広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[676: 匿名]

あとね、「定借にネガな人がいる」って論法やめてくれるかな？


定借自体がネガなんだよ。

[677: 匿名]

あ、忘れてた。

原状回復もしなきゃいけないよね。定借。

建て替えもしない出来ないのに、地主様の為に更地に戻すご奉公。立派立派。

[678: 匿名]

>676
それは、論法にもなってない。
ヘリクツ。

[680: 匿名さん]

>677

建て替えだって、瓦礫をどけて一旦更地にしなきゃ建て替えられないから同じこと。

震災で資産価値の下がった土地の上にね。

[683: 匿名さん]

定借のネガを当然に認識ができる人と

定借のネガすらも気づかない、あえて目を瞑る人がいるだけだろ。



もともと定借なんて低所得者向けに戸建で採用されたものであって

それを郊外団地にアレンジして

今や広尾様麻布様。くわばらくわばら。

[684: 匿名さん]

>669

兵庫県内で、全半壊が172箇所ですか。
割合的には相当少ない気もしますが、ネガさんにいわせるとそうでもないのかな？

いずれにしても、建て替えには相当苦労したみたいですね。

http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

[685: 匿名さん]

＞湾岸埋立住人さん同様　定期借地住民さんも大変ですな

そうなんですよ。いたわって下さいね！

[686: 匿名さん]

あなた兵庫県全域で半壊以上してるわけではないのだよ。ある程度被害が集中するわけ。
その時に新築築浅だから大丈夫だとか、ましてや定借だからとか、自然には関係ないの。

[687: 匿名さん]

建て替えすらも出来ない、というのが正しい。

ただドブに捨てる。オプションゼロ。潔いね。

[688: 匿名さん]

あえて目を瞑る人とは

建て替えには大変な苦労が必要なのを、気づかない人のことだね。

[690: 匿名]

仮に2億出したとして、10年や20年で実質建て替え出来なくなったとして、

その時、その払った2億って一体何のお金なの？何の対価？内装仕様？


まさか土地持分もないのに立地とか言わないでね、w

[691: 匿名さん]

＞銀行が金貸さない理由がわかった気がするよ

過去スレみればわかりますが、ネガさん自身が、中古でも
ローンがつくっていっていましたよ。

[695: 匿名さん]

何で定借が好きなの？　変態なの？　変態という表現は適切ではないのか。。。


安いから？　安いの？　何が良いの？　真の意味で「ポジ」っているの？


「人によっては定借もOK」なんてことあるの？　誰でも同じじゃないの？


アナタは特別なの？　特別な物件なの？　定借だと地震災害に強いの？

[697: 匿名さん]

定借の建替えが仮に必要になったとして、築何年までは建て替えるおつもりですか？

残存40年？残存30年？　冷静に考えると結局莫迦らしくて建て替えられないのでは？

俺たちは建替えなんて面倒なことは嫌だからその分払うんだ、って妙な理屈ですね。

復興後の再建築マンションでも地権者持分が販売されてるケースはよく見かけますよ。

相当程度回収できるでしょうね。あるいは追加投資してでもより快適な生活を得られる。

時間が解決する問題と、根源的な欠陥を取り違えてはなりませんね。所有権に失礼です。

そもそも　定借　対　所有権　の議論ではないのです。定借のデメリットの問題ですよ。

[699: 匿名さん]

一戸建てに住んでる人にマンションなんてって言われるのは解せるが、定借の人間に所有権なんてって言われるとそりゃ心外なのは容易に想像できるわな。八つ当たりも甚だしい。

[701: 匿名さん]

結局、

定借は好ましくはないけど

広尾ならＯＫだとか

本物件は違うんだとか

ポジもそのレベルでしょ。

冷静にその価値観どう思う？

幼稚園児の駄々っ子じゃないんだから。

ネガがネガが言わずにさ。

三井や三菱なら定借が良くなるわけでもないよ。

純粋に居住生活するだけなら賃貸でもいいんだし。

[707: 匿名さん]

久々にこのスレを開けて最近の50レスを見たら、今日の午後1時半頃から4時頃にかけていっぱい書き込みがあって盛り上がっているので驚きました。

阪神淡路大震災の際の倒壊したマンションがどのくらいあったの？といった書き込みがありましたが、これを知りたかったら、
山岡淳一郎さん著の「あなたのマンションが廃墟になる日」という興味深い本がありますので、お読みになるといいと思いますよ。

これを読むと、阪神淡路大震災の場合は、行政当局がもう少し物件ごとに時間をかけて修復方法を相談してくれれば壊さなくても修復できたはずのマンションがかなりあったようですが、一旦修復不可能と判定されて取り壊しになると、所有権物件であっても所有者間の合意を形成して建て替えることがいかに難しいかがよくわかります（そもそも阪神淡路の際に定期借地のマンションで倒壊し、建て替えの必要のあった事例があったのかわかりませんが、ご存じの方がおられたら教えて下さい）。

この広尾GFのWikiに以下引用のような興味深い記述があります。

阪神淡路の際に全壊したマンションは全体の1.6%程度と言われているようですが、この広尾GFのように山のほうにあって、81年耐震基準をクリアーしていたにもかかわらず（それでも通常は概ねコンクリート強度１８ニュートン/mm2程度と思いますが）、それでも倒壊したマンションはほとんどないように山岡さんの著書からは読めます。

万一、ここのように三菱・三井クラスが鹿島に施工させて３０ニュートン/mm2レベルの強度で作ったマンションでも修復不可能な倒壊になるのであれば、例えばプラウドの100年コンクリートでもどうなるのかわからないわけで、そうであれば関東で使用可能な状態で残るマンションは一体どの程度あるのか。これはもう国難であって、定期借地とか所有権がどうのこうのという問題ではないように思います。

まあここの住人の皆さんはお金持ちの皆さんのようだから、そんな場合は、きっぱりあきらめて解体準備金で当初の予定より早く更地に返して他のマンションに移り住むのではないかと思います。
基本的にここまで悲観的でないと思いますよ。長い投稿ですみません。

（広尾GF　Wikiより引用）
一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。
ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

[718: 匿名さん]

定期借地制度

定期借地制度とは、「借地借家法」（平成３年１０月４日法律第９０号　平成４年８月１日施行）に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権（普通借地権）でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」（土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等）がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的

普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。


定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。



所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

[722: 匿名さん]

本来、定借物件とは
借地権物件と比較して
デメリットしかないのは当たり前です。

その分価格が安いんだから我慢しましょう
というのがそもそもの制度趣旨なのです。

ここで問題を悲劇的に大きくしているのは
このような、「高級定借物件」など
そもそも想定していなかったことです。

そんなニーズ、買い求めるような人が
いるなど考えてもいなかった。

根源的な欠陥は
高級であれ低級であれ
全く変わらないのに。

これはデベの悪知恵とも言うべきものです。
それに完全に乗せられたのです。

本来の制度趣旨としては
50年後に取り壊すレベルの建物でも良いのに
100年コンクリートだから大丈夫とか
詭弁を言い出す始末でもはや手に負えません。


デベの方、反論お待ちしております。

[723: 匿名さん]

失礼、冒頭、借地物件ではなく所有権物件の誤りでした。

まあ、普通借の借地物件と比較してもデメリットしかないので意味は変わりませんが。

[724: 匿名さん]

さらに言えば、定借は本来は戸建て建売を想定していたのです。
ミサワが当初から積極的に関与していたことからも疑いようがありません。

つまり、木造、乃至、まあ軽量鉄骨造あたりまでしか想定していないので
さて何年にしましょうかというときに、まあ50年もあれば耐用年数からも
十分過ぎるだろうとの判断だったわけです。

ところがマンションでこれが転用（悪用？）されるや、今度は時代背景として
建物を長持ちさせようというエコ時流に乗っかってしまい、本末転倒な事態に
至っているわけです。100年コンクリート発言の滑稽さはここに因るものです。

[725: 匿名]

『定期借地権推進協議会』という業界団体があります。

以下が会員企業一覧です。
ハウスメーカーだらけなのが一目瞭然です。
こういった実態だけでも最低限知っておくべきです。
マンションデベは制度に便乗しているに過ぎないのです。

旭化成ホームズ(株)
伊藤忠都市開発(株)
伸松建設(株)
住友林業(株)
積水ハウス(株)
積和不動産(株)
全国農業協同組合中央会
大和ハウス工業(株)
東急不動産(株)
東急リバブル(株)
(財) 都市農地活用支援センター
パナホーム(株)
ミサワホーム(株)
三菱地所レジデンス株式会社

[731: 匿名さん]

広尾はすごく良い街なので、自分の希望の間取りと予算との兼ね合いで定借もアリだとおもいます。
私は広尾に住みたかったですが自分の予算では充分な間取りをとれなかったので世田谷のマンションにしました。これはこれで良いと思っていますが。

[732: 匿名さん]

>727

どうせなりすましで、ガーデンヒルズの住人の方ではないだろうけど、
ガーデンヒルズから引っ越して来た方も、結構いらっしゃいますよ。

また、ガーデンヒルズ「も」お持ちの方も、それなりにいらっしゃいます。

[742: 匿名さん]

どっちにしてもレベル低いね！

[747: 匿名さん]

真面目な話、

結婚、子供の出来ない同性愛者や

身寄りのないお年寄り辺りには

定借は向いている

高かろうが安かろうが

所詮好きにすればよいので

特に前者にとっては

新婚子育てコミュニティーに入れないから

珍味物件のほうが逆に望ましい

[748: 匿名さん]

放射能も比較的影響は少ないと言えるでしょう

幸せですね

[750: 匿名さん]

半壊で産業ゴミ確定

[751: 匿名さん]

ここの建物がちょっぴりでも壊れるような地震が来たらネガのボロ屋は全潰だろうね

[752: 匿名]

強がっても災害に弱いのが定借。

[753: 匿名さん]

筋肉ゲイがまた出てきたようだな・・・イメージが更に悪くなる

[754: 匿名さん]

そろそろこのバカネガはアク禁だな

[755: 匿名さん]

老人向けマンションに越したくても売れないと困る。
東京の地価やマンション価格は暴落するんでしょ。
外資が帰ってくるまでここは塩づけじゃないですか。

[756: 匿名さん]

ネガさんかポジさんかわかりませんが、お互いにもういいかげんに感情的な書き込みの応酬はやめたらどうですか。

外から見ていて恥ずかしい内容の書き込みになっていますよ。

少なくともこのスレッドの利用規約で禁止されている差別用語を連発するようなまねだけはやめて頂きたいものです。

やめて頂けない場合は、個別に削除依頼を出させて頂きます。

世の中がこんな状況になっている時に見ていて恥ずかしいです。もう少し冷静になって下さい。


管理人殿：もう少しきちんと頻繁に投稿内容をチェック下さい。見ていて情けなくなりました。

[757: 匿名さん]

読み返せばすぐわかるが、733、737、739あたりで約1名住民がキレて
罵詈雑言を使いだしたから荒れただけ。
この住民をアク禁にすればよい。住民板で仲良く傷を舐めあってなさい。

[762: 匿名さん]

だって貧乏人はリアルな世界ではいつも下を向いて、お金のある人間に媚びているのに
掲示板では生意気なこと言うから、ついつい釣られて言い返しちゃうんだよね

[763: 入居済み住民さん]

失礼ながら７６０さんはここの住人の方ではないように思います。
失礼にあたったらお許し願いたいですが、ここの住人の皆さんはよく挨拶などもされて愛想もよいし良識人の方が多いので、いくらネットの書き込みとは言ってもこんな差別用語を一杯書きたてるような言動は想像できないのですが。

もし７６０さんが住人の方であればこのマンションの管理規約を開けてみて下さい。

例えば、管理会社である三井不動産住宅サービスがその管理業務を遂行するのに必要な電気代などを全体管理組合（つまりはマンション所有者）がどこまで支払うかなどといった内容が第8条に書いてあるでしょう。

それでは、今回のような地震とかあるいは台風とかで発生した損害があった場合に、管理会社が全体管理組合に対してどこまで責任があるかを規定した条文は第何条でしょうか？

どのマンションの管理規約を見てもこうした内容は当然にカバーされており、この規程が何条かを世間様に知られても（どこまでカバーするかまで詳細に言わなければ）守秘義務違反にはならないでしょう。
単純に数字（例えば１５とか３０とか）だけでいいからお答え頂けますか？

あたっていればそうなのか、いろんな住人の方がおられるのだなと信じます。書けないか、あたっていなければ住人の方ではないと思われますので、住人に成りすますことは虚偽なので断じてやめて頂いて、あくまで一般の投稿者として投稿して下さい。

[766: 入居済み住民さん]

ありがとうございました。

やはり住人ではないということでわかりました。

今後住人と書かれても、最初からまともに信じてはいませんでしたが、当然とりあわないことに致します。

成りすましは本当の住人などにとって極めて迷惑であり、スレッドの利用規約違反ですからご留意下さい。
繰り返される場合はアクセス禁止を別途要請させて頂きます。

[772: 匿名さん]

今回の震災、瓦礫撤去費用は国負担ですって。
ここは万一大地震で住めなくなれば、更地にする費用は負担しなくてサヨナラできそうですね。
震災で価値が下がる土地のマンション再建苦労から逃げられない、土地付き分譲と違って。

[773: 匿名さん]

私は、ポジでもネガでもないので、その前提で読んでいただきたいのですが、そのニュースを読んで私か思ったことは以下です。

・「瓦礫撤去」費用の趣旨
→（津波ならあり得なくはないのかもしれませんが）、最近建てられたまともなマンションが地震でがれきになるということはおよそ考えにくく、あってもマンションの外形はほとんど留めたままで、住めなくなるという状況だと思われます（住めなくなるということ自体、ちょっと想像し難いのですが）。

この場合、がれきの撤去費用というより、「マンションの解体費用」ですが、これも国が負担てくれるのでしょうか？特に東京のように屈強なタワマンがたくさんある場所においては、解体費用はばかにならないと思われます（もし、国負担なら、タワマン族な私としてはうれしい限りなのですが。ここの方も、積み立てている解体準備金が戻ってきて嬉しい、ということなのでしょうが）。

・解体するか否か
前述のとおり、明らかに住めない、というようなことになるのは相当に稀だと思われますが、この場合、解体するか否かは住民の話あいになるのでしょうか。今回のケースで、「そんなの待っていたら復興作業が進まない」（＝個別対応していたら話が進まない）等の理由で、問答無用で（まだ住めそうなのに）解体されてしまった（但し国負担）、といった話はあるのでしょうか。それはそれで潔いというか、アリだなと思ったのですが。

・あと、そもそも論として、国or自治体が負担するか、みたいなニュースだったので、「がれき」（これに解体費用が入るかが、気になっているのですが）については、国or自治体（非住民サイド）の負担というのは、既に決まっていることなのかな、と思った次第です。

とりとめもないコメントですが、長文失礼いたしました。