広尾ガーデンフォレストってどうですか？その５

[匿名さん]

広尾ガーデンフォレストについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都渋谷区広尾4丁目1番51他（地番）
交通：
東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：71.44平米～153.74平米
売主：三菱地所
売主：三井不動産レジデンシャル
販売代理：三菱地所リアルエステートサービス
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設（株）
管理会社：三井不動産住宅サービス（株）


【タイトルを変更しました。2010.10.20 管理人】

[629: 入居済み住民さん]

>>628
今度の総会いつだっけ？
住人さんなら知ってるでしょ

[630: 匿名さん]

定期借地って建物崩壊したらどうなるの？
資産価値ゼロってこと？

[631: 匿名さん]

では、
普通の分譲で建物崩壊した場合は？
まず、住民の賛成多数を集める手間に始まり、仮住まいの費用が掛り、
解体費用から廃材を捨てる費用から、新しく建物を建てる費用から必要になる。
土地が残ったからといって、巨額の費用が自腹で必要になる。
定期借地なら、縁を切れる。

[632: 住人]

>630

そのシナリオは、定期借地にとってつらいシナリオだと思います。

ただ、建物崩壊というのはありえないシナリオですし、住めなく
なるというのも想定し難いシナリオでしょう。地盤や立地は相当
に恵まれた条件ですし、建物もしっかりしていると思います。
（万が一ここが壊滅的な被害を受けるようであれば、生きている
だけで御の字という話だと思います。）

この前の地震でも、（私の部屋は低層階ということもあるのかも
しれませんが、）あまり揺れは感じませんでした。

ただ、緊急地震速報がしょっちゅう鳴るのはつらかったですね。
最初の地震の際は上手く機能して、心構えもでき大変役立ったのですが。

[633: 匿名さん]

私の現住マンションでは、１０Ｆより上の部屋では、棚が倒れて足の踏み場もない。
ゴミ置き場には割れた食器が山のように出ている。無人の部屋が多く、けが人がいなかったのが幸い。
豊洲などのタワーマンションの上層階どうだったんでしょう。
妻は「不動産屋が報道を抑えているんじゃないか」と疑っている。

[635: 匿名さん]

通りがかりで、広尾のスレを見るとは
お目が高い。

[636: 匿名さん]

湾岸のスレが乱立する中、広尾のスレは目立つからね。
しかも定期借地ｗなんてリアルタイムな！
なんて俺も通りすがりで発見してしまったんで

ちなみに＞630さんへ
そこが定期借地の隠れた弱点ですよ。
新しい借地借家法のポイントですからね

[637: 636]

つまり地上権があるかどうかって事。

＞631の場合
所有権だから当然の如く地上権は持っているわけで
建て替えようがそのままであろうが、土地の共有持分もあわせて持ちえているのです。

しかし、借地の場合ほとんどは地上権ではなく賃借権なので
建物が滅失した段階で実質的な資産価値はゼロになる。

デベの担当者レベルで説明しないことが今回の震災で顕在化してしまったわけです。

[638: 匿名さん]

この緑が

[639: 匿名さん]

失われてしまったのだ。

[641: 匿名さん]

>636
地上権がある、だから良いとは限らない。
地震後に崩壊した建物付の地上権ですから。
更地の地上権でも、住める建物付きの地上権でもない。
巨額の金を使って、ようやく住めるようになる土地の地上権です。
建物崩壊したらの話なので。

[642: 匿名さん]

641は所有権のある土地の建物崩壊の場合。

[644: 匿名さん]

普通の分譲だと、地震後に土地の資産価値が下がれば含み損。

マンション買うときに地震前の評価で、持分の土地を買ってるわけだから。

[645: 匿名さん]

>637

所有権、地上権、賃借権、借地権など、法的な意味を
もう少し理解してから記載された方がよいと思います。

現状の記載ですと、言おうとしていることはなんとなく
わかるのですが、いずれにしても、ない知恵振り絞って
ネガろうとしていることがアリアリと滲み出ていますので。

あと、デベからの説明はありましたよ。
契約書にも、建物滅失の場合の取扱いが記載されていた
ように思います。

いずれにせよ、建物が滅失するor物理的に住めなくなる、
というのは、かなり想定し難い事態だと思いますが。

今回の震災でも、地震そのものよりも、津波や火災等
の派生的な災害でのダーメージが深刻なことが分かった
わけですが、そのような災害のリスクは、ここは非常に
少ないと思われます。超高層は、長周期地震動による
被害があり得るようですが、ここは関係がありませんし。

[646: 匿名]

建物滅失しても（借家権と違って）借地権は残るよ。よかったね。

でも残存期間から言っても、再建築自体が実際には出来ない事も大いに考えられるね。

所有権ならこんなことは起こらないよね。手間や災害の発生頻度とは全く別次元だね。

逆に言えば、借地権が残るのなら、建物滅失しても地代だけは継続発生するんだろうね。

それはそれで厄介な話だね。地主サイドには極めて都合の良い話だが。知らぬ存ぜぬで。

[649: 匿名]

ここは潰れないから大丈夫だよ


程度のことしか言わない言えない

[650: 匿名さん]

＞建物滅失しても地代だけは継続発生するんだろうね。

この辺りも契約書に書いてあります。

[651: 匿名さん]

不動産の重説や販売時の口頭説明なんて、金商法なんかと違って
所詮都合のいいことしか言わないよ。

定借物件でディスクレーマー真剣に造ったら誰も買わないだろW

再販時にローンが組めない可能性がありますとか、建物滅失したら
事実上再建築できない可能性がありますでも地代は発生しますとか、、

[652: 匿名さん]

＞ここは潰れないから大丈夫だよ
＞程度のことしか言わない言えない

まぁ、でも、これに尽きるのでは？

建物が滅失するリスクが気になる人は、
定期借地は止めた方がよいのだろうけど。

[653: 匿名]

なんとキャッシュで買ってても地代支払いの負債だけが発生する。建物はないわ建て替えられないわ。。

その時には地主様と再度お話合いとか、タラレバレベルの言い訳が関の山。完全に地主都合のシステム。

あえてキツイ表現すると、その時は金をドブに捨てた上に追い銭が必要。あくまで最悪の想定といえど。

まあ原発の津波想定よりは、まだましレベルか？でもあえて背負い込む必要はないよな？そんなリスク。

[654: 匿名さん]

＞建物滅失したら 事実上再建築できない可能性があります
＞でも地代は発生しますとか、、

残存期間との関係で建物を造りなおさない選択をすることが
あり得ることくらい、誰でも気がつくわけで、説明は受けていますよ。

あと、建物を再建築しないときは、地代は発生しない契約になっていた
と思います。まあ、地代は、たいしたことない額なのですが。


＞再販時にローンが組めない可能性がありますとか、

これ、何度目？その度に同じやりとりが繰り返されているのですが…。

[655: 匿名]

>建物が滅失するリスクが気になる人は、
>定期借地は止めた方がよいのだろうけど。


なんで、こんなリスク、客だけに押し付けるんだよ。

デベも地主も責任とれよ。所有権ならこんなことあり得ないんだぞ。

所詮欠陥のあるシステムなんだよ。地主とデベだけでいいとこどり。

いろんなリスクは客に押し付けるだけ。

[656: 匿名さん]

＞所有権、地上権、賃借権、借地権など、法的な意味を
＞もう少し理解してから記載された方がよいと思います。

＞現状の記載ですと、言おうとしていることはなんとなく
＞わかるのですが、いずれにしても、ない知恵振り絞って
＞ネガろうとしていることがアリアリと滲み出ていますので。


ネガさんのプライド傷つけちゃったね。
ここのネガは、無能なわりに（無能なだけに？）しつこい
んだよな…。

[657: 匿名さん]

＞なんで、こんなリスク、客だけに押し付けるんだよ。

押しつけたのではなく、客がとったのです。
無理矢理買わされているわけではない。

[658: 匿名]

想定外の事態が起こったんだ、とか実際に起こると言い出すよ。

首都圏に震災が起こって半壊以上の定借マンションどうなるかな。

築後一定年数経ってるものは無条件でアウトっぽいな。

[659: 匿名さん]

ど～でもよいですが、建物が滅失するリスクが気になる人は、
建物が滅失するくらいの地震・災害で自らの命が守られるか
のリスクもそれ以上に気にした方がよいと思います。

本当に安全なところに住まわれることをお勧めします。

[660: 匿名]

もう、詭弁でしか返せない。

まあ、半壊以上になったらアウトってことさ。

もし、地震がすぐ起こるならまだ不幸中の幸い。

築10年、20年以降に起こると目も当てられない。

そう考えると区分所有といえど土地の持ち分が意味を持つのさ。

定借など無い無いづくし。本当になーんにもなくなる。

というか、そもそもハリボテで中身が無いと言ってよい。

[661: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/news/latest/article/g=96958A9C93819695E0E2E2E191...

栗原市は今回の地震で最大の震度７を観測したが、被害は限定的だった。2008年の岩手・宮城内陸地震で大きな被害を受けた際には全国からたくさんの支援が寄せられており、市民らは「３年前の恩返しをしよう」と意気込んでいる。

最新の堅牢に作られたマンションが、地震の揺れで、そんなに被害受けるのかな？

[662: 匿名]

阪神淡路で半壊認定のマンションなどいっぱいありますよ。ここはゴージャスだから大丈夫ですか？w

[663: 匿名さん]

＞まあ、半壊以上になったらアウトってことさ。

「なったら」アウトかもしれませんね～。
まぁ、そうしたら、新しいところに住みますわ。

[664: 匿名さん]

＞阪神淡路で半壊認定のマンションなどいっぱいありますよ。

いっぱい、ってどれくらいですか？
あと、築何年のどういったマンションですか？

[665: 匿名]

教えてクンでなく自分で勉強しようね。ググるとか。
そんなだから定借買っちゃったり売れ残したりするの。
震源や断層との兼ね合いで築年なんか殆ど関係ないよ。
さや管ヘッダーなら給排水も大丈夫とか思ってるの？
まあ、ある種の平和ボケだね。無垢と言いましょうか。

[666: 匿名]

まあ、1億でも2億でも捨てて、場合により地代も払って（中途半端な半壊なら払わされるんだろう）

どこでもお好きな個所に移り住んでください。10年や20年しか住めなかったらもの凄い家賃換算だな。

ゴージャスでゆとりだから大丈夫大丈夫。

[668: 匿名]

一般的な分譲は

半壊で住めないマンションが残り、
撤去費用から仮住まい費用から新しく建てる費用など
費用、費用、費用、の負担が残り、それを住民の総会で纏める苦労も残る。
そして、震災で資産価値が下がった土地も残る。
所有だから、嫌でも逃げられない。
10年や20年しか住めなかった建物でもね。

[669: 匿名さん]

http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

によると、「阪神大震災で全半壊した兵庫県内のマンション172カ所」とありますね。

[670: 匿名]

所有権なら追い銭はいらないわな。

建て替えも出来る。実際している。

所有権に当たるのはよしてくれ。ｗ

所有権に罪はない。悪いのは定借。

[671: 匿名さん]

＞借地権と賃借権・地上権が混同しちゃってるくらいなんだから

ん？誤解されているのはあなたでは？
ざっくりいえば、借地権＝賃借権・地上権ですよ。


借地借家法

（定義）
第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 　借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

[672: 匿名]

確かにモメなくていいですね～。



もう時期的に建て替えられない。終わり。

「資産価値の下がった土地持分」すらないからね。いいなー。

[673: 匿名さん]

＞所有権に罪はない。悪いのは定借。

こういうナイーブなことしかいえないネガさんの
相手をしなければならないこっちの身にもなって
ほしい。まぁ、相手しなければよいのだけど、、、

[675: 匿名]

670
>建て替えも出来る。

巨額の金を払って、壊れた建物をどかして更に巨額の金を払えば、

って前提条件を、省略しちゃダメダメ。

[676: 匿名]

あとね、「定借にネガな人がいる」って論法やめてくれるかな？


定借自体がネガなんだよ。

[677: 匿名]

あ、忘れてた。

原状回復もしなきゃいけないよね。定借。

建て替えもしない出来ないのに、地主様の為に更地に戻すご奉公。立派立派。

[678: 匿名]

>676
それは、論法にもなってない。
ヘリクツ。

[680: 匿名さん]

>677

建て替えだって、瓦礫をどけて一旦更地にしなきゃ建て替えられないから同じこと。

震災で資産価値の下がった土地の上にね。

[683: 匿名さん]

定借のネガを当然に認識ができる人と

定借のネガすらも気づかない、あえて目を瞑る人がいるだけだろ。



もともと定借なんて低所得者向けに戸建で採用されたものであって

それを郊外団地にアレンジして

今や広尾様麻布様。くわばらくわばら。

[684: 匿名さん]

>669

兵庫県内で、全半壊が172箇所ですか。
割合的には相当少ない気もしますが、ネガさんにいわせるとそうでもないのかな？

いずれにしても、建て替えには相当苦労したみたいですね。

http://ameblo.jp/atlaslaw/entry-10542998654.html

[685: 匿名さん]

＞湾岸埋立住人さん同様　定期借地住民さんも大変ですな

そうなんですよ。いたわって下さいね！

[686: 匿名さん]

あなた兵庫県全域で半壊以上してるわけではないのだよ。ある程度被害が集中するわけ。
その時に新築築浅だから大丈夫だとか、ましてや定借だからとか、自然には関係ないの。

[687: 匿名さん]

建て替えすらも出来ない、というのが正しい。

ただドブに捨てる。オプションゼロ。潔いね。

[688: 匿名さん]

あえて目を瞑る人とは

建て替えには大変な苦労が必要なのを、気づかない人のことだね。

[690: 匿名]

仮に2億出したとして、10年や20年で実質建て替え出来なくなったとして、

その時、その払った2億って一体何のお金なの？何の対価？内装仕様？


まさか土地持分もないのに立地とか言わないでね、w

[691: 匿名さん]

＞銀行が金貸さない理由がわかった気がするよ

過去スレみればわかりますが、ネガさん自身が、中古でも
ローンがつくっていっていましたよ。

[695: 匿名さん]

何で定借が好きなの？　変態なの？　変態という表現は適切ではないのか。。。


安いから？　安いの？　何が良いの？　真の意味で「ポジ」っているの？


「人によっては定借もOK」なんてことあるの？　誰でも同じじゃないの？


アナタは特別なの？　特別な物件なの？　定借だと地震災害に強いの？

[697: 匿名さん]

定借の建替えが仮に必要になったとして、築何年までは建て替えるおつもりですか？

残存40年？残存30年？　冷静に考えると結局莫迦らしくて建て替えられないのでは？

俺たちは建替えなんて面倒なことは嫌だからその分払うんだ、って妙な理屈ですね。

復興後の再建築マンションでも地権者持分が販売されてるケースはよく見かけますよ。

相当程度回収できるでしょうね。あるいは追加投資してでもより快適な生活を得られる。

時間が解決する問題と、根源的な欠陥を取り違えてはなりませんね。所有権に失礼です。

そもそも　定借　対　所有権　の議論ではないのです。定借のデメリットの問題ですよ。

[699: 匿名さん]

一戸建てに住んでる人にマンションなんてって言われるのは解せるが、定借の人間に所有権なんてって言われるとそりゃ心外なのは容易に想像できるわな。八つ当たりも甚だしい。

[701: 匿名さん]

結局、

定借は好ましくはないけど

広尾ならＯＫだとか

本物件は違うんだとか

ポジもそのレベルでしょ。

冷静にその価値観どう思う？

幼稚園児の駄々っ子じゃないんだから。

ネガがネガが言わずにさ。

三井や三菱なら定借が良くなるわけでもないよ。

純粋に居住生活するだけなら賃貸でもいいんだし。

[707: 匿名さん]

久々にこのスレを開けて最近の50レスを見たら、今日の午後1時半頃から4時頃にかけていっぱい書き込みがあって盛り上がっているので驚きました。

阪神淡路大震災の際の倒壊したマンションがどのくらいあったの？といった書き込みがありましたが、これを知りたかったら、
山岡淳一郎さん著の「あなたのマンションが廃墟になる日」という興味深い本がありますので、お読みになるといいと思いますよ。

これを読むと、阪神淡路大震災の場合は、行政当局がもう少し物件ごとに時間をかけて修復方法を相談してくれれば壊さなくても修復できたはずのマンションがかなりあったようですが、一旦修復不可能と判定されて取り壊しになると、所有権物件であっても所有者間の合意を形成して建て替えることがいかに難しいかがよくわかります（そもそも阪神淡路の際に定期借地のマンションで倒壊し、建て替えの必要のあった事例があったのかわかりませんが、ご存じの方がおられたら教えて下さい）。

この広尾GFのWikiに以下引用のような興味深い記述があります。

阪神淡路の際に全壊したマンションは全体の1.6%程度と言われているようですが、この広尾GFのように山のほうにあって、81年耐震基準をクリアーしていたにもかかわらず（それでも通常は概ねコンクリート強度１８ニュートン/mm2程度と思いますが）、それでも倒壊したマンションはほとんどないように山岡さんの著書からは読めます。

万一、ここのように三菱・三井クラスが鹿島に施工させて３０ニュートン/mm2レベルの強度で作ったマンションでも修復不可能な倒壊になるのであれば、例えばプラウドの100年コンクリートでもどうなるのかわからないわけで、そうであれば関東で使用可能な状態で残るマンションは一体どの程度あるのか。これはもう国難であって、定期借地とか所有権がどうのこうのという問題ではないように思います。

まあここの住人の皆さんはお金持ちの皆さんのようだから、そんな場合は、きっぱりあきらめて解体準備金で当初の予定より早く更地に返して他のマンションに移り住むのではないかと思います。
基本的にここまで悲観的でないと思いますよ。長い投稿ですみません。

（広尾GF　Wikiより引用）
一般のマンションのコンクリート耐久設計基準強度は１８ニュートン/ｍｍ2なので、大規模改修不要予定期間は３０年、使用限界期間は６０年と、３１９さんがおっしゃられるように３０年もすると建替えの話が出てくる可能性があります。評論家の櫻井さんは、最近出てきている２４ニュートン/ｍｍ2以上の物件を選ぶと８０年程度は持つことを説明されていますが（この場合大規模改修予定期間は６５年です）、ここまでの強度があれば５０年やそこらは建替えの必要はありません。
ところが、この広尾ＧＦの物件はさらに上の３０ニュートン/ｍｍ2で作られており、大規模改修不要予定期間自体が１００年ですので、５３年で壊すのがもったいないくらいで、少なくとも５３年程度は建替えは必要のない構造になっています。

[718: 匿名さん]

定期借地制度

定期借地制度とは、「借地借家法」（平成３年１０月４日法律第９０号　平成４年８月１日施行）に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権（普通借地権）でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」（土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等）がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的

普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。


定期借地権のメリット

定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。



所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

所有権分譲と比べてはるかに安い価格で

[722: 匿名さん]

本来、定借物件とは
借地権物件と比較して
デメリットしかないのは当たり前です。

その分価格が安いんだから我慢しましょう
というのがそもそもの制度趣旨なのです。

ここで問題を悲劇的に大きくしているのは
このような、「高級定借物件」など
そもそも想定していなかったことです。

そんなニーズ、買い求めるような人が
いるなど考えてもいなかった。

根源的な欠陥は
高級であれ低級であれ
全く変わらないのに。

これはデベの悪知恵とも言うべきものです。
それに完全に乗せられたのです。

本来の制度趣旨としては
50年後に取り壊すレベルの建物でも良いのに
100年コンクリートだから大丈夫とか
詭弁を言い出す始末でもはや手に負えません。


デベの方、反論お待ちしております。

[723: 匿名さん]

失礼、冒頭、借地物件ではなく所有権物件の誤りでした。

まあ、普通借の借地物件と比較してもデメリットしかないので意味は変わりませんが。

[724: 匿名さん]

さらに言えば、定借は本来は戸建て建売を想定していたのです。
ミサワが当初から積極的に関与していたことからも疑いようがありません。

つまり、木造、乃至、まあ軽量鉄骨造あたりまでしか想定していないので
さて何年にしましょうかというときに、まあ50年もあれば耐用年数からも
十分過ぎるだろうとの判断だったわけです。

ところがマンションでこれが転用（悪用？）されるや、今度は時代背景として
建物を長持ちさせようというエコ時流に乗っかってしまい、本末転倒な事態に
至っているわけです。100年コンクリート発言の滑稽さはここに因るものです。

[725: 匿名]

『定期借地権推進協議会』という業界団体があります。

以下が会員企業一覧です。
ハウスメーカーだらけなのが一目瞭然です。
こういった実態だけでも最低限知っておくべきです。
マンションデベは制度に便乗しているに過ぎないのです。

旭化成ホームズ(株)
伊藤忠都市開発(株)
伸松建設(株)
住友林業(株)
積水ハウス(株)
積和不動産(株)
全国農業協同組合中央会
大和ハウス工業(株)
東急不動産(株)
東急リバブル(株)
(財) 都市農地活用支援センター
パナホーム(株)
ミサワホーム(株)
三菱地所レジデンス株式会社