広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[701: 匿名さん]

結局、

定借は好ましくはないけど

広尾ならＯＫだとか

本物件は違うんだとか

ポジもそのレベルでしょ。

冷静にその価値観どう思う？

幼稚園児の駄々っ子じゃないんだから。

ネガがネガが言わずにさ。

三井や三菱なら定借が良くなるわけでもないよ。

純粋に居住生活するだけなら賃貸でもいいんだし。

[707: 匿名さん]

久々にこのスレを開けて最近の50レスを見たら、今日の午後1時半頃から4時頃にかけていっぱい書き込みがあって盛り上がっているので驚きました。

阪神淡路大震災の際の倒壊したマンションがどのくらいあったの？といった書き込みがありましたが、これを知りたかったら、
山岡淳一郎さん著の「あなたのマンションが廃墟になる日」という興味深い本がありますので、お読みになるといいと思いますよ。

これを読むと、阪神淡路大震災の場合は、行政当局がもう少し物件ごとに時間をかけて修復方法を相談してくれれば壊さなくても修復できたはずのマンションがかなりあったようですが、一旦修復不可能と判定されて取り壊しになると、所有権物件であっても所有者間の合意を形成して建て替えることがいかに難しいかがよくわかります（そもそも阪神淡路の際に定期借地のマンションで倒壊し、建て替えの必要のあった事例があったのかわかりませんが、ご存じの方がおられたら教えて下さい）。

この広尾GFのWikiに以下引用のような興味深い記述があります。

阪神淡路の際に全壊したマンションは全体の1.6%程度と言われているようですが、この広尾GFのように山のほうにあって、81年耐震基準をクリアーしていたにもかかわらず（それでも通常は概ねコンクリート強度１８ニュートン/mm2程度と思いますが）、それでも倒壊したマンションはほとんどないように山岡さんの著書からは読めます。

万一、ここのように三菱・三井クラスが鹿島に施工させて３０ニュートン/mm2レベルの強度で作ったマンションでも修復不可能な倒壊になるのであれば、例えばプラウドの100年コンクリートでもどうなるのかわからないわけで、そうであれば関東で使用可能な状態で残るマンションは一体どの程度あるのか。これはもう国難であって、定期借地とか所有権がどうのこうのという問題ではないように思います。

まあここの住人の皆さんはお金持ちの皆さんのようだから、そんな場合は、きっぱりあきらめて解体準備金で当初の予定より早く更地に返して他のマンションに移り住むのではないかと思います。
基本的にここまで悲観的でないと思いますよ。長い投稿ですみません。

（広尾GF　Wikiより引用）
一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。
ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

[718: 匿名さん]

定期借地制度

定期借地制度とは、「借地借家法」（平成３年１０月４日法律第９０号　平成４年８月１日施行）に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権（普通借地権）でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」（土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等）がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的

普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。


定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。



所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

[722: 匿名さん]

本来、定借物件とは
借地権物件と比較して
デメリットしかないのは当たり前です。

その分価格が安いんだから我慢しましょう
というのがそもそもの制度趣旨なのです。

ここで問題を悲劇的に大きくしているのは
このような、「高級定借物件」など
そもそも想定していなかったことです。

そんなニーズ、買い求めるような人が
いるなど考えてもいなかった。

根源的な欠陥は
高級であれ低級であれ
全く変わらないのに。

これはデベの悪知恵とも言うべきものです。
それに完全に乗せられたのです。

本来の制度趣旨としては
50年後に取り壊すレベルの建物でも良いのに
100年コンクリートだから大丈夫とか
詭弁を言い出す始末でもはや手に負えません。


デベの方、反論お待ちしております。

[723: 匿名さん]

失礼、冒頭、借地物件ではなく所有権物件の誤りでした。

まあ、普通借の借地物件と比較してもデメリットしかないので意味は変わりませんが。

[724: 匿名さん]

さらに言えば、定借は本来は戸建て建売を想定していたのです。
ミサワが当初から積極的に関与していたことからも疑いようがありません。

つまり、木造、乃至、まあ軽量鉄骨造あたりまでしか想定していないので
さて何年にしましょうかというときに、まあ50年もあれば耐用年数からも
十分過ぎるだろうとの判断だったわけです。

ところがマンションでこれが転用（悪用？）されるや、今度は時代背景として
建物を長持ちさせようというエコ時流に乗っかってしまい、本末転倒な事態に
至っているわけです。100年コンクリート発言の滑稽さはここに因るものです。

[725: 匿名]

『定期借地権推進協議会』という業界団体があります。

以下が会員企業一覧です。
ハウスメーカーだらけなのが一目瞭然です。
こういった実態だけでも最低限知っておくべきです。
マンションデベは制度に便乗しているに過ぎないのです。

旭化成ホームズ(株)
伊藤忠都市開発(株)
伸松建設(株)
住友林業(株)
積水ハウス(株)
積和不動産(株)
全国農業協同組合中央会
大和ハウス工業(株)
東急不動産(株)
東急リバブル(株)
(財) 都市農地活用支援センター
パナホーム(株)
ミサワホーム(株)
三菱地所レジデンス株式会社

[731: 匿名さん]

広尾はすごく良い街なので、自分の希望の間取りと予算との兼ね合いで定借もアリだとおもいます。
私は広尾に住みたかったですが自分の予算では充分な間取りをとれなかったので世田谷のマンションにしました。これはこれで良いと思っていますが。

[732: 匿名さん]

>727

どうせなりすましで、ガーデンヒルズの住人の方ではないだろうけど、
ガーデンヒルズから引っ越して来た方も、結構いらっしゃいますよ。

また、ガーデンヒルズ「も」お持ちの方も、それなりにいらっしゃいます。

[742: 匿名さん]

どっちにしてもレベル低いね！

[747: 匿名さん]

真面目な話、

結婚、子供の出来ない同性愛者や

身寄りのないお年寄り辺りには

定借は向いている

高かろうが安かろうが

所詮好きにすればよいので

特に前者にとっては

新婚子育てコミュニティーに入れないから

珍味物件のほうが逆に望ましい

[748: 匿名さん]

放射能も比較的影響は少ないと言えるでしょう

幸せですね

[750: 匿名さん]

半壊で産業ゴミ確定