壊滅的被害だろうし、日本経済もお終いでしょうね

[814: 匿名さん]

↑
地震に対するマンションの耐震性は、大丈夫そうとかいった観念ではなく、もう少し客観的な実際のデータなどを踏まえて判断したほうがよいと思います。

ご存じの通り、1978年の宮城県沖地震を踏まえて、1981年に震度6強から震度７の地震にでも耐えることを想定した新耐震基準が定められ、現在に至っています。

1995年の神淡路大震災の際のマンション倒壊などの実績は以下の論評の通りです。

http://www.mansion-hyoka.com/page/retailpoint2

これによると、東京カンテイが被災地のマンションを調査した結果によると、1981年の新耐震基準に合致したマンションで、建て替えの必要も出てくる大破は全体の０．３％、かなりの修復が必要ながら建て替えにまでは至らない中破が１．３％、軽微な損傷の小破が５．６％だそうです。

日経住宅サーチが、今回の東日本大震災の実際のマンション倒壊などのデータを以下の通り載せています。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/

これは（社）高層住宅管理業協会が対象1,106組合分のマンション管理業者にヒアリングした結果に基づいており、このうち建て替えの必要も出てくる大破は０、相当規模の修復が必要になる中破が２６組合（２．４％）、軽微な損傷の小破が２０８組合（１８．８％）となっており、建て替えの必要な崩壊（V段階）や大破（IV段階）は０だったようです。

これら対象となったマンションはあくまで新耐震基準をクリアーしたマンションというだけでコンクリート強度などに分類したデータはありませんが、おそらくは大半が１８ニュートン/mm2程度と思われます。

ですので、今回の東日本大震災あるいは阪神淡路大震災規模の震度6強から７の地震であれば、このマンションのような100年コンクリート（３０ニュートン/mm2レベル）の物件は、少なくとも建て替えが必要な崩壊や大破にはまずならないと期待されます。

もっとも千年に一度とも言われるマグニチュード９レベルが直下型で起こったら、どの程度の地震になるのか、誰も１００％大丈夫とは断言できないわけですが、８１３さんのおっしゃるように、（考えたくもないですが）このマンションのような強度の最新マンションでも倒壊するような超巨大地震が万一起こったら東京はほぼ壊滅状態になってしまうでしょうね。この場合は、現実には首都や企業の本社機能を大阪に移すといった状況になるように思います。

[815: 匿名さん]

＞マンションの場合、所有権はあまり意味をなさない気がするのですが。意味のない土地の所有権を最初に払わなくていい分だけ、定期借地権も「あり」かと思います。

そんなにメリットあるんなら、定期借地マンションなんてもっと建ってるはずでは？
客観的に考えて、「なし」と思う人が多いから需要が低い。
むしろ「あり」ならもっと高く売れてもいいんじゃないの？

まして、たった５０年の借地期間に大金つぎ込もうと思う人はなおさら少ないわけで・・・


だいたいの人は、リスクが顕在化してないから「あり」とか言ってるだけなんじゃない？？

購入時に係る費用が安いだけで、ランニングコストなんて所有権とくらべて対して変わらないじゃん。
むしろ、地代が固定資産税より低くなるって事はないだろうから
定借のほうが高くつく。

[816: 匿名]

そんな事言っちゃダメ！
デベさん定借が売れなくて困ってるんだから。

[817: 匿名さん]

>815
それは、客観的ではなくて主観的な考えですね。

デベが、土地を地主として保有し続ける事に魅力を感じ「ない」から土地付きで売る。
むしろ土地保有に魅力「あり」なら定借がもっと増えてもいいんじゃないの？

つまり、たった５０年でも土地を持ち続けていたいと思うデべは少ないわけで・・・

ランニングコストだけではなく、土地の値下がりリスクも考えなきゃね。

[818: 匿名さん]

815さん

それは需給の話ですよね。日本人は元来、土着の思考が強いから『土地』に強いこだわりを持つ。
だから、定期借地と言うものが感覚的に肌に合わない。でも本来、マンションに土地って関係ないですよね。勝手に建て替えたり、持分の土地売ったりできないんだから。そこにマンションがある限り自由に出来ない。事実上マンションの部屋の『空間』を買っているに等しい。その割に土地について不動産取得税や、固定資産税を払う義務を追う。所有権マンションも50年（ここは残り52年）たてば結局建て替えでしょ。だったら50年後に残る土地の所有権ってそんなに尊いものでしょうか。そのために今、定期借地権より3割割高な所有権を買うより、今その3割のお金を価値のある事に使う方が良くないですか？ 現在価値に割り戻せば、今の3割のお金って将来50年後にどれだけの価値があると思いますか？ 50年後に仮に死んでしまっていたとしたら、マンション敷地で細分化となっている土地の処分が上手くできるのでしょうか。本当に子孫に美田を残したいなら、一戸建てのあとあといつでも自由になる土地を残せばいいのでは？ 子孫の為なら、所有権でもマンションでは意味がないでしょう。

[821: 匿名さん]

地主は日本赤十字社ですね。

[823: 匿名さん]

＞817　＞818

勘違いしないで下さいな

＞たった５０年でも土地を持ち続けていたいと思うデべ

定期借地でデベが地主になってる物件なんてそんなにあるか？


＞それは需給の話

不動産価格は需給から成り立ってるんだよね
人気のない物件やリスクの高い物件は安く
人気のある物件やリスクの少ない物件は高く


＞現在価値に割り戻せば、今の3割のお金って将来50年後にどれだけの価値があると思いますか？

どんだけの価値があるのか逆に教えていただきたい

[824: 匿名さん]

＞８２３

ちゃんと理解しなよ。
需要層が土地信仰が強すぎるから、定期借地権の安価購入のメリットを理解できない人が多い。
だから人気がそう盛り上がらない。損得がきちんと理解できれば、十分価値がある。

現在価値も分からないの？　

言ってる割に、あなた数字に弱いですね。そういう人にはここは理解できないかもね。

[825: 匿名さん]

いやいや、何言ってるんだか

＞＞需要層が土地信仰が強すぎるから、定期借地権の安価購入のメリットを理解できない人が多い。
だから人気がそう盛り上がらない。損得がきちんと理解できれば、十分価値がある。

そんなのあなたの願望でしょ？
土地信仰が強いか弱いか知らないけど
定期借地のメリットを理解している人は現実少ないんだよ
だから価値が低いの。



＞現在価値も分からないの？　

だからさあ

＞将来50年後にどれだけの価値　

それは、具体的にどれだけの価値だってあなたは認識しているの？
と聞いているんだよ。
今ままでと同様のディスカウントレートで想定するわけじゃないよね？
５０年後のあなたの認識でかまわないから示してみてよ。



おばか？

[826: 匿名さん]

＞損得がきちんと理解できれば、十分価値がある

本当に十分価値があるのなら、皆こぞって買い漁るだろうね。

事業主も積極的にアピールするだろうね。

でも現実そうじゃないよね、未だに売れ残ってる住戸もあるくらいだから。


なんでだろう？？

あなた以外、もしくは購入者以外は損得をきちっと理解していないってこと？？？？

[827: 匿名]

はいはい、バカ同士どっか他でやってくださいな。
みんな苦笑してるよ(笑)

[828: 匿名さん]

この場合、どう見てもポジ劣勢なんだが。

[829: 匿名さん]

ネガさんの勝利！やった～。ハイ、おしまい。

[830: 匿名さん]

ここって欧米外国人比率超高いんだけど、じゃあ買ってる外国人はみな頭悪いってこと？
そうは見えないんだけど。。

[831: 匿名さん]

デベ　＝　地主　だとか頓珍漢なこと言ってるのが所詮ポジのレベルってこと。

外人が買ってるか知らんが、Leaseholdみたいに将来底地買い取れる可能性あるとか勘違いしてるかもな。

日本の定借は欠陥制度。メリットなんかナッシング。しかもココなど安くないって何回言ったらわかるのか。

スッ高値で買っといて、所有権より3割安いつもりで発言してるけどさ。

[832: 匿名さん]

残念な外観は、当初予想されたよりも3割以上安普請に見えるけどな

[833: 匿名さん]

一部の煽りを除いてだが
ここまでネガさんの主張がまっとうなスレは珍しい。

[834: 銀行関係者さん]

＞みんな苦笑してるよ(笑)

そうだね、失礼を承知で言えば
不動産関係者の中では、このマンションは販売当初から
冷笑の的だったからね。

特に50年という定借の最短期間＆高額という点に皆疑問を抱いていたよ。
ところが、イニシャルコストが低く済むという唯一のメリットを信じて
もしくは投資・相続対策など事業主側のコマーシャルに乗った購入者が順調に増加したものの
一部の購入者たちは竣工前に立て続けにキャンセルした。

そして、完成直後から間もなく流通市場に出回るようになり
一般にもこのマンションのデメリットが明らかになってしまった。
竣工後さっさと完売していれば、ここまで叩かれずに済んだかもしれない。

[835: 匿名さん]

＞８２９
＞ネガさんの勝利！やった～。

本音が出たね。ネガが勝つとなんでなんでうれしいの？

[836: 匿名さん]

ネガさんたちには何を言っても無駄なようですね。

悲しい人たちだ。ここに住み着いているのはなぜなんだろう。

[837: 匿名さん]

ポジ住民からの全うな反論に期待

安物買いの銭失いでない事を祈りますｗ

[838: 匿名さん]

議論は真っ当な人相手でないとできないからね。
ネガさんに反論しても、都合が悪くなると逃げるだけだし…。

どうせ作り話＋まともな答えなんて持ち合わせていないのでしょが、
とりあえず、以下の点、対応お願いします。

（下記の仮想事例では）「ただ一つの理由」だけが気になって解約した
ようですが、その「ただ一つの理由」を具体的・詳細に教えて下さい。

「過去スレ見て下さい」とかいうと、勢いにまかせて適当な書き込みを
してしまい、引っ込みがつかなくなったのだろうなと、思われるよ。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
>802

ひとまず、「詳細は希望があればご説明しますが」とのことなので、
以下の点、具体的・詳細にご説明頂けますか？
「ただひとつの理由」のために手付放棄してまで解約するに至った
のですから、よほどインパクトがあったのでしょうね。宜しくお願いします。

＞しかし、契約後にある弁護士にたまたまお話したところ
＞事業主も想定していない事態が起きた際の資産現象のリスクについて
＞大きな落とし穴があった事に気づいたのです、
＞詳細は希望があればご説明しますが、

[840: ネガですが]

ネガ（ここでいう正論を唱える人間）は少なくとも私以外に複数いますよ？



それから、住民さんなのか業者さんなのかよくわかりませんが

＞839さんのように
”アホ”とかいう言葉を使っている時点で相手にされる人間も限られるってことは
小学生でも承知の事。

ご自身の発言を正当化したいのならば、
まずは言葉に気をつけたほうがよろしいのでは？

[841: 住まいに詳しい人]

８３４を見ているとネガ？のレベルの低さがよくわかる
大学生でももう少しましな話しを作れるよ

[842: 匿名]

何度もいうとおり、過去スレみて下さい。
同じこと繰り返すほど暇ではないですし、重複した情報を度々読まされる検討者の身にもなって下さい。
検討者は賢いですから、一度書き込めば十分です。何度も同じことを書きたがるのは愚か者のすることですよ。
ここまで注意してあげても、しばらくすると下らない書き込みをするんですよね…。ポジは。

[843: マンコミュファンさん]

＞841
典型的なコメントだね

ぐうのねも出ないってかｗｗｗ

[844: 住まいに詳しい人]

さすが知的水準の低いネガさんだねぇ

自分の作り話しにどれだけ矛盾点があるのかもわからないとは

[845: 匿名さん]

耐用年数20年そこそこの木造や軽量鉄骨造の建売住宅の拡販の為に作られた日本の欠陥定借制度を

さも有り難がって高級マンションでございーっ、やれ日本の土地信仰がどうのこうのと講釈垂れる

その異常なまでの格好悪さをそろそろマトモに認識した上で恥じた方が良い。マーケットは正直だ。


たとえリアルで金持ち同士の会話でも、定借を異常に持ち上げるような奴が存在するとは思えない。

[846: 匿名さん]

20年そこそこの建売前提でさえ、最低50年は必要だろうってことになっている。

それすらも特段の根拠はない。

ここが100年コンクリかしらんが、借地年数がもっと必要だとは思わないのか？


土地持ちの地主に対してデベも提案する手前、借地年数を長期間は取れないわけ。

地主は上物が100年も持ってほしくないわけ。完全にご都合主義の制度なんだよ？

デベは分譲出来たらそれで終わりだが（それすら完売できず苦労している訳で）

買った客のことなんて全く考えられていないわけ。だから半壊滅失したらアウト。

やれ現在価値がどうとか、騙されてる上に後付けで自己擁護、異常な恰好悪さだろ。

[847: 匿名さん]

あのね、わかってんのかな？

デベだって定借が作りたいわけじゃないんだよ。

地主が売ってくれないから致し方なく苦肉の策。

スッキリと所有権分譲の方がよいに決まってる。

デベは土地を買うのが仕事。

定借なんて、要は仕入れミスの一種に過ぎない。

ここだって、確か住不は買取提案だったんでは？

どうしても地主が売ってくれないから地主有利の

おべんちゃら提案を案件欲しさに渋々やってる。

妥協の産物ってことだよ。皺寄せは全て客に来る。

地権者の入ってる物件とか、地権者有利で嫌だろ。

定借なんてその最たるもの、権化みたいなもんだ。

[848: 匿名さん]

すごい執念だな
典型的な貧乏人の妬み

とりあえず連投はやめて、一度整理してから書き込みしなさい（笑）

[850: 匿名さん]

まあ解約理由書いたところで、
「そんな事も気付かずに契約？」とばかにされるだけだから書けないんだろな（笑）
だったら最初から希望があれば説明するなんて言わなきゃいいのに。

[853: 匿名さん]

どこに将来買い取れる定借が？
ここに低所得者が住んでると思ってる人間がいるのか？

８５１はネガ勢の足を引っ張らないようにもうちょっと頑張れよ。
他のネガ共が頭かかえてるぞ。


公正な通りすがりより

[859: 匿名さん]

何連投したら気が済むんだ、きもちわりー。

[860: 匿名さん]

ポジさんは連投、自演の挙句
削除されちゃいましたね。。。

＞典型的な貧乏人の妬み

こういう不要な罵りも削除していただきたいものです。

[861: 匿名]

海外の定借（Leaseholdは普通に借地期間が延長出来たり、底地を買い取れたりする。

日本の定借は、地主に対して提案する手前、契約条件で更地取り壊しが絶対。

だから欠陥だと言っている。そもそもが低所得者向けの戸建用の制度だからだ。

100年コンクリとか言いながら、借地期間が短すぎるだろ。50年そこそこで取り壊し。

日赤なんかが、金持ってようが一般人に底地を売ってくれるわけない。

三井や三菱に対してさえ売ってくれないのに。

挙げ句、半壊滅失したほうが、所有権分譲よりラクでラッキーなんてトンデモ発言。

地主のオコボレをデベがもらい、デベの上がりの食べ残しに、さらに追い銭まで払って、

今度は得意げに周りを貧乏人呼ばわりする、異常な感性。

[863: 匿名さん]

当方、土地を買うということにこだわりがないため、
定期借地権でもいいかなと思っています。

定期借地権のデメリットとは具体的にどういうことがあるのか、
ご教示いただけるとありがたいです。

[866: 匿名さん]

ずいぶんと思いっきり削除されましたね。

ざっと見てネガさん２　対　ポジさん１くらいの比率で削除されましたが、どちらも見ていて？？？と思うような内容でした。

ポジさんもへたに煽るようなことはせず、あまりにひどいと思ったら単純に削除依頼を出せばよいのではないですか？

どっちにしても、このスレッドはお二人のおかげで要注意スレッドになってしまっているようで、管理人さんが削除依頼がなくともひどいと思った内容は毎日良識的にごっそり削除してくれているようですので、削除依頼を出す必要すらないのかもしれませんが。

ネガさんもポジさんも特に貧乏人発言の多いのは見ていて恥ずかしいですね。
人を貧乏人よばわりする人に限って金銭的だけでなく心も貧しい人が多いことをよくわかって頂きたいものです。特に日本がこういう大変な状況にある時は清貧の気持ちを大事にしたいものだと思います。

[867: 購入経験者さん]

http://oshiete.goo.ne.jp/qa/4656812.html
http://www.fdom.co.jp/mansion/20090210a.html
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q148380429

一般的に議論されてるのはこんなところでしょうか。

特にこのマンションの特筆すべきデメリットは
借地期間が５０年という最短の期間を設定しているにも拘らず
権利金の設定額が高い点ではないでしょうか。
たった５０年で資産価値がゼロになる物件は所有権マンションでは考えられません。

私も以前、この物件を検討した際に、三井住友銀行・本店とみずほ銀行・渋谷に確認しましたが
金融機関の担保評価について残存期間が少なくなるにつれ厳しくなるため
新築時の提携ローン先であっても、中古市場の融資については保証出来ないという説明が銀行担当者よりありました。
所有権マンションは単純に築年数の経過によって担保評価低下はありますが、定期借地の場合は制度そのものが担保評価を下げる要因となっているようです。

また、地代についてですが、一般的に地代の設定額は固定資産税・都市計画税より安くなるという事はありません。地代の改定の根拠も通常これらの税額の変動によって行われるものです。

これらの点が、所有権マンションと大きく異なる部分であり、将来の流動性を下げる点で言えばデメリットであると思います。
将来売却の予定が無い場合でも、万一手放さなければならないという可能性がゼロでない限りリスクとして捕らえておいたほうがよろしいと思います。


長々書くと、住民さんのバッシングを受けそうなのでこの辺にしときます。
定期借地は立場の違いによって良い・悪いが議論されています。
立地環境の良さだけではなく、総合的に判断されると良いかと思います。

[868: 入居済み住民さん]

＞８６７さん

住人なんだけど、俺８５平米の部屋に住んでるんだけど、地代毎月約５０００円だよ。
年間でも６万円だから、他の所有権物件で土地の固定資産税を払うのと比べても安いんじゃない？　
近隣の友人は固定資産税を土地建物合計で３０万円以上払ってるよ。

Ｇ棟、Ｈ棟の売りだし前で在庫処分の為か、ＭＲでは最近少し値引き販売してるみたいだから、
広尾の他の所有権マンションより３～４割引きで買えるみたいだよ。

子供も男の子だし、息子に資産を残すより、教育とか経験とか、この地域でしか得られない友達（人脈）を
残してあげたいから、割安でこの地域に「今」住めてるのはとってもありがたいです。

今回の震災もあってみんな感じてると思うけど、物の資産より、永久に無くならない教養や人脈の価値という
資産の方が、後継者に残すのは大事なんじゃないかな。

広尾や麻布地域の人たちは、みんなその辺が分かってる人たちだよ。

ちなみに俺は中古でここ買ったんだけど、フラットで全く問題なく借りれましたよ。
所有権の物件だって、築２０年過ぎれば、借入難しくなってくるんだから、あまり変わりは無いよね。

大手銀行で借りる理由が無ければ、定期借地だからとか理由なく、借りる方法はあると思うけど。

[869: 入居済み住民さん]

８６８さんとは別の者ですが。

当然ここを考える時に所有権物件の他のマンションも考えましたが、基本的に54年もの後になって都心の土地の価格が一体いくらになっているのかわからないなかで、このエリアに住みたいことは事実だったけど、今高いお金を土地に投資して未来の土地相場に賭けることに正直なところ躊躇しました。

今はまた地震の多い国という別のカントリーリスクも改めて注目されていますが、ここを買った頃でも日本のデフレスパイラルと長引く景気の低迷は相当に深刻だったし、製造業についても国内の過剰生産設備と海外への製造拠点流出は基本的に避けられない状況でした。

こんななかで土地だけでも自分の勝手に処分できる戸建てならとにかく、まだ所有者の総意で立て替えに成功したマンションも少ないなかで、区分所有の理論上の１０数坪の土地を持っても建て替えや、建て替えができなかった際の土地分の処分もどうなるかわからないし、５４年後に土地がどんな価格になるかわからず、案外その頃には今の半値になっているかもしれないし、、、といった不安がありました。

例えば世田谷区の成城や用賀などであれば、土地分に費やすお金も広尾の一等地の場合の半分程度で済み、こうした地域のマンションであれば総額もまずまずで押さえられるので所有権マンションでもいいかなと思いましたが、さすがに広尾や南麻布などだと土地代分だけで相当な金額になるし、これだけのお金を54年後の土地相場に期待して賭けることはちょっともったいないというか、怖いかなと思った次第です。

もっともっといっぱいお金のある人であれば、そんなことは気にせず広尾でも所有権で買うのでしょうけど、その意味では我が家はご指摘の「貧乏人」で、そこまでのお金を出す勇気はありませんでした。

私も８７８さんと同じで、それくらいであれば、手元に現金をセーブして、この気にいった立地に住んで、子供たちの教育などに投資してあげたほうが、自分としては賢明な投資かなと思った次第です。

ここを買った人はそういう考えの方が多いように思います。
理論値で54年間の定期借地物件の値段対所有権物件の値段が7割が適正か8割が適正かといった議論もありましたが、結構ざっくりとした感覚で、せいぜい坪4百万円台で54年も住めればいいかという感じだったように思います。
それがアバウトなのかもしれないし、時期的に今ならばもう少し安く買えたのかもしれないけど、この立地で気にいった間取りのものは今はもう買えないわけだし、別にいいかなと思っています。

失礼しました。

[870: 入居済み住民さん]

↑
すみません、上で「私も８７８さんと同じで、」と言ったのは、「８６８さんと同じで」の誤りでした。
失礼しました。

[871: 匿名さん]

定期借地の制度の欠陥は決して立地で補う事は出来ないよ

むしろ所有権マンションと定期借地マンションは、
見た目が同じマンションというだけで内容はまったく別物だもの。
リスクやデメリットを気にせず買う人はそれでいいと思うし、
心配な人は、買わなきゃいい。
上記の購入者さんは、リスクやデメリットを把握していて、クリアできたから買ったわけでしょ。

中古で築年数がかなり経った定期借地の物件が、今現在存在しないので、
事例がない点を鑑みてもなおさら慎重になるという意見は間違いではないでしょう。

[872: 匿名さん]

結局、


広尾だからいい


としか言えないんだよ。所詮そのレベル。

[873: 匿名さん]

しかし広尾もいい迷惑だな。広尾に罪はない。

[875: 匿名さん]

これで誰も相手にしなくなりますね

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